Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Zittingsplaats Groningen
Bestuursrecht
zaaknummers: LEE 25/2593 en 26/1766
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 7 juli 2026 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: mr. A. Oosters),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Westerwolde
(gemachtigde: [naam 1] , taxateur).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank de beroepen van eiseres tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 4 juli 2025.
Zaaknummer LEE 25/2593
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak aan [adres 1] per waardepeildatum 1 januari 2024 (de waardepeildatum) voor het belastingjaar 2025 vastgesteld op € 282.000.
Zaaknummer LEE 26/1766
1.2.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak aan [adres 2] per waardepeildatum voor het belastingjaar 2025 vastgesteld op € 284.000.
Beide zaaknummers:
1.3.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiseres tegen de vastgestelde WOZ-waardes ongegrond verklaard.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
De rechtbank heeft het beroep op 29 juni 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben [naam 2] , als waarnemer van de gemachtigde van eiseres, en de gemachtigde van de heffingsambtenaar deelgenomen.
Feiten
2. Eiseres is eigenaar van [adres 1] en [adres 2] .
2.1.
[adres 1] is een twee-onder-een-kapwoning uit 1990 met een vrijstaande berging. De oppervlakte van het hoofdgebouw is 115 m2 en de kaveloppervlakte is 652 m2.
2.2.
[adres 2] is een twee-onder-een-kapwoning uit 1990 met een woonoppervlakte van 268 m2 is. De kaveloppervlakte is 1.048 m2.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt in deze uitspraak of de heffingsambtenaar de WOZ-waardes van [adres 1] en [adres 2] (hierna samen ook aangeduid met: de woningen aan het [straatnaam] ) per waardepeildatum niet hoger heeft vastgesteld dan de waardes in het economisch verkeer. Zij doet dat aan de hand van de door eiseres aangevoerde beroepsgronden.
4. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waardes niet te hoog zijn vastgesteld. Hij is dus niet geslaagd in zijn bewijslast. De rechtbank moet vervolgens beoordelen of eiseres de door haar voorgestane waardes aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank is eiseres in haar bewijslast geslaagd. De rechtbank legt hieronder uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader
5. Voor de beoordeling van het beroep is het bepaalde in artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van belang. Daarin staat dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald op de waarde die aan die onroerende zaak moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”. [1]
Standpunten van partijen
6. De heffingsambtenaar verwijst naar de waardematrices die hij in de beroepsfase heeft overgelegd ten aanzien van de woningen aan het [straatnaam] . Daarin zijn de verkoopcijfers opgenomen van de volgende drie twee-onder-een-kapwoningen in [plaats] :
- [adres 3] , verkocht op 31 juli 2024 voor € 300.000;
- [adres 4] , verkocht op 28 september 2023 voor € 268.000, en
- [adres 5] , verkocht op 23 september 2024 voor € 260.000.
6.1.
Op basis van een analyse van deze verkoopcijfers stelt de heffingsambtenaar zich in de beroepsfase op het standpunt dat de WOZ-waarde van [adres 1] niet hoger is dan € 246.000 is.
6.2.
De heffingsambtenaar taxeert de waarde van [adres 2] aan de hand van diezelfde verkoopcijfers op € 352.000. Dat onderbouwt volgens hem de stelling dat de vastgestelde waarde van € 284.000 niet te hoog is.
7. Eiseres stelt dat de waarde van [adres 1] niet hoger is dan € 196.000 en die van [adres 2] hooguit € 267.000. Zij voert daartoe de volgende gronden aan.
7.1.
Eiseres betwist dat de door de heffingsambtenaar gebruikte referentieobjecten [adres 4] en [adres 5] in [plaats] bruikbaar zijn voor de onderbouwing. Zij wijst er ter onderbouwing van dit standpunt ten eerste op dat deze woningen in de woonkern van [plaats] liggen en niet, zoals de woningen aan het [straatnaam] , in het buitengebied ( [buurtschap] ). Dit buurtschap ligt op 2 km afstand van voorzieningen als winkels, supermarkt, basisschool en openbaar vervoer, in tegenstelling tot de woningen die zijn gelegen in de woonkern. De ligging van die twee objecten is dus gunstiger dan die van de woningen aan het [straatnaam] en daarmee niet goed vergelijkbaar. Ten aanzien van [adres 2] wijst eiseres daarnaast nog op de afwijkende gebruiksoppervlakte. De gebruiksoppervlakte van [adres 2] van 268 m2 is daarmee niet te vergelijken met die van de referentieobjecten van de heffingsambtenaar (die gebruiksoppervlaktes hebben van minder dan de helft).
7.2.
Eiseres heeft deskundigenrapporten overgelegd van De Juiste Waarde, waarin hij naast [adres 3] ook vier andere referentieobjecten gebruikt. Volgens eiseres zijn deze woningen beter vergelijkbaar omdat die ook aan de rand van de kleinere woonkernen van Bellingwolde liggen.
7.3.
Verder wijst eiseres erop dat het derde referentieobject, [adres 3] , net als de woningen aan het [straatnaam] , in het buitengebied is gelegen. Met deze ligging is door de heffingsambtenaar wel rekening gehouden, zo blijkt uit de grondstaffels voor [adres 3] , die afwijken ten opzichte van die voor [adres 4] en [adres 5] . Dit is niet het geval voor de woningen aan het [straatnaam] . Bovendien ontbreken de grondstaffels voor de woningen aan het [straatnaam] .
7.4.
Verder wijst eiseres erop dat de woningen aan het [straatnaam] zijn gevestigd in een voormalige basisschool uit 1990. Vanaf 2016 is eiseres bezig met de omvorming van het schoolgebouw naar een twee-onder-een-kapwoning. Deze verbouwing was op de waardepeildatum nog niet afgerond. Gelet op de staat waarin de woningen aan het [straatnaam] zich op de waardepeildatum bevonden, moet niet alleen de kwaliteit als matig worden gekwalificeerd ten opzichte van de referentieobjecten van de heffingsambtenaar, maar ook het onderhoud en de voorzieningen. Het gegeven dat de woningen zich bevinden in een schoolgebouw brengt ook nog met zich mee dat sprake is van een beperkte doelmatigheid. Hiermee wordt volgens eiseres ook onvoldoende rekening gehouden.
7.5.
Tot slot moet volgens eiseres in de waardebepaling worden betrokken dat op de woningen aan het [straatnaam] onder het Bestemmingsplan Bellingwolde op waardepeildatum nog de bestemming ‘Maatschappelijk’ rust. Sinds 3 juli 2020 geldt weliswaar een persoonsgebonden gedoogbeleid voor bewoning, maar dit levert (nog) geen juridische zekerheid. Met deze waardedrukkende omstandigheid is geen rekening gehouden. Eiseres verwijst in dit verband naar het arrest van de Hoge Raad van 20 december 2002 [2] .
8. De rechtbank overweegt dat de taxateur die namens de heffingsambtenaar op de zitting aanwezig was – en die geen toegang tot het digitale rechtbankdossier heeft – niet over de aanvullende beroepschriften van eiseres bleek te beschikken. In zoverre kon hij de stellingen van eiseres onvoldoende weerspreken. Dat de heffingsambtenaar zijn informatiestroom van en naar de door hem gemachtigde taxateur(s) kennelijk niet goed op orde heeft, moet naar het oordeel van de rechtbank voor rekening en risico van de heffingsambtenaar komen.
Oordeel van de rechtbank
9. De standpunten die eiseres heeft ingenomen komen de rechtbank niet onredelijk voor. De rechtbank licht dit als volgt toe.
9.1.
De rechtbank oordeelt ten aanzien van het deskundigenrapport van eiseres dat de daarin opgenomen uitgangspunten de rechtbank niet onredelijk voorkomen. De rechtbank begrijpt de keuze voor de referentieobjecten die in het deskundigenrapport zijn gebruikt. Ook kan de rechtbank zich vinden in de wijze waarop met de onderlinge verschillen tussen de woningen aan het [straatnaam] en de referentieobjecten rekening is gehouden.
9.2.
Het is de rechtbank niet duidelijk waarom de heffingsambtenaar voor het referentieobject [adres 3] wel de grondstaffel voor buitengebied heeft gehanteerd en voor de woningen aan het [straatnaam] kennelijk niet. Het enkele feit dat de woningen aan het [straatnaam] zijn gelegen in een gebied waar misschien iets meer huizen liggen dan bij [adres 3] het geval is, maakt naar het oordeel van de rechtbank niet dat er een onderscheid moet worden gemaakt in de liggingscodering.
9.3.
Met betrekking tot de doelmatigheid van de woningen aan het [straatnaam] overweegt de rechtbank verder nog als volgt. De heffingsambtenaar maakt in zijn matrices geen gebruik van een doelmatigheidsscore. Deze gemaakte keuze brengt echter niet met zich mee dat daarmee geen aandacht geschonken moet worden aan de doelmatigheid (of het gebrek daaraan) van de woningen aan het [straatnaam] . Alhoewel een doelmatigheidscorrectie ook op een andere manier in een matrix kan worden verwerkt is dit niet gebeurd. Vaststaat dat de woningen aan het [straatnaam] zijn gevestigd in een voormalig schoolgebouw. Het gebouw was dus op zichzelf beschouwd niet ontworpen om in te gaan wonen, maar om een school te huisvesten. Naar het oordeel van de rechtbank had de heffingsambtenaar hier rekening mee moeten houden.
9.4.
In tegenstelling tot wat de heffingsambtenaar op de zitting heeft gesteld, mag van de bestemming ‘Maatschappelijk’ die op waardepeildatum op de woningen aan het [straatnaam] rust, naar het oordeel van de rechtbank een waardedrukkend effect worden verwacht. Dat de gemeente het bestemmingsplan uiteindelijk ten gunste van eiseres heeft gewijzigd, was op de waardepeildatum nog geen gegeven. De rechtbank gaat niet mee in het standpunt van de heffingsambtenaar dat die invloed wordt weggenomen door de mededeling aan potentiële kopers dat er een intentie tot bestemmingswijziging bij de gemeente ligt.
9.5.
Gelet op het bovenstaande zal de rechtbank de beroepen gegrond verklaren, de uitspraak op bezwaar vernietigen en de waarde van [adres 1] vaststellen op € 196.000 en die van [adres 2] op € 267.000.
Conclusie
10. De beroepen zijn gegrond en de rechtbank zal de uitspraak op bezwaar vernietigen.
10.1.
Omdat de rechtbank de beroepen gegrond zal verklaren, zal de rechtbank bepalen dat de heffingsambtenaar het door eiseres betaalde griffierecht vergoedt. Nu alleen in de zaak met nummer LEE 25/2583 griffierecht in rekening is gebracht, zal dit ook enkel voor dit zaaknummer gelden.
10.2.
De rechtbank zal de heffingsambtenaar in de door eiseres in de beroepsfase gemaakte proceskosten veroordelen. In de bezwaarfase heeft eiseres geen gebruik gemaakt van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand.
10.3.
De rechtbank is van oordeel dat sprake is van samenhang tussen beide zaken, omdat de beroepszaken gelijktijdig zijn behandeld, er één uitspraak op bezwaar is gedaan en de ingediende beroepschriften nagenoeg dezelfde grieven bevatten.
10.4.
De rechtbank stelt de kosten op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 2.124,52. Dit bedrag is gebaseerd op 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 934 en de kosten van de deskundigenrapporten van elk € 128,26. De rechtbank zal per zaak de helft van de genoemde bedragen (€ 1.062,26 per zaak) als proceskostenvergoeding voor de beroepsfase toekennen.
10.5.
De gemachtigde van eiseres heeft aangevoerd dat hij moet worden aangemerkt als een “bijzonder geval” in de zin van het arrest van de Hoge Raad van 17 januari 2025 [3] . De heffingsambtenaar heeft zich op de zitting gerefereerd aan het oordeel van de rechtbank hierover. De rechtbank ziet geen aanleiding eiseres niet in haar standpunt te volgen [4] .
Beslissing
Zaaknummer LEE 25/2583
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de waarde van [adres 1] per waardepeildatum 1 januari 2024 voor het belastingjaar 2025 tot een bedrag van € 196.000;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.062,26;
- draagt de heffingsambtenaar op het griffierecht van € 53 aan eiseres te vergoeden.
Zaaknummer LEE 25/1766
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de waarde van [adres 2] per waardepeildatum 1 januari 2024 voor het belastingjaar 2025 tot een bedrag van € 267.000;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de bestreden uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.062,26.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L.M. Praamstra, rechter, in aanwezigheid van D.A. van der Beek, griffier.
griffier rechter
Uitgesproken op: 7 juli 2026.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.