ECLI:NL:RBNNE:2026:2727

Uitspraak

RECHTBANKNOORD-NEDERLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Groningen

Zaaknummer: 11266706 \ CV EXPL 24-5554

Vonnis van 14 juli 2026

in de zaak van

[eiseres],

wonende te [woonplaats ] ,

eiseres in conventie,

verweerster in reconventie,

hierna te noemen: [eiseres] ,

gemachtigde: mr. T. Binnema,

tegen

[gedaagde],

wonende te [woonplaats ] ,

gedaagde in conventie,

eiseres in reconventie,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

procederend in persoon.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding;
- de conclusie van antwoord in conventie tevens eis in reconventie;
- de conclusie van repliek in conventie tevens antwoord in reconventie;
- de conclusie van dupliek in conventie tevens repliek in reconventie;

- de conclusie van dupliek in reconventie tevens akte uitlating producties tevens antwoordakte.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Tussen [gedaagde] als verhuurder en [eiseres] als huurder is met ingang van 1 augustus 2023 een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot onzelfstandige woonruimte die zich bevindt in het pand aan het [adres] (hierna te noemen: het gehuurde). Het gehuurde betreft de kamer met nummer [nummer] gelegen op de derde verdieping aan de achterzijde van het pand.

2.2.

In de huurovereenkomst is, voor zover van belang, het volgende bepaald:

"
Huurovereenkomst onzelfstandige woonruimte (tijdelijk contract)

(…)

De duur van de huurovereenkomst

Deze huurovereenkomst wordt aangegaan voor de duur van minimaal 6 maanden,
ingaande op: 1 augustus 2023 en maximaal lopende tot 1 augustus 2024.

Tijdens deze periode kunnen partijen deze overeenkomst niet tussentijds door opzegging beëindigen.

(…)"

2.3.

[eiseres] heeft bij verzoekschrift, ingekomen op 29 februari 2024, de huurcommissie verzocht om te oordelen over de redelijkheid van de overeengekomen aanvangshuurprijs van het gehuurde en voorts om te oordelen over onderhoudsgebreken aan het gehuurde die vanaf de ingangsdatum van de huurovereenkomst aanwezig zouden zijn.

2.4.

De huurcommissie heeft [gedaagde] bij brief van 8 maart 2024 een ontvangstbevestiging gestuurd. In deze ontvangstbevestiging staat onder meer vermeld:

"(…)

Waren er op de ingangsdatum van Ja

het huurcontract gebreken in/aan

de woning?

Korte beschrijving van de gebreken (…)

6. Er is geen trapleuning van de 2e naar de 3e

etage.

7. De voordeur van het pand sluit niet goed.

8. Het zijraam sluit niet.

Zijn de gebreken besproken met de Ja

verhuurder?

Toelichting waarom wel/geen contact Verhuurder heeft bij aanvang zelf gewezen op

met de verhuurder deze problemen

Extra toelichting

Huurder heeft begrepen en heeft mogen begrijpen dat de huurovereenkomst maximaal loopt tot 1 augustus 2024. Er is derhalve sprake van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd. Huurder beroept zich op de nietigheid van het beding waarin is overeengekomen dat de huurovereenkomst voor een minimale periode van 6 maanden is aangegaan.

(…)"

2.5.

De huurcommissie heeft de rapporteur van de huurcommissie een onderzoek laten doen naar de gestelde gebreken aan het gehuurde. Dit onderzoek heeft op of omstreeks 9 april 2024 plaatsgevonden. Van het onderzoek is een rapport opgesteld dat aan beide partijen is toegezonden. In dit rapport staat onder meer vermeld:

"
ALGEMENE INFORMATIE

Datum ingang huurovereenkomst : 1 augustus 2023

Kale huurprijs bij aanvang huurovereenkomst : € 442,00 per maand

Datum ontvangst verzoekschrift : 29 februari 2024

Aard van de woonruimte : Onzelfstandig

Woonvorm : Kamer(s)

Bouwjaar/bouwperiode : 1915

Monument : Rijksmonument

Woningwaardering uitgedrukt in punten : 149

Maximale huurprijs : € 370,20 per maand

Datum onderzoek : dinsdag 9 april 2024

(…)

Doel van het onderzoek

Het onderzoek omvat de woningwaardering naar aanleiding van een verzoek van de huurder om de kale huurprijs van een nieuwe huurovereenkomst te toetsen. Daarnaast is er gekeken naar eventuele (ernstige) onderhoudsgebreken die vanaf de ingangsdatum van de huurovereenkomst aanwezig zijn.

(…)

ALGEMENE CONCLUSIE

Volgens de bevindingen van de rapporteur bedraagt het puntenaantal van de woonruimte 149. Hierbij hoort een maximaal redelijke huurprijs van € 370,20 per maand. De overeengekomen huurprijs is hoger dan de maximaal redelijke huurprijs. Dit betekent dat de commissie/voorzitter kan uitspreken dat de overeengekomen huurprijs niet redelijk is en dat een huurprijs van € 370,20 wel redelijk is.

Volgens de bevindingen van de rapporteur kent de woonruimte ernstige gebreken in de categorie C. Dit kan leiden tot een tijdelijke verlaging tot 40% van de maximaal redelijke huurprijs.

(…)

BEVINDINGEN ONDERZOEKER

(…)

Categorie C

Klacht (1)

Klacht van de huurder:

Er is geen trapleuning van de 2e naar de 3e etage.

Tijdens het onderzoek geconstateerd:

De verhuurder zou (naar eigen zeggen) in maart 2024 een trapleuning bij de trap naar de 3e etage hebben aangebracht.

(…)

In overeenstemming met het beleid van de huurcommissie kan voornoemde situatie tot aan datum herstel (1 april 2024) gelieerd worden aan een gebrek. Het gebrek staat in het gebrekenboek van de huurcommissie als volgt omschreven:

(CRa1)De trap is onveilig doordat de leuning ontbreekt, is losgeraakt en/of gebroken of de leuningdragers zijn losgeraakt of ontbreken gedeeltelijk.

Klacht (2)

Klacht van de huurder:

Het zijraam sluit niet.

Tijdens het onderzoek geconstateerd:

Het dakraam in het dakschild aan de zuidzijde sluit niet goed af. Door een naad van ongeveer 20 mm. kan men tocht en/of lekkage ondervinden. De verhuurder heeft het dakraam wel van een extra hendel voorzien, maar dit heeft nauwelijks tot geen effect op de sluiting. Ook is het isolatieglas in het dakvenster lek. Hierdoor is het uitzicht naar buiten belemmerd en is de isolatiewaarde tenietgedaan.

(…)

In overeenstemming met het beleid van de huurcommissie kan voornoemde situatie gelieerd worden aan een gebrek. Het gebrek staat in het gebrekenboek van de huurcommissie als volgt omschreven:

(CO3)Lekkage van het isolatieglas in een verblijfsruimte.

(…)

Overige bevindingen

(…)

Klacht (8)

Klacht van de huurder:

De voordeur van het pand sluit niet goed.

Tijdens het onderzoek geconstateerd:

De voordeur van de hoofdingang vertoont in gesloten stand een naad of kier van ongeveer 10 mm. Hierdoor kan men hinder van lekkages ondervinden.

In overeenstemming met het beleid van de huurcommissie kan voornoemde situatie niet direct gelieerd worden aan een gebrek.

(…)"

2.6.

Na toezending van het rapport van de rapporteur heeft [gedaagde] de huurcommissie bij brief van 3 mei 2024 het volgende geschreven:

"Dank voor het toezenden van het rapport. Bij deze wil ik u mededelen dat wij het niet eens zijn met het rapport en wel om de volgende reden:

- het dakraam waarover gesproken wordt was vastgezet en kon niet open. Andere ventilatie was beschikbaar. Huurder wist dit bij aanvang huurovereenkomst. Zij heeft de situatie juist gebrekkig gemaakt door het open te breken. Door de actie van huurder zelf is er een lekkage ontstaan in het isolatieglas waardoor het zicht minder is geworden. Opgemerkt hierbij; het gehuurde is een rijksmonument en heeft dus ook geen energielabel nodig.

- over de trapleuning het volgende, deze is verwijderd bij een huurwisseling 1 februari 2024 door een verhuizing. Wij hebben nooit eerder gehoord dat deze trapleuning was verwijderd anders hadden we deze al eerder teruggeplaatst. Huurder heeft ons nooit op de hoogte gesteld. De trapleuning is dus niet aanwezig geweest vanaf 1 februari 2024 maar direct hersteld in maart 2024 toen wij dit hoorden.

(…)"

2.7.

De huurcommissie heeft op 29 mei 2024 een zitting gehouden. De gemachtigde van [eiseres] en [gedaagde] hebben bij die gelegenheid een nadere toelichting gegeven. De uitspraak van de huurcommissie is op 13 juni 2024 aan partijen verzonden. In deze uitspraak heeft de huurcommissie [eiseres] niet-ontvankelijk verklaard in haar verzoek tot beoordeling van de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs. De huurcommissie heeft in haar uitspraak onder meer overwogen:

"(…)

Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de huurder:

 Huurder is van mening dat het verzoek tijdig is ingediend. Er is sprake van een bepaalde tijd overeenkomst. Beide partijen hebben de verwachting gehad dat het contract na de overeengekomen periode eindigt.

 (…)

 Wat betreft klacht 1 t/m 6 kan huurder zich vinden in het rapport.

 (…)

 Huurder is het niet eens met klacht 8. Huurder is van mening dat dit wel een gebrek is, namelijk een C E1 gebrek. Er is namelijk een kier van meer dan 8 mm. Hierdoor verbruiken ze meer gas en kan regenwater binnendringen. Het heeft geen invloed op de verlaging want er zijn al C gebreken. Wel wenst de huurder dat het verholpen gaat worden en verzoekt dan ook dit gebrek mee te nemen.

 (…)

 De Whatsapp berichten zijn met de dochter van de verhuurder gevoerd. Bij aanvang van de huurovereenkomst zouden er bepaalde zaken gemeld zijn aan huurder, bijvoorbeeld dat het dakraam niet open kan. Verhuurder wist dus dat dit gebrek bij aanvang aanwezig was.

 Partijen zijn het erover eens dat tussentijdse opzegging mogelijk was.

 Na het onderzoek zijn er geen werkzaamheden uitgevoerd aan de gebreken. De huurder ontkent niet dat er op 1 april een trapleuning is geplaatst. Er zijn ook dingen bij de badkamer gedaan. Daar is de huurder erg blij mee. Maar het dakraam kon bij aanvang van de huurovereenkomst niet worden geopend. Dat is tegen de huurder ook verteld bij aanvang. Dat is een gebrek in de categorie C E1. Dit is op zichzelf al een gebrek. Dat huurder er daarna voor gekozen heeft om het dakraam toch te openen zodat zij kon ventileren en er een lekkage is ontstaan is niet relevant.

Korte samenvatting verklaring verhuurder:

 Voor ons is het heel vreemd. Wij hebben de huurster een contract aangeboden en alles medegedeeld. Ze is overal mee akkoord gegaan. Als er dingen zijn hebben we een beheerder. Tot op heden is er nog nooit wat gemeld. Het eerste wat wij hebben ontvangen is een brief van gemachtigde met allerlei gebreken waar wij helemaal niets van af wisten.

 Wij hebben geprobeerd de klachten direct op te lossen.

 (…)

 Naar aanleiding van de brief van gemachtigde hebben wij in maart/begin april alles verholpen.

 Het lekkende raam was nooit bekend bij ons. Wel dat het om een dakraam gaat dat niet open kan. Huurder heeft dit op eigen houtje opengebroken waarna een lekkage is ontstaan. Wij wisten dit niet dus hoe kan je iets herstellen dat je niet weet. Ze kan gewoon op andere manieren ventileren en er was ook voldoende daglichttoetreding. Er zitten twee grote openslaande ramen in de woonruimte.

 Wij wisten ook niet dat de trapleuning niet aanwezig was. Dit kan gebeurd zijn door een huurder tijdens een verhuizing. Als ze het had gemeld dan waren wij langsgekomen om het te herstellen.

 (…)

 Huurder woont er nog. Huurders kunnen altijd opzeggen, maar we vinden het wel fijn als ze een bepaalde periode blijven voor de continuïteit in huis. We doen nooit moeilijk met een opzegging.

Beoordeling

Ontvankelijkheid

Voordat de commissie de aanvangshuurprijs toetst, dient te worden onderzocht of het verzoek huurder tijdig is ontvangen.

Een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd

Bij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd moet het verzoek binnen zes maanden ná de ingangsdatum van de huurovereenkomst door de Huurcommissie zijn ontvangen.

Een tijdelijke huurovereenkomst

Bij een huurovereenkomst van tijdelijke aard (in de zin van de Wet Doorstroming Huurmarkt) dient het verzoek binnen zes maanden na afloop van de huurovereenkomst te zijn ingediend. Een kenmerk van een tijdelijke huurovereenkomst is dat de huurovereenkomst niet door opzegging, maar van rechtswege eindigt aan het einde van de termijn. Een ander kenmerk is dat de huurder de huurovereenkomst wél tussentijds kan beëindigen. Een verhuurder kan dat niet. Wél moet de verhuurder aan huurder tijdig een schriftelijke kennisgeving sturen over het einde van de huurovereenkomst. Dit is maximaal drie maanden maar uiterlijk één maand vóór de afloop van de huurovereenkomst.

Aard van de huurovereenkomst

De huurcommissie overweegt het volgende.

In de huurovereenkomst is vermeld dat de overeenkomst wordt aangegaan voor een periode van minimaal zes maanden en maximaal twaalf maanden. Vervolgens vermeldt de huurovereenkomst dat beide partijen deze huurovereenkomst gedurende deze periode niet kunnen opzeggen. Ter zitting heeft de verhuurder aangegeven niet moeilijk te doen als een huurder het contract zou willen opzeggen. Echter, de verhuurder streeft wel naar een langdurige huurrelatie. Verhuurder gaf ter zitting aan het fijn te vinden als een huurder een langere periode blijft voor de continuïteit in het huis.

De huurovereenkomst vermeldt daarnaast niet dat de overeenkomst van rechtswege eindigt en dat de verhuurder tijdig een schriftelijke kennisgeving dient te sturen tegen het einde van de huurperiode.

Gelet op de inhoud van de huurovereenkomst en de uitgesproken intentie van verhuurder ter zitting, welke intentie niet is weersproken door huurder zelf, die niet in persoon op de zitting aanwezig was, is de commissie van oordeel dat een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is overeengekomen, voorafgegaan door een huurovereenkomst voor bepaalde tijd. Dat betekent dat geen sprake is van een verlengde indieningstermijn voor het beoordelen van de aanvangshuurprijs, en het verzoek binnen zes maanden na ingaan van de huurovereenkomst moet zijn ingediend.

De huurovereenkomst is aangegaan op 1 augustus 2023. De Huurcommissie heeft het verzoek van huurder ontvangen op 29 februari 2024. Het verzoek is dus niet binnen zes maanden na de ingangsdatum van de huurovereenkomst ontvangen. De commissie stelt zich dan ook op het standpunt dat het verzoek van huurder niet-ontvankelijk is.

Dakraam

Ten overvloede merkt de commissie op dat ter zitting is vastgesteld dat het dakraam bij aanvang van de huurovereenkomst vast zat en dat verhuurder gemeld heeft aan huurder dat het raam niet geopend kon worden. Dat is bevestigd door de gemachtigde van huurder. Ter zitting, onweersproken door de gemachtigde van huurder, heeft verhuurder verklaard dat twee grote openslaande ramen aanwezig zijn in de woonruimte van huurder. Dat sprake zou zijn van onvoldoende ventilatiemogelijkheden volgt de commissie daarom niet. Verder stelt de commissie vast dat het niet goed afsluiten van het raam is veroorzaakt door toedoen van huurder, en niet aan verhuurder kan worden tegengeworpen.

Conclusie

Het verzoek is niet ontvankelijk.

(…)

Beslissing

 Het verzoek is niet binnen zes maanden na aanvang van de huurovereenkomst ingediend en niet ontvankelijk

(…)"

2.8.

[gedaagde] heeft [eiseres] bij brief van 14 juni 2024 het volgende medegedeeld:

"Bij deze wil ik je herinneren aan jouw tijdelijke huurcontract die van 1 augustus 2023 tot

1 augustus 2024 loopt. De huurovereenkomst zal dus eindigen op 1 augustus 2024. Het appartement dient schoon en netjes te worden opgeleverd. Over het inleveren van de sleutels zullen wij nog contact hebben. (…)"

2.9.

[eiseres] heeft [gedaagde] bij brief van 19 juni 2024 medegedeeld dat zij de huurovereenkomst per 1 augustus 2024 beëindigt. In deze brief schrijft zij daarover:

"I wish to inform you that I will be terminating my lease on August 1, 2024. I will move out my belongings by July, 28th, 2024 and would like to return the keys shortly after, upon consultation with you."

2.10.

[eiseres] heeft het gehuurde vervolgens vóór 1 augustus 2024 verlaten.

2.11.

Over de periode van 1 augustus 2023 tot en met 30 juni 2024 heeft [eiseres] aan kale huur telkens een bedrag van € 442,00 per maand aan [gedaagde] betaald. Over de periode van 1 juli tot en met 31 juli 2024 heeft [eiseres] aan kale huur een bedrag van € 182,02 aan [gedaagde] betaald. Over de totale looptijd van de huurovereenkomst heeft [eiseres] daarmee in totaal een bedrag van € 5.044,02 aan kale huur aan [gedaagde] betaald.

2.12.

Bij verzoek, binnengekomen op 29 mei 2024, heeft [eiseres] de huurcommissie verzocht om de huurprijs voor het gehuurde tijdelijk te verlagen vanwege de vermindering van het woongenot wegens ernstige onderhoudsgebreken. Bij uitspraak, verzonden op 7 oktober 2024, heeft de huurcommissie geoordeeld dat de woonruimte geen gebreken heeft die ernstig genoeg zijn om de huurprijs tijdelijk te verlagen.

3.Het geschil

in conventie en in reconventie

3.1.

[eiseres] vordert in conventie dat de kantonrechter, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

I. voor recht verklaart dat de tussen partijen geldende huurprijs met ingang van

1 augustus 2023 tot en met 31 juli 2024 € 370,20 per maand bedraagt, dan wel een in goede justitie te bepalen bedrag;

II. voor recht verklaart dat de tussen partijen geldende huurprijs wegens onderhoudsgebreken tijdelijk wordt verlaagd en over de periode vanaf 1 augustus 2023 tot en met 31 juli 2024 € 148,08 per maand bedraagt, dan wel een in goede justitie te bepalen bedrag;

III. [gedaagde] veroordeelt tot betaling aan [eiseres] van een bedrag van € 3.267,06, dan wel een in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente te berekenen vanaf de dag van het in dezen te wijzen vonnis tot aan de dag der algehele voldoening;

IV. [gedaagde] veroordeelt in de proceskosten inclusief de nakosten, te voldoen binnen veertien dagen na de dag van het in dezen te wijzen vonnis, te vermeerderen met de de wettelijke rente indien volledige betaling van de proceskosten niet binnen die termijn plaatsvindt.

3.2.

[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiseres] in conventie, met veroordeling van [eiseres] in de proceskosten inclusief de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente voor zover die kosten niet binnen veertien dagen na een verzoek daartoe worden voldaan.

3.3.

[gedaagde] vordert in reconventie dat [eiseres] wordt veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 259,98.

3.4.

[eiseres] concludeert tot afwijzing van de vordering van [gedaagde] in reconventie, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten inclusief de nakosten, te voldoen binnen veertien dagen na de dag van het in dezen te wijzen vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente indien volledige betaling van de proceskosten niet binnen die termijn plaatsvindt.

3.5.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.De beoordeling

in conventie en in reconventie

4.1.

Gelet op de nauwe samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie zal de kantonrechter deze vorderingen hierna gezamenlijk behandelen.

Waar gaat deze procedure over?

4.2.

De kantonrechter overweegt dat deze procedure betrekking heeft op het eerder bij de huurcommissie aanhangig geweest zijnde geschil van partijen inzake de redelijkheid van de overeengekomen aanvangshuurprijs en de vraag of er reden bestaat om deze huurprijs wegens onderhoudsgebreken (tijdelijk) te verlagen.

Bevoegdheid en toepasselijk recht

4.3.

Het geschil van partijen heeft een internationaal karakter, nu partijen in verschillende landen - [eiseres] in Duitsland en [gedaagde] in Nederland - woonachtig zijn. De kantonrechter dient daarom allereerst (ambtshalve) te beoordelen of zij bevoegd is om kennis te nemen van het onderhavige geschil en welk recht van toepassing is op de rechtsverhouding van partijen.

4.4.

De bevoegdheid van de kantonrechter dient in het onderhavige geval te worden bepaald aan de hand van de Brussel Ibis-Verordening (hierna: Brussel Ibis-Vo.)^[1]. Ingevolge artikel 24 lid 1 Brussel Pro Ibis-Vo. zijn bij uitsluiting in zaken betreffende de huur van onroerend goed bevoegd de gerechten van de lidstaat waar het onroerend goed gelegen is. Nu het gehuurde in [woonplaats ] gelegen is, is de kantonrechter van deze rechtbank dan ook (bij uitsluiting) bevoegd om van het geschil van partijen kennis te nemen.

4.5.

Het toepasselijke recht dient in het onderhavige geval te worden vastgesteld aan de hand van de Rome I Verordening (hierna: Rome I Vo.).^[2]Gesteld noch gebleken is dat partijen een (expliciete) rechtskeuze als bedoeld in artikel 3 Rome Pro I Vo. zijn overeengekomen. Nu het gehuurde in Nederland is gelegen, wordt de overeenkomst daarom op grond van artikel 4 lid 1 sub c Rome Pro I Vo. - waarin is bepaald dat de huurovereenkomst die onroerend goed tot onderwerp heeft wordt beheerst door het recht van het land waar het onroerend goed is gelegen - beheerst door het Nederlandse recht.

Binding aan de uitspraak van de huurcommissie

4.6.

Artikel 7:262 lid 1 Burgerlijk Pro Wetboek (hierna: BW) bepaalt dat wanneer de huurcommissie op een verzoek van de huurder of verhuurder uitspraak heeft gedaan, zij geacht worden te zijn overeengekomen wat in die uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken nadat aan hen afschrift van die uitspraak is verzonden, een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak is verzocht. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 23 april 2021^[3]bepaald dat wanneer een van partijen tijdig een vordering als bedoeld in artikel 7:262 lid 1 instelt Pro, partijen in het geheel niet meer gebonden zijn aan de uitspraak van de huurcommissie.

4.7.

De uitspraak van de huurcommissie in de door [eiseres] aanhangig gemaakte procedure over de redelijkheid van de aanvangshuurprijs en de verzochte huurprijsverlaging wegens onderhoudsgebreken is verzonden op 13 juni 2024. De dagvaarding is vervolgens op 8 augustus 2024 aan [gedaagde] betekend, zodat [eiseres] zich binnen genoemde termijn van acht weken tot de kantonrechter heeft gewend. De binding van partijen aan de uitspraak van de huurcommissie is derhalve in zijn geheel komen te vervallen. De kantonrechter dient de zaak daarom in volle omvang te beoordelen. In dat verband is van belang dat de Hoge Raad in genoemd arrest van 23 april 2021 heeft bepaald dat als de kantonrechter ten aanzien van bepaalde geschilpunten niet van bezwaren tegen de beslissing van de huurcommissie is gebleken, zij in haar beslissing met betrekking tot die geschilpunten de uitspraak van de huurcommissie zonder nadere motivering mag overnemen. Indien beide partijen ondubbelzinnig te kennen geven dat zij ten aanzien van bepaalde geschilpunten geen beslissing van de kantonrechter verlangen, dient de kantonrechter de beslissing van de huurcommissie over die geschilpunten te eerbiedigen. Zij zal daarmee bij haar beslissing over samenhangende geschilpunten rekening dienen te houden.

4.8.

De kantonrechter dient in dit geschil derhalve alleen een beslissing te geven over die onderdelen van de uitspraak van de huurcommissie waarover een uitspraak is verzocht. Voor de overige onderdelen van de uitspraak van de huurcommissie zal gelet op eerdergenoemd arrest die uitspraak worden gevolgd.

Is [eiseres] ontvankelijk in de door haar ingestelde vorderingen?

4.9.

De kantonrechter stelt vast dat de huurcommissie heeft geoordeeld dat [eiseres] niet kan worden ontvangen in haar verzoek tot toetsing van de overeengekomen aanvangshuurprijs. Aan dit oordeel heeft de huurcommissie ten grondslag gelegd dat tussen partijen sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd voorafgegaan door een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, in welk geval het verzoek binnen zes maanden na aanvang van de huurovereenkomst had moeten worden gedaan. Volgens de huurcommissie is het verzoek van [eiseres] echter niet binnen die termijn ingediend.

4.10.

[eiseres] stelt zich op het standpunt dat de huurovereenkomst, anders dan de huurcommissie heeft geoordeeld, als een huurovereenkomst voor bepaalde tijd dient te worden aangemerkt. Hiertoe voert [eiseres] het volgende aan. Beide partijen gingen ervan uit dat er sprake was van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd. Dit blijkt ook uit hetgeen partijen tijdens de zitting bij de huurcommissie hebben verklaard. Bovenaan de huurovereenkomst staat vermeld dat deze een tijdelijk contract behelst. Blijkens de tekst van de huurovereenkomst is er een maximale duur van één jaar afgesproken. Beide partijen gingen er ook vanuit dat de huurovereenkomst tussentijds opzegbaar was. Dat sprake was van een huurovereenkomst voor bepaalde duur, wordt voorts bevestigd door de omstandigheden dat [gedaagde] het einde van de huurovereenkomst per 1 augustus 2024 conform de wet van tevoren heeft aangezegd en dat de huurovereenkomst uiteindelijk ook per 1 augustus 2024 is geëindigd. Nu sprake was van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, diende [eiseres] haar verzoek bij de huurcommissie uiterlijk binnen zes maanden na het einde van de huurovereenkomst in te dienen. Het verzoek is in dit geval vóór het verstrijken van die termijn ingediend, zodat [eiseres] ontvankelijk is in haar verzoek tot toetsing van de overeengekomen aanvangshuurprijs.

4.11.

[gedaagde] voert aan dat de huurcommissie in haar uitspraak ten voordele van [eiseres] als huurder heeft geoordeeld door te beslissen dat er een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd was ontstaan. Dit was wat [eiseres] ook wilde. [eiseres] betoogde eerder namelijk dat sprake was van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd omdat er ten onrechte een minimale huurtermijn in de huurovereenkomst was opgenomen. Nu de uitspraak van de huurcommissie haar niet uitkomt vanwege de beslissing over de niet-ontvankelijkheid, bepleit [eiseres] ineens dat sprake was van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd. Omdat sprake was van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, was [eiseres] te laat met haar verzoek bij de huurcommissie tot toetsing van de overeengekomen aanvangshuurprijs. [eiseres] is daarom terecht door de huurcommissie niet-ontvankelijk verklaard, aldus [gedaagde] .

4.12.

De kantonrechter is van oordeel dat [eiseres] ontvankelijk is in haar vorderingen, Daartoe overweegt zij het volgende.

4.13.

De kantonrechter stelt voorop dat voor de periode waarbinnen [eiseres] de huurcommissie kon verzoeken om de redelijkheid van de overeengekomen aanvangshuurprijs te toetsen, bepalend is de wetgeving zoals die gold op 1 augustus 2023. Het huidige artikel 7:249 BW Pro gold toen nog niet. Op grond van het op 1 augustus 2023 geldende artikel 7:249 lid 1 BW Pro gold destijds als hoofdregel dat de redelijkheid van de overeengekomen aanvangshuurprijs tot uiterlijk zes maanden na het ingaan van de huurovereenkomst door de huurcommissie getoetst kon worden. Was de huurovereenkomst echter voor twee jaar of korter aangegaan, dan had de huurder - in afwijking van het eerste lid - ingevolge het oude artikel 7:249 lid 2 BW Pro na afloop van de huurovereenkomst zes maanden de tijd om de huurcommissie een oordeel te vragen over de redelijkheid van de overeengekomen aanvangshuurprijs. Dit betekent dat indien tussen partijen sprake was van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, [eiseres] tot 1 februari 2024 (zes maanden na 1 augustus 2023) de tijd had om een oordeel te vragen over de redelijkheid van de overeengekomen aanvangshuurprijs en indien tussen partijen sprake was van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd van twee jaar of korter, [eiseres] tot

1 februari 2025 (zes maanden na 1 augustus 2024) de tijd had om een oordeel te vragen over de overeengekomen aanvangshuurprijs.

4.14.

Bij de beantwoording van de vraag of tussen partijen sprake was van een huurovereenkomst voor bepaalde dan wel voor onbepaalde tijd komt het in eerste instantie aan op de uitleg van de desbetreffende bepalingen van de huurovereenkomst. Hierbij stelt de kantonrechter voorop dat het voor de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding tussen partijen is geregeld aankomt op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen van het contract mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij zijn telkens van beslissende betekenis alle omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen.^[4]

4.15.

Een redelijke uitleg van de huurovereenkomst brengt naar het oordeel van de kantonrechter mee dat partijen een huurovereenkomst voor bepaalde tijd zijn aangegaan voor de periode van 1 augustus 2023 tot 1 augustus 2024. Bovenaan aan de huurovereenkomst staat vermeld dat sprake is van een contract voor bepaalde tijd. Verder staat in de huurovereenkomst onder het kopje 'De duur van de overeenkomst' vermeld dat de huurovereenkomst wordt aangegaan voor de duur van minimaal zes maanden, ingaande op

1 augustus 2023 en maximaal lopend tot 1 augustus 2024. De tekst van de huurovereenkomst wijst er daarmee naar het oordeel van de kantonrechter op dat partijen een huurovereenkomst hebben gesloten voor bepaalde tijd. Dat hiervan sprake is, vindt naar het oordeel van de kantonrechter ook bevestiging in de gedragingen van partijen na het aangaan van de huurovereenkomst, die ervan uitgingen dat er een huurovereenkomst voor bepaalde tijd was gesloten. [gedaagde] heeft [eiseres] immers bij brief van 14 juni 2024 aangezegd dat de huurovereenkomst eindigt per 1 augustus 2024. De brief vermeldt als onderwerp 'aanzeggen tijdelijke huurovereenkomst'. Deze wettelijk verplichte aanzegging (op grond van artikel 7:271 lid 2 BW Pro) hoort bij een huurovereenkomst voor bepaalde tijd. Verder heeft [eiseres] [gedaagde] bij brief van 19 juni 2024 medegedeeld dat zij de huur per 1 augustus 2024 (het einde van de overeengekomen periode) beëindigt en heeft [eiseres] het gehuurde vóór die datum verlaten.

4.16.

[eiseres] heeft de huurcommissie op 29 februari 2024 verzocht te oordelen over de redelijkheid van de overeengekomen aanvangshuurprijs. Uitgaande van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd was dit ruimschoots op tijd. De termijn voor het indienen van het verzoek begon immers pas te lopen vanaf het einde van de huurovereenkomst per 1 augustus 2024. De huurcommissie heeft [eiseres] dan ook ten onrechte niet-ontvankelijk verklaard en had het verzoek inhoudelijk moeten beoordelen. Dat zal de kantonrechter thans alsnog doen.

De toetsing van de overeengekomen aanvangshuurprijs

4.17.

In een procedure over de toetsing van de overeengekomen aanvangshuurprijs kunnen twee zaken worden getoetst. In de eerste plaats kan worden vastgesteld of de overeengekomen huurprijs in redelijke verhouding staat tot de kwaliteit van de woonruimte. Zo niet, dan wordt vanaf de ingangsdatum van de huurovereenkomst de huurprijs verlaagd tot het bedrag dat nog net als redelijk kan worden aangemerkt, te weten de maximale huurprijsgrens (artikel 11 Uitvoeringswet Pro huurprijzen woonruimte (hierna: Uhw)). In de tweede plaats kan worden beoordeeld of de woning gebreken kent. Indien dat het geval is, moet een in verhouding tot die gebreken staande lagere huurprijs worden vastgesteld die als in rekening te brengen huurprijs geldt tot de gebreken zijn verholpen (artikel 12 Uhw Pro).

De redelijkheid van de overeengekomen aanvangshuurprijs

4.18.

De redelijke aanvangshuurprijs dient, nu sprake was van de huur van onzelfstandige woonruimte, te worden bepaald aan de hand van bijlage II bij de Uitvoeringsregeling woonprijzen huurruimte, zoals deze gold ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst op 1 augustus 2023. In deze bijlage zijn de maximale huurprijsgrenzen bepaald die overeenstemmen met het aantal aan een woning toe te kennen punten. Tussen partijen is niet in geschil dat er, zoals de rapporteur van de huurcommissie heeft vastgesteld, 149 punten aan de door [eiseres] gehuurde onzelfstandige woonruimte dienden te worden toegekend. Evenmin is tussen partijen in geschil dat hierbij een maximale huurprijsgrens van € 370,20 per maand hoort. Daarmee staat naar het oordeel van de kantonrechter vast dat de woonruimte moet worden gewaardeerd op 149 punten met een maximale aanvangshuurprijs van € 370,20 per maand. De kantonrechter zal de aanvangshuurprijs dan ook op dit bedrag vaststellen. De in verband hiermee door [eiseres] in conventie gevorderde verklaring voor recht is dan ook toewijsbaar.

Onderhoudsgebreken

4.19.

[eiseres] doet in deze procedure een beroep op een drietal onderhoudsgebreken die volgens haar een huurprijsverlaging vanaf de aanvang van de huurovereenkomst rechtvaardigen, te weten (1) het ontbreken van een trapleuning van de tweede naar de derde etage van het pand, (2) lekkage van isolatieglas en het niet voldoende kunnen afsluiten van een raam in een verblijfsruimte en (3) een kier bij de voordeur van 10 mm. De kantonrechter zal de door [eiseres] genoemde gebreken hierna achtereenvolgens bespreken.

4.20.

Onder een 'gebrek' moet volgens artikel 7:204 lid 2 BW Pro worden verstaan een staat of eigenschap van de woonruimte of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de woonruimte de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mag verwachten van een goed onderhouden soortgelijke woonruimte als die waarop de huurovereenkomst betrekking heeft. In het Gebrekenboek van de huurcommissie is nader gespecificeerd wanneer sprake is van een (ernstig) gebrek. Hoewel de kantonrechter daaraan formeel niet gebonden is, zal zij het Gebrekenboek niettemin als uitgangspunt nemen bij de beoordeling of sprake is van een (ernstig) gebrek.

4.21.

De kantonrechter overweegt dat het bij de toetsing van de overeengekomen aanvangshuurprijs wegens onderhoudsgebreken niet ter zake doet of de onderhoudsgebreken door de huurder bij de verhuurder zijn gemeld. De huurder is namelijk niet verplicht om gebreken die bij aanvang van de huur bestaan aan de verhuurder te melden. De verhuurder die een nieuwe huurovereenkomst aangaat, wordt geacht bekend te zijn met de toestand van de woning bij aanvang van de huur. Voorts overweegt de kantonrechter dat wanneer niet vast komt te staan dat het gestelde gebrek reeds aanwezig was bij het aangaan van de huurovereenkomst, er pas sprake kan zijn van een huurprijsverlaging op grond van gebreken vanaf het moment dat de huurder de verhuurder van het gebrek op de hoogte heeft gesteld of dat de verhuurder daarvan anderszins op de hoogte was.

Het ontbreken van een trapleuning

4.22.

[eiseres] stelt dat er vanaf het begin van de huurovereenkomst geen trapleuning aanwezig was bij de trap van de tweede naar de derde etage van het pand. Het gebrek was [gedaagde] bekend omdat zij zelf kon waarnemen dat er geen trapleuning aanwezig was. In maart 2024 heeft [gedaagde] dit gebrek hersteld. Dit brengt mee dat de huurprijs over de periode van 1 augustus 2023 tot 1 april 2024 verlaagd dient te worden tot 40% van de maximaal redelijke huurprijs van € 370,20 per maand, zijnde een bedrag van € 148,08 per maand, aldus [eiseres] .

4.23.

[gedaagde] voert aan dat er bij aanvang van de huurovereenkomst wel degelijk een trapleuning aanwezig was bij de trap van de tweede naar de derde etage van het pand. Vermoedelijk is de trapleuning weggehaald bij een verhuizing van een student in februari 2024. [eiseres] heeft in eerder stadium niet geklaagd over de afwezigheid van een trapleuning. Indien zij dat had gedaan, was de trapleuning meteen hersteld. Toen [gedaagde] te horen kreeg dat de trapleuning ontbrak, heeft zij deze in maart 2024 meteen teruggeplaatst. [gedaagde] wijst er verder op dat er nimmer een gevaarlijke situatie heeft bestaan vanwege het tijdelijk ontbreken van de trapleuning.

4.24.

De kantonrechter is van oordeel dat [eiseres] - op wie in dezen de stelplicht en de bewijslast rusten - mede in het licht van de betwisting hiervan door [gedaagde] onvoldoende heeft onderbouwd dat de leuning bij de trap van de tweede naar de derde verdieping van het pand reeds vanaf het begin van de huurovereenkomst afwezig was. Derhalve kan hiervan in rechte niet worden uitgegaan. Wat wel voldoende vast is komen te staan, vanwege de erkenning hiervan door [gedaagde] , is dat de betreffende trapleuning in elk geval in de maanden februari en maart 2024 afwezig was. Aldus is naar het oordeel van de kantonrechter gedurende twee maanden sprake geweest van een gebrek als bedoeld in het Gebrekenboek van de huurcommissie, te weten het gebrek omschreven onder categorie C, nummer Ra1: de trap is onveilig doordat de leuning ontbreekt. Aan [eiseres] komt echter geen recht op huurprijsverlaging toe, nu niet is komen vast te staan dat het gebrek reeds bij aanvang van de huurovereenkomst aanwezig was, niet is gebleken dat [gedaagde] eerder dan in maart 2024 van dit gebrek op de hoogte was en voldoende vast is komen te staan dat zij vervolgens spoedig daarna de ontbrekende trapleuning heeft hersteld.

Het dakraam

4.25.

[eiseres] stelt dat er sprake is van een tweetal gebreken met betrekking tot het dakraam van het gehuurde. Ten eerste was er sprake van lekkage van het isolatieglas in het dakraam. Dit gebrek blijkt ook uit de rapportage van de onderzoeker van de huurcommissie en was al vanaf de aanvang van de huurovereenkomst aanwezig. Omdat het dakraam lek was, had het geen enkele isolatiewaarde meer. Het gebrek is voor het einde van de huurovereenkomst niet hersteld. Ten tweede stelt [eiseres] dat het dakraam niet voldoende was af te sluiten door de aanwezigheid van een naad van ca. 20 mm. Op de foto's van de onderzoeker van de huurcommissie is ook zichtbaar dat het raam door de onderzoeker is geopend en dat het, ondanks een extra hendel, niet goed sluit. Die situatie bestond al bij het aangaan van de huurovereenkomst en heeft [eiseres] niet veroorzaakt.

Bij aanvang van de huurovereenkomst is [eiseres] door de dochter van [gedaagde] gewezen op de gebreken aan het raam en is aangegeven dat het beter was om het raam geheel niet te openen. Het al dan niet openen van het raam door [eiseres] heeft niet de reeds bestaande gebreken aan het raam veroorzaakt. De gebreken zijn niet voor het einde van de huurovereenkomst hersteld. Dit betekent dat de huurprijs over de volledige periode van

1 augustus 2023 tot 1 augustus 2024 dient te worden verlaagd tot 40% van de maximaal redelijke huurprijs van € 370,20, zijnde een bedrag van € 148,08 per maand, aldus [eiseres] .

4.26.

[gedaagde] betwist dat sprake is van een gebrek dat al bij het aangaan van de huurovereenkomst bestond. Het betreffende raam is een vast dakraam en kon niet meer open. Daarom had [gedaagde] het dakraam vastgezet. Dit was [eiseres] bij aanvang van de huurovereenkomst bekend. [eiseres] heeft - hetgeen zij tijdens de zitting bij de huurcommissie heeft erkend - zelf het raam kapot gemaakt en heeft daarmee de lekkage van het isolatieglas veroorzaakt. Het zou onredelijk zijn wanneer [eiseres] een huurprijsverlaging zou krijgen voor iets dat zij zelf kapot heeft gemaakt.

4.27.

De kantonrechter stelt voorop dat [eiseres] wisselende stellingen heeft betrokken over de gebrekkigheid van het betreffende raam. In de procedure bij de huurcommissie heeft zij gesteld dat het gebrek gelegen is in het niet kunnen openen van het raam. Verder is toen van de zijde van [eiseres] aangegeven dat zij het raam bij het openen daarvan heeft beschadigd en dat aldus lekkage is ontstaan. In de onderhavige procedure is [eiseres] echter van koers gewijzigd en stelt zij dat er sprake is van andere gebreken aan het raam, namelijk dat er sprake is van lekkage in het isolatieglas en dat het raam niet goed meer wil sluiten en dat deze gebreken al vanaf de aanvang van de huurovereenkomst aanwezig waren.

De kantonrechter is onder verwijzing naar het rapport van de rapporteur van de huurcommissie van oordeel dat ervan uit moet worden gegaan dat het dakraam in het dakschild aan de zuidzijde van het pand niet goed afsluit en dat hier sprake is van een naad van ongeveer 20 millimeter. Op grond van genoemde rapportage neemt de kantonrechter aan dat hierdoor tocht en/of lekkage in de door [eiseres] gehuurde woonruimte kon optreden. Voorts neemt de kantonrechter op grond van het rapport van de rapporteur van de huurcommissie aan dat het isolatieglas in het dakvenster lek was waardoor het uitzicht naar buiten is belemmerd en de isolatiewaarde teniet is gedaan. Daarmee is er naar het oordeel van de kantonrechter sprake van gebreken aan het gehuurde. Naar het oordeel van de kantonrechter kan echter onvoldoende worden vastgesteld dat deze gebreken reeds bij aanvang van de huurovereenkomst aanwezig waren. Dit volgt onvoldoende uit de stellingen van [eiseres] en evenmin uit het onderzoeksrapport. Dit onderzoeksrapport is immers van een latere datum. Daarnaast heeft [gedaagde] gemotiveerd betwist dat deze gebreken al bij aanvang van de huurovereenkomst aanwezig waren. Mede gelet op de stelling van [gedaagde] dat de gebreken aan het raam door [eiseres] zijn veroorzaakt, doordat zij het raam heeft geopend ondanks de instructie van [gedaagde] om dat niet te doen, hetgeen [eiseres] in een eerder stadium heeft toegegeven, had het op de weg van [eiseres] gelegen om nader te onderbouwen dat voornoemde gebreken al bij aanvang van de huurovereenkomst aanwezig waren. Dat heeft [eiseres] echter in onvoldoende mate gedaan. Daarmee is in rechte niet komen vast te staan dat de gebreken al bij aanvang van de huurovereenkomst aanwezig waren en komt [eiseres] geen recht op huurprijsverlaging voor de onderhavige gebreken toe.

Kier bij de voordeur

4.28.

[eiseres] stelt dat er sprake is van een kier bij de voordeur van het pand van 10 mm, waardoor hinder van lekkages ondervonden kan worden, zoals water- en tochtintreding. Ten onrechte heeft de onderzoeker van de huurcommissie dit niet als een gebrek aangemerkt. Op grond van het Gebrekenboek van de huurcommissie kwalificeert deze kier bij de voordeur als een gebrek, namelijk gebrek van categorie C nummer E1. Het gebrek was bij aanvang van de huurovereenkomst al aanwezig, aldus [eiseres] . Ook dit gebrek brengt volgens [eiseres] mee dat de huurprijs over de gehele periode van de huurovereenkomst dient te worden verlaagd tot 40% van de maximaal redelijke huurprijs van € 370,20, zijnde een bedrag van € 148,08 per maand.

4.29.

[gedaagde] voert onder verwijzing naar het rapport van de onderzoeker van de huurcommissie aan dat er in dezen geen sprake is van een gebrek. Verder wijst zij erop dat het pand een Rijksmonument is. Daarbij hoort dat het een en ander wat schever is of dat een deur klemt of iets meer ruimte heeft. Wanneer [eiseres] hier last van had, had [gedaagde] graag een tochtstrip willen plaatsen.

4.30.

De kantonrechter oordeelt als volgt. Vast staat dat er bij de voordeur van het pand sprake is (geweest) van een kier van 10 mm. De aanwezigheid van deze kier volstaat naar het oordeel van de kantonrechter op zich echter nog niet om van een gebrek te kunnen spreken. Dit is pas het geval indien door de kier vocht en/of tocht de woonruimte van [eiseres] binnenkwam en de bewoonbaarheid van de woonruimte hiermee werd aangetast. Dat is door [eiseres] echter niet concreet onderbouwd noch is dit anderszins gebleken. De conclusie moet dan ook zijn dat niet is komen vast te staan dat hier sprake was van een gebrek aan het gehuurde. Op dit punt komt [eiseres] dan ook geen recht op huurprijsverlaging toe.

4.31.

De kantonrechter zal tegen deze achtergrond de door [eiseres] in conventie gevorderde verklaring voor recht dat de huurprijs wegens onderhoudsgebreken over de periode van 1 augustus 2023 tot en met 31 juli 2024 wordt verlaagd in zijn geheel afwijzen.

Onverschuldigde betaling van huurpenningen

4.32.

[eiseres] vordert terugbetaling van onverschuldigd betaalde huurpenningen over de periode van 1 augustus 2023 tot 1 augustus 2024. Daartoe stelt zij het volgende. Uitgaande van een verlaagde huurprijs wegens onderhoudsgebreken tot € 148,08 per maand was [eiseres] gedurende de looptijd van de huurovereenkomst in totaal 12 x € 148,08 =

€ 1.776,96 aan huur aan [gedaagde] verschuldigd. Gedurende de looptijd van de huurovereenkomst heeft [eiseres] in totaal een bedrag van € 5.044,02 aan huur voldaan. Dit betekent dat een bedrag van € 3.267,06 te veel aan huur is betaald, aldus [eiseres] .

4.33.

[gedaagde] stelt zich op het standpunt dat zij geen huur aan [eiseres] hoeft terug te betalen.

4.34.

De kantonrechter stelt bij de beoordeling van dit geschilpunt voorop dat indien zij tot de conclusie komt dat partijen een tot de kwaliteit van de woonruimte te hoge aanvangshuurprijs zijn overeengekomen en/of dat er gebreken zijn die tot een (tijdelijke) verlaging van de aanvangshuurprijs dienen te leiden, de huurder het teveel betaalde van de verhuurder kan terugvorderen.^[5]

4.35.

Hiervoor is geoordeeld dat partijen een tot de kwaliteit van de woonruimte te hoge aanvangshuurprijs zijn overeengekomen. In verband hiermee is de aanvangshuurprijs over de periode van 1 augustus 2023 tot 1 augustus 2024 naar beneden bijgesteld tot een bedrag van € 370,20. In verband daarmee heeft [eiseres] naar het oordeel van de kantonrechter recht op terugbetaling van hetgeen zij over deze periode te veel aan huur heeft betaald. Voor een huurprijsverlaging wegens gebreken bestaat, zoals hiervoor is overwogen, geen aanleiding. In dat kader komt [eiseres] dus geen vordering uit hoofde van onverschuldigde betaling toe.

4.36.

Het voorgaande in aanmerking nemend, was [eiseres] naar het oordeel van de kantonrechter over de gehele looptijd van de huurovereenkomst in totaal een bedrag aan huur van (€ 370,20 x 12 =) € 4.442,40 aan [gedaagde] verschuldigd. Vast staat dat [eiseres] over deze periode een totaalbedrag aan huur van € 5.044,02 aan [gedaagde] heeft betaald. Dit betekent dat [eiseres] een bedrag van € 601,62 te veel heeft betaald, welk bedrag zij als onverschuldigd betaald van [gedaagde] kan terugvorderen. De vordering van [eiseres] in conventie uit hoofde van onverschuldigde betaling is dan ook in zoverre toewijsbaar, te vermeerderen met de daarover gevorderde wettelijke rente.

4.37.

De in reconventie door [gedaagde] gevorderde betaling van te weinig betaalde huur ad

€ 259,98 zal worden afgewezen. Dit bedrag ziet op de huur over de maand juli 2024 die slechts gedeeltelijk is voldaan, namelijk voor een bedrag van € 182,02. De vordering in reconventie gaat er echter ten onrechte vanuit dat [eiseres] over de periode van 1 augustus 2023 tot 1 augustus 2024 onverkort de overeengekomen huurprijs van € 442,00 per maand verschuldigd is. Uit hetgeen hiervoor is overwogen, vloeit voort dat [eiseres] over deze periode een lager maandelijks bedrag aan huur, namelijk € 370,20 per maand, verschuldigd is. Bij de berekening van het in verband daarmee aan [eiseres] toekomende bedrag aan teveel betaalde huur is al rekening gehouden met de gedeeltelijke betaling van de huur over de maand juli 2024. Per saldo komt daardoor nog een bedrag aan [eiseres] toe en niet aan [gedaagde] .

Proceskosten

4.38.

[gedaagde] zal als de in overwegende mate in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten in conventie worden veroordeeld. Omdat [eiseres] op basis van een toevoeging procedeert, zal [gedaagde] niet worden veroordeeld tot betaling van de gemaakte explootkosten en de (eventuele) betekeningskosten. De proceskosten worden daarmee aan de zijde van [eiseres] vastgesteld als volgt:

- griffierecht € 87,00

- salaris gemachtigde € 288,00 (2 punten x tarief € 144,00)

- nakosten € 72,00

-----------

€ 447,00

4.39.

[gedaagde] zal als de in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten in reconventie worden veroordeeld, aan de zijde van [eiseres] vastgesteld als volgt:

- salaris gemachtigde € 87,00 (1 punt x tarief € 87,00)

4.40.

De door [eiseres] gevorderde nakosten worden in reconventie niet (ook) toegewezen, omdat er in conventie reeds een veroordeling in de nakosten wordt uitgesproken.

4.41.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten is toewijsbaar zoals hierna bij de beslissing is vermeld.

Uitvoerbaarverklaring bij voorraad

4.42.

Het vonnis zal, zoals gevorderd, in conventie uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard, met uitzondering van de door [eiseres] gevorderde verklaring voor recht. Een verklaring voor recht is naar haar aard niet vatbaar voor tenuitvoerlegging en kan daarom niet uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.^[6]

5.De beslissing

De kantonrechter:

in conventie

5.1.

verklaart voor recht dat de tussen partijen geldende (aanvangs)huurprijs met ingang van 1 augustus 2023 tot en met 31 juli 2024 € 370,20 per maand bedraagt;

5.2.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiseres] van een bedrag van € 601,62, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf heden tot aan de dag der algehele voldoening;

5.3.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] vastgesteld op

€ 447,00, te voldoen binnen veertien dagen na heden, te vermeerderen met de wettelijke rente indien betaling niet binnen deze termijn plaatsvindt;

5.4.

verklaart het vonnis voor wat betreft de veroordelingen onder 5.2. en 5.3. uitvoerbaar bij voorraad;

5.5.

wijst af het meer of anders gevorderde;

in reconventie

5.6.

wijst de vordering van [gedaagde] af;

5.7.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] vastgesteld op

€ 87,00, te voldoen binnen veertien dagen na heden, te vermeerderen met de wettelijke rente indien betaling niet binnen deze termijn plaatsvindt.

Dit vonnis is gewezen door mr. R. Bootsma en in het openbaar uitgesproken op 14 juli 2026.

520/MP

Toetsing redelijkheid aanvangshuurprijs en onderhoudsgebreken in tijdelijke huurovereenkomst onzelfstandige woonruimte

Uitspraak

1.De procedure

2.De feiten

3.Het geschil

4.De beoordeling

5.De beslissing

Voetnoten