ECLI:NL:RBOBR:2014:5235

• Datum uitspraak: 4 september 2014
• Publicatiedatum: 5 september 2014
• Zaaknummer: 2632996
• Instantie: Rechtbank Oost-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Op tegenspraak
• Rechters: J.H. Wiggers
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurgeschil over bemiddelingskosten bij woningverhuur via verhuurbedrijf

In deze zaak, die voor de Rechtbank Oost-Brabant werd behandeld, vorderde eiser, die op zoek was naar een huurwoning, de terugbetaling van bemiddelingskosten die hij had betaald aan Househunting V.O.F. en Househunting B.V. Eiser had in april 2013 via de website van Househunting een woning gevonden en deze gehuurd, waarbij hij € 1.203,95 aan bemiddelingskosten had betaald. Eiser stelde dat deze kosten onverschuldigd waren, omdat het beding dat deze kosten rechtvaardigde, in strijd was met de artikelen 7:264 lid 2 en 7:417 lid 4 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Househunting voerde verweer en stelde dat eiser akkoord was gegaan met de bemiddelingskosten en dat zij voldoende bemiddelingswerkzaamheden had verricht.

De kantonrechter oordeelde dat Househunting moest bewijzen dat zij daadwerkelijk relevante werkzaamheden voor eiser had verricht, zoals het bezichtigen van verschillende woningen. De rechter benadrukte dat het aan Househunting was om aan te tonen dat de in rekening gebrachte bemiddelingskosten gerechtvaardigd waren, gezien de omstandigheden van de zaak en de wettelijke bepalingen. De zaak werd aangehouden om Househunting de gelegenheid te geven zich uit te laten over de bewijslevering.

De uitspraak werd gedaan door mr. J.H. Wiggers op 4 september 2014, waarbij de kantonrechter de verdere beslissing aanhield en Househunting opdroeg om bewijs te leveren van haar werkzaamheden. De zaak werd gepland voor een vervolg op 25 september 2014.

Uitspraak

vonnis

2632996 \ CV EXPL 13-12069RECHTBANK OOST-BRABANT

Kanton 's-Hertogenbosch

Zaaknummer: 2632996 \ CV EXPL 13-12069 \ 253

Uitspraakdatum: 4 september 2014

vonnis

in de zaak van:

[eiser]

wonende te[woonplaats]

gemachtigde SRK

eisende partij

tegen

1.

de vennootschap onder firma Househunting V.O.F.

gevestigd te 's-Hertogenbosch

2.

[gedaagde sub 2]

wonende te [woonplaats]

3.

de besloten vennootschap Househunting B.V.

gevestigd te 's-Hertogenbosch

gemachtigde mr. P. Koeslag

gedaagde partijen.

Partijen worden hierna [eiser] en Househunting genoemd.

De procedure

1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding van 9 december 2013 met producties
• de conclusie van antwoord met producties
• de conclusie van repliek met producties
• de conclusie van dupliek met een productie
• de akte uitlating producties, zonder producties.

De feiten

2.

Tussen partijen staan de volgende feiten en omstandigheden omdat zij zijn gesteld en niet dan wel onvoldoende zijn betwist, of omdat zij uit de overgelegde producties blijken, in rechte vast:

[eiser] was in april 2013 op zoek naar een huurwoning. Hij heeft via de website van Househunting en door bemiddeling van Househunting de woning aan het [adres] te[woonplaats] gevonden en is die woning gaan huren. [eiser] heeft Househunting € 1.203,95 ter zake bemiddelingskosten betaald.

De vordering en het verweer

3.1. [eiser] vordert de veroordeling van Househunting tot betaling van € 1203,95 vermeerderd met rente en kosten als vermeld in de dagvaarding, een en ander bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad. Hij legt daaraan ten grondslag dat de bemiddelingskosten onverschuldigd zijn betaald omdat het beding op grond waarvan hij die kosten heeft moeten betalen nietig is wegens strijd met respectievelijk artikel 7:264 lid 2 of 7:417 lid 4 van het Burgerlijk Wetboek (BW).

3.2. Househunting heeft als volgt verweer gevoerd.

Househunting bemiddelt in opdracht van de potentiële huurder. Daarom is de potentiële huurder bemiddelingskosten verschuldigd. Dat staat uitgelegd op de website van Househunting. [eiser] heeft zich op 6 april 2013 ingeschreven en opdracht tot bemiddeling gegeven. Hij is daarbij akkoord gegaan met de bemiddelingskosten. Househunting heeft een woning gezocht voor [eiser] en bemiddeld voor [eiser] bij de verhuurder van de woning. Househunting heeft aanzienlijke bemiddelingswerkzaamheden verricht, die tot de huurovereenkomst hebben geleid. Er is dus geen sprake van een niet-redelijk voordeel als bedoeld in artikel 7:264 lid 2 BW. Er is ook geen sprake van het optreden voor twee lastgevers. De verhuurder van de woning is geen bemiddelingskosten of courtage verschuldigd. Househunting geeft huiseigenaren de mogelijkheid hun woonruimte kosteloos en vrijblijvend te presenteren op haar website maar handelt niet in opdracht van die huiseigenaren.

De beoordeling

4.1. Artikel 7:264 lid 2 BW bepaalt dat een bij de totstandkoming van een huurovereenkomst gemaakt beding nietig is, voor zover daarbij door een derde enig niet redelijk voordeel wordt overeengekomen. Uit de wetsgeschiedenis van artikel 7:264 BW (Kamerstukken II 1976/77, 14 175, nr. 3, p. 31) blijkt dat het er bij dit artikel om gaat grenzen te stellen aan de vrijheid van partijen om een voordeel te bedingen zonder dat daar een prestatie tegenover staat en om de partijen tegen misstanden bij het aangaan van de huurovereenkomst te beschermen. In aanvulling daarop overweegt de Hoge Raad in het arrest van 6 april 2012, WR 2012, 69, LJN BV1767: “Daarbij moet met name gedacht worden aan de situatie waarin bij het aangaan van de huurovereenkomst de ene partij - veelal de aspirant-huurder - ten opzichte van de andere partij niet in een voldoende gelijkwaardige positie verkeert om te voorkomen dat een dergelijk door de wederpartij voorgesteld beding in de huurovereenkomst wordt opgenomen.”
Aan artikel 7:417 lid 4 BW ligt dezelfde gedachte ten grondslag. Op grond van artikel 7:427 BW is de bepaling van dit artikellid ook op de bemiddelingsovereenkomst van toepassing.

4.2. [eiser] heeft gesteld dat Househunting een overeenkomst van lastgeving heeft gesloten met de eigenaar/verhuurder van de door hem gehuurde woning en heeft betwist dat er sprake is van een bemiddelingsovereenkomst tussen hem en Househunting. Nu [eiser] geen bemiddelingsovereenkomsten ten grondslag heeft gelegd aan zijn vordering kan in het midden blijven of tussen betrokkenen - [eiser] en Househunting enerzijds en Househunting en de verhuurder anderzijds - bemiddelingsovereenkomsten tot stand zijn gekomen.

4.3. Househunting heeft betwist dat er sprake is van een situatie als bedoeld in artikel 7:417 lid 4 BW. Volgens haar is geen sprake van een overeenkomst van lastgeving tussen haar en de verhuurder. Househunting geeft woningeigenaren die een woning wensen te verhuren de mogelijkheid deze kosteloos en vrijblijvend te presenteren op haar website, en de toestemming die Househunting in dat verband verleent wordt vastgelegd in een overeenkomst “Toestemming voor presentatie woonruimte – verhuurder”, aldus Househunting. De huiseigenaar is geen tegenprestatie verschuldigd voor het plaatsen van de woning op de website en er worden geen bemiddelingskosten aan hem in rekening gebracht.
Househunting heeft blijkens de (overgelegde) algemene voorwaarden die zij hanteert in de relatie met de verhuurder, afgedekt dat er sprake is van lastgeving (of bemiddeling). Nu Househunting zich, blijkens de overeenkomst met de verhuurder en de daarop van toepassing zijnde algemene voorwaarden, niet jegens de verhuurder heeft verbonden om een rechtshandeling - bijvoorbeeld het namens de verhuurder sluiten van een huurovereenkomst - te verrichten, moet ervan worden uitgegaan dat er geen sprake is van een overeenkomst van lastgeving tussen haar en de verhuurder. In dit licht heeft [eiser] onvoldoende onderbouwd dat er wel sprake is van lastgeving doordat de verhuurder aan Househunting opdracht zou hebben gegeven om de woning te presenteren op de website en namens hem een huurovereenkomst tot stand te brengen.

4.4. Artikel 7:264 lid 2 BW is mogelijk wel van toepassing. Househunting heeft bemiddelingskosten bedongen omdat [eiser] via haar een woning wilde huren. Het betreffende beding is nietig indien daarbij een niet redelijk voordeel is overeengekomen.
In dit verband is relevant de stelling van [eiser] dat hij uitsluitend op de onderhavige woning aan het [adres] te[woonplaats] heeft gereageerd en zich niet als algemene woningzoekende bij Househunting heeft ingeschreven met de opdracht voor hem een woning te zoeken.
Househunting heeft aangevoerd dat [eiser] zich via het daarvoor bestemde formulier op de website heeft ingeschreven bij haar en dat hij daarmee opdracht heeft gegeven om voor hem te bemiddelen. Volgens Househunting heeft zij de opdracht aangenomen en is zij voor [eiser] op zoek gegaan naar passende woonruimte en is op 9 april 2013 met [eiser] een aantal woningen bezichtigd. Daarna, op 15 april 2013, gaf [eiser] aan dat hij een van deze woonruimtes zou willen huren, namelijk de woonruimte aan het [adres] te [woonplaats], aldus Househunting.

4.5. Als niet weersproken staat vast dat Househunting enkele bemiddelingsactiviteiten heeft verricht tussen de verhuurder en [eiser]. [eiser] wilde zijn eigen bed en TV meenemen naar de (gemeubileerde) woning. Tevens heeft hij vragen gesteld over de internetaansluiting en de fietsenstalling van de woning. Deze kwesties had [eiser] echter niet alleen evenzogoed direct met de verhuurder kunnen regelen, maar vergden van Househunting ook niet een zodanig tijdsbeslag of inspanning dat daarmee het in rekening brengen van een bedrag van een maand huur ad € 1.203,95 (inclusief btw) gerechtvaardigd is.

4.6. Waar het om gaat is of Househunting daadwerkelijk bemiddelingsactiviteiten van enige omvang voor [eiser] heeft verricht. Dat zou het geval kunnen zijn indien juist is dat

[eiser], na zijn inschrijving, niet direct heeft aangegeven dat hij de woning aan het [adres] te[woonplaats] wilde huren, maar dat hij een algemene opdracht heeft gegeven om voor hem een woning te zoeken en dat hij verschillende woningen met iemand van Househunting erbij heeft bezichtigd en eerst daarna zijn keuze heeft gemaakt. Op voorhand wordt reeds overwogen dat het invullen van het inschrijfformulier door [eiser] niet met zich brengt dat hij een algemene zoekopdracht heeft gegeven, aangezien het invullen van het formulier kennelijk de enige mogelijkheid is om via de website te laten weten dat je een woning wilt huren die op de website wordt aangeboden.

4.7. Gelet op de omstandigheden van het geval - Househunting die als verhuurmakelaar een niet gering bedrag aan bemiddelingskosten heeft bedongen van [eiser] als aspirant-huurder – en de bepaling en wetsgeschiedenis van 7:264 lid 2 BW, zoals hiervoor weergegeven, ligt het op de weg van Househunting om te bewijzen dat zij voldoende relevante werkzaamheden ten behoeve van [eiser] heeft verricht, in die zin dat zij verschillende woningen met

[eiser] heeft bezichtigd alvorens hij zijn keuze maakte, om de in rekening gebrachte bemiddelingskosten te rechtvaardigen.

4.8. De zaak zal worden verwezen naar de rol om Househunting in de gelegenheid te stellen zich uit te laten over de vraag of zij ter zake bewijs kan en wil leveren en, zo ja, op welke wijze, en aan te geven, indien zij bewijs door middel van getuigen wil leveren, hoeveel getuigen zij wil laten horen en welke de verhinderdata van beide partijen zijn.

4.9. Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.

De beslissing

De kantonrechter:

draagt Househunting op te bewijzen dat zij voldoende relevante werkzaamheden ten behoeve van [eiser] heeft verricht, in die zin dat zij verschillende woningen met [eiser] heeft bezichtigd alvorens hij zijn keuze maakte, om de in rekening gebrachte bemiddelingskosten te rechtvaardigen;

bepaalt dat Househunting zich ter terechtzitting van de kantonrechter op
donderdag 25 september 2014 om 9.00 uur dient uit te laten over de vraag of tot bewijslevering zal worden overgegaan en, zo ja, op welke wijze en – indien bewijslevering plaatsvindt door middel van getuigen – hoeveel getuigen zullen worden gehoord, waarna dag en uur voor het horen van die getuige(n) door de kantonrechter zullen worden vastgesteld; Househunting wordt verzocht daartoe tevens de verhinderdata van beide partijen op te geven;

wijst de gemachtigde van Househunting erop dat de namen en woonplaatsen van de getuigen tenminste zeven dagen voor het verhoor aan de wederpartij en aan de griffier van de rechtbank, kanton ’s-Hertogenbosch, dienen te worden opgegeven en dat de getuigen tenminste zeven dagen voor het verhoor bij dagvaarding of aangetekende brief dienen te worden opgeroepen;

houdt elke verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.H. Wiggers, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 4 september 2014.