Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Zittingsplaats Leeuwarden
Bestuursrecht
zaaknummer: LEE 24/1163
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 12 maart 2026 in de zaak tussen
de erven van [erflater] , uit [woonplaats] , eisers
(gemachtigde: [gemachtigde] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Smallingerland, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eisers tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 20 december 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 226.000 (de beschikking).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eisers ongegrond verklaard en daarbij de waarde van de woning gehandhaafd.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 15 januari 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eisers en namens de heffingsambtenaar [naam 1] , bijgestaan door [naam 2] .
Feiten
2. Eisers zijn na het overlijden van [erflater] eigenaren geworden van de woning. Het betreft een twee-onder-een-kapwoning uit 1965 met een woonoppervlakte van 131 m2, dakkapel van 2m2 en een garage van 22 m2. De woning staat op een perceel 313 m2.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eisers.
4. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Standpunten partijen
5. Eisers zijn van mening dat de WOZ-waarde van de woning per 1 januari 2022 niet meer dan € 195.000 is. Eisers voeren aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de erbarmelijke staat van de woning. Als onderbouwing hebben eisers foto’s aangeleverd. Eisers zijn van mening dat de voorzieningen en de kwaliteit van de woning aanzienlijk slechter zijn dan die van de gebruikte referentiewoningen. Volgens eisers moeten deze beide KOUDV-factoren [1] daarom met een ‘1’ (slecht) worden gekwalificeerd in de waardematrix. Ook vinden eisers dat de uitstraling te wensen over laat en met een ‘1’ moet worden gekwalificeerd.
6. De heffingsambtenaar stelt dat de WOZ-waarde van € 226.000 niet te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar verwijst voor de onderbouwing van de vastgestelde WOZ-waarde naar de waardematrix die hij heeft overgelegd. De getaxeerde waarde van de woning is in deze matrix is € 240.000, € 14.000 hoger dan de vastgestelde WOZ-waarde. In de matrix heeft de heffingsambtenaar de verkoopcijfers opgenomen van drie twee-onder-een-kapwoningen in [woonplaats] , namelijk [adres 2] (verkocht op 13 september 2022 voor € 272.500), [adres 3] (verkocht op 26 oktober 2021 voor € 274.500) en [adres 4] (verkocht op 12 september 2021 voor € 287.123). De heffingsambtenaar benadrukt dat de woningen waarmee eisers woning is vergeleken (de referentiewoningen) niet identiek hoeven te zijn, zolang ze maar voldoende vergelijkbaar zijn en bij de waardebepaling rekening wordt gehouden met de onderlinge verschillen. In de waardematrix heeft hij uitgewerkt hoe rekening is gehouden met de verschillen tussen eisers woning en de referentiewoningen voor wat betreft de staat van de woning. In zijn matrix zijn de onderdelen kwaliteit, uitstraling en voorzieningen van de woning van eisers met een ‘2’ (matig) beoordeeld en het onderdeel onderhoud met een ‘1’ (slecht).
Toetsingskader
7. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”. [2]
8. De heffingsambtenaar moet, in het licht van wat eisers hebben aangevoerd, aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Dat betekent dat hij als eerste aan zet is om te onderbouwen dat de WOZ-waarde niet te hoog is. Pas als de heffingsambtenaar daar niet in slaagt, moet de rechtbank beoordelen of eisers de door hen voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt.
Is er voldoende rekening gehouden met de staat van de woning?
9. De rechtbank neemt in aanmerking dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde referentiewoningen, wat ligging, type, bouwjaar, kwaliteit, onderhoud en uitstraling betreft, voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van eisers. De rechtbank ziet geen aanleiding om de onderdelen voorzieningen, kwaliteit en uitstraling te beoordelen op een ‘1’ (slecht) in plaats van een ‘2’ (matig). Uit de foto’s die door eisers zijn overgelegd, volgt dat er in de woning een badkamer en keuken aanwezig zijn die ook functioneel zijn. De woning wordt bewoond en de keuken en badkamer worden dus ook gebruikt. Gelet hierop ziet de rechtbank geen aanleiding om de voorzieningen te beoordelen op ‘1’. Daarnaast volgt uit de foto’s niet dat de woning van een slechte bouwkundige kwaliteit is (en daar ziet de factor Kwaliteit op). Uit de foto’s volgt weliswaar dat de woning zeer slecht is onderhouden en vele gebreken kent, maar de rechtbank overweegt dat dit tot uitdrukking komt bij het onderdeel onderhoud. Dit onderdeel is door de heffingsambtenaar al op ‘1’ beoordeeld. Het type bouw, de uitstraling van de straat en omgeving komen overeen met die van de referentiepanden. De rechtbank ziet geen aanleiding om het onderdeel uitstraling te beoordelen op ‘1’. Bij het voorgaande weegt mee dat de heffingsambtenaar de onderdelen kwaliteit en uitstraling al een punt lager heeft beoordeeld dan bij de referentieobjecten. Dit terwijl ook de referentieobjecten verkocht zijn in een gedateerde staat.
10. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de overgelegde waardematrix en de daarop gegeven toelichting, en in het licht van wat eisers daartegenin hebben gebracht, aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van eisers woning niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer.
Conclusie en gevolgen
11. Het beroep is ongegrond. Dat betekent de WOZ-waarde per waardepeildatum 1 januari 2022 voor het belastingjaar 2023 gehandhaafd blijft op € 226.000. Eisers krijgen daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgen ook geen vergoeding van hun proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L.S. Langius, rechter, in aanwezigheid van
mr.R. Schultinga, griffier.
mr.R. Schultinga, griffier.
griffier
rechter
Uitgesproken op 12 maart 2026.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.