Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Zittingsplaats Leeuwarden
Bestuursrecht
zaaknummer: LEE 24/5098
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 24 februari 2026 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser,
(gemachtigde: mr. R.W.B. van Middelaar),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Leeuwarden,
(gemachtigde: [naam 1] )
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 21 november 2024.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum), vastgesteld op € 784.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan eiser ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Leeuwarden voor het jaar 2024 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de woning gehandhaafd.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 23 januari 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam 2] en [taxateur] (taxateur). Eiser en zijn gemachtigde zijn, met bericht van verhindering, niet verschenen.
Feiten
2. Eiser is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning, gebouwd in 2017, met een oppervlakte van 171 m², een aanbouw van 5 m², een aangebouwde garage van 18 m² en een berging van 42 m². De oppervlakte van het perceel is 816 m². Eiser heeft de woning op 20 augustus 2021 gekocht voor € 710.000 (transportdatum 13 december 2021).
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt in deze uitspraak of de heffingsambtenaar de waarde van de woning niet hoger heeft vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De rechtbank doet dat aan de hand van de door eiser aangevoerde beroepsgronden. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. Het oordeel over de aanslag OZB volgt daarom het oordeel over de waarde.
4. Voor de beoordeling van het beroep is het bepaalde in artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van belang. Daarin staat dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald op de waarde die aan die onroerende zaak moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’. [1]
5. De heffingsambtenaar moet, in het licht van wat eiser heeft aangevoerd, aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd. Hieronder licht de rechtbank dit oordeel toe.
6. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar de waarde te hoog heeft vastgesteld, omdat deze niet hoger kan zijn dan € 586.000. De heffingsambtenaar houdt vast aan de door hem vastgestelde waarde van € 784.000.
6.1.
Eiser voert - samengevat - aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de eigen aankoop van zijn woning. Verder stelt eiser dat onvoldoende rekening is gehouden met de marktsituatie op de waardepeildatum.
6.2.
De heffingsambtenaar heeft in de beroepsfase ter onderbouwing van zijn standpunt een waardematrix overgelegd, waarin de waarde is bepaald op € 794.000 (€ 10.000 hoger dan de beschikte waarde) en waarin hij de verkoopcijfers van de volgende referentieobjecten heeft gebruikt:
- [adres 2] , verkocht op 30 september 2022 voor € 627.000;
- [adres 3] , verkocht op 8 augustus 2022 voor € 880.00;
- [adres 4] , verkocht op 21 oktober 2022 voor € 770.000.
De waardebepaling
7. De rechtbank overweegt dat als een onroerende zaak kort voor of na de waardepeildatum is gekocht, ervan moet worden uitgegaan dat de waarde overeenkomt met de betaalde koopprijs, tenzij de partij die zich daarop beroept omstandigheden aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft. [2]
8. Ook indien de koop van een woning heeft plaatsgevonden op een moment dat verder gelegen is van de waardepeildatum, zoals hier het geval is, kan de betaalde koopprijs nog steeds bruikbaar zijn als uitgangspunt voor de bepaling van de WOZ-waarde. Of dat het geval is hangt mede af van de beschikbaarheid van kooptransacties van goede referentieobjecten kort voor of na waardepeildatum. Het gaat er in wezen om te bepalen met welke methode de WOZ-waarde het beste wordt benaderd, te weten – in dit geval – de door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsmethode dan wel de door eiser voorgestane methode waarbij de betaalde koopprijs (met indexatie) het uitgangspunt is. De toetssteen blijft immers zoals hiervoor onder 4 is opgenomen.
9. De heffingsambtenaar heeft zich op het standpunt gesteld dat de eigen aankoop van eiser te ver van de waardepeildatum was gelegen (meer dan een jaar) en dat er voldoende bruikbare referentieobjecten aanwezig waren om de waarde te onderbouwen. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar hierin en is van oordeel dat in dit geval de vergelijkingsmethode een betere waardering oplevert dan de methode waarbij wordt gewaardeerd door de eigen koopprijs te indexeren. De drie door de heffingsambtenaar gebruikte referentieobjecten zijn rond de waardepeildatum verkocht (zie 6.2.) en zijn goed vergelijkbaar met de woning van eiser. Met de door de heffingsambtenaar in de beroepsfase overgelegde waardematrix en de door hem gegeven toelichting ter zitting, in het licht van wat eiser heeft aangevoerd, heeft de heffingsambtenaar voldaan aan de op hem rustende bewijslast dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de referentieobjecten, wat type, bouwjaar, kwaliteit, onderhoud, doelmatigheid en voorzieningen betreft, goed vergelijkbaar zijn met de woning van eiser en dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen.
Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de prijzen per m² voor de woning worden herleid vanuit de verkoopprijzen van de door de heffingsambtenaar aangevoerde referentieobjecten. De heffingsambtenaar heeft in de beroepsfase de iWOZ-kaart [3] van eisers woning overgelegd, waarin is aangegeven dat eisers woning is gelegen aan open vaarwater, in uitstekende staat van onderhoud verkeert en beschikt over het zeer gunstige energielabel A+++. Eiser heeft de door de heffingsambtenaar gehanteerde KOUDV-factoren van eisers woning en die van de referentieobjecten niet bestreden. Nu de waardematrix van de heffingsambtenaar een waarde van € 794.000 voor de woning van eiser onderbouwt, terwijl de beschikte waarde € 10.000 lager is, zit er bovendien enige speling in, voor het geval er wel enige extra waardedruk in aanmerking zou moeten worden genomen.
10. Ten aanzien van de stelling van eiser dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de marktsituatie op de waardepeildatum, overweegt de rechtbank dat het op de weg van eiser ligt om zijn stellingen gemotiveerd te onderbouwen en de door de heffingsambtenaar gehanteerde uitgangspunten gemotiveerd te betwisten. In zijn beroepschrift heeft eiser aangegeven een onderbouwing (een taxatiematrix van Woning Waardemeesters) over te zullen leggen voor zijn stelling dat er door de heffingsambtenaar onvoldoende rekening is gehouden met de marktsituatie. Deze nadere onderbouwing heeft eiser niet overgelegd. Deze grond slaagt dan ook niet. Het in de bezwaarfase door eiser overgelegde taxatierapport (van Eerlijke WOZ), waarbij de waarde is bepaald op € 721.000, biedt onvoldoende aanknopingspunten om de waardebepaling van de heffingsambtenaar te ontkrachten. Bovendien heeft eiser in zijn beroepschrift ook niet verwezen naar dit rapport.
11. Gelet op al het voorgaande komt de rechtbank tot de conclusie dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de woning van € 784.000 niet te hoog heeft vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
12. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de beschikking in stand blijft, en daarmee de aanslag OZB ook. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M. Sanna, rechter, in aanwezigheid van
R.H. Wolfslag, griffier.
griffier
rechter
Uitgesproken op 24 februari 2026.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.