Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Kanton ‘s-Hertogenbosch
Zaaknummer : 3135457 / 386
Rolnummer : 14-5184
Uitspraak : 15 januari 2015
in de zaak van
de stichting
Stichting Area
Stichting Area
gevestigd te Uden
eiseres in conventie, verweerster in reconventie
gemachtigde mr. J.M.G.A. Sengers
tegen
[gedaagde 1]
en
[gedaagde 2]
beiden wonende te [woonplaats]
gedaagden in conventie, eisers in reconventie
gemachtigde mr. P.M.W. Spiertz.
Partijen zullen “Area” en “[gedaagden]” worden genoemd.
1.Procedure
1.1.
Area heeft dit geding aanhangig gemaakt bij dagvaarding van 23 mei 2014.
[gedaagden] hebben schriftelijk verweer gevoerd, waarbij zij tevens een tegenvordering (eis in reconventie) hebben ingesteld.
Bij rolbeslissing heeft de kantonrechter een comparitie van partijen bepaald. Deze heeft plaatsgevonden op 9 september 2014, gevoegd met twee andere zaken die Area bij deze rechtbank aanhangig heeft gemaakt tegen de huurders van twee andere woningen van Area. Die zaken zijn, respectievelijk, bekend onder zaaknummer 3135432, rolnummer 14-5183 en zaaknummer 3135478, rolnummer 14-5185.
1.2.
De uitspraak is bepaald op vandaag.
2.Feiten
2.1.
[gedaagden] huren met ingang van 28 februari 2008 van Area de woning gelegen aan het [adres] te [woonplaats] voor een huurprijs van thans € 559,38 exclusief servicekosten per maand.
Daarnaast betalen [gedaagden] maandelijks een voorschotbedrag van € 5,25 voor tuinonderhoud en algemeen stroomverbruik en voorts een bedrag van € 12,95 als vaste vergoeding voor zonwering. De zonwering bestaat uit een zogenaamd “knikarm-scherm”.
2.2.
Bij verzoekschrift, bij de Huurcommissie binnengekomen op 1 juli 2013, hebben [gedaagden] de Huurcommissie gevraagd uitspraak te doen over de vraag of voor de zonwering naast de kale huur maandelijks servicekosten, in dit geval € 12,95, in rekening mogen worden gebracht.
2.3.
In het Rapport van voorbereidend onderzoek concludeert de onderzoeksambtenaar van de Huurcommissie:
“In de servicekosten kan slechts een gebruiksvergoeding voor roerende zaken opgenomen worden. Complexgewijs aangebrachte zonwering wordt aangemerkt als onroerende zaak . Hiervoor kan geen vergoeding in de servicekosten opgenomen worden; dergelijke kosten moeten uit de kale huurprijs komen.”
2.4.
In haar uitspraak van 27 januari 2014, aan partijen verzonden op 31 maart 2014, heeft de Huurcommissie overwogen dat als uitgangspunt geldt dat in de servicekosten alleen een gebruiksvergoeding kan worden geheven voor een roerende zaak. De zonwering moet volgens de Huurcommissie als een onroerende zaak worden beschouwd, omdat deze op maat is gemaakt en niet zonder beschadiging van het gehuurde kan worden gescheiden. Daarom moet de zonwering worden geacht te zijn inbegrepen in de huurprijs. Vervolgens wordt geoordeeld dat [gedaagden] niet-ontvankelijk zijn in hun verzoek omdat geen sprake is van een voorschotbedrag servicekosten.
3.Vordering en verweer
3.1.
Area vordert in dit geding, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
een verklaring voor recht dat de zonwering die aan het gehuurde is aangebracht een roerende zaak is;
een verklaring voor recht dat [gedaagden] voor het gebruik van de zonwering van het gehuurde aan Area een separaat te betalen vergoeding verschuldigd zijn;
vaststelling van de vergoeding voor de zonwering op een bedrag van € 12,95 per maand;
veroordeling van [gedaagden] in de kosten van de procedure.
3.2.
Area legt hieraan, kort gezegd, het volgende ten grondslag.
Zij betwist dat de zonwering moet worden aangemerkt als een onroerende zaak. Volgens haar moet zonwering worden vergeleken rolluiken en stoffering, welke zaken ook als roerend worden aangemerkt. De zonwering kan niet worden aangemerkt als bestanddeel in de zin van artikel 3:4 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW). De zonwering is weliswaar dienstig aan het gehuurde maar is daarmee niet onverbrekelijk verbonden. Het gehuurde is zonder de zonwering niet incompleet en de zonwering kan zonder noemenswaardige beschadiging weer van het gehuurde worden gescheiden. Voorts is de zonwering geen gebouw of werk in de zin van artikel 3:3 BW Pro. Voor zover de zonwering wel als gebouw of werk zou moeten worden gekwalificeerd, geldt dat de zonwering niet duurzaam met de grond is verenigd omdat deze niet in directe verbinding staat met de grond. Voor zover zou moeten worden aangenomen dat de zonwering wel met de grond is verenigd, geldt dat die vereniging niet duurzaam is, omdat de zonwering eenvoudig kan worden verwijderd en kan worden aangebracht bij woningen van dezelfde soort als het gehuurde. Omdat de zonwering een roerende zaak is, kan daarvoor een aparte vergoeding naast de kale huur in rekening worden gebracht.
Voor het geval zou worden geoordeeld dat de zonwering onroerend is, stelt Area zich op het standpunt dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn als zou worden geoordeeld dat [gedaagden] voor de zonwering geen vergoeding verschuldigd zijn. Immers, Area heeft de zonwering buiten de huurprijs aan [gedaagden] in rekening gebracht om te voorkomen dat over de vergoeding jaarlijks een huurprijsverhoging zou zijn verschuldigd. Het is [gedaagden] bekend dat de huurprijs geen dekking biedt voor de zonwering. Het is, zo stelt Area, in strijd met de redelijkheid en billijkheid, als [gedaagden] wel het genot hebben van de zonwering, maar daarvoor geen vergoeding meer betalen.
3.3.
[gedaagden] voeren verweer.
Zij stellen zich op het standpunt dat de zonwering, een knikarm-scherm, onroerend is. Het is een onzelfstandig bestanddeel van het gehuurde en is op meerdere plaatsen in de muur verankerd met zware bouten. Het is zodanig aangebracht dat het verwijderen ervan tijdrovend en lastig is en niet kan plaatsvinden zonder schade toe te brengen aan het gehuurde. Dat het zonnescherm herplaatst kan worden, doet volgens [gedaagden] niet ter zake. Door natrekking is het zonnescherm onroerend geworden. Het zonnescherm kan volgens [gedaagden] niet worden vergeleken met stoffering. Stoffering is snel, eenvoudig en zonder beschadiging uit het gehuurde te verwijderen. Voorts stellen [gedaagden] dat het zonnescherm wel een werk is in de zin van artikel 3:3 BW Pro. Volgens [gedaagden] moet dat begrip niet restrictief worden uitgelegd.
Op grond van het voorgaande zijn [gedaagden] van mening dat het zonnescherm behoort tot de onroerende zaak waarvoor zij maandelijks de huurpenningen betalen. Daarom kan voor het scherm naast de maandelijkse huur geen aparte vergoeding verschuldigd zijn. Het is [gedaagden] bekend dat er andere huurders zijn die voor het zonnescherm geen aparte vergoeding betalen.
De redelijkheid en billijkheid kan volgens [gedaagden] niet tot een ander oordeel leiden, omdat een aparte vergoeding tot gevolg zal hebben dat [gedaagden] nog lang nadat de economische levensduur van het scherm is verstreken, voor het scherm zouden moeten betalen. Daardoor zou Area ten koste van [gedaagden] ongerechtvaardigd worden verrijkt.
[gedaagden] concluderen tot afwijzing van de vorderingen van Area met veroordeling van Area in de kosten van de procedure in conventie.
3.4.
In reconventie vorderen [gedaagden], voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad,:
€ 777,- aan onverschuldigde betalingen voor het zonnescherm over de afgelopen vijf jaren;
de wettelijke rente over € 777,- vanaf de datum van de conclusie van antwoord;
€ 117,- aan buitengerechtelijke incassokosten;
veroordeling van Area in de kosten van de procedure.
3.5.
Op hetgeen partijen over en weer verder nog hebben aangevoerd zal, voor zover nodig, onder de beoordeling worden ingegaan.
4.Beoordeling
4.1.
Vanwege hun onderlinge samenhang zullen de vorderingen in conventie en in reconventie hierna gezamenlijk worden behandeld.
4.2.
In geschil is of de zonwering een roerende, dan wel een onroerende zaak is.
4.3.
Dat de zonwering roerend was voorafgaand aan de bevestiging ervan aan het gehuurde, spreekt voor zich. [gedaagden] stellen zich echter op het standpunt dat de zonwering onroerend is geworden door de bevestiging aan het gehuurde, omdat het een bestanddeel is geworden van het gehuurde, dan wel een werk is dat via het gehuurde duurzaam met de grond is verenigd.
4.4.
De kantonrechter oordeelt dat het zonwering niet kan worden aangemerkt als een bestanddeel van het gehuurde in de zin van artikel 3:4 BW Pro.
Onvoldoende is gesteld of gebleken dat het zonnescherm naar verkeersopvattingen onderdeel uitmaakt van het gehuurde. Zo kan niet worden gezegd dat het gehuurde zonder de zonwering incompleet is. Het gehuurde is zonder de zonwering een volwaardige woning. Voorts geldt dat de stelling van [gedaagden] dat de zonwering op maat is gemaakt, op zichzelf nog niet betekent dat de zonwering daarmee onderdeel is geworden van het gehuurde. Area heeft van die stelling gezegd dat het gaat om standaardmaten en dat de zonwering probleemloos aan een andere woning kan worden bevestigd. Niet is gebleken dat het gehuurde enerzijds en de zonwering anderzijds in constructief opzicht specifiek op elkaar zijn afgestemd. [gedaagden] hebben wel gesteld dat aan alle woningen in hun blok en ook aan andere woonblokken de zonwering is aangebracht, maar uit niets blijkt dat bij de bouw van woningen rekening is gehouden met de plaatsing van deze specifieke zonwering. Daarnaast heeft Area aangevoerd dat het gaat om standaard zonwering die aan verschillende soorten woningen kan worden aangebracht. Dat het verwijderen van de zonwering tijdrovend en lastig zou zijn, zoals [gedaagden] stellen, is onvoldoende onderbouwd. Overigens geldt dat, ook als daarvan zou worden uitgegaan, dat dit op zichzelf niet betekent dat het gehuurde en de zonwering als één zaak moeten worden gezien, omdat daaruit niet blijkt dat de woning en de zonwering niet van elkaar kunnen worden gescheiden.
Ten slotte is niet gebleken dat, gelet op de wijze waarop de zonwering aan het gehuurde is bevestigd, dit niet zonder schade van betekenis aan de zonwering of aan het gehuurde van de woning kan worden verwijderd. Uit de stukken, met de daarbij overgelegde foto’s blijkt dat de zonwering met vier bouten in de buitenmuur is verankerd. De gaten die na verwijdering achterblijven kunnen op zichzelf niet worden aangemerkt als schade van betekenis. Voorts is ter zitting gebleken dat er weliswaar een verbinding van buiten naar binnen is aangelegd, zodat de zonwering met een schakelaar van binnenuit kan worden bediend, echter uit de eigen stellingen van [gedaagden] blijkt dat die schakelaar onderdeel is van een paneel met lichtknoppen. Na verwijdering van de zonwering blijft ofwel een schakelaar op het paneel aanwezig die geen functie meer heeft, ofwel de plek van de schakelaar kan worden afgedekt met een afdekplaatje. Ook dit kan niet worden aangemerkt als schade van betekenis.
4.5.
Vervolgens ligt de vraag voor of de zonwering moet worden geacht een werk te zijn dat via de woning duurzaam met de grond is verenigd in de zin van artikel 3:3 BW Pro.
De stelling van [gedaagden] dat het verwijderen van de zonwering tijdrovend en lastig is, is onvoldoende onderbouwd, maar ook als daarvan zou worden uitgegaan, volgt daaruit op zichzelf niet dat een onverbrekelijke verbinding tot stand is gekomen tussen de woning en de zonwering. Hiervoor onder 4.4. is reeds geoordeeld dat de zonwering moet worden geacht zonder schade van betekenis van de woning te kunnen worden gescheiden.
Volgens vaste rechtspraak is de technische mogelijkheid om het een bouwsel te verplaatsen echter niet van belang als het object moet worden geacht naar aard en inrichting bestemd te zijn om duurzaam ter plaatse te blijven. [gedaagden] stellen zich, zo begrijpt de kantonrechter, op het standpunt dat die situatie zich hier voordoet.
Bij de beantwoording van de vraag of een gebouw of werk is bestemd om duurzaam ter plaatse te blijven moet worden gelet op de bedoeling van de bouwer, voor zover die bedoeling naar buiten kenbaar is. Onder de bouwer wordt tevens verstaan degene die opdracht heeft gegeven voor het aanbrengen van het betreffende gebouw of werk. Als onzekerheid blijkt de bestaan over de vraag of een object kan worden aangemerkt als duurzaam met de grond verenigd kunnen bij toepassing van die maatstaf en het oordeel of de bestemming van het object naar buiten toe kenbaar moet worden geacht de verkeersopvattingen in aanmerking worden genomen.
Area heeft in dit verband aangevoerd dat de zonwering niet duurzaam met de grond is verenigd en dat deze eenvoudig kan worden verwijderd als een (opvolgend) huurder dit wenst. De zonwering kan, zo stelt Area, aan andere woningen worden bevestigd. Bovendien heeft Area de zonwering mede op verzoek van [gedaagden] aangebracht. Dit blijkt volgens Area wel uit het feit dat [gedaagden] de huurovereenkomst met daarin de afzonderlijke kosten voor de zonwering hebben ondertekend en voorts dat zij nadien een formulier hebben getekend voor het aanbrengen van zonwering aan de zijgevel van de woning. Het is [gedaagden] volgens Area bekend dat de maandelijks in rekening gebrachte kosten voor de zonwering geen “zuivere” servicekosten zijn, maar dat de zonwering feitelijk onderdeel is van de huurprijs. Area heeft met opzet en ten bate van [gedaagden] de vergoeding buiten de huurprijs in rekening gebracht om te voorkomen dat [gedaagden] hiervoor jaarlijks een huurverhoging verschuldigd zouden zijn.
[gedaagden] hebben bestreden dat hen bekend zou zijn dat de huurprijs geen dekking biedt voor de zonwering. Zij stellen dat zij zich juist tot de Huurcommissie hebben gewend omdat zij van mening zijn dat de huurprijs reeds voorziet in de kosten voor de zonwering.
De kantonrechter oordeelt, mede gelet op de hiervoor onder 4.4. beschreven omstandigheden, dat de zonwering niet moet worden geacht duurzaam met de grond te zijn verenigd. Er zijn voorts geen, althans onvoldoende, omstandigheden gesteld op grond waarvan, in aanmerking genomen de verkeersopvatting, kan worden geoordeeld dat Area de naar buiten kenbare bedoeling heeft gehad die bestemming aan de zonwering te geven. Ten slotte neemt de kantonrechter nog in aanmerking dat [gedaagden] bij het sluiten van de huurovereenkomst en nadien uitdrukkelijk hebben ingestemd met de bijkomende kosten voor de zonwering.
4.6.
De conclusie is dat de zonwering moet worden aangemerkt als een roerende zaak. Dit betekent dat de hiervoor in 3.1. onder a. gevorderde verklaring voor recht kan worden toegewezen. Uit dat oordeel volgt dat Area geen belang meer heeft bij toewijzing van de in 3.1. onder b. gevorderde verklaring voor recht. Uit het oordeel dat de zonwering een roerende zaak is, volgt reeds dat Area daarvoor een vergoeding in rekening mag brengen.
4.7.
De vordering tot vaststelling van de vergoeding voor zonwering op € 12,95 per maand kan worden toegewezen aangezien dat bedrag, zonder verdere toelichting die niet is gegeven, op zichzelf niet kan worden aangemerkt als onredelijk.
[gedaagden] hebben wel aangevoerd dat, als geoordeeld zou worden dat de zonwering roerend is, Area ongerechtvaardigd zou worden verrijkt omdat [gedaagden] dan nog lang na het einde van de economische levensduur van de zonwering daarvoor zouden moeten betalen. Zij hebben aan die stelling echter geen vordering verbonden in die zin dat volgens hen een einddatum aan de verplichting tot het betalen van de vergoeding zou moeten worden verbonden. Die vraag ligt dus in dit geding niet voor.
Ten overvloede merkt de kantonrechter op dat, onder omstandigheden, gerechtvaardigd is dat op enig moment een einde komt aan de verplichting van [gedaagden] tot betaling van de vergoeding, bijvoorbeeld als de zonwering geheel is betaald, is afgeschreven of het einde van de economische levensduur heeft bereikt. Dit kan anders zijn als, zoals Area heeft gesteld, de vergoeding tevens is bedoeld om onderhoud en reparaties aan de zonwering te verrichten en deze te vervangen als de zonwering het einde van de economische levensduur heeft bereikt.
4.8.
Uit de beslissing in conventie volgt dat de vorderingen in reconventie dienen te worden afgewezen.
4.9.
Omdat [gedaagden] grotendeels ongelijk krijgen, zullen zij worden veroordeeld in de kosten van de procedure in conventie en in reconventie. De kosten in reconventie worden gelet op de samenhang met de vordering in conventie aan de zijde van Area begroot op nihil.
5.Beslissing
De kantonrechter:
In conventie:
verklaart voor recht dat de zonwering die aan het gehuurde is aangebracht een roerende zaak is;
stelt de door [gedaagden] verschuldigde vergoeding voor zonwering vast op een bedrag van € 12,95 per maand;
veroordeelt [gedaagden] in de kosten van deze procedure, tot vandaag aan de kant van Area begroot op € 97,74 aan dagvaardingskosten, € 115,- aan griffierecht en € 120,- aan salaris gemachtigde;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af;
In reconventie:
wijst het gevorderde af;
veroordeelt [gedaagden] in de kosten van de procedure, tot vandaag aan de zijde van Area begroot op nihil.
Dit vonnis is gewezen door mr. J. van der Weij en uitgesproken op de openbare terechtzitting van 15 januari 2015 in aanwezigheid van de griffier.