Uitspraak
vonnis
RECHTBANK OOST-BRABANT
Handelsrecht
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
zaaknummer / rolnummer: C/01/270928 / KG ZA 13-778
Vonnis in kort geding van 3 januari 2014
in de zaak van
1.[eiser a]
wonende te [woonplaats],
2.
[eiser b],
[eiser b],
wonende te [woonplaats],
3.
[eiser c],
[eiser c],
wonende te [woonplaats],
eisers in conventie,
verweerders in reconventie,
advocaat mr. P.W.H.M. Dijkmans te Bladel,
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE REUSEL-DE MIERDEN,
zetelend te Reusel (gemeente Reusel-De Mierden),
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
advocaat mr. A.A.J. van Dijk te Middelburg.
Partijen zullen hierna [eisers] en de gemeente genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 22 november 2013 met producties 1 tot en met 9;
- de conclusie van antwoord in conventie tevens houdende eis in voorwaardelijke reconventie van 5 december 2013 van mr. Van Dijk met 25 producties;
- de brief van 12 december 2013 van mr. Dijkmans met productie 10;
- de mondelinge behandeling van 13 december 2013 te 9:30 uur;
- de pleitnota van mr. Dijkmans en de vermeerdering van eis, zoals overgelegd tijdens de mondelinge behandeling.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
In het kader van realisatie van het bedrijventerrein Kleine Hoeven is de gemeente eind 2006 in overleg getreden met [eisers]. Hierbij heeft de heer [e](taxateur) van [e] Taxaties (hierna te noemen: [e]) namens de gemeente het overleg gevoerd, waarna steeds een terugkoppeling plaats heeft gevonden met het projectteam van de gemeente. [eisers] zijn bijgestaan door de heer [taxateur] (makelaar/taxateur) (hierna te noemen: [taxateur].
2.2.
Op 7 november 2008 hebben de onderhandelingen tussen partijen geleid tot het ondertekenen van een eerste ruilovereenkomst (prod. 10 van [eisers]). In december 2008 hebben [eisers] en de gemeente een separate overeenkomst gesloten tot verkoop van een aantal pachtpercelen aan [eisers] (prod. 3 van de gemeente).
2.3.
Vanwege - een voor partijen onverwachte - vernietiging van het bestemmingsplan ‘Bedrijventerrein Kleine Hoeven’ zijn partijen begin 2009 weer in overleg getreden. Vanwege deze vernietiging van het bestemmingsplan, is de eerste ruilovereenkomst van 7 november 2008 uiteindelijk niet notarieel bekrachtigd.
2.4.
Partijen hebben op 12 februari 2009 een bespreking gehad, waarbij namens [eisers] aanwezig waren [taxateur]en (een of beide heren) [eiser a] en namens de gemeente waren [e], [f]en [i] van de partij. [e] heeft hiervan gespreksnotities opgesteld (prod. 4 van de gemeente). Ook van de besprekingen op 10 maart 2009 (prod. 5 van de gemeente), 27 maart 2009 (prod. 6 van de gemeente) en 1 april 2009 (prod. 8 van de gemeente) heeft [e] gespreksnotities gemaakt.
2.5.
Bij brief van 2 april 2009 heeft [e] aan [taxateur]een voorstel gedaan (prod. 7 van de gemeente).
2.6.
Hierop heeft [taxateur]gereageerd bij brief van 10 april 2009 (prod. 9 van de gemeente).
2.7.
Vervolgens heeft er op 15 april 2009 een bespreking plaatsgevonden tussen [taxateur], [e], [h] en [i], waarvan [e] gespreksnotities heeft gemaakt (prod. 10 van de gemeente).
2.8.
Op 11 mei 2009 hebben [eisers] en de gemeente een ruilovereenkomst gesloten (prod. 1 van de gemeente). De inhoud van de overeenkomst komt er - kort gezegd - op neer dat partijen over en weer onroerende zaken aan elkaar afstaan. De waarde van de onroerende zaken die [eisers] afstaan aan de gemeente is in de ruilovereenkomst vastgesteld op een totaalbedrag van € 2.688.643,00. De waarde van de onroerende zaak die de gemeente aan [eisers] afstaat bedraagt € 1.186.717,00. De gemeente dient daarnaast een bedrag van € 1.501.926,00 aan [eisers] te voldoen.
2.9.
Bij notariële akte van levering van 23 juli 2009 heeft de gemeente aan [eisers] geleverd (prod. 1 van [eisers]).
2.10.
Artikel 11 lid 6 (bijzondere voorwaarden) van de akte van levering luidt:
“In geval de in het vorige lid bedoelde bouwvergunning op 1 april 2011 nog niet is verleend, zal de gemeente op verzoek van de comparanten sub IIa en III, de sub B gemelde kavels bedrijfsterrein met een oppervlakte van ongeveer 97 are en 50 ca terugkopen voor een totale prijs van (…) € 1.412.193,00 (…) plus de door comparanten sub 2a en 3 gemaakte aankoopkosten, bestaande uit notariskosten en kadastraal recht. (…)”.
2.11.
Artikel 11 lid 7 (bijzondere voorwaarden) van de akte van levering luidt:
“De door de comparante sub 2a en 3 te maken extra kosten voor het verkrijgen van een bouwvergunning ten behoeve van de bouw van voormelde loods van 22 aren, om reden dat de gemeente thans geen bouwrijpe grond levert, onder andere kosten voor ruimte of onderbouwing, zullen voor rekening van de gemeente komen.”
2.12.
Vanaf 1 november 2009 tot 8 september 2013 heeft de gemeente aan [eisers] de financiële tegemoetkoming voldaan zoals overeengekomen in artikel 11 lid 5 van de akte van levering:
“Indien de in artikel 4 lid 2 vermelde loods van tweeëntwintig aren op een november tweeduizend negen niet gereed is, als gevolg van het uitblijven van de bouwvergunning, zal de Gemeente aan de comparanten sub IIa en III vanaf een november tweeduizend negen tot zes maanden na de datum waarop de bouwvergunning voor de loods is verleend, als schadevergoeding een bedrag betalen van (…) € 9.974,58 inclusief omzetbelasting per maand.”
2.13.
De gemeente heeft op 20 juli 2010 een nieuw bestemmingsplan vastgesteld, namelijk ‘Kleine Hoeven 2009’.
2.14.
In het najaar van 2010 bleek dat er geen concrete vooruitzichten waren op afgifte van de bouwvergunning. Op 8 november 2010 (prod. 13 van de gemeente: gespreksnotities van [h]), 23 november 2010 (prod. 14 van de gemeente: gespreksnotities van [e]) en op 1 en 14 december 2010 hebben gesprekken tussen partijen plaatsgevonden (prod. 15 en 16 van de gemeente: gespreksnotities van [e]).
2.15.
[e] heeft de gemeente bij brief van 21 januari 2011 een overzicht van de stand van zaken gegeven (prod. 5 van [eisers]).
2.16.
Vervolgens hebben op 15 en 23 maart 2011 besprekingen tussen partijen plaatsgevonden. In het gesprek van 15 maart 2011 hebben [eisers] aangegeven een beroep op de terugkoopverplichting te willen doen (prod. 17 van de gemeente: gespreksnotities van [e] en prod. 18 van de gemeente: gespreksnotities van [h]). Van het gesprek van 23 maart 2011 hebben [h] (prod. 19 van de gemeente), [e] (prod. 20 van de gemeente) en [i] (prod. 21 van de gemeente) gespreksnotities opgesteld.
2.17.
Bij besluit van 22 mei 2012 is het bestemmingsplan ‘Kleine Hoeven 2009’ opnieuw vastgesteld onder de naam ‘Kleine Hoeven 2012’. Dit bestemmingsplan is op 27 september 2012 in werking getreden en op 6 november 2013 onherroepelijk geworden.
2.18.
Op 10 oktober 2012 heeft er een bespreking plaatsgevonden tussen [eisers] en de gemeente, waarin [eisers] hebben aangegeven aanspraak te willen maken op teruglevering.
2.19.
Bij brief van 24 oktober 2012 heeft [taxateur]namens [eisers] aan de gemeente nogmaals schriftelijk het verzoek gedaan om de percelen van [eisers] terug te kopen en aan zich te laten terugleveren tegen de afgesproken prijs (prod. 2 van [eisers]).
2.20.
De bouwvergunningen 1e fase zijn op 7 november 2012 verleend en de vergunningen 2e fase voor de bouw van de door [eisers] gewenste loodsen zijn vervolgens op 8 februari 2013 verleend. Hiertegen is bezwaar en beroep ingesteld, waarop nog niet is beslist.
2.21.
Bij brief van 18 december 2012 heeft de gemeente op het verzoek tot terugkoop afwijzend geantwoord (prod. 3 van [eisers]). In deze brief heeft de gemeente betoogd dat het uitgangspunt altijd is geweest dat de gemeente alleen verplicht was de grond terug te kopen als teruglevering daadwerkelijk plaatsvond op 1 april 2011 en dat [eisers] tijdens een bespreking van 23 maart 2011 hun eerdere verzoek tot terugkoop had herroepen en daarmee afstand heeft gedaan van zijn recht ingevolge artikel 11 lid 6 van de akte van levering.
2.22.
Omdat [eisers] zich niet konden vinden in de stellingen van de gemeente zoals verwoord in haar brief van 18 december 2012 hebben zij een voorlopig getuigenverhoor geëntameerd.
2.23.
Tijdens het voorlopig getuigenverhoor zijn aan de zijde van de gemeente gehoord (prod. 4 van [eisers]: processen-verbaal):
- de heer[h], destijds medewerker van de gemeente;
- de heer[h], destijds medewerker van de gemeente;
- de heer [i], medewerker van de gemeente;
- de heer [e], taxateur en adviseur van de gemeente.
2.24.
Aan de zijde van [eisers] zijn de volgende getuigen gehoord (prod. 4 van [eisers]: processen-verbaal):
- de heer [taxateur] adviseur van [eisers];
- de heer [taxateur] adviseur van [eisers];
- de heer [eiser a];
- de heer[j].
2.25.
De voorlopig getuigenverhoren zijn gehouden op 30 mei 2013, 12 en 19 september 2013. Voor zover thans van belang is daarin door de navolgende getuigen als volgt verklaard (prod. 4 van [eisers]: processen-verbaal):
[e] heeft op 30 mei 2013 verklaard:“In ben wel aanwezig geweest bij het gesprek van 15 maart 2011. (…) In dat gesprek heeft [eiser a]aangegeven een beroep te willen doen op de terugkoopverplichting aan de zijde van de gemeente met betrekking tot het perceel van 7.450 m2. Verder hebben zij aangegeven af te zien van het recht op teruglevering van de gronden die zij aan de gemeente hadden verkocht. (…) Het vervolggesprek vond plaats op 23 maart 2011 (…). In het begin werd al door [taxateur]gezegd dat [eiser a]afzag van de teruglevering van de 7.450 m2 en dat het verder zou blijven zoals het was.”
[h] heeft op 30 mei 2013 verklaard:“Het vervolggesprek vond plaats op 23 maart 2011. (…) U houdt mij voor dat er ook een recht was van[eiser a] op het terugkopen van de gronden die zij aan de gemeente heeft verkocht. Ik kan mij niet herinneren dat daarover is gesproken. (…) Door het afstand doen van het recht op de terugkoopverplichting kreeg de gemeente extra belasting van het voortduren van de maandelijkse vergoeding tot het moment dat het bestemmingsplan onherroepelijk zou worden.”
“Ik weet niet in wat voor bewoordingen in het gesprek van 23 maart 2011 is gezegd dat [eiser a]afstand zou doen van zijn recht op de terugverkoop. Ik kan wel de strekking aangeven. Die strekking was voor mij heel duidelijk. [eiser a]maakt geen gebruik van het recht tot terugverkoop. (…) Op uw vraag waarom op een dergelijk belangrijke mededeling geen schriftelijke bevestiging is gevolgd zeg ik u dat het voor de gemeente zo evident was dat [eiser a] geen gebruik maakte van haar recht tot terugverkoop dat de noodzaak daarvoor niet werd in gezien.”
[i] heeft op 12 september 2013 verklaard:“Het gesprek van 23 maart 2011 heeft nog geen 2 minuten geduurd. Van de zijde van [eiser a] werd door [taxateur]verteld dat ze geen aanspraak zouden maken op die terugkoopverplichting van de gemeente en dat het zou blijven zoals het was.
[taxateur]heeft op 12 september 2013 verklaard:“Als [e] zegt dat ik in het gesprek van 23 maart 2011 gezegd heb dat[eiser a]afzag van die teruglevering en dat het verder zou blijven zoals het was dan zeg ik u dat dit niet juist is. (…) Voor mij waren dit informele gesprekken waar geen bindende afspraken zijn gemaakt. Daar was ook geen reden voor omdat als gezegd 1 april door ons niet als fatale datum werd gezien en de gemeente dit ook niet als zodanig aan ons kenbaar had gemaakt. Door mij is voor 1 april 2011 nooit gezegd dat [eiser a]zou gaan terugverkopen, door mij is ook nooit gezegd dat [eiser a]niet zou terugverkopen. Wat ik heb gezegd is dat wij voorlopig geen gebruik maken van die regeling met in gedachte dat die beslissing pas na 1 april 2011 genomen zou moeten worden.”
“Ik kan niet geloven dat de gemeente mijn mededeling in de bespreking van 23 maart 2011, dat [eiser a] voorlopig geen gebruik zou maken van die terugkoopgarantie, verkeerd heeft opgevat. Er is geen enkele bevestiging te vinden waaruit kan worden afgeleid dat de gemeente dit anders zou hebben begrepen.”
[eiser a]heeft op 19 september 2013 verklaard:“Van de gemeente kregen we de uitnodiging om op 15 maart 2011 nog eens te komen praten. (…) Wij hebben in dat gesprek dan ook aangegeven dat we op dat moment nog niet wisten of we wel of geen gebruik zouden maken van die terugkoopgarantie van de gemeente. In dat gesprek is de afspraak gemaakt om op 23 maart weer met elkaar te spreken. In dat overleg hebben we aangegeven dat we op dat moment nog geen besluit konden nemen over het gebruik maken van die terugkoopgarantie.”
“U houdt mij voor dat er van onze kant uit in het gesprek van 23 maart 2011 gezegd zou zijn dat wij afstand zouden doen van het recht tot teruglevering aan de gemeente. Dat is niet juist. We hebben in dat gesprek, dat overigens nog geen 5 minuten heeft geduurd, gezegd dat we op dat moment nog geen besluit daarover konden nemen.”
[eiser c] heeft op 19 september 2013 verklaard:
“In het gesprek op 23 maart 2011 hebben we gezegd dat we de gronden nog niet wilden terugverkopen. (…)
U houdt mij voor dat er in de stukken gesteld wordt dat wij in het gesprek van 23 maart 2011 afstand zouden hebben gedaan van de terugkoopgarantie gegeven door de gemeente. Dat is door ons nooit zo gezegd.”
3.Het geschil in conventie
3.1.
[eisers] vorderen samengevat - bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
a. de gemeente te veroordelen tot betaling aan [eisers] van een bedrag van
€ 1.186.717,00 te vermeerderen met € 249.210,57 omzetbelasting, totaal
€ 1.435.927,50 te vermeerderen met de wettelijke handelsrente over het totaalbedrag vanaf 25 oktober 2012 tot de dag der algehele voldoening;
de gemeente te veroordelen tot betaling aan [eisers] van de door [eisers] gemaakte aankoopkosten, bestaande uit notariskosten ad € 7.924,96 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 25 oktober 2012 tot de dag der algehele voldoening;
de gemeente te veroordelen tot betaling aan [eisers] van de door [eisers] in verband met de aanvraag van een bouwvergunning gemaakte kosten ad
€ 36.920,10 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 25 oktober 2012 tot de dag der algehele voldoening;
de gemeente te veroordelen om uiterlijk binnen twee dagen na betekening van dit vonnis haar medewerking te verlenen aan de uitvoering van de koopovereenkomst door het aanvaarden van de levering van:
(i) het perceel bedrijfsterrein, gelegen nabij De Hoeven te Reusel ter grootte van ongeveer 74 are en 50 ca., van de percelen, kadastraal bekend in de sectie F nummers 226, 227, 504, 505 en 507;
(ii) een overhoek van bovenstaand bedrijfsterrein, gelegen nabij De Hoeven te Reusel ter totale grootte van ongeveer 23 are van de percelen, kadastraal bekend in sectie F, nummers 471 en 505;
op straffe van een dwangsom van € 5.000,-- per dag voor iedere dag dat de gemeente in gebreke blijft om na betekening aan het vonnis te voldoen, met een maximum van € 500.000,00;
machtiging te verlenen om dit vonnis in de plaats te doen stellen van de wilsverklaring van de gemeente in een notariële akte en hierbij te bepalen dat de aldus opgemaakte leveringsakte rechtsgeldig in de daartoe bestemde openbare registers kan worden ingeschreven;
de gemeente te veroordelen tot betaling aan [eisers] van een bedrag van
€ 33.528,00 te vermeerderen met € 7.040,88 omzetbelasting te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 13 december 2013;
de gemeente te veroordelen om met ingang van 1 januari 2014 en totdat de gemeente de onder sub a. gevorderde koopsom ad € 1.435.927,50 aan [eisers] heeft terugbetaald, maandelijks en uiterlijk op de eerste dag van de maand aan [eisers] te voldoen een bedrag van € 8.382,00 te vermeerderen met € 1.760,22 omzetbelasting;
de gemeente te veroordelen in de daadwerkelijke kosten van het voorlopig getuigenverhoor, alsmede van dit kort geding, in totaal € 45.104,22, te vermeerderen met griffierecht en getuigentaxen.
3.2.
[eisers] leggen hieraan ten grondslag dat de gemeente haar contractuele verplichtingen die voortvloeien uit de notariële akte van 23 juli 2009 (prod. 1 van [eisers]) - welke is voorafgegaan door de tussen partijen gesloten ruilovereenkomst van 11 mei 2009 (prod. 1 van de gemeente) - niet is nagekomen en ten onrechte haar medewerking onthoudt aan het gedeeltelijk terugdraaien van de tussen partijen gesloten ruilovereenkomst. [eisers] beroepen zich op artikel 11 lid 6 van de koopovereenkomst. Op 1 april 2011 was de bouwvergunning nog niet door de gemeente verleend. Omdat op 10 oktober 2012 de bouwvergunning nog steeds niet was verleend, heeft [eisers] de gemeente verzocht om de gronden conform het bepaalde in de koopovereenkomst, terug te kopen en dit verzoek vervolgens schriftelijk bevestigd. De gemeente weigert evenwel de grond terug te kopen.
3.3.
De gemeente voert - kort gezegd - het navolgende verweer.
[eisers] hebben geen spoedeisend belang bij de vorderingen. Daarnaast leent deze zaak zich vanwege de complexiteit ervan niet voor beoordeling in kort geding. Tot slot komt [eisers] geen beroep toe op lid 6 van artikel 11 van de koopovereenkomst. Aan de hand van de aantekeningen van de heren [h] en [i] (welke reeds opgeborgen waren in archiefdossiers) in combinatie met de getuigenverklaringen blijkt dat de gemeente haar verplichtingen uit de ruilovereenkomst is nagekomen.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.Het geschil in reconventie
4.1.
De gemeente vordert samengevat - in voorwaardelijke reconventie (onder de voorwaarde dat de vordering(en) in conventie worden toegewezen) [eisers] te veroordelen tot feitelijke levering binnen twee weken na dit vonnis van de percelen die door [eisers] aan de gemeente zijn verkocht maar nog niet feitelijk zijn geleverd (in de notariële akte de percelen genoemd onder Ia, Ib zijnde woonhuizen, kadastraal de percelen F469 en F335, en het perceel genoemd in de notariële akte onder IIA b, de twee loodsen met kantoorruimten, kadastraal perceel F470), op straffe van een dwangsom met veroordeling in de kosten.
4.2.
De gemeente legt hieraan ten grondslag dat indien de vorderingen van [eisers] worden toegewezen zich daarmee de onvoorziene omstandigheid voordoet, dat niet langer voldaan kan worden aan de bepalingen ten aanzien van de feitelijke levering van de door [eisers] aan de gemeente verkochte percelen. Bepaald is immers dat ongeveer 9 c.q. 12 maanden na het onherroepelijk worden van de bouwvergunning voor de loodsen feitelijk geleverd moet worden.
4.3.
[eisers] voeren - kort gezegd - het navolgende verweer.
Een spoedeisend belang bij de vordering ontbreekt. De gemeente heeft dit verzoek nooit eerder aan [eisers] gedaan, maar [eisers] zullen aan een dergelijk verzoek vrijwillig meewerken.
Een spoedeisend belang bij de vordering ontbreekt. De gemeente heeft dit verzoek nooit eerder aan [eisers] gedaan, maar [eisers] zullen aan een dergelijk verzoek vrijwillig meewerken.
4.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5.De beoordeling in conventie
5.1.
[eisers] betogen dat zij het bedrag van € 1.435.927,50 dringend nodig hebben en dat daarin het spoedeisend belang is gelegen. Daarmee heeft dit kort geding in het bijzonder betrekking op een geldvordering en zijn de door de Hoge Raad geformuleerde criteria voor toewijzing van een geldvordering in kort geding maatgevend voor de beoordeling.
5.2.
Met betrekking tot een voorziening in kort geding, bestaande in veroordeling tot betaling van een geldsom, is terughoudendheid op zijn plaats. De rechter zal daarbij niet alleen hebben te onderzoeken of het bestaan van een vordering van de eiser op de gedaagde voldoende aannemelijk is, maar ook of daarnaast sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist, terwijl de rechter in de afweging van de belangen van partijen mede zal hebben te betrekken de vraag naar - kort gezegd - het risico van onmogelijkheid van terugbetaling, welk risico kan bijdragen tot weigering van de voorziening.
5.3.
De voorzieningenrechter acht een spoedeisend belang aan de zijde van [eisers] aanwezig, omdat [eisers] gezien hun leeftijd en teruglopende inkomsten (als gevolg van het feit dat de huurders zijn vertrokken) niet kunnen wachten op een eindvonnis in een bodemprocedure.
5.4.
Bij de uitleg van de notariële akte van levering van 23 juli 2009 - meer specifiek: artikel 11 lid 6 daarvan - komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling, die moet worden afgeleid uit de in die akte gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte, zie HR 8 december 2000, NJ 2001, 350 [NJ]. In artikel 11 lid 6 (bijzondere voorwaarden) van de notariële akte van levering is bepaald dat in geval de bouwvergunning op 1 april 2011 nog niet is verleend, de gemeente op verzoek van [eisers] de in dat artikel genoemde kavels zal terugkopen. Hieruit volgt naar het oordeel van de voorzieningenrechter dat de termijn van 1 april 2011 uitdrukkelijk gekoppeld is aan het verlenen van de bouwvergunning. Op grond van het door het Hoge Raad geformuleerde criterium, biedt de notariële akte van levering geen grond voor de uitleg van de gemeente dat de termijn van 1 april 2011 gekoppeld is aan het moment dat het verzoek door [eisers] gedaan moest worden. Zoals uit de tekst van artikel 11 lid 6 van de akte blijkt, is daaromtrent slechts bepaald dat de gemeente in het geval de bouwvergunning op 1 april 2011 nog niet is verleend tot terugkoop zal overgaan, indien [eisers] daartoe een verzoek doen. In de akte is niet bepaald binnen welke termijn een beroep op het terugkooprecht moet worden gedaan.
5.5.
De vraag rijst of [eisers] afstand hebben gedaan van het bedoelde terugkooprecht, zoals de gemeente heeft betoogd. De voorzieningenrechter beantwoordt deze vraag ontkennend en daartoe is het volgende van belang.
5.6.
De gemeente voert ter toelichting van het door haar gevoerde verweer aan dat [eisers] afstand hebben gedaan van het terugkooprecht in de gesprekken tussen partijen op 15 en 23 maart 2011. Tijdens de reeds tussen partijen gehouden voorlopige getuigenverhoren is dit onderwerp ook aan bod gekomen. De voorzieningenrechter meent dat de gemeente niet aannemelijk heeft gemaakt dat [eisers] afstand hebben gedaan van het terugkooprecht. Tijdens de verhoren hebben de verschillende getuigen hierover namelijk tegenstrijdige verklaringen afgelegd. Zo hebben [e], [h] en [i] getuigd dat [eisers] hebben afgezien van het terugkooprecht en daartegenover hebben [taxateur]en de beide heren [eiser a]tijdens de getuigenverhoren stellig betwist dat zij in die gesprekken (definitief) afstand hebben gedaan van het terugkooprecht.
5.7.
De door de gemeente in het geding gebrachte notities maken het oordeel van het voorzieningenrechter niet anders. Zoals ter zitting is toegelicht heeft [e] immers getuigd naar aanleiding van de door hem opgestelde notities en is slechts deze getuigenverklaring van belang. Voor de notities van [h] en [i] geldt dat ook daarin geen aantekeningen te vinden zijn, waaruit blijkt dat [eisers] afstand hebben gedaan van het terugkooprecht.
5.8.
Daarnaast acht de voorzieningenrechter van belang dat de door de gemeente gestelde mededeling van [eisers] dat zij afstand hebben gedaan van het kooprecht niet schriftelijk aan hen bevestigd is. Dat klemt temeer nu afstand van het terugkooprecht verstrekkende consequenties voor partijen zou hebben gehad.
5.9.
Conclusie is dat voldoende aannemelijk is dat [eisers] een terugkooprecht hebben en zij hierop terecht een beroep hebben gedaan. Het bestaan van de vordering tot betaling van de onder a. gevorderde bedragen door de gemeente aan [eisers] is dus voldoende aannemelijk geworden.
5.10.
De gemeente heeft een beroep gedaan op het bestaan van een restitutierisico aan de zijde van [eisers]. De gemeente heeft aangevoerd dat het restitutierisico groot is gezien de omvang van het gevorderde geldbedrag en de onduidelijkheid over de plannen van [eisers] met het geldbedrag. [eisers] hebben aangevoerd dat zij over vijftien hectare grond beschikken in de gemeente Reusel en de gemeente deze grond te gelde kan maken, indien [eisers] het bedrag van ruim 1,5 miljoen aan haar zouden moeten terugbetalen. Met deze algemene en niet onderbouwde stellingen hebben [eisers] het restitutierisico niet weggenomen. Desgevraagd hebben [eisers] aangegeven bereid te zijn zekerheid te geven voor de mogelijke terugbetaling van het bedrag door hypotheek te vestigen ten gunste van de gemeente op onroerende zaken waarvan [eisers] eigenaar zijn. De voorzieningenrechter acht een restitutierisico ondanks het betoog van [eisers] wel aanwezig en zal aan de veroordeling van de gemeente tot betaling van de onder a. genoemde bedragen de opschortende voorwaarde verbinden dat [eisers] voor een bedrag van € 1.435.927,50 hypothecaire zekerheid (eerste in rang) aan de gemeente dienen te verschaffen zodanig dat dit bedrag door de door [eisers] ten gunste van de gemeente te vestigen hypotheek (of hypotheken) voldoende gedekt is blijkens een verklaring van een NVM-makelaar. Hierbij geldt dat als de gemeente niet op eerste verzoek zal verschijnen bij de notaris voor het tekenen van de hypotheekakte, de voorwaarde wordt geacht in vervulling te zijn gegaan. De zekerheid zal vervallen als de gemeente niet binnen twee maanden nadat de hypotheek is gevestigd, [eisers] in een bodemprocedure heeft gedagvaard.
5.11.
De vorderingen onder b, c, en d liggen voor toewijzing gereed, omdat de gemeente het bestaan van deze vorderingen niet heeft betwist en aan de criteria voor toewijzing van een geldvordering in kort geding is voldaan. Omdat de gemeente een overheidslichaam is, ziet de voorzieningenrechter op dit moment geen aanleiding om aan de toewijzing van de vordering onder d. een dwangsom te verbinden.
5.12.
De vordering onder e om [eisers] machtiging te verlenen om dit vonnis in de plaats te doen stellen van de wilsverklaring van de gemeente, is een ultimum remedium en moet dat ook blijven. Nu niet gesteld is dat de gemeente niet zal nakomen de gemeente een overheidslichaam is, acht de voorzieningenrechter toewijzing van de gevorderde machtiging op dit moment (nog) niet noodzakelijk.
5.13.
Betaling van een bedrag van € 33.528,00 te vermeerderen met € 7.040,88 omzetbelasting (te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 13 december 2013), zoals onder f gevorderd, wordt afgewezen. De bouwvergunning is immers verkregen op 8 februari 2013 en dus is de betalingsverplichting ingevolge artikel 11 lid 5 van de notariële akte zes maanden nadien geëindigd, te weten op 8 september 2013.
5.14.
De vordering onder g om de gemeente - kort gezegd - te veroordelen tot betaling van maandelijks € 8.382,00 met ingang van 1 januari 2014, zal bij gebreke van enige grondslag voor die vordering worden afgewezen.
5.15.
De voorzieningenrechter ziet geen aanleiding tot toewijzing van de volledige proceskosten van het voorlopig getuigenverhoor en dit kort geding. Tussen partijen bestaat discussie over uitleg van een contractuele bepaling en het stond [eisers] vrij om de vorderingen hieromtrent aan de voorzieningenrechter voor te leggen en de gemeente om zich tegen de vorderingen te verweren. Evenmin zullen de getuigentaxen in de proceskostenveroordeling worden meegenomen. Deze posten kunnen - desgewenst - in een bodemprocedure worden gevorderd. Als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij zal de gemeente in de proceskosten van [eisers] veroordeeld worden. De kosten aan de zijde van [eisers] worden begroot op:
- griffierecht € 1.474,00
- salaris
816,00
816,00
Totaal € 2.290,00
6.De beoordeling in reconventie
6.1.
Met toewijzing van de hoofdvordering in conventie worden de reconventionele vorderingen geacht te zijn ingesteld.
6.2.
[eisers] hebben toegezegd mee te werken aan de feitelijke levering van de percelen die [eisers] aan de gemeente hebben verkocht. Gezien de toezegging van [eisers] staat niets aan toewijzing van de vordering van de gemeente in de weg. De vordering zal op de hierna te melden wijze worden toegewezen, waarbij aansluiting zal worden gezocht bij de ter zitting genoemde termijn van twee maanden.
6.3.
Omdat [eisers] hebben toegezegd het door de gemeente gevorderde te zullen nakomen, bestaat (op dit moment) geen aanleiding tot het opleggen van een dwangsom.
6.4.
Naar het oordeel van de voorzieningenrechter zijn [eisers] met deze vordering rauwelijks overvallen en daarin ziet hij aanleiding de proceskosten in reconventie te compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
7.De beslissing
De voorzieningenrechter
in conventie
7.1.
veroordeelt de gemeente tot betaling aan [eisers] van een bedrag van
€ 1.186.717,00, te vermeerderen met € 249.210,57 omzetbelasting, in totaal
€ 1.435.927,50, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente over het totaalbedrag vanaf 25 oktober 2012 tot de dag der algehele voldoening;
A.
onder de opschortende voorwaarde dat:
onder de opschortende voorwaarde dat:
- [eisers] een eerste hypotheek dienen te vestigen ten gunste van de gemeente onder aanreiking van een verklaring van een NVM-makelaar waaruit blijkt dat de in zekerheid te geven onroerende zaken voldoende waarde vertegenwoordigen tot zekerheid van verhaal van de vordering ad € 1.435.927,50;
waarbij geldt dat:
- als de gemeente niet op eerste verzoek van [eisers] zullen verschijnen bij de notaris en de hypotheekakte(n) niet zullen tekenen deze opschortende voorwaarde wordt geacht in vervulling te zijn gegaan;
- de door [eisers] verstrekte zekerheid zal vervallen als de gemeente niet binnen twee maanden nadat de hypotheek is gevestigd. [eisers] in een bodemprocedure hebben gedagvaard;
7.2.
veroordeelt de gemeente tot betaling aan [eisers] van de door [eisers] gemaakte aankoopkosten, bestaande uit notariskosten ad € 7.924,96, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 25 oktober 2012 tot de dag der algehele voldoening;
7.3.
veroordeelt de gemeente tot betaling aan [eisers] van de door [eisers] in verband met de aanvraag van een bouwvergunning gemaakte kosten ad € 36.920,10, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 25 oktober 2012 tot de dag der algehele voldoening;
7.4.
veroordeelt de gemeente om binnen twee dagen na betekening van dit vonnis haar medewerking te verlenen aan de uitvoering van de koopovereenkomst door het aanvaarden van de levering van:
het perceel bedrijfsterrein, gelegen nabij De Hoeven te Reusel ter grootte van ongeveer 74 are en 50 ca. van de percelen, kadastraal bekend gemeente Reusel in de sectie F nummers 226, 227, 504, 505 en 507;
een overhoek van bovenstaand bedrijfsterrein, gelegen nabij De Hoeven te Reusel ter totale grootte van ongeveer 23 are van de percelen, kadastraal bekend gemeente Reusel in sectie F nummers 471 en 505;
7.5.
veroordeelt de gemeente in de proceskosten, aan de zijde van [eisers] tot op heden begroot op € 2.290,00;
7.6.
verklaart dit vonnis in conventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
7.7.
wijst het meer of anders gevorderde af;
in reconventie
7.8.
veroordeelt [eisers] binnen twee maanden na betekening van dit vonnis tot feitelijke levering van de percelen die door [eisers] aan de gemeente zijn verkocht maar feitelijk nog niet zijn geleverd (in de notariële akte de percelen genoemd onder Ia, Ib zijnde woonhuizen, kadastraal bekend gemeente Reusel in sectie F469 en F335, en het perceel genoemd in de notariële akte onder IIA b, de twee loodsen met kantoorruimten, kadastraal bekend gemeente Reusel sectie F470);
7.9.
verklaart dit vonnis in reconventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
7.10.
compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
7.11.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. E. Loesberg en in het openbaar uitgesproken op 3 januari 2014.