Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 14/3920
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 8 juli 2015 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Grave, verweerder
(gemachtigde: G.M.P.A. Janssen).
Procesverloop
Bij beschikking van 28 februari 2014, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [de woning] (de woning), per waardepeildatum 1 januari 2013, voor het kalenderjaar 2014, vastgesteld op € 402.000,-. In deze beschikking is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen voor het kalenderjaar 2014 bekendgemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 18 september 2014 (de bestreden uitspraak op bezwaar) heeft verweerder de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Eiser heeft na het verweerschrift nadere stukken ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 30 maart 2015. Eiser is verschenen bij B.M.T. Claassen, een kantoorgenoot van zijn gemachtigde. Verweerder is bij gemachtigde verschenen.
Overwegingen
1. De rechtbank gaat uit van de volgende feiten.
Eiser is eigenaar van de onroerende zaak, een zogenaamde kerkleunwoning. Het betreft een woning uit de 17e eeuw, die compleet is herbouwd in 1987. De inhoud van de woning is 715 m³. Het perceel heeft een oppervlakte van ongeveer 104 m².
2. Verweerder heeft zich in de bestreden uitspraak op bezwaar – kort gezegd – op het standpunt gesteld dat de voor de woning vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is.
3. Eiser heeft zich – kort gezegd – op het standpunt gesteld dat verweerder de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld. Volgens eiser dient de waarde op € 360.000,- te worden vastgesteld. Volgens eiser heeft verweerder onvoldoende onderkend dat de woning een zeer uniek object is. Volgens eiser zijn de vergelijkingsobjecten die verweerder heeft gebruikt om de waarde vast te stellen niet vergelijkbaar. Volgens eiser is het object [object 1] , dat in 2012 voor € 252.000,- is verkocht, enigszins goed vergelijkbaar maar toont ook deze verkoop aan dat de waarde te hoog is vastgesteld omdat het een kleiner en nieuwer object is. Volgens eiser heeft verweerder bij het meenemen van de vraagprijs van de woning niet onderkend dat de woning vijf jaar te koop heeft gestaan en zonder resultaat uit de verkoop is gehaald. Volgens eiser zou, als verweerder vraagprijzen van woningen in de waardering betrekt, de vraagprijs van het object [object 2] dat te koop stond voor € 195.000,- ook moeten worden meegewogen.
4. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat eiser heeft aangevoerd.
5. Naar het oordeel van de rechtbank blijkt uit het verweerschrift dat verweerder voldoende heeft onderkend dat de woning een zeer uniek object is. Zo heeft de woning volgens verweerder door de architectuur, de ligging, het bouwjaar en de moderne uitstraling een uniek karakter en onderscheidt dit alles de woning van andere huizen in de historische binnenstad van Grave, die veelal tussen de 100 en 200 jaar ouder zijn en daarmee volgens hem een veel slechtere bouwkundige kwaliteit kennen en veel minder comfortabel zijn. Verweerder heeft er daarbij ook op gewezen dat de woning een buitenruimte van 30 m² heeft. Het voorgaande in aanmerking genomen valt niet in te zien waarom verweerder niet voldoende zou hebben onderkend dat het een zeer uniek object is. De omstandigheid dat het om een zeer uniek object gaat, brengt met zich dat het zich voor het vaststellen van de WOZ-waarde niet eenvoudig laat vergelijken met andere objecten. Hoewel aan eiser moet worden toegegeven dat de matrix van verweerder zeer beknopt is, blijkt daar naar het oordeel van de rechtbank, in samenhang bezien met verweerders (voormelde) beschrijving van het unieke karakter van de woning, het verweerschrift en de ter zitting gegeven nadere toelichting, voldoende uit dat hij rekening heeft gehouden met de tussen de woning en de vergelijkingsobjecten bestaande verschillen, zoals bouwjaar, inhoud, grondoppervlak en onderhoudstoestand. Verder blijkt uit de door verweerder overgelegde foto’s van de buitenkant van de door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten voldoende dat de vergelijkingsobjecten minder uniek zijn dan de woning. In de door eiser overgelegde foto’s van de binnenzijde van de vergelijkingsobjecten ziet de rechtbank, het vorenoverwogene in aanmerking genomen, geen aanleiding voor de conclusie dat verweerder zich onvoldoende rekenschap heeft gegeven van de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. De rechtbank volgt verweerders redenering dat positief van invloed op de waarde van de woning is dat het een zeer uniek object is. Juist omdat de woning een zeer uniek object is en zich niet eenvoudig met andere objecten laat vergelijken, heeft verweerder als “extra controlemiddel” voor de waardebepaling in aanmerking mogen nemen dat eiser de woning medio 2014 voor € 495.000,- te koop heeft aangeboden, wat een aanzienlijk hoger bedrag is dan de door eiser voorgestane waarde van € 360.000,-. Weliswaar betreft het een vraagprijs die niet aan de waarde ten grondslag kan worden gelegd maar het geeft wel een indicatie over de waarde die eiser de woning toedicht. Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat verweerder in zijn voormelde bewijslast is geslaagd. Naar het oordeel van de rechtbank is eiser er niet in geslaagd aannemelijk te maken dat de waarde van de woning zou moeten worden vastgesteld op de door hem voorgestane waarde. De rechtbank volgt daarbij het ter zitting door verweerder ingenomen standpunt dat het door eiser genoemde object [object 3] minder goed vergelijkbaar is met de woning dan de objecten waarmee verweerder de woning heeft vergeleken. De rechtbank volgt verweerders standpunt met de gegeven toelichting dat geen aanleiding bestond de woning te vergelijken met de vraagprijs van het object [object 2] .
6. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M. van den Brink, rechter, in aanwezigheid van
M. Brok, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 8 juli 2015.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.