ECLI:NL:RBNNE:2026:2487

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND

Zittingsplaats Groningen

Bestuursrecht

zaaknummer: LEE 25/801

uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 28 mei 2026 in de zaak tussen

de erven van [erflater] , uit [plaats] , eisers

(gemachtigde: mr. A. Bakker),

de heffingsambtenaar van de gemeente Westerwolde, de heffingsambtenaar.

Inleiding

1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eisers tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 10 januari 2025.

1.1.

Bij besluit van 4 juli 2024 heeft de heffingsambtenaar op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak (de WOZ-waarde), plaatselijk bekend als [adres 1] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2022, vastgesteld voor het belastingjaar 2023 op € 328.000.

1.2.

De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eisers bij uitspraak op bezwaar van 10 januari 2025 gegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de onroerende zaak verlaagd naar € 322.000. Aan eisers is een proceskostenvergoeding toegekend die de heffingsambtenaar als volgt heeft toegelicht.

“Kostenvergoeding

Aan uw verzoek om vergoeding van de kosten overeenkomstig artikel 7:15 Awb Pro wordt

tegemoetgekomen. De kosten worden volgens het Besluit proceskosten bestuursrecht vergoed tegen forfaitaire tarieven Aan uw cliënt wordt overeenkomstig het Besluit, artikel 30a van de Wet WOZ, de Richtlijnen en jurisprudentie een kostenvergoeding toegekend. Dit is als volgt berekend:

 € 156,-
€ 156,- voor het indienen van het bezwaarschrift ( 1 punt € 624,- met een wegingsfactor van 1.0 voor het gewicht van de zaak x 0,25),

 € 156,-
€ 156,- voor de hoorzitting (1 punt € 624,-meteen wegingsfactor van 1.0 voor het gewicht van de zaak x 025)

 € 156,-
€212 voor het taxatierapport (niet-inpandige opname woning. € 53.- x 4 uur + 21% btw)

Kadastrale uittreksels worden alleen vergoed als aangetoond kan worden dat deze zijn

opgevraagd.

De totale proceskostenvergoeding voor dit bezwaar is € 524 De kostenvergoeding wordt

overgemaakt naar uw cliënt.

Indien u een onjuistheid in de berekening denkt te zien, verzoek ik u om contact op te nemen met mij, voordat u over de proceskosten beroep aantekent.”

1.3.

Partijen hebben voor de zitting nadere stukken ingediend.

1.4.

De rechtbank heeft het beroep op 29 april 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eisers en namens de heffingsambtenaar:

[naam] (taxateur).

Feiten

2. De rechtbank neemt de volgende, door partijen niet betwiste, feiten als vaststaand aan.

2.1.

De onroerende zaak betreft een vrijstaande woning uit 1920 met een vloeroppervlak van 116 m² op een kavel van 1.252 m².

2.2.

Eisers zijn door vererving eigenaar geworden van de onroerende zaak en hebben de onder 1.1. vermelde WOZ-beschikking desgevraagd ontvangen.

Beoordeling door de rechtbank

3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eisers, die een waarde bepleiten van € 258.000. De heffingsambtenaar is van mening dat de in bezwaar vastgestelde waarde van € 322.000 niet te hoog is.

4. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak, ook na bezwaar op een te hoog bedrag heeft vastgesteld en dat eisers hun bepleite waarde evenmin aannemelijk hebben gemaakt
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.

5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".^[1]

6. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Ter onderbouwing van de in bezwaar vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar verwezen naar de als bijlage bij het verweerschrift opgenomen taxatiematrix. In deze matrix is de waarde van de onroerende zaak onderbouwd aan de hand van een drietal referentieobjecten.

7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de hiervoor onder 6. genoemde matrix en met de toelichting daarop in het verweerschrift en ter zitting er niet in is geslaagd het van hem verlangde bewijs te leveren dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. De rechtbank overweegt daartoe als volgt.

8. De rechtbank stelt voorop dat de heffingsambtenaar in zijn uitspraak op bezwaar schrijft dat de taxateur de waarde van de onroerende zaak van € 328.000 te hoog vindt en dat deze moet worden verlaagd tot € 322.000. Vervolgens volgt uit de onder 6. vermelde matrix dat de waarde volgens de taxateur € 328.000 is.

9. In deze matrix is de waarde onderbouwd aan de hand van een drietal referentieobjecten in Ter Apel:

- [adres 2] , verkocht op 15 januari 2021 voor € 265.000;

- [adres 3] , verkocht op 14 juli 2021 voor € 230.000; en

- [adres 4] , verkocht op 3 augustus voor € 252.000.

De taxateur heeft vervolgens aan het referentieobject aan de

- [adres 5] een taxatiewaarde toegekend van € 328.000;

- [adres 3] een taxatiewaarde toegekend van € 231.000; en

- [adres 4] een taxatiewaarde toegekend van € 249.000.

10. De rechtbank overweegt dat de onroerende zaak weliswaar geen unieke onroerende zaak is, maar wel bijzondere kenmerken kent zoals een ‘aanbouw platdak’ van 52 m² waarvoor met een waarde van € 47.788 wordt gerekend en een berging van 180 m² waarvoor met een waarde van € 45.000 wordt gerekend. Verder kent de taxateur voor diverse onderdelen een factor ‘2’ toe en aan de voorzieningen van het hoofdgebouw een factor ‘3’.

11. Gelet op het voorgaande kent de onroerende zaak bijzondere kenmerken en dus aanzienlijke verschillen met de referentieobjecten in de matrix. Dergelijke verschillen hoeven een juiste waardebepaling niet in de weg te staan, als daarmee rekening wordt gehouden. De rechtbank is van oordeel dat de taxateur gelet op de bijzondere kenmerken en de aanzienlijke verschillen met de referentieobjecten, in de matrix en ter zitting geen, althans onvoldoende, toelichting heeft gegeven of en op welke wijze hij met de bijzondere kenmerken en de verschillen rekening heeft gehouden. De overgelegde IWOZ-rapporten van de [adres 2] en de [adres 3] van een latere verkoop dan die in de matrix, waarbij het referentieobject [adres 2] te Ter Apel naar verluidt al was opgeknapt, maken de inzichtelijkheid niet beter.

12. Bovendien heeft de heffingsambtenaar eerst ter zitting toegelicht dat het verschil in koopsom en taxatiewaarde van het referentieobject [adres 2] te Ter Apel wordt veroorzaakt door het tijdsverloop en de indexering die daarom is toegepast. Een schriftelijke, cijfermatige onderbouwing van die indexering ontbreekt en wat betreft de overige referentieobjecten, waarbij ook sprake is van een tijdsverloop is geen of nauwelijks een indexering toegepast. Ook de reden daarvoor ontbreekt. Daar komt bij dat volgens de overgelegde IWOZ-gegevens het referentieobject [adres 3] op 26 september 2022 (opnieuw) is verkocht voor € 240.000, hetgeen de door de heffingsambtenaar toegelichte indexering wat betreft het referentieobject aan [adres 2] niet begrijpelijk maakt.

13. Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eisers de door hen gestelde waarde van € 258.000 aannemelijk hebben gemaakt. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend. De rechtbank begrijpt dat eisers in de bezwaarfase een taxatie hebben overgelegd, maar deze taxatie in beroep niet aan het dossier hebben toegevoegd. Ook overigens kan de rechtbank uit de stukken geen onderbouwing van de door eisers bepleite waarde herleiden.

14. Omdat geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank er in is geslaagd het van hen gevraagde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum schattenderwijs op € 285.000.

Conclusie en gevolgen

15. Gelet op het voorgaande dient het beroep gegrond te worden verklaard en behoeft om die reden hetgeen eisers overigens hebben aangevoerd geen behandeling.

16.1.

Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan eisers vergoeden en krijgen eisers ook een vergoeding van hun proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. Over de proceskostenvergoeding overweegt de rechtbank als volgt.

16.2.

De rechtbank stelt vast dat eisers in bezwaar al een vergoeding van hun gemaakte proceskosten hebben ontvangen. Omdat de uitspraak op bezwaar bekend is gemaakt na 1 januari 2024, moet de hoogte van de proceskostenvergoeding voor de beroepsfase worden bepaald aan de hand van de Wet herwaardering proceskostenvergoedingen WOZ en bpm (WHpkv). Eisers hebben daartegen, daarop gewezen door de heffingsambtenaar (1.2.), geen bezwaar gemaakt. Ook in het beroepschrift en aanvullende stukkende hebben eisers niet gesteld dat de WHpkv bij hun gemachtigde niet van toepassing is.

16.3.

De gemachtigde van eisers heeft eerst ter zitting aangevoerd dat zijn werkwijze sinds 2024 geen geautomatiseerd proces is en dat hij goed naar deze zaak heeft gekeken. De gemachtigde van eisers wijst naar het bedrijfsmodel in het arrest van de Hoge Raad van 17 januari 2025.^[2]De rechtbank is van oordeel dat eisers daarmee niet hebben gesteld dat hun gemachtigde een ‘bijzonder geval’ is als bedoeld in rechtsoverweging 3.5.2 van dat arrest, laat staan dat zij in de op hen rustende bewijslast zijn geslaagd.

16.4.

Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar in bezwaar de proceskostenvergoeding tot het juiste bedrag heeft vastgesteld. De rechtbank zal de heffingsambtenaar in beroep veroordelen tot betaling van een proceskostenvergoeding met toepassing van de WHpkv. Deze bedraagt daarom € 467 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van

€ 934, een wegingsfactor 1 en een vermenigvuldigingsfactor van 0,25).

Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt de uitspraak op bezwaar;

- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning tot een bedrag van € 285.000;

- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de bestreden uitspraak op bezwaar

- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 53 aan eisers moet vergoeden;

- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 467 aan proceskosten aan eisers.

Deze uitspraak is gedaan door mr. M.W. de Jonge, rechter, in aanwezigheid van

mr. H.J. Haanstra, griffier.

griffier

rechter

Uitgesproken op 28 mei 2026.

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.

Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.

Beroep gegrond: WOZ-waarde woning verlaagd naar €285.000 wegens onvoldoende onderbouwing