Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Zittingsplaats Leeuwarden
Bestuursrecht
zaaknummer: LEE 24/4761
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 14 juli 2026 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [woonplaats] , belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente De Fryske Marren.
(gemachtigde: mr. [naam] )
Inleiding
1.1.
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 18 november 2024.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak aan de
[adres 1] (de woning) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum), voor het belastingjaar 2024 vastgesteld op € 335.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente De Fryske Marren voor het jaar 2024 voor de woning opgelegd, ten bedrage van € 293 (de aanslag OZB eigenaar niet-woning).
1.3.
Bij uitspraak op bezwaar van 18 november 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. Hij heeft daarbij de waarde van € 335.000 gehandhaafd.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
De rechtbank heeft het beroep op 2 juni 2026, gelijktijdig met de beroepen met zaaknummers LEE 26/442 en LEE 26/537, op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende, bijgestaan door zijn echtgenote en de gemachtigde van de heffingsambtenaar. Ter zitting heeft belanghebbende een pleitnota en foto’s overhandigd die aan het dossier zijn toegevoegd.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een twee-onder-een-kapwoning uit 1977 met een oppervlakte van 124 m², een berging (10 m²) en een tuinhuis (9 m²). De perceeloppervlakte is 336 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt in deze uitspraak of de heffingsambtenaar de waarde van de woning niet hoger heeft vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Zij doet dat aan de hand van de door belanghebbende aangevoerde beroepsgronden. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. Het oordeel over de aanslag OZB volgt daarom het oordeel over de waarde.
4. Voor de beoordeling van het beroep is het bepaalde in artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van belang. Daarin staat dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald op de waarde die aan die onroerende zaak moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’. [1]
5. De heffingsambtenaar moet, in het licht van wat belanghebbende heeft aangevoerd, aannemelijk maken dat hij de waarde van het perceel niet te hoog heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is hij hierin geslaagd. Hieronder licht zij dit oordeel toe.
6. Belanghebbende voert - samengevat - aan dat de WOZ-waarde van zijn woning ten opzichte van het vorige belastingjaar te hoog is bepaald en wijst erop dat vergelijkbare woningen minder in waarde zijn gestegen dan zijn woning. Verder vraagt hij de rechtbank de uitspraak op bezwaar ongeldig te verklaren, omdat de heffingsambtenaar niet heeft gewacht op de uitspraak van de rechtbank over het belastingjaar 2023.
7. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van zijn standpunt dat de waarde niet te hoog is bepaald een taxatiematrix overgelegd, waarin de waarde van de woning is bepaald op € 335.000 en waarin de verkoopcijfers van de volgende twee-onder-een-kapwoningen, ook gelegen te [plaats] , zijn gebruikt (de referentieobjecten):
- [adres 2] ,verkocht op 24 november 2022 voor € 310.000
- [adres 3] ,verkocht op 15 mei 2023 voor € 307.500
- [adres 4] ,verkocht op 26 januari 2023 voor € 360.000
De waardebepaling
8. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het door hem in de beroepsfase overgelegde taxatiematrix en de door hem gegeven toelichting op de zitting, in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, heeft voldaan aan de op hem rustende bewijslast dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Zij neemt hierbij in aanmerking dat de referentieobjecten, wat type, bouwjaar, kwaliteit, onderhoud, doelmatigheid en voorzieningen betreft, goed vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende en dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de prijzen per m² voor de woning worden herleid vanuit de verkoopprijzen van de door de heffingsambtenaar aangevoerde referentieobjecten. De gemiddelde prijs per m² van € 1.626 van de woning van belanghebbende is, in vergelijking met die van de referentieobjecten, niet te hoog bepaald.
9. Belanghebbende heeft enkel gesteld dat de stijging van zijn WOZ-waarde en de stijging van de WOZ-waardes van de referentieobjecten niet in juiste verhouding tot elkaar staan. Volgens belanghebbende is zijn WOZ-waarde veel meer gestegen ten opzichte van vorig jaar. Hij vindt dat zijn WOZ-waarde met maximaal 11% (het gemiddelde percentage van de referentieobjecten) mag stijgen en dus maximaal € 328.560 mag bedragen. De rechtbank overweegt dat deze stelling van belanghebbende geen steun vindt in het recht (zie 4.). De WOZ-waarde wordt bepaald aan de hand van transacties van vergelijkbare woningen en niet aan de hand van de (stijging of daling van) WOZ-waarden van vergelijkbare woningen.
10. De omstandigheid dat de rechtbank nog geen uitspraak had gedaan over het belastingjaar 2023, terwijl de heffingsambtenaar in zijn brief van 12 maart 2024 had aangegeven het bezwaar over 2024 om die reden aan te houden, betekent niet automatisch dat de heffingsambtenaar (nog langer) moest wachten om te beslissen op het bezwaarschrift. Op grond van de Wet WOZ moet hij namelijk vóór het einde van het kalenderjaar uitspraak doen op het bezwaarschrift. Door uitspraak te doen op 18 november 2024 heeft de heffingsambtenaar hieraan voldaan. De rechtbank neemt hierbij verder in aanmerking dat op grond van de Wet WOZ de WOZ-waarde jaarlijks opnieuw wordt bepaald, los van voorgaande waardevaststellingen.
11. Gelet op voorgaande komt de rechtbank tot de conclusie dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de woning van € 335.000 niet te hoog heeft vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
12. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de beschikking in stand blijft, en daarmee de aanslag OZB ook. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L.M. Praamstra, rechter, in aanwezigheid van
R.H. Wolfslag, griffier.
griffier
rechter
Uitgesproken op 14 juli 2026.
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.