Uitspraak
vonnis
RECHTBANK OOST-BRABANT
Handelsrecht
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
zaaknummer / rolnummer: C/01/266343 / HA ZA 13-548
Vonnis van 19 maart 2014
in de zaak van
[X],
wonende te [plaats],
eiser,
advocaat mr. G.J.L.F.M. Schakenraad te Eindhoven,
tegen
de vereniging
VERENIGING VAN EIGENAARS [[...]],
gevestigd te [plaats],
gedaagde,
advocaat mr. E.H.M. Swaneveld-Bakelaar te Zoetermeer.
Partijen zullen hierna [X] en VvE genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 23 oktober 2013
- het proces-verbaal van comparitie van 6 februari 2014.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[X] is sinds 1995 eigenaar van het appartementsrecht op de zesde etage van het appartementsgebouw [[...]] te [plaats]. Dit appartementsgebouw bestaat uit 80 appartementen, voormalige huurwoningen die eigendom waren van de woningstichting [[...]] (verder de woningstichting). Op 21 december 1977 is het appartementsgebouw gesplitst en is de VvE opgericht en is tevens het reglement van splitsing vastgesteld (producties 1 en 2 bij dagvaarding). Sinds 1984 worden vrijkomende appartementen verkocht. In oktober 2013 was nog één appartement verhuurd.
2.2.
In artikel 20.1 van de akte van splitsing is bepaald:
‘
De kosten en lasten, welke verband houden met het gewone onderhoud en de bediening van de centrale verwarmingsinstallatie (de warmwatervoorziening daaronder begrepen) benevens de kosten van de hiervoor benodigde brandstof of energie worden omgeslagen naar evenredigheid van het verbruik.’
De kosten en lasten, welke verband houden met het gewone onderhoud en de bediening van de centrale verwarmingsinstallatie (de warmwatervoorziening daaronder begrepen) benevens de kosten van de hiervoor benodigde brandstof of energie worden omgeslagen naar evenredigheid van het verbruik.’
2.3.
Het verbruik als bedoeld in artikel 20.1 werd tot 2007 gemeten door middel van verdampingsmeters, die nog stamden uit de tijd dat het gehele gebouw eigendom was van de woningstichting. Met ingang van 2007 wordt het verbruik digitaal gemeten. Bij het doorbelasten van de kosten wordt een reductiesysteem toegepast, inhoudende dat voor radiotoren die vanwege de ligging (bijvoorbeeld aan de buitenmuur en/of op een hoge etage) een hoger verbruik te zien geven dan andere radiatoren, een reductie wordt gegeven oplopend tot 50%. Tot 2007 was deze reductie niet zichtbaar op de jaarlijkse afrekeningen, omdat die was opgenomen in de schaalverdeling op de verdampingsmeters. Met ingang van de ingebruikname van de digitale meters is die reductie wel zichtbaar op de jaarlijkse afrekeningen.
3.Het geschil
3.1.
[X] vordert dat de rechtbank bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad
verklaart voor recht dat het door het bestuur en de VvE gehanteerde systeem van reductie op de stookkosten sinds de plaatsing van de nieuwe digitale meters per april 2007 in strijd is met de wet en de akte van splitsing alsook de gesloten koopovereenkomst van het appartement c.a. en dat alle daartoe strekkende besluiten en handelingen nietig zijn
het bestuur respectievelijk de VvE veroordeelt om ter controle op de afrekening alle afschriften van alle appartementen vanaf 1 januari 2008 tot en met 2012 aan eiser beschikbaar te stellen
het bestuur respectievelijk de VvE veroordeelt om al deze afrekening te herzien door de reducties te elimineren zoals bijvoorbeeld over het jaar 2008 aangaande object 71276 ten onrechte 1.299 gebruikerseenheden in korting gegeven en over het jaar 2009 liefst 3.349 eenheden
het bestuur respectievelijk de VvE veroordeelt om het resultaat van het door [X] betaalde minus het verschuldigde zonder kortingen, met de wettelijke rente hierover vanaf elke betaaldatum zijdens [X] tot aan de algehele voldoening, aan hem te voldoen
VvE veroordeelt in de proceskosten, te vermeerderen met wettelijke rente
VvE veroordeelt in de nakosten
VvE beveelt binnen drie dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis de verzochte bescheiden ex artikel 22 jo Pro. 843a Rv. aan [X] over te leggen, zulks op straffe van een dwangsom van € 500,- per dag of dagdeel dat VvE in gebreke blijft, met een maximum van € 5.000,-
met veroordeling van VvE in de kosten van dit geding.
3.2.
VvE voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De vorderingen van [X] zijn mede gericht tegen het bestuur van VvE. Het bestuur is echter geen partij in deze procedure, zodat [X] in de vordering jegens het bestuur niet kan worden ontvangen.
4.2.
[X] legt aan zijn vordering ten grondslag dat het gehanteerde reductiesysteem in strijd is met de akte van splitsing omdat daardoor de kosten van centrale verwarming niet naar evenredigheid van het verbruik worden omgeslagen. Door VvE zijn meerdere besluiten genomen waarbij (impliciet) is besloten dit reductiesysteem te handhaven, waaronder de besluiten waarbij de jaarlijkse afrekeningen van de stookkosten worden vastgesteld.
4.3.
VvE voert primair als verweer dat er geen sprake is van strijd met de splitsingsakte omdat het reductiesysteem al vóór de splitsing werd gehanteerd en met artikel 20.1 van de splitsingsakte werd bedoeld om aan te sluiten bij de bestaande praktijk. Dit verweer gaat niet op. Vaste rechtspraak van de Hoge Raad is dat bij de uitleg van bepalingen waarin rechten van derden worden vastgelegd die niet bij die vastlegging zijn betrokken, de bewoordingen van die bepaling in beginsel van doorslaggevende betekenis zijn. Kopers van een appartementsrecht moeten hun rechten en verplichtingen kunnen kennen uit de akte van splitsing en het splitsingsreglement. Het gehanteerde reductiesysteem is niet vermeld in de akte van splitsing, terwijl bovendien op de jaarlijkse afrekeningen niet te zien was dat er sprake was van een reductiesysteem. Voor zover al bedoeld was de bestaande praktijk te handhaven, was zulks in elk geval niet kenbaar voor kopers van een appartementsrecht, zoals [X], zodat aan die bedoeling bij de uitleg van de splitsingsakte geen waarde kan worden gehecht. De bewoordingen van de bepalingen laten geen andere uitleg toe dan dat de kosten van centrale verwarming worden omgeslagen naar evenredigheid van het verbruik, zonder dat daarop een reductie wordt gegeven in verband met een ongunstige plaatsing van radiatoren.
4.4.
Subsidiair voert VvE aan dat de vordering van [X] op grond van art. 3:306 BW Pro is verjaard omdat al sinds begin jaren 70 reducties worden toegepast. Ook dit verweer gaat niet op. Door jaarlijks de afrekeningen vast te stellen, heeft VvE telkens opnieuw een besluit in strijd met de splitsingsakte genomen. De termijn van verjaring begint dan telkens te lopen op het moment dat het besluit is genomen.
4.5.
Dit leidt er toe dat de vordering van [X] a. kan worden toegewezen in die zin dat er strijd is met de splitsingsakte. Dat er tevens sprake is van strijd met de wet of met de koopovereenkomst is niet onderbouwd. Daarbij merkt de rechtbank op dat ter comparitie door VvE is verklaard dat jaarlijks op de algemene vergadering de afrekeningen van de stookkosten bij besluit zijn vastgesteld. De nietigheid heeft in elk geval betrekking op die besluiten. Door [X] is niet onderbouwd dat nog andere besluiten in strijd met de splitsingsakte zijn genomen, terwijl de rechtbank uit de dagvaarding in zijn geheel afleidt dat [X] heeft bedoeld zijn vordering te beperken tot besluiten genomen met ingang van 1 januari 2008. Teneinde een voldoende bepaalbaar vonnis te kunnen wijzen, zal de rechtbank dan ook een verklaring voor recht geven ten aanzien van de besluiten waarbij telkens de afrekening van de stookkosten is vastgesteld, genomen op of na 1 januari 2008.
4.6.
De vorderingen onder b. en g. zullen worden afgewezen. [X] heeft niet onderbouwd welk belang hij heeft bij de afgifte van die afrekeningen.
4.7.
De vordering onder c. zal worden toegewezen, in die zin dat VvE zal worden veroordeeld de afrekeningen opnieuw vast te stellen, zonder dat daarop reducties worden toegepast.
4.8.
De vordering onder d. zal worden toegewezen, omdat [X] het teveel betaalde onverschuldigd heeft betaald. Over een vordering uit onverschuldigde betaling is eerst wettelijke rente verschuldigd nadat de schuldenaar ten aanzien van die vordering in verzuim is geraakt. Daarover is niets gesteld, zodat de wettelijke rente zal worden toegewezen met ingang van de datum van de dagvaarding.
4.9.
VvE zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [X] worden begroot op:
- dagvaarding € 92,82
- overige explootkosten 0,00
- griffierecht 274,00
- getuigenkosten 0,00
- deskundigen 0,00
- overige kosten 0,00
- salaris advocaat
904,00(2,0 punten × tarief € 452,00)
904,00(2,0 punten × tarief € 452,00)
Totaal € 1.270,82
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
verklaart voor recht dat het door VvE gehanteerde systeem van reductie op de stookkosten in strijd is met de akte van splitsing,
5.2.
verklaart voor recht dat de besluiten tot vaststelling van de afrekening van de stookkosten, genomen op of na 1 januari 2008, nietig zijn,
5.3.
veroordeelt VvE om die afrekeningen opnieuw vast te stellen zonder dat daarop reducties worden toegepast,
5.4.
veroordeelt VvE om het verschil van de door [X] betaalde stookkosten en de door [X] werkelijk verschuldigde stookkosten aan [X] te voldoen, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van 24 juli 2013,
5.5.
veroordeelt VvE in de proceskosten, aan de zijde van [X] tot op heden begroot op € 1.270,82, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag met ingang van de veertiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.6.
veroordeelt VvE in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat VvE niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,
5.7.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.8.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.L. Rijnbout en in het openbaar uitgesproken op 19 maart 2014.