ECLI:NL:RBOBR:2014:2383

Uitspraak

RECHTBANK OOST-BRABANT

Zittingsplaats ’s-Hertogenbosch

Bestuursrecht

zaaknummer: SHE 13/4701

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 mei 2014 in de zaak tussen

[eisers], te [woonplaats], eisers

(gemachtigde: L.E.A.M. Derks),

de Heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Oost-Brabant, verweerder

(gemachtigde: mr. M.J.W. van den Kieboom).

Procesverloop

Bij beschikking van 28 februari 2013, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te Odiliapeel (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2012, voor het kalenderjaar 2013, vastgesteld op € 364.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2013 bekend gemaakt.

Bij uitspraak op bezwaar van 21 september 2013 (de bestreden uitspraak op bezwaar) heeft verweerder de waarde van de woning verlaagd naar € 330.000 en tevens de daarop gebaseerde aanslagen dienovereenkomstig verminderd.

Eisers hebben tegen de bestreden uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Eisers hebben een conclusie van repliek ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 26 maart 2014. Eisers hebben zich laten vertegenwoordigen door hun gemachtigde en [persoon 1]. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en taxateur S.A. van Eck.

Overwegingen

Eisers voeren in hun beroepschrift aan dat verweerder bij de uitspraak op bezwaar ten onrechte slechts een proceskostenveroordeling heeft toegekend van € 218,- in plaats van

€ 235,-. Verweerder stelt zich in het verweerschrift op het standpunt dat dit een verschrijving betreft en dat het juiste bedrag aan eisers is overgemaakt. In eisers conclusie van repliek van 17 februari 2014 wordt dit standpunt niet betwist. Pas ter zitting is discussie ontstaan over de vraag wanneer het juiste bedrag aan proceskosten is overgemaakt, meer in het bijzonder de vraag of dit vóór of nadat eisers beroep hebben ingesteld is gebeurd. Verweerder stelt zich op het standpunt dat dit is gebeurd voordat eisers beroep hebben ingesteld, eisers stellen dat dit pas daarna is gebeurd. Bewijsstukken van hun stellingen hebben eisers noch verweerder aangebracht. De rechtbank stelt vast dat de uitspraak op bezwaar het verkeerde bedrag aan proceskosten vermeld en dat de uitspraak op bezwaar in zoverre moet worden vernietigd. De rechtbank zal zelf het juiste bedrag vaststellen. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling vanwege deze verkeerde vermelding omdat het ook voor eisers duidelijk had kunnen zijn dat het een kennelijke vergissing betreft die met een telefoontje had kunnen worden rechtgezet. De weg van beroep is dan niet de meest aangewezen weg. Feitelijk heeft verweerder ook het juiste bedrag overgemaakt. Of dit voor of nadat eisers beroep hebben ingesteld is gebeurd acht de rechtbank van ondergeschikt belang. Omdat het beroep gegrond is, dient verweerder ingevolge artikel 8:74 van de Algemene wet bestuursrecht het door eisers betaalde griffierecht te vergoeden.

Feiten

Eisers zijn eigenaar van de onroerende zaak, een vrijstaande woning uit 1958. De woning, gelegen in de bebouwde kom van Odiliapeel, bestaat uit een hoofdbouw (410 m³) met een dakkapel, een vrijstaande garage (210 m³), een carport (20 m²) en een tuinhuis/blokhut (15 m²). Het perceel heeft een oppervlakte van ongeveer 1275 m².

Geschil en beoordeling

In geschil is de waarde van de woning op d
ewaardepeildatum 1 januari 2012. Eisers bepleiten een waarde van € 280.000.

Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eisers is aangevoerd.

Verweerder verwijst ter ondersteuning van de vastgestelde waarde (€ 330.000) naar de getaxeerde waarde (€ 330.000), zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 1 november 2013 is opgesteld door taxateur S.A. van Eck. Daarin is de woning gewaardeerd door deze te vergelijken met de volgende objecten: [adres 2], [adres 3] en [adres 4], alle gelegen in Odiliapeel. De taxatie is tevens gebaseerd op een inpandige opname van de woning. De vergelijkingsobjecten hebben de volgende objectkenmerken.

[adres 2] betreft een vrijstaande woning uit 1958 met een inhoud van 357 m³ en een aanbouw van 85 m³. De woning beschikt over een dakkapel, een dakopbouw, een garage, berging/schuur, een luifel en een zwembad. Het perceel heeft een oppervlakte van 1190 m². De woning is op 1 maart 2013 verkocht voor € 375.000.

[adres 3] betreft een vrijstaande woning uit 1984 gelegen in het buitengebied van Odiliapeel met een inhoud van 600 m³. De woning beschikt over een garage en een overkap/luifel. Het perceel heeft een oppervlakte van 1279 m². De woning is op 2 januari 2012 verkocht voor € 425.000.

[adres 4] betreft een vrijstaande woning uit 1967 gelegen in het buitengebied van Odiliapeel met een inhoud van 460 m³. De woning beschikt over een garage, een carport en berging/schuur. Het perceel heeft een oppervlakte van 639 m². De woning is op 30 december 2011 verkocht voor € 290.000.

Bij de beoordeling van de vraag of verweerder hiermee aan zijn bewijslast heeft voldaan neemt de rechtbank in aanmerking dat de gebruikte vergelijkingsobjecten niet identiek aan de woning hoeven te zijn om te kunnen dienen als toetsmiddel voor het waardeniveau van de woning. Voldoende is dat zij met betrekking tot de waardebepalende elementen vergelijkbaar zijn met de woning, waarbij de heffingsambtenaar zich rekenschap dient te geven van de onderlinge verschillen.

Eisers voeren aan dat alle drie de door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten van een ander type zijn. De rechtbank stelt vast dat deze objecten net als de woning vrijstaand zijn en in het bijzonder [adres 2] en [adres 3] zijn gelegen op een vergelijkbaar perceel qua grootte. Naar het oordeel van de rechtbank zijn de vergelijkingsobjecten qua type dan ook vergelijkbaar. Het enkele feit dat bij de woning van eisers de kap meteen na de begane grond begint en dit niet het geval is bij de vergelijkingsobjecten maakt de vergelijking nog niet ongeschikt. Deze beroepsgrond faalt.

Eisers voeren aan dat vergelijkingsobjecten [adres 3] en [adres 4] jongere woningen betreffen dan de woning. De rechtbank stelt vast dat deze vergelijkingsobjecten respectievelijk de bouwjaren 1984 en 1967 kennen. De rechtbank ziet echter in dit enkele gegeven onvoldoende reden om de vergelijkingsobjecten als onvergelijkbaar aan te merken dan wel te concluderen dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Eisers hebben niet nader onderbouwd waarom dit in dit geval maakt dat de objecten onvergelijkbaar zijn dan wel dat dit nadrukkelijk in de onderlinge waardeverhouding tot uitdrukking had moeten komen. Deze beroepsgrond faalt.

Eisers voeren aan dat het vergelijkingsobject [adres 4] ten onrechte in de onderhoudsklasse 2 ingedeeld, terwijl het qua onderhoud vergelijkbaar is met de woning, die in onderhoudsklasse 3 is ingedeeld
.Daargelaten de vraag naar de juistheid van het standpunt van eisers dat de onderhoudsstaat van dit vergelijkingsobject vergelijkbaar is met dat van hun woning, ziet de rechtbank geen reden te oordelen dat de waarde van de woning door de verhouding ten opzichte van dit vergelijkingsobject negatief is beïnvloed. In weerwil van haar kleinere inhoud en de volgens verweerder betere onderhoudsstaat ten opzichte van dit vergelijkingsobject heeft de woning van eisers immers een lagere m³-prijs, hetgeen sowieso gunstig is voor eisers. Deze beroepsgrond slaagt evenmin.

10.

Eisers voeren aan dat het vergelijkingsobject [adres 2] in 2005 en 2008 compleet is vernieuwd en luxe afgewerkt, met een nieuwe luxe keuken, luxe badkamer, natuurstenen vloer, een dakopbouw, een zwembad en een fraaie tuin. Volgens eisers dient er een groter verschil te worden gemaakt tussen de kwaliteit van dit vergelijkingsobject ten opzichte van hun woning en dient de onderhoudsstaat van de aanbouw (code “3”) van dit object gelijk te worden gesteld met de onderhoudsstaat van de hoofdbouw (code “4”) van dit object. Ter onderbouwing van de kwaliteit van de aanbouw hebben eisers een tweetal foto’s hiervan overgelegd. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder ter zitting genoegzaam uiteengezet dat voldoende rekening is gehouden met de betere afwerking van [adres 2] ten opzichte van eisers’ woning. Hoewel de rechtbank van oordeel is dat een lagere waarde per m³ voor eisers’ woning ten opzichte van [adres 2] al deels valt te verklaren vanuit het feit dat eisers’ woning meer inhoud heeft, moet anderzijds ook worden vastgesteld dat de waarde per m³ voor eisers’ woning verhoudingsgewijs tot de andere vergelijkingsobjecten ook al aan de lage kant zit zodat de waarde zeker niet te hoog lijkt.

11.

Eisers voeren aan dat de vorm van het perceel van de woning ongunstig is en dat daarom de verhouding qua grondwaarde niet juist is ten opzichte van de vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 3]. De rechtbank stelt vast dat de woning van eisers qua prijs per vierkante meter in lijn ligt met die van de vergelijkingsobjecten, in die zin dat deze voldoet aan de stelregel dat naarmate de omvang van het perceel toeneemt de waarde per vierkante meter lager wordt (de wet van de toe- en afnemende meeropbrengst). Voorts is de rechtbank met verweerder van oordeel dat de kavelvorm in objectieve zin niet onmiddellijk in de waarde tot uitdrukking komt, althans dat zonder een nadere onderbouwing niet valt in te zien dat eisers’ kavel dat minder breed, maar wel diep is een lagere waarde zou kennen dan een even groot perceel dat breder en minder diep is. Zoals verweerder ter zitting onweersproken uiteen heeft gezet is het perceel breed genoeg voor een doorgang naar achter.

12.

Eiser voert aan dat de objecten [adres 5] en [adres 6] (die begin 2012 te koop stond voor € 298.000 en op 7 juni 2013 verkocht is voor € 250.000) beter vergelijkbaar zijn dan de door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten.

13.

De rechtbank stelt vast dat bij [adres 6], evenals bij eisers’ woning de kap meteen na de begane grond begint. De woning is dan ook qua uitstraling goed vergelijkbaar. Verweerder heeft ter zitting evenwel gesteld dat [adres 6] in een dusdanig slechtere toestand is verkocht dat deze niet goed vergelijkbaar is. De woning beschikte over gevelkachels, terwijl eisers’ woning over vloerverwarming beschikt. Eisers betwisten de mindere toestand van [adres 6] niet, maar stellen dat de woning wel over een betere ligging beschikt, namelijk aan de bosrand met vrij uitzicht. De rechtbank stelt vast dat [adres 6] op 7 juni 2013 is verkocht voor € 250.000. De woning kent volgens eisers gegevens een inhoud van 425 m³, een garage van 129 m³ en een perceeloppervlakte van 995 m². Ter zitting heeft verweerder becijfert dat uitgaande van een indexatie naar de waardepeildatum van € 282.000 en rekening houdend met veel mindere kwaliteit van [adres 6] de vastgestelde waarde per de waardepeildatum zoals door verweerder vastgesteld niet te hoog is. De rechtbank kan verweerder hierin volgen. Uitgaande van eisers’ eigen berekening zoals gevoegd bij de conclusie van repliek kunnen eisers al niet worden gevolgd in hun bepleite waarde. Uitgaande van de verkoopopbrengsten van [adres 6] zou ook volgens eisers al tenminste tot een waarde van € 298.861 voor eisers’ woning moeten worden gekomen en dan houden eisers in die berekening nog niet kenbaar rekening met de veel mindere kwaliteit van [adres 6]. Daarbij tekent de rechtbank aan dat de omstandigheid dat deze woning nog gevelkachels kent zich in waarde bezwaarlijk laat compenseren door een iets betere ligging.

14.

Zoals verweerder in het verweerschrift heeft aangegeven is ten slotte het door eisers aangedragen object [adres 5] niet goed vergelijkbaar met eisers’ woning. De inhoud van de woning is groter, het perceel veel kleiner, maar het belangrijkste is dat de staat van onderhoud kennelijk dermate slecht is dat dit ook in eisers’ berekening tot een zeer aanzienlijke correctie aanleiding geeft. Het object is ook qua uitstraling weinig vergelijkbaar met eisers’ woning. Aan het opgebrachte verkoopcijfer kan dan ook voor deze waardebepaling geen betekenisvolle waarde worden ontleend.

15.

Met inachtneming van het voorgaande komt de rechtbank tot de conclusie dat verweerder aan de hand van de ingebrachte vergelijkingsobjecten, maar ook met inachtneming van het door eisers aangebrachte vergelijkingsobject [adres 6] aannemelijk heeft gemaakt dat vastgestelde waarde per de waardepeildatum niet te hoog is. Hetgeen overigens door eisers naar voren is gebracht brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.

Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt de uitspraak op bezwaar uitsluitend voor zover daarbij de proceskosten op een bedrag van € 218,- zijn vastgesteld;

- bepaalt dat het bedrag aan proceskosten in de bezwaarfase op € 235,- moet worden vastgesteld en bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de gedeeltelijk vernietigde uitspraak op bezwaar;

- bepaalt dat verweerder aan eisers het door hen betaalde griffierecht ter hoogte van € 44,-vergoedt.

Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M.L. Wijnen, rechter, in aanwezigheid van

Z. Selkan, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 7 mei 2014.

De rechter is verhinderd deze uitspraak te ondertekenen.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.