Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats ’s-Hertogenbosch
Bestuursrecht
Zaaknummer: SHE 11/2069
Uitspraak van de meervoudige kamer van 21 februari 2014 in de zaak tussen
[eiseres],
te [vestigingsplaats],
eiseres,
(gemachtigde mr. T. Segers)
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Son en Breugel,
verweerder.
(gemachtigden mr. A.C. Groeneveld en R.B.G.M. Spapens)
Procesverloop
Bij besluit van 14 december 2010 heeft verweerder de aanvraag van eiseres om vergoeding van schade die zij stelt te hebben geleden ten gevolge van een tweetal door verweerder verleende vrijstellingen afgewezen.
Bij besluit van 10 mei 2011 heeft verweerder het door eiseres tegen dit besluit gemaakte bezwaar deels gegrond en deels ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen dit besluit beroep ingesteld.
Bij besluit van 8 november 2011 (het bestreden besluit) heeft verweerder - met inachtneming van dit advies - het bezwaar alsnog ten volle ongegrond verklaard en het besluit van 10 mei 2011, op grond van artikel 6:18, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb), ingetrokken.
Eiseres heeft, naar aanleiding van dit besluit, de gronden van haar beroep aangevuld.
Verweerder heeft op 26 juli 2011 een verweerschrift en op 4 april 2012 een aanvullend verweerschrift aan de rechtbank toegezonden.
De zaak is behandeld op de zitting van 19 april 2012, waar eiseres is verschenen bij gemachtigde, vergezeld van [persoon 1]. Verweerder is vertegenwoordigd door zijn gemachtigden.
De rechtbank heeft, na behandeling van de zaak ter zitting, het onderzoek geschorst.
Op 27 april 2012 heeft de rechtbank de Stichting Advisering Bestuursrechtspraak (StAB) om een deskundigenbericht gevraagd. Op 5 oktober 2012 heeft de StAB schriftelijk verslag aan de rechtbank uitgebracht. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld om op het verslag, met bijbehorende taxatie, te reageren.
Verweerder heeft bij brief van 3 december 2012 gereageerd. Aan eiseres is op 23 november 2012 op verzoek uitstel verleend. Eiseres heeft niet op het verslag gereageerd.
Op 4 maart 2013 heeft de rechtbank de StAB om een aanvullend deskundigenbericht gevraagd. De StAB heeft het aanvullende verslag op 19 maart 2013 aan de rechtbank doen toekomen.
Eiseres heeft op 17 april 2013 op het aanvullende verslag gereageerd. Verweerder heeft op 24 april 2013 gereageerd.
Verweerder heeft de rechtbank bij brief van 24 oktober 2013 laten weten geen behoefte te hebben aan een nadere zitting. Eiseres heeft de rechtbank op 29 oktober 2013 bericht dat zonder nadere zitting uitspraak kan worden gedaan.
De rechtbank heeft vervolgens op 20 december 2013 het onderzoek gesloten.
Overwegingen
1.
De rechtbank gaat, bij de beoordeling van het bestreden besluit uit van de volgende feiten.
1.1
Een elftal natuurlijke personen heeft bij akte van 20 november 2000 de eigendom verkregen van een bedrijfspand met expeditie- en kantoorruimten, ondergrond en parkeerterrein, op een perceel op het Sciencepark Eindhoven 5125 te Son en Breugel, destijds kadastraal bekend gemeente Son en Breugel, sectie B, nummer 2554, thans gemeente Son en Breugel, sectie B, nummer 2588, ged. Zij hebben de eigendom van het pand ingebracht in eiseres.
Het Sciencepark Eindhoven wordt globaal begrensd door het Wilhelminakanaal ten noorden, de Rijksweg A 58 ten zuiden, de Rijksweg A 50 ten oosten en de Visplas Ekkersweijer ten westen.
1.2
Op 23 februari 2007 heeft eiseres bij verweerder een aanvraag om planschadevergoeding ingediend. In de aanvraag heeft zij gesteld dat zij schade heeft geleden, in de vorm van waardevermindering, in verband met een tweetal vrijstellingsbesluiten die verweerder op grond van artikel 19, tweede lid, van de Wet op de Ruimtelijke Ordening heeft verleend.
Bij het eerste besluit van 21 juli 2006, bekendgemaakt op 9 augustus 2006, heeft verweerder een vrijstelling verleend voor niet bouwvergunningplichtige activiteiten ten behoeve van, voor zover hier van belang, de aansluiting van het bedrijvenpark Ekkersrijt op het rijkswegennet aan de zuidzijde van het bedrijvenpark. Bij het tweede besluit van 3 oktober 2006, bekendgemaakt op 27 november 2006, heeft verweerder vrijstelling en bouwvergunning verleend voor het realiseren van bouwvergunningplichtige werkzaamheden (kunstwerken) voor onder meer deze aansluiting.
Voor zover in deze zaak van belang, is met de vrijstellingsbesluiten vrijstelling verleend van de bestemmingsplannen "Ekkersrijt West" en "Industrieterrein Ekkersrijt".
Bij de aanvraag van 23 februari 2007 is een taxatierapport van Bossers en Fitters bedrijfshuishouding B.V. te Eindhoven gevoegd, waarin de waardevermindering als gevolg van de vrijstellingsbesluiten wordt getaxeerd op € 600.000,00. In het rapport worden de volgende schadeoorzaken genoemd:
- het wegvallen van de zichtlocatie van het pand, door het oprichten van taluds op korte afstand;
- het dichterbij komen van de snelweg (van 70 meter naar 50 meter);
- overlast in de vorm van geluid en trilling, als gevolg van de aanleg van een nieuwe oprit naar het bedrijventerrein; de trillingen zullen een negatieve invloed hebben op het productieproces van een huurder.
- uitzichtbeperking door oprichting van een betonnen muur, indien een strook grond niet verkocht wordt aan Rijkswaterstaat.
1.3
Verweerder heeft het verzoek van eiseres ter advisering voorgelegd aan de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (SAOZ). In het in oktober 2010 uitgebrachte advies heeft de SAOZ op basis van een planologische vergelijking gesteld dat de planologische maatregelen niet hebben geleid tot een nadeliger positie van eiseres waaruit schade in de vorm van waardevermindering is voortgevloeid.
Verweerder heeft in het primaire besluit van 21 december 2010, in navolging van het advies van de SAOZ van oktober 2010, besloten om het planschadeverzoek af te wijzen.
Conform het advies van de commissie voor bezwaar- en beroepschriften van de gemeente Son en Breugel (hierna: de adviescommissie), heeft verweerder het bezwaarschrift bij besluit van 10 mei 2011 gedeeltelijk gegrond en voor het overige ongegrond verklaard.
Verweerder heeft, naar aanleiding van het advies van de adviescommissie, de SAOZ om een nader advies gevraagd. De SAOZ heeft dit advies op 11 juni 2011 uitgebracht. Vervolgens heeft verweerder het bestreden besluit genomen.
2.1
Eiseres heeft, als beroepsgrond van formele aard, aangevoerd dat de besluitvorming in twee fasen - op 10 mei 2011 en 8 november 2011 - op gespannen voet staat met artikel 7:11 van de Awb.
2.2
Op grond van artikel 6:19, eerste lid, van de Awb, zoals dat luidde ten tijde van het bestreden besluit, wordt een beroep, indien een nieuw besluit wordt genomen waarbij het besluit waartegen het beroep is gericht wordt ingetrokken, geacht mede te zijn gericht tegen het nieuwe besluit, tenzij dat geheel aan het beroep tegemoetkomt.
2.3
De beslissing op bezwaar van 10 mei 2011 is ingetrokken en geheel vervangen door het bestreden besluit. Gelet hierop heeft eiseres geen belang meer bij een beoordeling van het beroep, voor zover dat is gericht tegen het besluit van 10 mei 2011.
Het beroep zal in zoverre dan ook niet-ontvankelijk worden verklaard. Deze beroepsgrond van eiseres behoeft geen verdere bespreking.
3.1
Het beroep richt zich inhoudelijk allereerst tegen de conclusie van verweerder dat de planologische mutatie, in de vorm van de verleende vrijstellingen, per saldo geen nadelige planologische effecten oplevert, voor zover dit het verlies aan zicht op het bedrijfspand van eiseres betreft.
3.2
Volgens verweerder is per saldo van een planologisch nadeel geen sprake. Verweerder heeft zich daarbij gebaseerd op de adviezen van de SAOZ van 15 oktober 2010 en 11 juli 2011.
In het eerste advies komt de SAOZ tot de bevinding dat vóór de planologische mutatie het gebouw, bezien vanaf de A58, geheel aan het zicht had kunnen worden onttrokken.
In het tweede advies concludeert de SAOZ dat met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid niet is uit te sluiten dat het pand van eiseres, bij een maximale invulling van de planologische mogelijkheden op grond van het bestemmingsplan "Ekkersrijt West", door het oprichten van meerdere bouwwerken met een oppervlakte van maximaal 10 m2 en een maximale hoogte van 10 meter op de gronden ten zuiden van het perceel met de bestemming "Waterhuishoudkundige doeleinden", grotendeels aan het zicht had kunnen worden onttrokken. Er bestond alleen beperkt zicht op met name irrelevante, ondergeschikte delen, van het object van eiseres. Voor zover er geconcludeerd wordt tot nadeel ten gevolge daarvan, weegt dit nadeel volgens de SAOZ niet op tegen het grote voordeel van directe ontsluiting op het rijkswegennet.
3.3
Op de ten zuiden van het bedrijfsperceel gelegen gronden konden binnen het bestemmingsplan "Ekkersrijt West" met de bestemming "Waterhuishoudkundige doeleinden", met gebruikmaking van de algemene vrijstellingsregeling uit paragraaf III, artikel 1, van de planregels, bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van de bestemming worden opgericht met een oppervlakte van maximaal 10 m2 een hoogte van maximaal 10 meter.
Met vrijstelling konden op gronden met de bestemming "Verkeersdoeleinden" bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van constructie en de verkeerstechnische uitrusting van wegen, zoals een talud waarop een weg ligt, worden opgericht met een hoogte van maximaal 6 meter langs het gehele perceel van eiseres.
Verder konden kleine gebouwtjes en bouwwerken geen gebouwen zijnde ten algemenen nutte, zoals telefooncellen en abri's, worden opgericht met een hoogte van maximaal 2,5 meter en een oppervlakte van maximaal 3 m2 en, gebruikmakende van een tweetal algemene vrijstellingsregelingen, bouwwerken, geen gebouw zijnde, met een hoogte van maximaal 10 meter en een maximale oppervlakte van 10 m2.
Op basis van het bestemmingsplan "Industrieterrein Ekkersrijt", konden op de gronden ten oosten van het perceel van eiseres met de bestemming "Openbaar groen", bouwwerken geen gebouwen zijnde ten behoeve van geluidwerende voorzieningen worden gerealiseerd met een hoogte van maximaal 3 meter. Ook konden gebouwtjes en bouwwerken geen gebouwen zijnde ten dienste van openbaar nut worden opgericht. Evenals op grond van het bestemmingsplan "Ekkersrijt West", konden, met gebruikmaking van vrijstellingsregels, bouwwerken geen gebouwen zijnde tot 11 meter hoogte en met een maximale oppervlakte van 10 m2 worden opgericht
3.4
In haar verslag van 5 oktober 2012 acht de StAB de bestemming "Verkeersdoeleinden" van het bestemmingsplan "Ekkersrijt West" bepalend voor de bebouwingsmogelijkheden op de gronden ten zuiden van eiseres' bedrijfsperceel.
Volgens de StAB kon door gebruik van deze bebouwingsmogelijkheden, gezien vanaf de A58, komende vanuit westelijke richting, het bedrijfspand van eiseres reeds gedeeltelijk aan het zicht worden onttrokken. De StAB acht het echter onwaarschijnlijk dat op gronden tussen de verkeersbestemming en het pand van eiseres zoveel bebouwing ten behoeve van nutsdoeleinden zou kunnen worden opgericht, dat deze bebouwing een bijna aaneengesloten front vormt over de breedte van het pand van eiseres. De StAB neemt hierbij de mogelijke lengte (70 m) van de gevel van het pand en de toegestane hoogte van het pand (inclusief vrijstelling 16,5 m) in aanmerking. Daarbij komt volgens de StAB dat ondergeschikte delen van het pand, waaronder reclame-uitingen, nog altijd tot 5,5 meter boven de maximaal toegestane bebouwing op de tussenliggende gronden konden uitsteken.
De StAB trekt, voor zover het de gevolgen van de bebouwing op het zicht op eiseres' bedrijfspand betreft vanwege de gevolgen van het bestemmingsplan "Industrieterrein Ekkersrijt", dezelfde conclusie als bij de gevolgen van het bestemmingsplan "Ekkersrijt West".
In aanvulling hierop heeft de StAB geconcludeerd dat de maximale invulling van de planologische mogelijkheden van de bestemming "Openbaar groen" in elk geval enige belemmering oplevert van het zicht op het bedrijfspand van eiseres. De StAB heeft daarbij in aanmerking genomen dat de strook met deze bestemming ongeveer 25 meter breed is, zodat niet kan worden uitgesloten dat er meerdere rijen bomen of hagen kunnen worden aangeplant.
Volgens de StAB heeft de combinatie van groenvoorziening en bebouwing tot gevolg dat het bedrijfspand, gezien vanaf de A58, komende uit oostelijke richting, gedeeltelijk aan het zicht kon worden onttrokken. Door de breedte van de strook met de bestemming "Openbaar groen", acht de StAB de onttrekking van het pand aan het zicht ten gevolge van dit bestemmingsplan groter dan dat ten gevolge van het bestemmingsplan "Ekkersrijt West".
De StAB concludeert, bovenaan pagina 29 van haar verslag, dat, doordat er vanwege de vrijstellingsbesluiten planologisch gezien in het geheel geen zicht meer is op de bedrijfslocatie van eiseres, kan worden gesteld dat er sprake is van een planologische verslechtering.
3.5
De rechtbank onderschrijft de conclusies van de StAB.
Anders dan de SAOZ die het mogelijk door haar opvatting over de voordelen van de ontsluiting - min of meer in het midden laat of het verlies van zicht op de bedrijfslocatie op zichzelf een planologisch nadeel oplevert, komt de StAB onmiskenbaar tot de conclusie dat sprake is van een planologische verslechtering. De StAB heeft hierbij, anders dan de SAOZ, in haar beschouwing bovendien de gevolgen van de planologische mutatie in relatie tot het bestemmingsplan "Industrieterrein Ekkersrijt" op de zichtbaarheid van eiseres' bedrijfspand betrokken.
Deze beroepsgrond slaagt.
4.1
Eiseres heeft verder aangevoerd dat er ten gevolge van de planologische mutatie een toename van trillingen was te verwachten die tot schade zou kunnen leiden. Eiseres bestrijdt de conclusie van verweerder dat van relevante trillingshinder ten gevolge van het planologisch mogelijk maken van de nieuwe ontsluiting niet is gebleken. Noch uit het conceptrapport van Peutz, noch uit het definitieve rapport van Arthe, waarop verweerder zich heeft gebaseerd, kan dit volgens eiseres worden afgeleid. Eiseres acht nader onderzoek noodzakelijk ter onderbouwing van de door verweerder getrokken conclusie.
4.2
Verweerder heeft zich in het bestreden besluit op het standpunt gesteld dat van relevante trillingshinder als gevolg van het mogelijk maken van de ontsluiting niet is gebleken. Verweerder heeft daarbij betrokken dat het rapport van Peutz niet kan worden gebruikt, omdat het niet definitief is en het rapport van Arthe een tussenstap is in het kader van de planologische inpassing en op basis van dit rapport geen conclusies kunnen worden getrokken. Volgens verweerder had het op de weg van eiseres gelegen om zorg te dragen voor een vervolgrapportage op het rapport van Arthe en/of het rapport van Peutz definitief te laten maken.
In aanvulling op - deels in afwijking van - het in het bestreden besluit ingenomen standpunt, heeft verweerder in het aanvullend verweerschrift aangegeven dat het onderzoek door Peutz niet summier was. Het betreft een specifiek onderzoek naar de vraag of er tijdens de aanleg sprake zou kunnen zijn van trillingshinder voor het productieproces in het bedrijfsgebouw. Op basis van dit rapport zijn tevens conclusies getrokken over de hinder na openstelling van de ontsluitingsweg. Door Peutz is geconcludeerd dat het niet in de lijn der verwachting ligt dat het productieproces door regulier verkeer over de nieuwe ontsluitingsweg wordt verstoord.
4.3
Volgens de StAB (verslag van 5 oktober 2012) hadden de gronden ten zuiden van het perceel van eiseres in het bestemmingsplan "Ekkersrijt West" reeds de bestemming "Verkeersdoeleinden", met de aanduiding "verkeersdoeleindenklassen (I) - lokale ontsluitingswegen". De aldus bestemde en aangeduide gronden waren bestemd voor de aanleg van verkeersdoeleinden ten dienste van het plaatselijk verkeer en de ontsluiting van de aanliggende bedrijfsterreinen.
Daarmee kon volgens de StAB op deze gronden reeds een rijksweg worden gerealiseerd waarop veel verkeer langs kon komen, met veel invloed op het trillingsniveau binnen het pand van eiseres.
De direct ten oosten van het perceel van eiseres gelegen gronden zijn in het bestemmingsplan "Industrieterrein Ekkersrijt" bestemd tot "Industrieterrein I", "Industrieterrein II" en "Voorterrein". Deze bestemmingen boden volgens de StAB mogelijkheden voor parkeren en dus voor verkeersbewegingen - ook met zwaar verkeer - op een afstand van ongeveer 5 meter van het bedrijfspand. Een aansluiting op de A58, een doorgaande weg of een gebruik ten behoeve van doorgaand verkeer was niet mogelijk.
De realisering van de aansluiting op de A58 en de daarvoor vereiste infrastructuur en kunstwerken, op basis van de vrijstellingsbesluiten, heeft geleid tot een toename van de intensiteit van de verkeersbewegingen op een afstand van minimaal ongeveer 9 meter van het bedrijfspand, die op grond van het voorafgaande planologische regime niet mogelijk zou zijn geweest.
De StAB concludeert dat de verkeersintensiteit op de ten oosten van het bedrijfspand gelegen gronden weliswaar is toegenomen, maar dat dit nog niet betekent dat er sprake is van extra trillingshinder. Voor deze conclusie vindt de StAB voldoende steun in de (concept-) rapportage van Peutz en een rapport van Geodelft van april 2006. Het rapport van Arthe acht de StAB niet bruikbaar, omdat dit rapport alleen ingaat op de trillingshinder als gevolg van de aanleg van de nieuwe aansluiting.
4.4
De rechtbank volgt de StAB in haar conclusie betreffende de toename van trillingshinder.
Het (concept-) rapport van Peutz heeft betrekking op een onderzoek naar trillingsniveaus ten gevolge van (de realisatie van) de nieuwe ontsluiting op de A58. In paragraaf 5.2 van dat rapport is geconcludeerd dat het niet in de lijn der verwachting ligt dat, na realisering van de aansluiting, het productieproces in de bedrijfshal wordt verstoord door het reguliere wegverkeer. Weliswaar is er daarbij vanuit gegaan dat er geen dilataties, onderbrekingen of oneffenheden in het wegdek aanwezig zullen zijn, maar niet wordt geconcludeerd dat, als die er wel zijn, zeker sprake is van verstoring van het productieproces door trillingen.
Het rapport van Geodelft van april 2006 is opgesteld met het oog op de analyse van de mogelijke gevolgen voor het trillingsgevoelige productieproces van Neways, de toenmalige gebruiker van het bedrijfspand, na realisering van de aansluiting. Op basis van metingen van het bestaande trillingsniveau door verkeer en van modelberekeningen zijn conclusies getrokken over de mogelijke trillingsniveau na aanleg van de aansluiting. Geconcludeerd wordt dat het trillingsniveau direct voor het pand weliswaar toeneemt, maar dat geen uitspraak kan worden gedaan over het trillingsniveau ter plaatse van de trillingsgevoelige opstelling van apparatuur. Volgens het rapport wordt daar mogelijk wel aan de eisen voldaan.
Dat ten gevolge van de vrijstellingen sprake is van een toename van het trillingsniveau door wegverkeer die heeft geleid tot schade, is dan ook niet komen vast te staan. Ook heeft eiseres niet aangetoond dat potentiële huurders van het bedrijfspand zijn afgehaakt, vanwege trillingshinder in het bedrijfsgebouw.
Dit beroepsonderdeel faalt.
5.1
Partijen verschillen van mening over de vraag of de aanleg van de ontsluiting op de A58 in planologisch opzicht een verbetering betreft.
5.2
Eiseres stelt zich op het standpunt dat van een planologisch voordeel geen sprake is, omdat de bedrijven waaraan het bedrijfspand kan worden verhuurd (hightechbedrijven) aanzienlijk minder auto- en vrachtwagenbewegingen kennen dan bijvoorbeeld een logistiek bedrijf. Dit soort bedrijven hecht doorgaans meer waarde aan een markante zichtlocatie dan aan een rechtstreekse verbinding op het rijkswegennet. Als er al sprake is van een voordeel, is dit volgens eiseres aanzienlijk kleiner dan het nadeel van het verdwijnen van een zichtlocatie.
5.3
Verweerder stelt zich, op basis van de adviezen van de SAOZ, op het standpunt dat de ontsluiting van het bedrijfspand vanaf het bedrijventerrein op het rijkswegennet voorheen zeer omslachtig was en na de vrijstellingen sprake is van een directe aanhaking op het rijkswegennet. De planmutatie heeft voor eiseres dan ook een groot voordeel.
5.4
Volgens de StAB leidt de planmutatie per saldo tot een zeer lichte verbetering ten opzichte van de oude planologische situatie. Voor het verkeer dat vanuit noordelijke en oostelijke richting de bedrijfslocatie benadert, is de reisafstand niet verkort. Voor verkeer dat vanuit het zuiden en westen komt, is de afstand met ongeveer 2 kilometer bekort. Daarmee is het voordeel in verkeerstechnisch opzicht niet substantieel.
De rechtbank volgt de StAB in haar conclusie dat, gelet hierop, van een zeer lichte verbetering sprake is. Waarom sprake zou zijn van een groot voordeel heeft verweerder niet onderbouwd.
5.5
Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat er per saldo geen sprake is van een planologisch nadeel. Verweerder heeft zich hierbij gebaseerd op de in zijn besluit neergelegde beoordeling van de nadelen en voordelen van de planologische mutatie en de afweging van die na- en voordelen tegen elkaar.
5.6
Zoals uit het voorafgaande kan worden afgeleid, is de rechtbank, anders dan verweerder, van oordeel dat het verlies van zicht op de bedrijfslocatie ten gevolge van de planmutatie een planologisch nadeel oplevert en de aanleg van de ontsluiting geen substantiële planologische verbetering oplevert. Per saldo is er dan ook sprake van een planologische verslechtering.
Het beroepsonderdeel slaagt dan ook.
6.
Het beroep zal, in verband met wat de rechtbank hiervoor heeft overwogen, voor zover het niet niet-ontvankelijk zal worden verklaard, gegrond worden verklaard en het bestreden besluit zal worden vernietigd.
7.1
De rechtbank heeft de StAB, in haar brief van 27 april 2012, gevraagd om haar, indien de StAB tot het oordeel mocht komen dat per saldo sprake is van een planologisch nadeel, te berichten in hoeverre sprake is van schade en die schade in dat geval te (doen) taxeren.
Omdat de StAB inderdaad tot de slotsom kwam dat er per saldo sprake was van planologisch nadeel, heeft zij opdracht gegeven aan Colliers International Consultants B.V. te Amsterdam (hierna: Colliers) om de planschade te taxeren.
7.2
De taxateur komt tot de bevinding dat, op basis van de in het taxatierapport gebruikte referentieobjecten, niet kan worden geconcludeerd dat de ligging op een zichtlocatie van de rijksweg van toegevoegde waarde is. Evenmin kan worden geconcludeerd dat de afstand tot de afrit van de rijksweg van invloed is op de waarde. Objecten op het bedrijfsterrein hebben volgens de taxateur geen afwijkende waarde op basis van de ligging in het gebied, uitsluitend op basis van objectkenmerken.
Volgens de taxateur zijn, gelet op de transacties op en rond de peildatum 27 november 2006 aantasting van de zichtlocatie en verlegging van de entree van het terrein niet direct in waarde uit te drukken. Wellicht zijn deze aspecten van enige invloed, maar die effecten vallen volgens de taxateur binnen de normale bandbreedte waarin doorgaans een taxatiewaarde gezien moet worden.
Op basis van zijn bevindingen heeft de taxateur de waarde van de onroerende zaak vlak voor en vlak na de planologische mutatie bepaald op € 4.140.000.
7.3
De StAB is, op basis van deze taxatie, tot de conclusie gekomen dat als gevolg van de planmutatie geen aantoonbare waardevermindering is opgetreden.
De StAB heeft bij de totstandkoming van zijn verslag van 5 oktober 2012 rekening gehouden met de door eiseres, in reactie op het concept-verslag, ingebrachte taxatierapport van DTZ Zadelhoff en de door haar ingeschakelde taxateur om een reactie daarop gevraagd. Deze taxateur heeft in het rapport van DTZ Zadelhoff geen aanleiding gezien om wijziging te brengen in het aan de StAB uitgebrachte taxatierapport.
De StAB komt in zijn verslag tot de conclusie dat er geen planschade is geleden die voor vergoeding in aanmerking zou kunnen komen.
7.4
De rechtbank heeft de StAB vervolgens verzocht om haar nader van advies te dienen met betrekking tot de in het taxatierapport van Colliers genoemde normale bandbreedte en de toepassing hiervan op de waarde van het getaxeerde object en om aan te geven of bij de taxatie is uitgegaan van een incourant object, of van een minder courant object.
7.5
De StAB heeft deze vragen in haar aanvullend verslag van 17 april 2013 beantwoord.
Blijkens de beantwoording wordt een bandbreedte veroorzaakt door de onzekerheid over de verkoopprijs en is deze groter bij een minder courant object, omdat in dat geval (goed) vergelijkbare referenties ontbreken. In dit geval is de bandbreedte waarschijnlijk groter dan 5% boven en onder de getaxeerde waarde, omdat van een minder courant object sprake is. De precieze omvang zou pas duidelijk worden als het object te koop zou worden aangeboden en er biedingen zouden worden gedaan.
7.6
De StAB komt, samengevat, tot de conclusie dat de planologische mutatie per saldo een planologisch nadeel heeft opgeleverd, maar dat er geen planschade is geleden die voor vergoeding in aanmerking zou kunnen komen. De StAB heeft aan deze laatste bevinding ten grondslag gelegd dat, op basis van de door Colliers uitgevoerde taxatie, geen aantoonbare waardevermindering is opgetreden.
7.7
De rechtbank neemt tot uitgangspunt dat, als uit een planvergelijking blijkt dat ten aanzien van de eigenaar van een onroerende zaak sprake is van een planmutatie die per saldo een planologische verslechtering tot gevolg heeft, aannemelijk is dat deze eigenaar daardoor schade lijdt in de vorm van een waardedaling van de onroerende zaak.
Om de omvang van de schade te bepalen, is het gebruikelijk om de waarde van de onroerende zaak te taxeren. Het doel van deze taxatie is om op basis daarvan de waarde van de onroerende zaak juist voor de peildatum en die op de peildatum te bepalen en deze met elkaar te vergelijken. Het door Colliers opgestelde taxatierapport schiet op dit punt tekort. In feite heeft Colliers, rekening houdende met een bepaalde onzekerheid ten aanzien van taxaties, maar één waarde bepaald.
Het is bij het taxeren niet ongebruikelijk om een bandbreedte te hanteren ten aanzien van de uitkomsten van de taxatie van de waarde. Daardoor komt tot uitdrukking dat er ten aanzien van die uitkomst een bepaalde onzekerheid bestaat. Het mag echter niet zo zijn dat die onzekerheidsmarge wordt gehanteerd als marge waarbinnen schade niet voor vergoeding in aanmerking kan komen. Daardoor zou een extra drempel worden opgeworpen, waaronder de veroorzaakte schade voor risico van de eigenaar van de onroerende zaak zou worden gelaten, zonder dat daarvoor een wettelijke basis aanwezig is.
De StAB heeft zijn conclusie, dat geen planschade is geleden die voor vergoeding komt, dan ook niet kunnen baseren op de door Colliers verrichte taxatie.
7.8
De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding om de rechtsgevolgen van het te vernietigen besluit in stand te laten. Omdat de rechtbank niet in staat is om zelf de hoogte van de planschadevergoeding te bepalen, zal zij verweerder opdragen om, met inachtneming van hetgeen zij in deze uitspraak heeft overwogen, opnieuw op het door eiseres gemaakte bezwaar te beslissen.
8.
De rechtbank ziet aanleiding om verweerder te veroordelen in de proceskosten. Deze kosten worden, met inachtneming van het Besluit proceskosten bestuursrecht en de bijbehorende bijlage, begroot op in totaal € 1.217,50 voor kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand (1 punt voor het instellen van beroep, 1 punt voor het bijwonen van een zitting, 0,5 punt voor het naar voren brengen van een zienswijze na een verslag van een deskundigenonderzoek, waarde per punt € 487,00, wegingsfactor 1).
Tevens zal de rechtbank bepalen dat verweerder eiseres het door haar betaalde griffierecht dient te vergoeden.
9.
Ter voorlichting van partijen merkt de rechtbank het volgende op.
In de voorafgaande overwegingen heeft de rechtbank enkele beroepsgronden van eiseres, alsmede enkele standpunten van verweerder uitdrukkelijk en zonder voorbehoud verworpen. Als de hierdoor getroffen partij wenst te voorkomen dat deze uitspraak op deze punten vast komt te staan, moet deze daartegen hoger beroep instellen.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep, voor zover het is gericht tegen de beslissing op bezwaar van 10 mei 2011, niet-ontvankelijk;
- verklaart het beroep voor het overige gegrond;
- vernietigt de beslissing op bezwaar van 8 november 2011;
- bepaalt dat verweerder opnieuw op het bezwaar zal moeten beslissen;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres, vastgesteld op € 1.217,50;
- bepaalt dat verweerder eiseres het door haar betaalde griffierecht van € 302,00 dient te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. D.J. de Lange, voorzitter, en mr. M.J.H.M. Verhoeven en mr. E.H.M. Harbers, leden, in aanwezigheid van mr. A.F. Hooghuis, griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 21 februari 2014.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.