Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Zittingsplaats Assen
Bestuursrecht
zaaknummer: LEE 24/851
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 26 maart 2026 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: [naam 1] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Coevorden,
(gemachtigde: [naam 2] ).
Inleiding
1.1.
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 1 december 2023.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak aan [adres 1] (de woning) op waardepeildatum 1 januari 2022 (de waardepeildatum) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 284.000 (de WOZ-waarde).
1.3.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiseres tegen de WOZ-waarde ongegrond verklaard.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
Eiseres heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend.
1.6.
De rechtbank heeft het beroep op 10 maart 2026 op zitting behandeld. Namens eiseres heeft [naam 3] , als waarnemer van de gemachtigde van eiseres, aan de zitting deelgenomen. Namens de heffingsambtenaar waren zijn gemachtigde en [naam 4] aanwezig.
Feiten
2. Eiseres is eigenaar van de woning, een twee-onder-een-kapwoning uit 2003 met een aanbouw aan de woonruimte, twee dakkapellen en een vrijstaande berging/schuur. De oppervlakte van de woonruimte is 122 m2 en die van de grond bij de woning is 260 m2.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt in deze uitspraak of de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning per waardepeildatum niet hoger heeft vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden die eiseres heeft aangevoerd.
Toetsingskader
4. Voor de beoordeling van het beroep is het bepaalde in artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van belang. Daarin staat dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald op de waarde die aan die onroerende zaak moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”. [1]
Bewijslast
5. De heffingsambtenaar moet, in het licht van wat eiseres heeft aangevoerd, aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar in zijn bewijslast geslaagd. Hieronder licht de rechtbank dit oordeel toe.
Standpunten van partijen
6.1.
De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de WOZ-waarde niet te hoog is. In de beroepsfase heeft de heffingsambtenaar een waardematrix overgelegd, waarin hij de waarde heeft onderbouwd met de verkoopcijfers van de volgende twee-onder-een-kapwoningen in [plaats] (de referentiewoningen):
- [adres 2] , verkocht op 6 december 2021 voor € 308.000;
- [adres 3] , verkocht op 3 december 2021 voor € 321.000, en
- [adres 4] , verkocht op 4 januari 2022 voor € 337.250.
6.2.
Eiseres stelt dat de waarde lager is dan € 284.000. Op de zitting is komen vast te staan dat zij haar beroepsgronden beperkt tot de volgende stellingen:
i. niet duidelijk is of en zo ja, hoe de toegepaste KOUDV-factoren in de waarde zijn verdisconteerd;
ii. de heffingsambtenaar stelt dat de referentiewoningen een beter voorzieningenniveau hebben dan de woning. Uit de waardematrix blijkt echter dat alleen het voorzieningenniveau van [adres 4] als bovengemiddeld is beoordeeld.
6.3.
Tussen partijen is niet in geschil dat de gebruikte referentiewoningen voor wat betreft bouwjaar, type en oppervlakte (primaire objectkenmerken) goed vergelijkbaar zijn.
Correcties op basis van de KOUDV-factoren
7. Eiseres heeft op de zitting toegelicht dat de heffingsambtenaar stelt rekening te hebben gehouden met de afwijkingen in KOUDV-factoren ten opzichte van de woning, maar dat de gecorrigeerde prijs per eenheid van de referentiewoningen gelijk is aan de ongecorrigeerde prijs per eenheid daarvan.
8. De rechtbank volgt eiseres in haar stelling dat de matrix van de heffingsambtenaar op dit punt niet duidelijk is. Dat neemt naar het oordeel van de rechtbank echter niet weg dat de heffingsambtenaar terecht stelt dat dit niet per definitie tot de conclusie leidt dat de waarde te hoog is vastgesteld. Van belang is immers of de heffingsambtenaar aannemelijk maakt dat, gelet op de verkoopprijzen van de referentiewoningen en met inachtneming van de algehele staat van die referentiewoningen, de woning op de waardepeildatum voor ten minste € 284.000 verkocht had kunnen worden. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar daarin geslaagd is (zie hierna onder punt 10.1). Deze beroepsgrond slaagt daarom niet.
Voorzieningenniveau van de referentiewoningen
9. Eiseres voert aan dat het voorzieningenniveau van de referentiewoningen in de matrix als gemiddeld (KOUDV-factor 3) is gekwalificeerd, terwijl de heffingsambtenaar in zijn verweerschrift stelt dat de voorzieningen van de referentiewoningen luxer zijn uitgevoerd.
Wanneer dat luxere voorzieningenniveau correct in de matrix wordt doorberekend, leidt dat tot een lagere waarde van de woning.
10. Naar het oordeel van de rechtbank leidt de door eiseres voorgestane doorrekening van het voorzieningenniveau niet tot de conclusie dat de waarde te hoog is vastgesteld. De rechtbank overweegt daartoe het volgende.
10.1.
De heffingsambtenaar heeft op de zitting erkend dat er een discrepantie lijkt te zijn tussen wat hij in het verweerschrift heeft gesteld en de KOUDV-becijfering in de waardematrix. Daarover bestaat tussen partijen dus geen geschil. De heffingsambtenaar stelt zich echter op het standpunt dat dit er niet aan afdoet dat de vastgestelde waarde met de matrix wordt onderbouwd. De rechtbank volgt hem hierin. De heffingsambtenaar hanteert voor het voorzieningenniveau een correctie van 12%. Dat percentage heeft eiseres niet betwist. Wanneer het voorzieningenniveau van de referentiewoningen als bovengemiddeld wordt beoordeeld, zou de m2-prijs bij KOUDV-factor 3 voor voorzieningen bij [adres 2] uitkomen op € 1.532,18 (€ 1.716,04 : 1,12), bij [adres 3] op € 1.649,24 (€ 1.847,15 : 1,12) en bij [adres 4] op € 2.105,61 (€ 2.358,28 : 1,12). De m2-prijs van de woning van € 1.676,04 (die nog lager is dan het gemiddelde van de m2-prijzen van de referentiewoningen bij KOUDV-factor 3 van € 1.762,34) is daarom niet te hoog. Deze beroepsgrond slaagt daarom ook niet.
Conclusie en gevolgen
11. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de in beroep overgelegde waardematrix en de daarop gegeven toelichting, in het licht van wat eiseres daartegenin heeft gebracht, aannemelijk gemaakt dat de waarde niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Het beroep is ongegrond en de WOZ-waarde van de woning per waardepeildatum voor het belastingjaar 2023 blijft gehandhaafd op € 284.000. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug en zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.Y.B. Jansen, rechter, in aanwezigheid van D.A. van der Beek, griffier.
griffier rechter
Uitgesproken in het openbaar op: 26 maart 2026.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.