Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Zittingsplaats Leeuwarden
Bestuursrecht
zaaknummer: LEE 24/3590
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 17 maart 2026 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [woonplaats] , eiseres,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Noardeast-Fryslân
(gemachtigde: [gemachtigde] ).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 15 juli 2024.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum), vastgesteld op € 268.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan eiseres ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Noardeast-Fryslân voor het jaar 2024 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard. Hij heeft daarbij de waarde van de woning gehandhaafd.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
Eiseres heeft nadere stukken ingediend.
1.5.
Het onderzoek op de zitting heeft plaatsgevonden op 13 februari 2026. Hieraan hebben deelgenomen: eiseres (via Teams) en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, bijgestaan door [taxateur] (taxateur).
Feiten
2. Eiseres is eigenares van de woning. Het betreft een geschakelde 10-persoons recreatiewoning uit 2006, gelegen in het vestingstadje van [park] , met een oppervlakte van 165 m² en een aangebouwde berging van 11 m². Het perceel heeft een oppervlakte van 216 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt in deze uitspraak of de heffingsambtenaar de waarde van de woning niet hoger heeft vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. Het oordeel over de aanslag OZB volgt daarom het oordeel over de waarde.
4. Voor de beoordeling van het beroep is het bepaalde in artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van belang. Daarin staat dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald op de waarde die aan die onroerende zaak moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’. [1]
5. De heffingsambtenaar moet, in het licht van wat eiseres heeft aangevoerd, aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is hij hierin geslaagd. Hieronder licht de rechtbank dit oordeel toe.
6. Eiseres vindt de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van € 268.000 te hoog. In het bijzonder voert zij aan dat de waarde niet in verhouding staat tot drie vergelijkbare recreatiewoningen op hetzelfde park. De heffingsambtenaar handhaaft de vastgestelde waarde van € 268.000.
6.1.
Eiseres doet een beroep op het gelijkheidsbeginsel en verwijst daarvoor naar drie 10-persoons recreatiewoningen in [park] ; die zijn volgens haar identiek aan haar woning, maar hebben allemaal verschillende WOZ-waarden gekregen, te weten [adres 2] (WOZ-waarde € 248.000), [adres 3] (WOZ-waarde € 275.000) en [adres 4] (WOZ-waarde € 348.000). Eiseres is van mening dat die WOZ-waarden gelijk zouden moeten zijn. Zij heeft verwezen naar een e-mailbericht van 11 februari 2025 van [general manager] (general manager van [park] ), waarin het volgende staat:
“Dag mevrouw [eiseres] ,
U heeft gevraagd of er verschillen bestaan tussen uw woning, een 10-persoons type in het Vestingstadje van [park] en de andere 3 10-persoons woningen.
Dit is niet het geval en wel om de navolgende redenen:
a. de woningen zijn allen van hetzelfde bouwjaar
b. zijn met dezelfde materialen gebouwd
c. de vloeroppervlaktes zijn gelijk
d. hebben allen hetzelfde energielabel
e. de ligging is vergelijkbaar, allen gesitueerd op de hoeken van zgn. kwadranten van het
Vestingstadje
f. de inrichting is identiek
g. de presentatie van de 4 woningen op de website van [park] is identiek
h. de opbrengsten worden derhalve in één pool afgerekend; iedere eigenaar ontvangt per
maand % deel
i. alle verhuur gerelateerde kosten worden ook in één pool met de eigenaren afgerekend”
6.2
Verder stelt eiseres dat de taxateur van de heffingsambtenaar niet in de woning is geweest en dat het taxatierapport van Thorbecke fouten bevat. Zo heeft haar recreatiewoning geen kunststofkozijnen, maar houten kozijnen en wordt de woning wel degelijk verhuurd, niet alleen door de eigenaren gebruikt. Haar recreatiewoning wordt in het rapport ten onrechte vergeleken met gewone huizen en met duurdere woningen op Schiermonnikoog. Ten slotte wijst zij erop dat de woningmarkt op het park niet aantrekt en dat woningen moeilijk te verhuren en te verkopen zijn.
7. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat, gelet op de verschillen in gebruiks- en perceeloppervlakte, het beroep op gelijkheidsbeginsel niet slaagt, omdat geen sprake is van identieke woningen. Verder heeft hij nog gewezen op de WOZ-waarden van [adres 5] en [adres 6] en [adres 7] , die volgens hem in lijn liggen met de WOZ-waarde van de woning van eiseres. Ter onderbouwing van die waarde heeft de heffingsambtenaar een taxatierapport (van Thorbecke) en een waardematrix overgelegd, waarin de verkoopcijfers van de volgende referentieobjecten zijn gebruikt:
- [adres 8] (verkocht op 31 augustus 2022 voor € 173.000)
- [adres 9] (verkocht op 19 juli 2022 voor € 249.500)
- [adres 10] (verkocht op 4 mei 2022 voor € 259.500)
Het gelijkheidsbeginsel
8. Eiseres heeft een beroep gedaan op het gelijkheidsbeginsel, in het bijzonder de meerderheidsregel. Voor de toepassing van die regel in WOZ-zaken dient volgens de Hoge Raad de vergelijking te worden beperkt tot woningen die identiek zijn, in die zin dat de onderlinge verschillen naar het oordeel van de feitenrechter verwaarloosbaar zijn. [2] Hiervan is naar het oordeel van de rechtbank geen sprake. Weliswaar zijn de 10-persoons recreatiewoningen vrijwel gelijk aan haar woning (zie 6.1.), maar - de heffingsambtenaar heeft hier terecht op gewezen - er zijn wel verschillen in de gebruiksoppervlaktes en de oppervlaktes van het perceel die een afwijkende WOZ-waarde rechtvaardigen. Zo is het perceel van [adres 2] 10 m² kleiner, het perceel van [adres 3] is 20 m² kleiner en het perceel van [adres 4] is 15 m² kleiner. Het gaat derhalve niet om verwaarloosbare verschillen tussen de woning van eiseres en de andere drie 10-persoons-recreatiewoningen op het park, zodat deze voor een beroep op het gelijkheidsbeginsel niet als gelijke gevallen kunnen worden aangemerkt. Gelet op het voorgaande kan het beroep van eiseres op het gelijkheidsbeginsel niet slagen. De rechtbank merkt verder op dat de WOZ-waarde van de woning van eiseres lager is dan die van [adres 3] en [adres 4] . Over
[adres 2] heeft de heffingsambtenaar aangegeven dat die WOZ-waarde te laag is, maar dat dit een incidentele fout betreft. De rechtbank ziet geen aanleiding de heffingsambtenaar hierin niet te volgen. Het beroep van eiseres op het gelijkheidsbeginsel slaagt niet.
De waardebepaling
9. De rechtbank is verder van oordeel dat de heffingsambtenaar met het door hem in de beroepsfase overgelegde taxatierapport, de waardematrix en de door hem gegeven toelichting op de zitting, in het licht van hetgeen eiseres heeft aangevoerd, heeft voldaan aan de op hem rustende bewijslast dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Zij neemt hierbij in aanmerking dat de referentieobjecten, wat type, bouwjaar, kwaliteit, onderhoud, doelmatigheid en voorzieningen betreft, goed vergelijkbaar zijn met de woning van eiseres en dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. De heffingsambtenaar heeft verklaard dat er geen verkopen van 10-persoons recreatiewoningen voorhanden waren. ‘Dan moet je wat’, en dat is precies wat de heffingsambtenaar heeft gedaan. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de prijzen per m² voor de woning worden herleid vanuit de verkoopprijzen van de referentieobjecten. De prijs per eenheid van € 1.256 per m² van de woning van eiseres, die lager ligt dan die van de referentieobjecten, vindt de rechtbank niet te hoog. In de beroepsfase heeft de heffingsambtenaar de iWOZ-kaarten [3] van de referentiewoningen overgelegd. Ook op basis hiervan kan worden vastgesteld dat de KOUDV-factoren [4] van alle objecten correct zijn weergegeven in de matrix en voldoende tot uiting komen in de onderlinge waardeverhouding.
10. Over de stelling van eiseres dat er geen inpandige opname heeft plaatsgevonden, heeft de heffingsambtenaar aangegeven dat er al eerder, in de bezwaarfase, een inpandige opname heeft plaatsgevonden, zodat dit in de beroepsfase niet noodzakelijk was. De rechtbank volgt dit. Dat de afspraak met de taxateur in de beroepsfase anders is verlopen dan gewenst, is vervelend, maar maakt dit niet anders. Over de stelling van eiseres dat er in het taxatierapport van Thorbecke fouten staan heeft de heffingsambtenaar verder aangegeven dat hetgeen vermeld is over de kunststofkozijnen en de huursituatie verschrijvingen zijn. De rechtbank zal daarom hieraan geen consequenties verbinden. De stelling van eiseres dat haar recreatiewoning ten onrechte is vergeleken met gewone huizen en met duurdere woningen op Schiermonnikoog volgt de rechtbank ook niet. Uit de waardematrix blijkt dat de heffingsambtenaar alleen heeft vergeleken met recreatiewoningen in [plaats] . Verder is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de marktsituatie op de waardepeildatum. Het is haar ook niet gebleken dat de heffingsambtenaar is uitgegaan van een onjuiste indexering. De rechtbank overweegt verder dat het gebruik van de WOZ-waarde als basis in Box 3 voor de IB (Inkomstenbelasting) in deze zaak niet relevant is. Ook heeft de heffingsambtenaar op de zitting toegelicht dat de omstandigheid dat woningen moeilijk te verhuren zijn, gelet op de fictie in de Wet WOZ (zie 4.), geen rol speelt bij de waardebepaling.
11. Voor zover eiseres heeft gewezen op de prijsstijging ten opzichte van de vorige belastingjaren, gaat de rechtbank hieraan voorbij. Op grond van de Wet WOZ dient de WOZ-waarde namelijk jaarlijks opnieuw te worden bepaald, los van voorgaande waardevaststellingen. [5] Ook de verwijzing naar WOZ-waarden van andere recreatiewoningen in het park baat eiseres niet, omdat de WOZ-waarde wordt bepaald aan de hand van transacties van vergelijkbare woningen en niet aan de hand van de WOZ-waarden van vergelijkbare woningen.
12. Ook overigens heeft eiseres geen feiten of omstandigheden naar voren gebracht die tot de conclusie zouden moeten leiden dat de heffingsambtenaar de onderhavige waarde te hoog heeft vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
13. Gelet op al het voorgaande is het beroep ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2023 gehandhaafd blijft op € 268.000. De beschikking blijft in stand, en daarmee ook de aanslag OZB. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. P.G. Wijtsma, rechter, in aanwezigheid van
R.H. Wolfslag, griffier.
griffier
rechter
Uitgesproken op 17 maart 2026.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.