Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats ’s-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 13/3556
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 24 januari 2013 in de zaak tussen
[eiser], te [woonplaats], eiser
(gemachtigde: M.O.E. Uyen),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Eindhoven, verweerder
(gemachtigde: M. Verlaek).
Procesverloop
Bij besluit van 31 januari 2013 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres A] (de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2012, voor het kalenderjaar 2013, vastgesteld op € 380.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelasting (OZB) 2013 vastgesteld.
Bij uitspraak op bezwaar van 16 oktober 2012 (de bestreden uitspraak op bezwaar) heeft verweerder het bezwaar van eiser gegrond verklaard, de waarde verlaagd naar € 369.000 en de OZB-aanslag 2013 dienovereenkomstig verminderd.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 3 oktober 2013. Eiser en verweerder hebben zich laten vertegenwoordigen door hun gemachtigden.
Na sluiting van het onderzoek ter zitting heeft de rechtbank het onderzoek met toepassing van artikel 8:68 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) heropend om verweerder in de gelegenheid te stellen om de bouwtekeningen van de onroerende zaak en van de vergelijkingsobjecten te bestuderen. Verweerder heeft bij brief van 10 oktober 2013 zijn bevindingen doorgegeven. Eiser heeft hier bij brief van 31 oktober 2013 op gereageerd. Verweerder heeft bij brief van 20 november 2013 hierop een aanvullende reactie gegeven.
Na daartoe verkregen toestemming van partijen heeft de rechtbank het onderzoek zonder het houden van een nadere zitting gesloten.
Overwegingen
1.
De rechtbank gaat uit van de volgende feiten en omstandigheden. De onroerende zaak is een geschakelde woning, met garage, van bouwjaar 1989. De woning heeft een inhoud van 483 m³. De perceeloppervlakte bedraagt 322 m³.
2.
Partijen verschillen van mening over de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2012. Beide partijen hebben ter onderbouwing van de door hen bepleite waarden een taxatierapport overgelegd en eiser heeft, in aanvulling daarop, ter zitting een gewijzigde matrix overgelegd. Verweerder handhaaft in beroep de bij uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 369.000. Eiser bepleit uiteindelijk een waarde van € 345.000.
3.
Op verweerder rust de bewijslast aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 2011 niet hoger is vastgesteld dan de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ gezochte waarde per die datum. De rechtbank zal daarom beoordelen of verweerder, mede gelet op hetgeen eiser heeft aangevoerd, de door hem voorgestane waarde van de onroerende zaak, overeenkomstig het bepaalde in artikel 17, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ, aannemelijk heeft gemaakt.
4.
De rechtbank stelt vast dat partijen niet van mening verschillen over de geschiktheid van de vergelijkingsobjecten als zodanig, nu zij deze objecten ([adressen B, C en D]) beiden aan de door hun voorgestane waarde ten grondslag hebben gelegd.
5.
De rechtbank constateert voorts dat de taxateur van eiser toch tot een andere eindwaarde is gekomen, omdat hij in de door hem opgestelde matrix heeft gerekend met aanzienlijk grotere inhouden van de vergelijkingsobjecten dan verweerder, waar vervolgens een lagere gemiddelde waarde per m³ uit voort is gekomen. Verweerder heeft in dit verband gesteld dat de taxateur van eiser bij zijn waardebepaling niet is uitgegaan van de juiste inhoud van de vergelijkingsobjecten, doordat hij zich kennelijk heeft laten leiden door de teksten van de verkoopadvertenties. Bovendien heeft verweerder ter zitting aangegeven dat de door hem ingeschakelde taxateur de inhoud van de vergelijkingsobjecten heeft bepaald aan de hand van de bouwtekeningen en dat verweerder deze in de aanloop naar de zitting nog eens heeft opgevraagd en alles heeft nagerekend. Eiser heeft in reactie hierop ter zitting aangegeven dat hij voorafgaand aan de zitting de bouwtekeningen van de vergelijkingsobjecten bij verweerder heeft opgevraagd en dat daaruit blijkt dat de vergelijkingsobjecten daadwerkelijk een veel grotere inhoud hebben dan verweerder heeft gesteld. Ter onderbouwing van deze stelling heeft eiser een nieuwe matrix, alsmede de door hem gemaakte inhoudsberekeningen overgelegd.
6.
De rechtbank heeft verweerder vervolgens in de gelegenheid gesteld om na de zitting nog eens naar de bouwtekeningen van de vergelijkingsobjecten te kijken, daarover met zijn taxateur te overleggen, de door hem gehanteerde inhouden opnieuw te berekenen en de resultaten daarvan schriftelijk aan de rechtbank en aan eiser mede te delen. Verweerder heeft vervolgens bij schrijven van 10 oktober 2013 aan de rechtbank medegedeeld dat hij de inhoud van de woning en van de garage van eiser opnieuw heeft berekend en tot de conclusie is gekomen dat de reeds eerder door hem bepaalde inhouden daarvan juist zijn. Ter onderbouwing heeft verweerder een kopie van de bouwtekening van de woning van eiser, alsmede de door hem gemaakte berekening overgelegd. Over de inhoud van de vergelijkingsobjecten, hetgeen nu juist onderwerp van geschil vormt, heeft verweerder zich in dat schrijven niet uitgelaten. Eiser heeft vervolgens, bij schrijven van 31 oktober 2013, aan de rechtbank medegedeeld dat hij zich in de door verweerder voor de woning en de garage van eiser gehanteerde maatvoering kan vinden, doch dat hij bij zijn stelling blijft dat verweerder bij de waardebepaling, uitgaande van onjuiste inhouden van de vergelijkings-objecten, van een onevenredig hoge waarde per kubieke meter voor de woning van eiser is uitgegaan. Verweerder heeft hier, bij schrijven van 20 november 2013, enkel tegenover gesteld dat hij aan de hand van de bouwtekeningen een nieuwe berekening van de inhouden van de vergelijkingsobjecten heeft uitgevoerd en op basis daarvan bij zijn standpunt blijft dat de door eiser aan de vergelijkingsobjecten toegedichte inhouden volstrekt onjuist zijn.
7.
Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem bij uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 369.000 niet te hoog is. De rechtbank overweegt als volgt. Eiser heeft de juistheid van de door verweerder voor de vergelijkingsobjecten gehanteerde inhouden gemotiveerd betwist door te stellen dat hij deze inhouden aan de hand van de bouwtekeningen heeft nagerekend en de door hem gemaakte berekeningen te overleggen. Verweerder heeft ervoor gekozen in rectie hierop te volstaan met de enkele mededeling dat hij een en ander nog eens heeft gecontroleerd en dat hij bij zijn standpunt blijft. Nu op verweerder de bewijslast rust, kon hij hiermee naar het oordeel van de rechtbank niet volstaan, doch had het op zijn weg gelegen het door hem gestelde te onderbouwen met bewijsstukken. Daarbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan het in het geding brengen van de bouwtekeningen van de vergelijkingsobjecten, alsmede de op basis daarvan gemaakte inhoudsberekeningen. Nu verweerder zijn stelling echter op geen enkele wijze heeft onderbouwd, slaagt hij in dit geval niet in de op hem rustende bewijslast aannemelijk te maken dat een WOZ-waarde van € 369.000 voor de woning per waardepeildatum 1 januari 2012 niet te hoog is.
8.
Het beroep is dus gegrond. Vervolgens zal de rechtbank beoordelen of eiser de door hem bepleite WOZ-waarde van € 345.000 aannemelijk heeft gemaakt. Gelet op de door eiser ter zitting overgelegde matrix en de daarop gegeven toelichting is de rechtbank van oordeel dat eiser hierin geslaagd is.
9.
De rechtbank zal de uitspraak op bezwaar vernietigen, voor zover daarin de WOZ-waarde van de woning voor belastingjaar 2013 is bepaald en deze voor het overige in stand laten. Voorts zal de rechtbank, ter finale beslechting van het geschil, het primaire besluit herroepen en de WOZ-waarde van de woning van eiser voor belastingjaar 2013 vaststellen op € 345.000, alsmede de daarop gebaseerde aanslagen dienovereenkomstig verlagen. De uitspraak van de rechtbank treedt in de plaats van de uitspraak op bezwaar, voor zover deze is vernietigd.
10.
De rechtbank ziet in het voorgaande aanleiding verweerder in de proceskosten van eiser te veroordelen. Gelet op het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht bedragen de te vergoeden kosten voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand € 974 (1 punt voor het (aanvullend) beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, waarde per punt € 487, wegingsfactor 1).
Voor het in de beroepsfase door eiser ingebrachte taxatierapport bedraagt de vergoeding conform de richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties (Staatscourant 2012, nr. 26039) € 121 (niet-inpandige woningtaxatie, inclusief omzetbelasting).
In totaal bedragen de te vergoeden proceskosten van eiser derhalve € 1.095.
11.
De rechtbank gelast verweerder voorts aan eiser het door hem betaalde griffierecht te vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar, voor zover het de daarin vastgestelde WOZ-waarde betreft en laat deze voor het overige in stand;
- herroept het primaire besluit;
- verlaagt de WOZ-waarde van [adres A], voor belastingjaar 2013, naar € 345.000 en verlaagt de daarop gebaseerde aanslagen dienovereenkomstig;
- bepaalt dat haar uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde gedeelte van de uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser, ten bedrage van € 1.095;
- gelast verweerder aan eiser het griffierecht, ten bedrage van € 44, te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. F.M. Tadic, rechter, in aanwezigheid van mr. M.R. Hoeksema, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 24 januari 2013.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening.