Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Zittingsplaats Leeuwarden
Bestuursrecht
zaaknummer: LEE 24/3343
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 3 maart 2026 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Noardeast-Fryslân
(gemachtigde: [naam] ).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 8 juli 2024.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum), vastgesteld op € 185.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan eiser ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Noardeast-Fryslân voor het jaar 2024 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. Hij heeft daarbij de waarde van de woning gehandhaafd.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 13 februari 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van de heffingsambtenaar, bijgestaan door [taxateur] (taxateur). Eiser is niet verschenen. De griffier heeft hem bij aangetekende brief, verzonden op 16 december 2025, aan het door hem opgegeven adres onder vermelding van plaats en tijdstip, uitgenodigd om op de zitting te verschijnen. Volgens het zogenoemde Track & Trace systeem van PostNL is de aangetekende brief bij het PostNL-punt afgehaald op 18 december 2025 om 15:21 uur.
Feiten
2. Eiser is eigenaar van de woning. Het betreft een bovenwoning uit 1900 met een oppervlakte van 72 m², met twee dakkapellen.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt in deze uitspraak of de heffingsambtenaar de waarde van de woning niet hoger heeft vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Zij doet dat aan de hand van de door eiser aangevoerde beroepsgronden. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. Het oordeel over die aanslag volgt daarom het oordeel over de waarde.
4. Voor de beoordeling van het beroep is het bepaalde in artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van belang. Daarin staat dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald op de waarde die aan die onroerende zaak moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’. [1]
5. De heffingsambtenaar moet, in het licht van wat eiser heeft aangevoerd, aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd. Hieronder licht zij dit oordeel toe.
6. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar de waarde te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar houdt vast aan de door hem vastgestelde waarde van € 185.000.
6.1.
Eiser voert - samengevat - aan dat de door de heffingsambtenaar aangevoerde referentiepanden [adres 2] , [adres 3] in Kollum en [adres 4] onvoldoende vergelijkbaar zijn met zijn woning. Ze wijken af qua formaat en hebben een lagere WOZ-waarde.
6.2.
De heffingsambtenaar heeft in de beroepsfase ter onderbouwing van zijn standpunt een taxatierapport (van Thorbecke) en een waardematrix overgelegd, waarin de waarde van de woning is bepaald op € 185.000 en waarin de verkoopcijfers van de volgende referentieobjecten zijn gebruikt:
- [adres 2] (verkocht op 10 januari 2023 voor € 180.000);
- [adres 4] (verkocht op 28 juli 2023 voor € 185.000);
- [adres 5] (verkocht op 12 oktober 2022 voor € 295.000);
De waardebepaling
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het door hem in de beroepsfase overgelegd taxatierapport, de waardematrix en de door hem gegeven toelichting op de zitting, in het licht van hetgeen eiser heeft aangevoerd, heeft voldaan aan de op hem rustende bewijslast dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Zij neemt hierbij in aanmerking dat de referentieobjecten, wat type, bouwjaar, kwaliteit, onderhoud, doelmatigheid en voorzieningen betreft, goed vergelijkbaar zijn met de woning van eiser en dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de prijzen per m² voor de woning worden herleid vanuit de verkoopprijzen van de door de heffingsambtenaar aangevoerde referentieobjecten. De gemiddelde prijs per m² van € 2.302 van de woning van eiser is, in vergelijking met die van de referentieobjecten, niet te hoog bepaald. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de taxateur van Thorbecke op 12 november 2024 de woning van eiser inpandig heeft opgenomen, waardoor de taxateur zich een goed beeld heeft kunnen vormen van de staat waarin de woning verkeert. Verder heeft de heffingsambtenaar erop gewezen dat de woning van eiser in 2019/2020 volledig is gerenoveerd en gemoderniseerd, en dat de ligging in het centrum in een rustige straat (die grenst aan een winkelstraat), beter is dan die van de referentieobjecten. Zo zijn winkels, scholen en bushaltes grotendeels op loopafstand bereikbaar. Volgens de heffingsambtenaar had de liggingsfactor van eisers woning, die in de waardematrix als gemiddeld (factor 3) is beoordeeld, ook hoger gewaardeerd kunnen worden. De rechtbank ziet geen aanleiding de heffingsambtenaar hierin niet te volgen.
8. De rechtbank overweegt verder dat de stelling van eiser dat de WOZ-waarden van de referentieobjecten [adres 2] en [adres 4] niet in juiste verhouding staan tot zijn WOZ-waarde, niet relevant is. De waardebepaling vindt namelijk plaats via de vergelijkingsmethode, gebaseerd op transactieprijzen van verkochte woningen rond de waardepeildatum. Wat betreft [adres 3] merkt de rechtbank op dat de heffingsambtenaar dit referentieobject wel in de bezwaarfase, maar niet in de beroepsfase heeft gebruikt. Zij wijst erop dat de heffingsambtenaar in elke procedurefase referentieobjecten mag aandragen, mits eiser voldoende gelegenheid krijgt om hierop te reageren.
9. Gelet op al het voorgaande komt de rechtbank tot de conclusie dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de woning van € 185.000 niet te hoog heeft vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
10. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de beschikking in stand blijft, en daarmee ook de aanslag OZB. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. P.G. Wijtsma, rechter, in aanwezigheid van
R.H. Wolfslag, griffier.
griffier
rechter
Uitgesproken op 3 maart 2026.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.