Uitspraak
vonnis
RECHTBANK OOST-BRABANT
Handelsrecht
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
zaaknummer / rolnummer: C/01/289071 / HA ZA 15-85
Vonnis van 13 mei 2015
in de zaak van
de publiekrechtelijke rechtspersoon
[plaats],
zetelend te Deurne,
eiseres,
incidenteel verweerster,
advocaat mr. E.W.J. de Groot te Breda,
tegen
1.[gedaagde 1],
wonende te [woonplaats],
2.
[gedaagde 2],
[gedaagde 2],
wonende te [woonplaats],
gedaagden,
incidenteel verweerders,
advocaat mr. D.M.H.M. van Dijk te Arnhem
en tegen:
ING BANK N.V.,
gevestigd te Amsterdam,
verzoekster tot tussenkomst,
advocaat mr. T.J.P. Jager te Amsterdam.
Partijen zullen hierna de gemeente, [gedaagde 1] c.s. en ING genoemd worden.
1.De processtukken
1.1.
Onder de stukken bevinden zich:
- een door de griffier van deze rechtbank opgemaakte akte, waaruit blijkt dat op 12 december 2014 onder nummer 82/2014 de bescheiden als bedoeld in artikel 63 juncto Pro artikel 23 van Pro de Onteigeningswet ter griffie zijn gedeponeerd,
- de hypothecaire en kadastrale bescheiden met betrekking tot het onderhavige perceel,
- een exploot van 20 januari 2015, waarbij aan ING, gevestigd te Amsterdam, kantoorhoudende te Helmond en aan ING, gevestigd te Amsterdam, kantoorhoudende te Amsterdam, hypotheekhouder, het exploot van dagvaarding werd betekend.
2.De procedure
2.1.
De procedure blijkt onder meer uit de volgende stukken:
- het exploot van dagvaarding,
- de akte tot inbrengen producties,
- de conclusie van antwoord zijdens [gedaagde 1] c.s.,
- de incidentele conclusie strekkende tot tussenkomst van ING
- de conclusie van antwoord in het incident zijdens de gemeente,
- de conclusie van antwoord in het incident zijdens [gedaagde 1] c.s.,
- de conclusie van antwoord zijdens ING
- de akte vermindering eis van de gemeente.
2.2.
Voorts is de rechtbank ambtshalve bekend met de volgende stukken:
- het verzoekschrift dat de gemeente op 17 november 2014 op de voet van artikel 54a en volgende van de Onteigeningswet ter griffie van deze rechtbank heeft ingediend, strekkende tot opneming van de ligging en de gesteldheid van het te onteigenen voor de aanvang van het geding,
- de beschikking van 16 december 2014 met zaaknummer 286595 / EX RK 14-24, waarbij de rechtbank een deskundige en een rechter-commissaris heeft benoemd en de datum voor de plaatsopneming heeft bepaald,
- het proces-verbaal van plaatsopneming van 3 februari 2015.
2.3.
Op 2 april 2015 hebben de gemeente en [gedaagde 1] c.s. hun standpunt ter zitting doen bepleiten. ING is niet verschenen. Bij de gelegenheid zijn de volgende stukken in het geding gebracht:
- de pleitnotities van de gemeente,
- de pleitnotities van [gedaagde 1] c.s..
2.4.
De zaak is enige tijd aangehouden voor minnelijk overleg. Bij brief van 14 april 2015 zijdens de gemeente is vonnis gevraagd.
3.De beoordeling
in het incident
3.1.
Nu ING houder is van een recht van hypotheek gevestigd op het perceel van [gedaagde 1] c.s. en ten aanzien van een gedeelte van dat perceel thans de onteigening wordt gevorderd en de gemeente en [gedaagde 1] c.s. zich niet tegen de gevorderde tussenkomst hebben verzet, kan (en zal) ING worden toegelaten als tussenkomende partij.
3.2.
Nu de gemeente niet-ontvankelijk zal worden verklaard in haar vordering tot onteigening, zoals uit de beoordeling in de hoofdzaak zal blijken, zal de gemeente worden veroordeeld in de proceskosten in het incident. De zaak zal worden verwezen naar de rol, zodat ING en [gedaagde 1] c.s. opgave kunnen doen van hun kosten, waarna de gemeente zich daarover mag uitlaten.
in de hoofdzaak
3.3.
De gemeente vordert, na vermindering van eis, de vervroegde onteigening te haren name en ten algemenen nutte van een gedeelte ter grootte van 00.08.30 ha van het perceel, kadastraal bekend [plaats], sectie F, nummer 2325, in totaal groot 01.90.35 ha, zoals nader is aangeduid op de als productie 10 overgelegde grondplantekening.
3.4.
[gedaagde 1] c.s. betwisten de gevorderde onteigening op een aantal gronden, waaronder de grond dat de gemeente niet heeft voldaan aan de verplichting van artikel 17 Onteigeningswet Pro om het te onteigenen perceelsgedeelte in der minne te verwerven. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt dit verweer, zodat de gemeente niet-ontvankelijk dient te worden verklaard in haar vordering tot onteigening. De rechtbank overweegt daaromtrent het volgende.
3.4.1.
De onderhandelingsplicht die voortvloeit uit artikel 17 Onteigeningswet Pro ziet op de periode tussen het Koninklijk Besluit (hierna: KB) en het uitbrengen van de dagvaarding. Artikel 17 verzet Pro zich er niet tegen dat bij het antwoord op de vraag of de onteigenende partij aan het voorschrift van artikel 17 heeft Pro voldaan, mede acht wordt geslagen op hetgeen zich met betrekking tot de verkrijging in der minne voorafgaand aan het KB tussen partijen heeft afgespeeld en op het daaruit blijkende standpunt van de eigenaar. Artikel 17 Onteigeningswet Pro vereist dat de onteigenende partij niet te werk gaat alsof dit voorschrift een te verwaarlozen formaliteit is. Het minnelijk overleg moet op een behoorlijke wijze hebben plaatsgevonden. Onteigening is een uiterst middel. Ten opzichte van de burger mag eerst naar het middel van onteigening worden gegrepen, indien langs minnelijke weg redelijkerwijs niet of niet in de gewenste vorm overeenstemming kan worden bereikt.
3.4.2.
Tussen partijen is niet in geschil dat op enig moment in 2013 nagenoeg overeenstemming bestond over de minnelijke verwerving door de gemeente van een perceelsgedeelte van (toen nog) 13 are en 15 centiare voor een bedrag van € 72.000,-- inclusief bijkomende kosten, waaronder kosten in verband met verbreding van twee inritten en aanpassing van poorten. De gemeente heeft op 10 april 2013 aan [gedaagde 1] c.s. een koopovereenkomst met daarin dit bedrag ter ondertekening toegezonden. De gemeente heeft bij brief van 17 juni 2013 gerappelleerd en daarbij aangegeven dat het aanbod zou vervallen, als de gemeente de door [gedaagde 1] c.s. getekende koopovereenkomst niet op 24 juni 2013 om 16.00 uur zou hebben ontvangen. Vervolgens hebben [gedaagde 1] c.s. op 18 juni 2013 de overeenkomst met daarin enkele aanpassingen aan de gemeente geretourneerd. Ook deden [gedaagde 1] c.s. een beroep op tegemoetkoming van de gemeente in de planschade. De gemeente heeft een aantal aanpassingen overgenomen (maar niet de planschade) en opnieuw een overeenkomst aan (de adviseur van) [gedaagde 1] c.s. doen toekomen, onder handhaving van de termijn van 24 juni 2013 16.00 uur. [gedaagde 1] c.s. hebben die overeenkomst niet getekend. Bij brief van 8 augustus 2013 schrijft de gemeente aan [gedaagde 1] c.s. dat zij op 24 juni heeft moeten concluderen dat het kennelijk niet mogelijk is om op minnelijke wijze tot verwerving te komen en dat daarmee het aanbod is vervallen. De gemeente deelt voorts mee dat zij heeft besloten de onteigeningsprocedure op te starten.
3.4.3.
Bij brief van 25 september 2013 doet de gemeente aan [gedaagde 1] c.s. naar zij zegt een “formele laatste bieding”. De gemeente biedt aan een onrendabele overhoek van 355 m² aan te kopen voor € 1,--. Daarnaast biedt de gemeente voor de aankoop van 1.002 m² van het perceel een bedrag van € 56.180,--. De gemeente vermeldt daarbij dat dit aanbod lager is dan het vorige, omdat in de taxatie die aan het laatste aanbod ten grondslag ligt is geconstateerd dat de vervanging van de poorten en (een deel van) het hekwerk niet het gevolg is van de onteigening. [gedaagde 1] c.s. schrijven bij brief van 22 oktober 2013 aan de gemeente dat zij het betreuren dat hun voorstel van 18 juni jl. niet serieus is genomen en dat zij zich afvragen of het niet mogelijk is om een serieus gesprek te voeren over hun voorstel.
Bij brief van 20 november 2013 reageert de gemeente op het schrijven van [gedaagde 1] c.s.. De gemeente herhaalt daarin haar aanbod van € 1,-- voor de overhoek en van € 56.180,-- voor het te onteigenen perceelsgedeelte, met dien verstande dat in verband met een door Rijkswaterstaat uitgevoerde toetsing en een daardoor noodzakelijke aanpassing van het werk een kleiner gedeelte van het perceel voor de uitvoering van het werk nodig is. Hierdoor hoeft nog maar 833 m² te worden onteigend, maar wordt de onrendabele overhoek vergroot van 355 m² tot 524 m². De gemeente geeft aan dat zij bereid is om een grondwal aan te leggen op de grond die in eigendom van [gedaagde 1] c.s. blijft. Voor wat betreft de door [gedaagde 1] c.s. gewenste vergoeding van planschade, geeft de gemeente aan dat een verzoek om vergoeding van planschade losstaat van een minnelijke verwerving en wijst op de mogelijkheid om planschade te claimen via de reguliere weg. De gemeente schrijft voorts dat zij ondanks de voorbereiding van de onteigeningsprocedure bereid is en blijft om het overleg over verwerving met [gedaagde 1] c.s. voort te zetten en dat zij hen binnen afzienbare tijd zullen uitnodigen voor een gesprek.
3.4.4.
Bij brief van 18 december 2013 schrijven [gedaagde 1] c.s. aan de gemeente dat zij nog steeds wachten op een uitnodiging voor een gesprek wat volgens de brief d.d. 20 november 2013 binnenkort zou gaan plaatsvinden. Op 6 januari 2014 nodigt de gemeente [gedaagde 1] c.s. uit voor een gesprek op 13 of 14 januari 2014. De brief van 20 november 2013 is daarbij volgens de gemeente het uitgangspunt. [gedaagde 1] c.s. hebben doen weten dat hun adviseur niet op de voorgestelde data beschikbaar is en voorts dat zij toezending van een aantal stukken wensen en tijd willen krijgen om de stukken te bestuderen, waarna op hun initiatief contact zou worden opgenomen met de projectleider. De gemeente heeft daarop bij brief van 15 januari 2014 laten weten dat kennelijk geen overeenstemming kan worden bereikt.
3.4.5.
Op 22 januari 2014 is de gemeente gestart met de administratieve fase van de onteigeningsprocedure. Op 16 april 2014 heeft een hoorzitting plaatsgevonden.
Het KB dateert van 30 september 2014. In het KB wordt overwogen dat het overleg niet soepel is verlopen, maar niettemin is de Kroon van oordeel dat de gemeente voorafgaand aan de start van de onteigeningsprocedure voldoende pogingen heeft ondernomen om met reclamanten tot overeenstemming te komen. De Kroon acht het aannemelijk dat ten tijde van het onteigeningsverzoek het minnelijk overleg voorlopig niet tot vrijwillige eigendomsoverdracht zou leiden.
3.4.6.
Inmiddels, in de zomer van 2014, heeft overleg plaatsgevonden tussen de projectleider van de gemeente, [gedaagde 1] c.s. en hun adviseur. Bij e-mail van 4 september 2014 stuurt de adviseur van [gedaagde 1] c.s. een voorstel aan de projectleider. Op 15 september 2014 heeft weer overleg plaatsgevonden. Bij e-mail van 18 september 2014 stuurt de adviseur van [gedaagde 1] c.s. een overzicht van gemaakte deskundigenkosten aan de projectleider en formuleert daarbij nog een aantal verzoeken van [gedaagde 1] c.s.. De projectleider heeft daarop gereageerd bij e-mail van 19 september 2014. Hij vraagt daarbij om een toezegging van [gedaagde 1] c.s. dat zij, in geval van overeenstemming, de werkzaamheden, zoals het plaatsen van poorten, hekken etc. daadwerkelijk (laten) uitvoeren binnen een termijn van drie maanden. Bij e-mail van 19 september laat de adviseur van [gedaagde 1] c.s. aan de projectleider weten dat een termijn van drie maanden na datum grondtransactie om de werkzaamheden te realiseren voor [gedaagde 1] c.s. acceptabel is.
3.4.7.
Na de datum van het KB, 30 september 2014, heeft de gemeente bij brief van 16 oktober 2014 aan [gedaagde 1] c.s. doen weten dat zij heeft besloten om het aanbod van [gedaagde 1] c.s. om te komen tot een minnelijke verwerving af te wijzen en een gerechtelijke onteigeningsprocedure op te starten. In een e-mail van 20 oktober 2014 heeft de adviseur van [gedaagde 1] c.s. gevraagd om een toelichting op de afwijzing in de brief van 16 oktober 2014, omdat uit die brief niet goed duidelijk is geworden waarom het schikkingsvoorstel van [gedaagde 1] c.s. is afgewezen en dat nadere informatie wellicht een oplossing dichterbij zou kunnen brengen. In reactie daarop heeft de gemeente op 28 oktober 2014 het volgende geschreven:
“Het aanbod van de familie [gedaagde 1] om te komen tot een minnelijke verwerving van een gedeelte van het perceel F 2325 voor de aanleg van de Zuidelijke Omlegging is besproken in de vergadering van ons college van B&W op 7 oktober 2014. Het aanbod is afgewezen. De meest in het oog springende bezwaren tegen het aanbod zijn, kort samengevat, de waardebepaling van het te verwerven perceel, het verzoek om te mogen uitwegen op de Zuidelijke om vraag(sic)
om de laanbeplanting ter hoogte van het te verwerven perceel achterwege te laten. U gaat uit van een waarde van het te verwerven perceel van € 3,00 per m2. Wij hebben uit recente verkopen de ervaring mogen opdoen dat de gemiddelde verkoopwaarde van soortgelijke percelen € 6,72 bedraagt. Het verzoek om te mogen uitwegen op de Zuidelijke Omlegging en het achterwege laten van laanbeplanting ter hoogte van het te verwerven perceel zijn voor ons onbespreekbaar.”.
“Het aanbod van de familie [gedaagde 1] om te komen tot een minnelijke verwerving van een gedeelte van het perceel F 2325 voor de aanleg van de Zuidelijke Omlegging is besproken in de vergadering van ons college van B&W op 7 oktober 2014. Het aanbod is afgewezen. De meest in het oog springende bezwaren tegen het aanbod zijn, kort samengevat, de waardebepaling van het te verwerven perceel, het verzoek om te mogen uitwegen op de Zuidelijke om vraag(sic)
om de laanbeplanting ter hoogte van het te verwerven perceel achterwege te laten. U gaat uit van een waarde van het te verwerven perceel van € 3,00 per m2. Wij hebben uit recente verkopen de ervaring mogen opdoen dat de gemiddelde verkoopwaarde van soortgelijke percelen € 6,72 bedraagt. Het verzoek om te mogen uitwegen op de Zuidelijke Omlegging en het achterwege laten van laanbeplanting ter hoogte van het te verwerven perceel zijn voor ons onbespreekbaar.”.
3.4.8.
Bij brief van 2 december 2014 heeft de raadsman van de gemeente een finaal bod gedaan aan [gedaagde 1] c.s.. Dit bod bedraagt € 15.520,-- als vergoeding van vermogensschade ten gevolge van de onteigening van het perceel en € 32.000,-- als vergoeding voor de kosten van de vernieuwing en verbreding van de inritten, de plaatsing van twee elektrische poorten en een afrastering en de aanleg van een groenstrook. Dit bod gold tot 30 december 2014. Als [gedaagde 1] c.s. niet instemmen met dit bod, zal de gemeente [gedaagde 1] c.s. dagvaarden, zo deelt de raadsman mee.
Het aanbod in de dagvaarding bedraagt € 23.760,-- voor gedaagde sub 1 en € 23.760,-- voor gedaagde sub 2 voor geleden vermogensschade en bijkomende schade.
3.4.9.
De rechtbank constateert op basis van het vorenstaande, dat in de relevante periode (die tussen het KB en de dagvaarding) geen inhoudelijk overleg gericht op minnelijke verwerving tussen partijen heeft plaatsgevonden. In die periode heeft de gemeente enkel bij brief van 2 december 2014 een “laatste aanbod” gedaan. Van onderhandelen in deze periode is geen sprake geweest. Daarmee ligt de vraag voor, of de gemeente gelet op wat zich voorafgaande aan het KB heeft afgespeeld, mocht volstaan met het doen van een “laatste aanbod”. In zijn algemeenheid kan worden opgemerkt, dat een dergelijke handelwijze in beginsel toelaatbaar zou kunnen zijn, wanneer moet worden geconcludeerd dat partijen blijkbaar waren ‘uitgepraat’, waarbij onder andere acht wordt geslagen op de houding van de onteigende partij. Die situatie doet zich naar het oordeel van de rechtbank niet voor. Het meest in het oog springend daarbij is dat partijen medio 2013 nagenoeg overeenstemming hadden bereikt over minnelijke verwerving. Het is de rechtbank, ook nadat dit punt op het pleidooi aan de orde is gesteld, onduidelijk gebleven wat nu precies maakt dat partijen toen toch niet tot afwikkeling van deze kwestie zijn gekomen, te minder nu beide partijen hebben aangegeven dat zij aanvankelijk mondeling overeenstemming hadden bereikt en de schriftelijke vastlegging tot problemen heeft geleid. Niet uitgesloten is dat sprake is geweest van miscommunicatie over de door [gedaagde 1] c.s. aan de orde gestelde planschade die volgens hen weer was ingegeven door de formulering van de koopovereenkomst. Onder die omstandigheden lag het alleszins voor de hand dat de gemeente in de relevante periode andermaal een serieuze poging zou ondernemen om middels onderhandelingen tot overeenstemming te geraken, in aanmerking genomen de strekking van artikel 17 Onteigeningswet Pro dat is gericht op het zo mogelijk vermijden van een rechtsgeding. Weliswaar zijn partijen vóór de relevante periode weer in overleg getreden, maar dat overleg laat zich naar het oordeel van de rechtbank moeilijk typeren als behoorlijk minnelijk overleg. In dat verband noemt de rechtbank dat de gemeente haar aanbod steeds heeft aangemerkt als “laatste aanbod”, haar aanbod steeds verder heeft verlaagd en dat het overleg van september 2014 na ontvangst van het KB abrupt is afgebroken. Vervolgens heeft de gemeente een voorstel van [gedaagde 1] c.s. van 4 september 2014 -aanvankelijk zonder motivering- afgewezen, maar dat betrof een grondruil waarvan de door [gedaagde 1] c.s. gestelde voorwaarden bij de gemeente op ernstige bezwaren stuitten. Over alleen de verwerving van het onteigende is niet gesproken. Niet goed te begrijpen is waarom in de relevante periode van de kant van de gemeente niet nog aan de orde is gesteld het voorstel waarover medio 2013 nagenoeg overeenstemming was. Al met al is de rechtbank van oordeel dat uit de gang van zaken in deze en de door partijen gegeven toelichting daarop tijdens het pleidooi niet voldoende voortvloeit dat onteigening in wezen onontkoombaar was, zodat de gemeente in de relevante periode niet kon volstaan met een laatste aanbod zonder nader te onderzoeken of er mogelijkheden waren voor minnelijke verwerving van het te onteigenen.
3.5.
Nu de gemeente niet-ontvankelijk zal worden verklaard in haar vordering tot onteigening, zal de gemeente worden veroordeeld in de kosten van [gedaagde 1] c.s. en van ING. De zaak zal worden verwezen naar de rol, zodat [gedaagde 1] c.s. en ING opgave kunnen doen van de door hen gemaakte kosten, waarna de gemeente zich daarover mag uitlaten.
in het incident en in de hoofdzaak
3.6.
De eindbeslissing omtrent de kosten in het incident en in de hoofdzaak zal worden aangehouden, totdat partijen zich daarover hebben uitgelaten.
4.De beslissing
in het incident
4.1.
laat ING toe als tussenkomende partij,
4.2.
verwijst de zaak naar de rol van
27 mei 2015, teneinde ING en [gedaagde 1] c.s. in de gelegenheid te stellen opgave te doen van hun kosten in het incident, waarna de gemeente in de gelegenheid is om op de rol van
24 juni 2015daarop te reageren.
27 mei 2015, teneinde ING en [gedaagde 1] c.s. in de gelegenheid te stellen opgave te doen van hun kosten in het incident, waarna de gemeente in de gelegenheid is om op de rol van
24 juni 2015daarop te reageren.
in de hoofdzaak
4.3.
verklaart de gemeente niet-ontvankelijk in haar vordering tot vervroegde onteigening,
4.4.
verwijst de zaak naar de rol van
27 mei 2015,teneinde [gedaagde 1] c.s. en ING in de gelegenheid te stellen opgave te doen van hun kosten, waarna de gemeente in de gelegenheid is om op de rol van
24 juni 2015daarop te reageren.
27 mei 2015,teneinde [gedaagde 1] c.s. en ING in de gelegenheid te stellen opgave te doen van hun kosten, waarna de gemeente in de gelegenheid is om op de rol van
24 juni 2015daarop te reageren.
in het incident en in de hoofdzaak
4.5.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.K.B. van Daalen, mr. J.A. Bik en mr. I. Boekhorst en in het openbaar uitgesproken op 13 mei 2015.