Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Zittingsplaats Leeuwarden
Bestuursrecht
zaaknummer: LEE 24/925
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 5 maart 2026 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: [gemachtigde] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Smallingerland, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 13 december 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 635.000 (de beschikking).
1.2.
Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning gehandhaafd.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 15 januari 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: namens eiser [naam 1] en namens de heffingsambtenaar [naam 2] , bijgestaan door [naam 3] .
Feiten
2. Eiser is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning uit 1910 met een woonoppervlakte van 314 m2, een dakkapel van 5 m2, een garage van 15 m2, een garage van 62 m2, een overkapping van 25 m2 en een kelder van 19 m2. De woning staat op een perceel van 921 m2.
2.1.
De woning heeft de status rijksmonument.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiser.
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”. [1]
Is er terecht geen rekening gehouden de status rijksmonument?
5. Ter onderbouwing van de WOZ-waarde heeft de heffingsambtenaar een taxatierapport met waardematrix overgelegd. Op de zitting heeft eiser bevestigd dat er op zichzelf geen geschil is over de waarde zoals die volgt uit deze matrix. Het geschil spitst zich enkel toe op de vraag of er terecht geen rekening is gehouden met de status van rijksmonument.
6. Eiser stelt dat er ten onrechte geen rekening is gehouden met de status van rijksmonument. De heffingsambtenaar heeft op de zitting verklaard dat er geen afslag heeft plaatsgevonden voor het feit dat de woning de status rijksmonument heeft en dat is volgens hem ook niet nodig. De heffingsambtenaar heeft op de zitting aangevoerd dat in de woningmarkt rond het belastingjaar 2022 ook woningen met de status rijksmonument ‘goed verkochten’. Volgens de heffingsambtenaar was deze status geen extra belemmering voor de verkoop en daarom is een afslag op de getaxeerde waarde niet nodig.
7. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar niet in zijn uitleg. De rechtbank weegt bij dit oordeel een aantal feiten van algemene bekendheid mee. Zo breng de status van de woning als rijksmonument een instandhoudingsverplichting mee. Bovendien leidt het benodigde onderhoud, dat bij voorkeur door gespecialiseerde bedrijven moet worden verricht, tot hoge(re) kosten. Daarnaast zijn voor de (verplichte) opstalverzekering tegen historische bouwkosten hoge(re) premies verschuldigd. Ook hebben eigenaren van een woning met een status als rijksmonument minder vrijheid bij het verbouwen of aanpassen van hun woning. Bij de referentiewoningen zijn deze omstandigheden niet aan de orde, met name niet omdat geen van de vergelijkingsobjecten is aangewezen als rijksmonument. In een dergelijk geval moet de heffingsambtenaar aannemelijk maken dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de specifieke bijzonderheden van de woning als rijksmonument en met de overige verschillen met de vergelijkingsobjecten. [2] De heffingsambtenaar heeft dit niet gedaan. De enkele stelling van de heffingsambtenaar dat ook rijksmonumenten rond het jaar 2022 ‘goed werden verkocht’ is hiervoor onvoldoende. Hieruit volgt namelijk niet dat een woning met een status van rijksmonument voor een gelijk bedrag wordt verkocht als een overigens vergelijkbare woning zonder deze status. De rechtbank is daarom van oordeel dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.
7.1.
Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem gestelde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Eiser heeft in beroep geen specifieke waarde bepleit. In bezwaar heeft eiser naar voren gebracht dat de waarde gesteld moet worden op € 562.000. De rechtbank is van oordeel dat eiser ook daarmee niet slaagt in de op hem rustende bewijslast. Eiser heeft namelijk niet inzichtelijk gemaakt waarom de door hem gehanteerde referentieobjecten vergelijkbaar zijn. Zo is één van de referentieobjecten gelegen in Rottevalle. Dit is een dorp met aanzienlijk minder voorzieningen dan Drachten. Bovendien heeft eiser niet aannemelijk gemaakt dat in bezwaar bepleitte waarde het waardedrukkende effect van de status van rijksmonument op een juiste manier doorklinkt.
7.2.
Omdat geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank erin is geslaagd het gevraagde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs op € 600.000.
Conclusie en gevolgen
8. Het beroep is gegrond. De rechtbank vernietigt daarom de uitspraak op bezwaar. Dit betekent dat de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning wordt verminderd tot een bedrag van € 600.000.
8.1.
Omdat het beroep gegrond is, moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan eiser vergoeden en krijgt eiser ook een vergoeding van zijn proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. Deze vergoeding bedraagt € 3.200, omdat de gemachtigde van eiser een bezwaarschrift heeft ingediend, de hoorzitting heeft bijgewoond, een beroepschrift heeft ingediend en aan de zitting van de rechtbank heeft deelgenomen. Verder zijn er geen kosten gemaakt die vergoed kunnen worden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning tot een bedrag van € 600.000;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de bestreden uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51 aan eiser moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 3.200 aan proceskosten aan eiser.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L.S. Langius, rechter, in aanwezigheid van
mr.R. Schultinga, griffier.
mr.R. Schultinga, griffier.
griffier
Rechter
Uitgesproken op 5 maart 2026.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.