Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Zittingsplaats Assen
Bestuursrecht
zaaknummer: LEE 24/35
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 26 maart 2026 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. A. Oosters),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Coevorden,
(gemachtigde: [naam 1] ).
Inleiding
1.1.
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 7 november 2023.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak aan [adres 1] (de woning) per waardepeildatum 1 januari 2022 (de waardepeildatum) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 288.000 (de WOZ-waarde).
1.3.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiser tegen de WOZ-waarde ongegrond verklaard.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
Beide partijen hebben vóór de zitting nadere stukken ingediend.
1.6.
De rechtbank heeft het beroep op 10 maart 2026 op zitting behandeld. Hieraan heeft de gemachtigde van eiser deelgenomen en namens de heffingsambtenaar waren zijn gemachtigde en mevrouw [naam 2] aanwezig.
Feiten
2. Eiser is eigenaar van de woning. Het betreft een in 1990 gebouwd appartement dat in 2008 is gerenoveerd. Het appartement is op de derde verdieping van het appartementencomplex gelegen en heeft een balkon. Bij de woning hoort een berging/schuur. De oppervlakte van het woongedeelte is 90 m2.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt in deze uitspraak of de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning per waardepeildatum niet hoger heeft vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden die eiser heeft aangevoerd.
Toetsingskader
4. Voor de beoordeling van het beroep is het bepaalde in artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van belang. Daarin staat dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald op de waarde die aan die onroerende zaak moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”. [1]
Bewijslast
5. De heffingsambtenaar moet, in het licht van wat eiser heeft aangevoerd, aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar in zijn bewijslast geslaagd. Hieronder licht de rechtbank dit oordeel toe.
Standpunten van partijen
6.1.
De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de WOZ-waarde niet te hoog is. In de beroepsfase heeft de heffingsambtenaar een waardematrix overgelegd, waarin hij de waarde heeft onderbouwd met de verkoopcijfers van drie appartementen in [plaats] . Op de zitting heeft de heffingsambtenaar verklaard voor de onderbouwing van de waarde alleen nog te verwijzen naar het verkoopcijfer van [adres 2] , een appartement uit 1990 met een woonoppervlakte van 104 m2 dat op 21 juni 2021 is verkocht voor € 305.200 (de referentiewoning).
6.2.
Eiser bepleit primair een waarde van € 244.000 en subsidiair een waarde van € 258.000. Op de zitting is komen vast te staan dat hij zijn beroepsgronden beperkt tot de volgende stellingen:
i. de heffingsambtenaar heeft onvoldoende gemotiveerd waarom hij de KOUDV-factor voor het voorzieningenniveau van de woning in de beroepsfase van ‘3’ in ‘4’ heeft gewijzigd;
ii. de heffingsambtenaar heeft niet gereageerd op de door eiser aangedragen referentieobjecten, die beter vergelijkbaar zijn met de woning, en
iii. het is eiser niet duidelijk waar de heffingsambtenaar de in de waardematrix genoemde liggingswaarde van € 1.000 ‘vandaan haalt’.
Aanpassing KOUDV-factor voorzieningenniveau in de beroepsfase
7. Op de zitting heeft eiser toegelicht dat de keuken en de badkamer van de woning op de waardepeildatum al 14 jaar oud waren. Op de foto’s die de heffingsambtenaar heeft overgelegd, zijn namelijk de keuken en badkamer te zien die in 2008 in de woning zijn gerealiseerd; de foto’s komen uit een verkoopbrochure uit oktober 2016.
Volgens eiser gaat het om een net afgewerkte woning met gewoon een keurig gemiddeld voorzieningenniveau (factor 3).
8. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar het voorzieningenniveau terecht als bovengemiddeld aangemerkt. Zij overweegt daartoe als volgt.
8.1.
Zowel van de woning als van de referentiewoning bevinden zich interieurfoto’s in het dossier. Naar het oordeel van de rechtbank is op de foto’s te zien dat keuken en badkamer duidelijk luxer zijn uitgevoerd dan die van de referentiewoning. Dat beide in 2008 zijn geïnstalleerd, doet daar naar het oordeel van de rechtbank niet aan af, omdat de rechtbank het aannemelijk vindt dat keuken en badkamer ook naar de maatstaven die op de waardepeildatum golden, als luxer dan die van de referentiewoning moeten worden beschouwd. De kwalificatie “gewoon keurig gemiddeld” is naar het oordeel van de rechtbank in relatie tot de referentiewoning geen juiste kenschets van wat er op de foto’s te zien is. Dat het voorzieningenniveau met factor 4 is beoordeeld, vindt de rechtbank daarom op zijn plaats. Deze beroepsgrond slaagt niet.
Uitblijven reactie op de door eiser aangedragen referentieobjecten
9. Eiser heeft op de zitting benadrukt dat de heffingsambtenaar serieus had moeten kijken naar de referentieobjecten die eiser heeft aangedragen. Die referentieobjecten zijn volgens eiser beter vergelijkbaar, en bij het bepalen van de WOZ-waarde van een woning is het immers zaak onderbouwende verkoopcijfers te vinden van woningen die zo goed mogelijk vergelijkbaar zijn. In plaats daarvan heeft de heffingsambtenaar met geen woord gerept over de door eiser ingebrachte, uitgebreide waardematrix.
10. De rechtbank stelt voorop dat in het belastingrecht sprake is van een vrije bewijsleer. Dat maakt dat de heffingsambtenaar voor de onderbouwing vrij is in de keuze van de referentieobjecten en dat hij geen gebruik hoeft te maken van referentieobjecten die door een belanghebbende als beter vergelijkbaar worden aangemerkt, ook niet als de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde wordt betwist.
10.1.
De rechtbank vindt de referentiewoning bij uitstek vergelijkbaar met de woning. Eisers standpunt dat “één zwaluw nog geen zomer maakt” volgt de rechtbank in zoverre niet, dat de heffingsambtenaar de waarde mag onderbouwen met een enkel referentieobject wanneer hij van mening is dat met die enkele referentie, gelet op de goede vergelijkbaarheid, de waarde reeds wordt onderbouwd [2] . De rechtbank gaat hieronder in op die vergelijkbaarheid.
10.2.
De rechtbank overweegt dat de woning is gelegen op de derde verdieping en de referentiewoning op de vierde verdieping. De heffingsambtenaar heeft op de zitting onweersproken gesteld dat uit de markt blijkt dat appartementen vanaf een bepaalde etage beter in de markt liggen. Ook de omliggende factoren, zoals verkeersdrukte, zijn voor beide appartementen gelijkwaardig. Dat de woning en de referentiewoning qua ligging prima vergelijkbaar zijn, is tussen partijen dus niet in geschil.
10.3.
Verder overweegt de rechtbank dat zowel de woning als de referentiewoning zijn gebouwd in 1990. De woning is weliswaar gerenoveerd in 2008, maar daarmee heeft de heffingsambtenaar rekening gehouden door het voorzieningenniveau met factor 4 te beoordelen, terwijl het voorzieningenniveau van de referentiewoning met factor 3 is gewaardeerd. In punt 8.1 heeft de rechtbank al geoordeeld dat de heffingsambtenaar daartoe aanleiding had.
10.4.
Tot slot heeft de referentiewoning weliswaar een iets grotere oppervlakte, maar dat doet niet af aan het oordeel van de rechtbank dat alleen de referentiewoning de waarde al onderbouwt. De m2-prijs van de referentiewoning bij een gemiddelde score op alle KOUDV-factoren is met € 2.562,93 namelijk nog iets hoger dan de m2-prijs van € 2.524 van de woning bij een bovengemiddelde score op het voorzieningenniveau en een eveneens gemiddelde score op de overige KOUDV-factoren. Daarbij heeft ook nog te gelden dat het gelet op het beginsel van afnemend grensnut eerder voor de hand had gelegen dat de m2-prijs van de woning iets hoger was geweest dan die van de referentiewoning.
De toegekende liggingswaarde van € 1.000
11. De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar voor de ligging aan de woning en de referentiewoning eenzelfde waarde van € 1.000 heeft toegekend. Nog afgezien van de geringe hoogte van dat bedrag ten opzichte van de totale waarde, is de invloed daarvan dus geneutraliseerd. Ook deze beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
12. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de in beroep overgelegde waardematrix en de daarop gegeven toelichting, in het licht van wat eiser daartegenin heeft gebracht, aannemelijk gemaakt dat de waarde niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Het beroep is ongegrond en de WOZ-waarde van de woning per waardepeildatum voor het belastingjaar 2023 blijft gehandhaafd op € 288.000. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug en hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.Y.B. Jansen, rechter, in aanwezigheid van D.A. van der Beek, griffier.
griffier rechter
Uitgesproken in het openbaar op: 26 maart 2026.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.