Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Zittingsplaats Leeuwarden
Bestuursrecht
zaaknummer: LEE 24/2413
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 3 maart 2026 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: [gemachtigde] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente De Fryske Marren, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 9 april 2024, die gaat over de WOZ-beschikking van het chalet aan [adres 1] .
1.1.
De WOZ-beschikking houdt het volgende in: Bij besluit van 31 januari 2024 heeft de heffingsambtenaar op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] (de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2023, vastgesteld voor het belastingjaar 2024 op € 202.000. Het gaat dus om belastingjaar 2024 en er wordt gekeken wat de onroerende zaak op 1 januari 2023 waard is.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiseres tegen de WOZ-beschikking ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de onroerende zaak niet verlaagd.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep van eiseres gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
Eiseres heeft voor de zitting nadere stukken ingediend.
1.5.
De rechtbank heeft het beroep op 20 februari 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiseres (haar dochter, die in het chalet woont) en de gemachtigde van de heffingsambtenaar.
Feiten
2. Eiseres is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een chalet uit 1990 met een oppervlakte van 26 m² op een perceel van 249 m² (het perceel), gelegen aan vaarwater. Het chalet staat op een recreatiepark.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van wat eiseres heeft geschreven in haar beroepschrift.
4. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
6. De heffingsambtenaar moet, in het licht van wat eiseres heeft aangevoerd, aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Dit betekent dat de heffingsambtenaar moet bewijzen dat als iemand op 1 januari 2023 het chalet van eiseres en het perceel waar dat chalet op staat, had gekocht, diegene daar in elk geval € 202.000 voor had willen betalen.
7. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar erin geslaagd om dit bewijs te leveren en daarmee de waarde van het chalet aannemelijk te maken. De rechtbank legt hierna uit waarom zij zo beslist.
8. De heffingsambtenaar heeft het bewijs geleverd door het chalet van eiseres te vergelijken met drie chalets op hetzelfde recreatiepark in [woonplaats] die om en nabij 1 januari 2023 zijn verkocht. Deze drie verkopen staan in de taxatiematrix die de heffingsambtenaar heeft opgestuurd. Het zijn:
-het chalet aan [adres 2] dat op 6 mei 2022 voor € 177.024 is verkocht;
-het chalet aan [adres 3] dat op 19 december 2022 voor € 155.000 is verkocht;
-het chalet aan de [adres 4] dat op 19 december 2022 voor € 175.000 is verkocht.
9. Deze drie chalets en de percelen waar ze op staan, zijn niet exact gelijk aan het chalet en het perceel van eiseres. De heffingsambtenaar moet dus rekening houden met deze onderlinge verschillen en dat heeft hij volgens de rechtbank goed gedaan. Het chalet aan de [adres 4] ligt net als dat van eiseres aan open vaarwater. Aan de hand van deze verkoop heeft de heffingsambtenaar berekend dat voor dit perceel grond € 134.403 is betaald. Hiermee bewijst hij dat het perceel van eiseres, dat 70 m² groter is, € 171.569 waard is. Het chalet aan [adres 3] is van 1980 en is ongeveer even groot als dat van eiseres. Het is ouder en minder goed onderhouden. De heffingsambtenaar heeft berekend dat bij deze verkoop voor het chalet € 27.324 is betaald. Hiermee bewijst hij naar het oordeel van rechtbank, dat het chalet van eiseres uit 1990, dat onlangs is opgeknapt, € 30.654 waard is.
10. Door de waarde van het chalet en het perceel bij elkaar op te tellen, komt de heffingsambtenaar op een waarde van (afgerond) € 202.000. De rechtbank behandelt hierna nog de beroepsgronden die eiseres heeft aangevoerd.
11.1.
Eiseres heeft de WOZ-waarde van haar chalet vergeleken met een aantal WOZ-waarden van chalets op hetzelfde recreatiepark. Hiermee kan eiseres niet bewijzen dat haar WOZ-waarde te hoog is. Zoals op de zitting ook is uitgelegd kan alleen met transactieprijzen van verkochte chalets de WOZ-waarde van haar eigen chalet worden bepaald.
11.2.
Eiseres heeft geschreven dat haar chalet 25 jaar oud is, verouderd is en gebreken vertoont. De rechtbank wijst op de verkoop van het chalet aan [adres 3] dat ouder is en nog minder goed onderhouden en waar toch een waarde van € 27.324 aan wordt toegerekend.
11.3.
Eiseres heeft geschreven dat er op het recreatieterrein nog nooit een chalet voor € 202.000 is verkocht. De rechtbank wijst naar punt 9. waar wordt uitgelegd hoe de waarde van het chalet van eiseres wordt bepaald en dat dit niet betekent dat er ook ooit een chalet voor € 202.000 moet zijn verkocht.
11.4.
Eiseres begrijpt niet hoe het kan dat de WOZ-waarde van 2024 met € 50.000 is gestegen ten opzichte van 2023. De heffingsambtenaar kon hier ook geen verklaring voor geven. Het maakt alleen voor de waarde in 2024 niet uit hoe hoog of hoe laag de WOZ-waarden in de jaren daarvoor was.
11.5.
Eiseres heeft nog geschreven dat haar perceel grond minder gunstig is om op te bouwen en eiseres heeft ter zitting verklaard dat er verplicht 3 bomen op staan. De rechtbank is van oordeel dat eiseres onvoldoende duidelijk heeft gemaakt dat deze twee dingen er voor zorgen dat haar grond minder waard is.
11.6.
Eiseres heeft op zitting nog verklaard dat voordat het chalet op [adres 4] werd verkocht, dit chalet eerst is vervangen door een nieuw chalet en dat dus het fotootje van het chalet en het bouwjaar in de taxatiematrix van de heffingsambtenaar niet kloppen. De heffingsambtenaar is van mening dat hij uit mag gaan van de gegevens in de taxatiematrix. De rechtbank is van oordeel dat eisers er te laat mee is gekomen dat de gegevens van [adres 4] in de taxatiematrix niet kloppen. De rechtbank heeft eiseres al op 22 oktober 2024 het verweerschrift met de taxatiematrix toegestuurd. Eiseres had dit standpunt dan ook eerder, met bewijsstukken, naar voren moeten brengen. De heffingsambtenaar werd er nu op zitting mee overvallen en kon dat zo snel niet controleren. De conclusie is dat de rechtbank geen rekening houdt met dit standpunt.
12. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
13. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waarde 2024 van het chalet gelijk blijft. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L.M. Praamstra, rechter, in aanwezigheid van
mr. H.J. Haanstra, griffier.
griffier
rechter
Uitgesproken op 3 maart 2026.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.