Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 13/4453
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 januari 2014 in de zaak tussen
[eiseres], eiseres,
(gemachtigde: [gemachtigde]),
en
[verweerder], verweerder
(gemachtigde: R. Wintermans).
Procesverloop
Bij een op 28 februari 2013 gedagtekend aanslagbiljet heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2012, vastgesteld voor het kalenderjaar 2013 op
€ 316.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2013 bekend gemaakt.
€ 316.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2013 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 13 augustus 2013 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder deze waarde evenals de daarop gebaseerde aanslag gehandhaafd.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft geen verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 16 december 2013. Eiseres is verschenen bij gemachtigde, bijgestaan door [naam], taxateur. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
1.
Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiseres bepleit in beroep een waarde van € 296.000 en verwijst naar de matrix van [naam], werkzaam als taxateur bij [makelaardij]. Verweerder verwijst ter ondersteuning van de vastgestelde waarde (€ 316.000) naar een taxatieverslag van de woning. De objectkenmerken van de woning staan niet ter discussie.
2.
Voorzover eiseres heeft willen aanvoeren dat verweerder bij zijn waardebepaling niet overeenkomstig de instructies van de Waarderingskamer heeft gehandeld, overweegt de rechtbank als volgt. Deze stelling van eiseres leidt er niet toe dat de waardevaststelling van de woning om die reden onjuist is. Toetssteen voor de rechter is de norm neergelegd in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. Verweerder heeft in beroep de waarde onderbouwd met een aantal vergelijkingsobjecten die zijn verkocht rondom de waardepeildatum en die zijn gelegen in verweerders gemeente. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de door hem getaxeerde waarde die norm niet heeft miskend (zie bijvoorbeeld de uitspraak van 24 augustus 2010 van het Gerechtshof 's-Gravenhage, ECLI:NL:GHSGR:2010:BN9605).
3.
Op verweerder rust de bewijslast aannemelijk te maken dat de WOZ-waarde van de woning per 1 januari 2012 niet hoger is vastgesteld dan de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ gezochte waarde per die datum. De rechtbank zal daarom beoordelen of verweerder, mede gelet op hetgeen eiseres heeft aangevoerd, de door hem voorgestane waarde van de woning, overeenkomstig het bepaalde in artikel 17, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ, aannemelijk heeft gemaakt.
4.
Verweerder staat in beroep een waarde voor van € 316.000 en verwijst daarbij naar een taxatieverslag. De waardebepaling heeft plaatsgevonden op basis van een vergelijking met drie vergelijkingsobjecten, te weten [object 1], [object 2] en [object 3]. De rechtbank is, mede gelet op hetgeen door eiseres is aangevoerd, van oordeel dat de referentieobjecten [object 2] en [object 3] niet vergelijkbaar zijn. De rechtbank overweegt daarbij dat deze referentieobjecten in een ander gedeelte van [plaats] liggen, een aanbouw hebben in tegenstelling tot de woning, een grotere oppervlakte en een grotere inhoud hebben dan de woning. Ook het bouwjaar van [object 3] (2004) is aanmerkelijk jonger dan dat van de woning (1994). [object 2] betreft daarnaast een ander type woning (twee onder een kap), terwijl de woning een geschakelde woning is. Het referentieobject [object 1] is een bruikbaar referentieobject, alleen al omdat ook eiseres dit object als referentieobject hanteert. Echter, nu verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen in staat van onderhoud, kwaliteit, type, inhoud en oppervlakte tussen dit referentieobject en de woning kan dit referentieobject niet de door verweerder voorgestane waarde onderbouwen. Dit betekent dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde voor de woning niet te hoog is. Het beroep is dus gegrond.
5.
De rechtbank zal vervolgens beoordelen of eiseres de door haar bepleite WOZ-waarde van € 296.000 aannemelijk heeft gemaakt.
6.
Eiseres heeft zich ter onderbouwing van de door haar bepleite waarde beroepen op een matrix, die is opgesteld door een taxateur, te weten taxateur [naam]. Deze matrix is eveneens opgesteld ter bepaling van de WOZ-waarde naar waardepeildatum 1 januari 2012 op basis van de vergelijkingsmethode. Daarom voldoet deze matrix in beginsel aan de eisen die de Wet WOZ eraan stelt.
7.
De in het door eiseres overgelegde taxatierapport gehanteerde vergelijkingsobject [object 4] is minder geschikt, omdat dit een ander type woning betreft en een ander ouder bouwjaar heeft. De rechtbank is niettemin van oordeel dat eiseres met de andere referentieobjecten, [object 1] en [object 5], gelet op de daarbij gegeven toelichting in het taxatierapport en ter zitting de door haar bepleite waarde voldoende aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank volgt verweerder niet in zijn standpunt dat [object 5] een dusdanig slechtere ligging heeft dan de woning en dat dit object daarom niet geschikt is als referentieobject. De slechtere ligging volgt niet uit de door eiseres overgelegde foto’s van [object 5].
8.
Op grond van voorgaande overwegingen zal de rechtbank de bestreden uitspraak vernietigen en zelf in de zaak voorzien. De rechtbank stelt de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2012, voor het kalenderjaar 2013, vast op
€ 296.000.
9.
Omdat het beroep gegrond is, ziet de rechtbank aanleiding verweerder te veroordelen in de door eiseres gemaakte proceskosten. Voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand in bezwaar en beroep stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb), zoals dat luidt met ingang van 1 januari 2014, de vergoeding in totaal vast op € 1.460, bestaande uit kosten bezwaarfase van € 486 (1 punt voor het indienen van het (aanvullend) bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting, waarde per punt € 243 en wegingsfactor 1) en kosten beroepsfase van € 974 (1 punt voor het (aanvullend) beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, waarde per punt € 487 en wegingsfactor 1).
Daarnaast veroordeelt de rechtbank verweerder in de taxatiekosten van eiseres tot een bedrag van € 242 ( € 200 vermeerderd met 21 % omzetbelasting voor een inpandige woningtaxatie) conform de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties (Staatscourant 2012, nr. 26039) (hierna: de Richtlijn).
Voorts veroordeelt de rechtbank verweerder in de kosten voor het bijwonen van de taxateur van de hoorzitting en de zitting bij de rechtbank tot een bedrag van € 60,50 conform de hiervoor genoemde Richtlijn. De rechtbank rekent een half uur voor het bijwonen van de hoorzitting en een half uur voor het bijwonen van de zitting bij de rechtbank. Dit betekent dat 1 uur a € 50 per uur te vermeerderen met 21 % omzetbelasting aan eiseres dient te worden vergoed.
In totaal bedragen de door verweerder aan eiseres te vergoeden proceskosten (voor kosten rechtsbijstand, taxatierapport en bijstand taxateur op hoorzitting en zitting van de rechtbank) dus € 1.762,50.
De rechtbank ziet geen aanleiding om de kosten van kadastrale uittreksels te vergoeden nu deze kosten door eiseres niet zijn gespecificeerd.
10.
Nu de rechtbank het beroep gegrond verklaart, dient verweerder eiseres tevens het door hem betaalde griffierecht te vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar;
- stelt de waarde van [adres 2] per waardepeildatum 1 januari 2012, voor het belastingjaar 2013, vast op € 296.000 en vermindert de daarop gebaseerde aanslag dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 44 aan eiseres te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres, vastgesteld op € 1.762,50,
te betalen aan eiseres.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.Y. van de Kraats, rechter, in aanwezigheid van
Z. Selkan, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 28 januari 2014.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch.