Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Zittingsplaats Groningen
Bestuursrecht
zaaknummer: LEE 24/3316
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 17 februari 2026 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Midden-Groningen.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 2 juli 2024.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de onroerende zaak) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 386.000 (de beschikking).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 3 februari 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar [naam] .
Feiten
2. Eiser is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een in 1974 gebouwde vrijstaande woning met een gebruiksoppervlakte van 149 m², een inpandige garage van 17 m² en een dakopbouw van 35 m². De woning staat op een perceel van 668 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiser.
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” [1] .
5. Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning op waardepeildatum. Eiser bepleit een waarde van € 345.000 en de heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 386.000.
6. Eiser voert aan dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. Eiser stelt dat onvoldoende rekening is gehouden met de ligging van de onroerende zaak dichtbij hoogspanningsleidingen. Eiser voert verder aan dat de woning op het adres [adres 2] goed met de onroerende zaak te vergelijken is.
7. De heffingsambtenaar heeft de stellingen van eiser gemotiveerd weersproken en ter onderbouwing van de WOZ-waarde gewezen op de bij het verweerschrift gevoegde taxatiematrix. De heffingsambtenaar stelt dat voldoende rekening is gehouden met de ligging van de onroerende zaak. Het is juist dat de onroerende zaak dichtbij hoogspanningsleidingen ligt, maar de onroerende zaak ligt in tegenstelling tot de referentieobjecten ook relatief vrij aan de rand van de wijk. Daarom is de ligging van de onroerende zaak op gemiddeld gewaardeerd. Met de ligging is ook rekening gehouden bij het vaststellen van de waarde van de grond. De heffingsambtenaar stelt verder dat de woning op het adres [adres 2] nooit in het openbaar is verkocht, dat de verkoopprijs niet realistisch is en dat de woning is gerenoveerd en nu wordt verhuurd. Daarom is de woning bij het vaststellen van de waarde van de onroerende zaak buiten beschouwing gelaten.
8. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de door hem overgelegde, naar het oordeel van de rechtbank goed onderbouwde, taxatiematrix heeft voldaan aan de op hem rustende bewijslast. Daarmee is voldoende inzicht gegeven in de waardebepaling. De in de matrix opgevoerde vergelijkingsobjecten vormen een redelijke afspiegeling van de markt ten tijde van de waardepeildatum. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de genoemde vergelijkingsobjecten wat type, bouwjaar, ligging en bijgebouwen verschillen kennen, maar dat met de verschillen zodanig rekening is gehouden dat zij een juiste waardebepaling van eisers onroerende zaak niet in de weg staan.
Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
9. Eisers beroepsgronden geven de rechtbank geen aanleiding om tot een ander oordeel over de waardevaststelling te komen. De heffingsambtenaar heeft met wat hij heeft verklaard naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de ligging van de onroerende zaak dichtbij hoogspanningsleidingen.
De rechtbank merkt daarbij op dat het bij het vaststellen van de WOZ-waarde gaat om de prijs die door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ter verkoop en dat niet elke koper bezwaar zal hebben tegen hoogspanningsleidingen dichtbij zijn woning.
De rechtbank ziet ten slotte geen aanleiding om de heffingsambtenaar niet te volgen in zijn uitleg waarom hij de woning op het adres [adres 2] bij het vaststellen van de waarde van de onroerende zaak buiten beschouwing heeft gelaten. De rechtbank merkt daarbij nog op dat het feit dat de woning niet in het openbaar is verkocht al maakt dat niet is na te gaan of de verkoop marktconform is.
10. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de onroerende zaak niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
11. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de vastgestelde waarde in stand blijft. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.W. de Jonge, rechter, in aanwezigheid van H. Siebers, griffier.
griffier
rechter
Uitgesproken op 17 februari 2026.
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.