ECLI:NL:RBNNE:2026:656

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND

Zittingsplaats Leeuwarden

Bestuursrecht

zaaknummer: LEE 24/1572

uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 5 maart 2026 in de zaak tussen

[eiser] , uit [woonplaats] , eiser

(gemachtigde: [gemachtigde] ),

de heffingsambtenaar van de gemeente Weststellingwerf, de heffingsambtenaar.

Inleiding

1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 23 januari 2024.

1.1.

De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 436.000 (de beschikking).

1.2.

De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en daarbij de WOZ-waarde gehandhaafd.

1.3.

De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.

1.4.

De rechtbank heeft het beroep op 15 januari 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiser en namens de heffingsambtenaar
[naam 1] , bijgestaan door [naam 2] .

Feiten

2. Eisers woning is een vrijstaande woning uit 2006 met een inpandige garage en een tuinhuis. De woonoppervlakte van de woning is 160 m2 en de oppervlakte van het perceel is 610 m2.

Beoordeling door de rechtbank

3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld. De in aanmerking genomen waardes van de inpandige garage, het tuinhuis en de grond zijn niet in geschil. Ook betwist eiser de beoordeling van de KOUDV-factoren^[1]van de woning en de referentiewoningen niet.

4. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Eiser heeft de door hem voorgestane waarde van € 422.000 wel aannemelijk gemaakt. De rechtbank legt hierna uit hoe zij tot deze oordelen komt en welke gevolgen deze oordelen hebben.

Standpunten partijen

5. Eiser is van mening dat de WOZ-waarde van zijn woning per 1 januari 2022 niet meer dan € 422.000 is. Ter onderbouwing voert eiser aan dat de door de heffingsambtenaar gebruikte referentiewoning [adres 2] niet goed vergelijkbaar is en buiten de waardering dient te worden gelaten. Eiser onderbouwt dit door te benoemen dat [adres 2] in een andere, grotere plaats met meer voorzieningen ligt. Verder stelt hij dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het verschil in grootte van de woonoppervlakte van eisers woning en de referentiewoningen. Eiser wijst hierbij op de wet van Gossen en hij heeft via de wortelformule een verschil in waarde doorgerekend op basis van de matrix van de heffingsambtenaar. In zijn berekening rekent eiser de aanbouw van referentiewoning [adres 3] mee als woonoppervlakte. Dit leidt volgens eiser tot een lagere WOZ-waarde voor zijn woning, van € 422.000, met een prijs per eenheid (PPE) van € 1.857,84.

6. De heffingsambtenaar stelt dat de WOZ-waarde van € 436.000 niet te hoog is vastgesteld. Hij verwijst voor de onderbouwing van de WOZ-waarde naar het taxatierapport dat hij heeft overgelegd. Daarin heeft hij de verkoopcijfers opgenomen van vier vrijstaande woningen, namelijk [adres 4] (verkocht op 9 december 2022 voor € 442.500) met een woonoppervlakte van 166 m2, [adres 3] (verkocht op 31 maart 2022 voor € 445.000) met een woonoppervlakte van 133 m2, [adres 2] (verkocht op 31 maart 2021 voor € 433.500) met een woonoppervlakte van 161 m2 en [adres 5] (verkocht op 15 april 2022 voor € 465.000) met een woonoppervlakte van 137 m2. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar verklaard dat er in het taxatierapport rekening is gehouden met de grotere woonoppervlakte van de woning door een staffel in het rekenkundig model. Ook heeft hij op de zitting verklaart dat [adres 2] ter ondersteuning is toegevoegd aan de referenties omdat deze woning voor wat betreft de bouwstijl en de woonoppervlakte goed overeenkomt.

Toetsingskader

7. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”.^[2]

8. De heffingsambtenaar moet, in het licht van wat eiser heeft aangevoerd, aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Dat betekent dat hij als eerste aan zet is om te onderbouwen dat de WOZ-waarde niet te hoog is. Pas als de heffingsambtenaar daar niet in slaagt, moet de rechtbank beoordelen of eiser de door hem voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt.

Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld?

9. De rechtbank overweegt dat de referentiewoning [adres 2] gelegen is in [plaats] , een groter dorp dan [plaats] , met meer voorzieningen. In het taxatierapport heeft de heffingsambtenaar daarnaast drie andere referentiewoningen gebruikt die, net als de woning van eiser, gelegen zijn in een klein(er) dorp. De rechtbank is daarom van oordeel dat [adres 2] minder geschikt is als referentieobject. Aangezien de heffingsambtenaar beschikt over drie andere referentiewoningen, gelegen in (wel) goed vergelijkbare dorpen, laat de rechtbank de referentiewoning [adres 2] buiten beschouwing.

10. Uit de taxatiematrix volgt dat er een verschil is tussen de woonoppervlakte van de woning van eiser (160 m2) en die van de referentiewoningen. Alleen de woonoppervlakte van [adres 1] is met 166 m2 vergelijkbaar met eisers woning. De PPE van [adres 1] is volgens het taxatieverslag van de heffingsambtenaar € 1.708. De woonoppervlaktes van [adres 5] met 137 m2 en van [adres 3] met 133m2 zijn aanzienlijk kleiner. De rechtbank neemt in overweging dat bij [adres 3] het woonoppervlakte wel vergelijkbaar is als er bij de berekening van het woonoppervlakte rekening wordt gehouden met de aanbouw van 25 m2. De PPE van [adres 3] wordt in dat geval € 1.923^[3]. De PPE van de woning van eiser is met € 1.948 hoger dan de PPE’s van de referentiewoningen met vergelijkbare woonoppervlaktes. De rechtbank is gelet hierop van oordeel dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de beschikte waarde niet te hoog is vastgesteld.

Heeft eiser de door hem voorgestane waarde aannemelijk gemaakt?

11. Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem gestelde waarde van € 422.000 aannemelijk heeft gemaakt. Eiser heeft zijn waarde onderbouwd met een berekening op basis van de gegevens uit het taxatierapport van de heffingsambtenaar. De gemiddelde PPE van de referentiewoningen met een vergelijkbare woonoppervlakte (10.) is € 1.815.^[4]Eiser heeft de waarde van de woning (via een iets andere route en met toepassing van de zogeheten wortelformule) berekend op een PPE van € 1.857,84. Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat eiser aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem gehanteerde PPE niet te laag is. Omdat de waarde van de inpandige garage, tuinhuis en grond niet in geschil is (3.), heeft eiser hiermee aannemelijk gemaakt dat zijn voorgestelde waarde van € 422.000 niet te laag is.

Conclusie en gevolgen

12. Het beroep is gegrond. De rechtbank vernietigt daarom de uitspraak op bezwaar. Dit betekent dat bij beschikking vastgestelde waarde van de woning wordt verminderd tot een bedrag van € 422.000.

12.1.

Omdat het beroep gegrond is, moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan eiser vergoeden en krijgt eiser ook een vergoeding van zijn proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. Deze vergoeding bedraagt, zoals partijen ter zitting hebben bevestigd, € 1.799.^[5]Dit omdat de gemachtigde van eiser een bezwaarschrift heeft ingediend, aan de hoorzitting heeft deelgenomen, een beroepschrift heeft ingediend en aan de zitting heeft deelgenomen. Verder zijn er geen kosten gemaakt die vergoed kunnen worden.

Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt de uitspraak op bezwaar;

- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning tot een bedrag van € 422.000;

- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de bestreden uitspraak op bezwaar;

- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51 aan eiser moet vergoeden;

- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 1.799 aan proceskosten aan eiser.

Deze uitspraak is gedaan door mr. L.S. Langius, rechter, in aanwezigheid van
mr.R. Schultinga, griffier.

griffier

rechter

Uitgesproken op 5 maart 2026.

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.

Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.

Vermindering WOZ-waarde wegens onvoldoende vergelijkbaarheid referentiewoningen en woonoppervlakteverschil