Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 15/1215
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 november 2015 in de zaak tussen
[eiseres] BV,
te [plaats] , eiseres
(gemachtigde: [naam echtgenoot] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Valkenswaard, verweerder
(H.J.M. Venner)
.
.
Procesverloop
Bij beschikking van 28 februari 2015, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] (praktijk) te [plaats] (hierna: het object), per waardepeildatum 1 januari 2014, voor het kalenderjaar 2015, vastgesteld op € 82.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2015 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 19 maart 2015 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van de woning en de aanslag OZB gehandhaafd.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft, gevoegd met het geding SHE 15/1217, plaatsgevonden op 12 oktober 2015. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. Verweerder is in persoon verschenen. Na afloop van de zitting zijn beide gedingen weer gesplitst en wordt in elke zaak afzonderlijk uitspraak gedaan.
Overwegingen
FeitenMevrouw [persoon 1] (hierna: [persoon 1] ) is eigenaar van het pand aan de [adres] te [plaats] , waar de orthodontiepraktijk in is gevestigd, alsmede van de op hetzelfde adres gelegen woning, waar zij en haar echtgenoot [naam echtgenoot] woonachtig zijn. Zij verhuren een deel van het pand aan eiseres, zijnde de B.V. waarvan [persoon 1] directeur-grootaandeelhouder is. Dit verhuurde gedeelte betreft de praktijk, waar [persoon 1] haar beroep als orthodontist uitoefent.
Geschil en beoordeling
1. In geschil is enkel de wijze waarop verweerder het object heeft afgebakend. Ter zitting heeft eiseres aangegeven dat zij geen gronden aanvoert tegen de waarde van het object, noch tegen de hoogte van de aanslag OZB. De rechtbank zal zich derhalve beperken tot de beantwoording van de vraag of de door verweerder gehanteerde objectafbakening juist is.
2. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het pand aan de [adres] bestaat uit twee WOZ-objecten, te weten de woning (zie SHE 15/1217) en de praktijk (onderhavige zaak). De praktijk is volgens verweerder aan te merken als een zelfstandige eenheid, nu het object afzonderlijk afsluitbaar is en zelfstandig kan worden gebruikt. Van een samenstel van deze gebouwde eigendommen kan geen sprake zijn, nu beide gebouwde eigendommen feitelijk in gebruik zijn bij verschillende (rechts)personen.
3. Eiseres heeft aangevoerd dat verweerder ten onrechte is uitgegaan van twee afzonderlijke WOZ-objecten. Zij stelt zich op het standpunt dat het woonhuis en de praktijk één WOZ-object vormen, nu praktijk en privé in het pand door elkaar lopen en de orthodontiepraktijk beslist niet afzonderlijk afsluitbaar is. Evenmin staat volgens eiseres vast dat sprake is van zelfstandigheid, gezien het open karakter, het gedeelde gebruik en het niet bestaan van afzonderlijke nutsvoorzieningen en het ontbreken van een eigen omkleedruimte, douche en kookgelegenheid.
4. In artikel 16 van Pro de Wet WOZ, voor zover hier van belang, is bepaald dat voor de toepassing van de wet als één onroerende zaak aangemerkt een gebouwd eigendom (sub a) of een gedeelte van een in onderdeel a bedoeld eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt (sub c). Onder d is bepaald dat ook een samenstel van twee of meer van de in onderdeel a bedoelde eigendommen of in onderdeel c bedoelde gedeelten daarvan die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren, voor de toepassing van de wet als één onroerende zaak worden aangemerkt.
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder zich terecht op het standpunt heeft gesteld dat ten aanzien van de praktijk sprake is van een gedeelte van een gebouwd eigendom, dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt, zodat sprake is van een afzonderlijk WOZ-object. Met verweerder is de rechtbank van oordeel dat sprake is van een afsluitbaar geheel, dat bovendien beschikt over een eigen ingang, een balie, een spreekkamer en een wachtkamer, en dat bovendien eigen voorzieningen heeft, te weten een keukentje en een tweetal toiletruimten met in beide ruimten een fonteintje. Dit gedeelte van het gebouwde eigendom is in gebruik als orthodontiepraktijk, is als zodanig ingericht en is, gelet op die wijze van inrichting, bestemd om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Op de zich in het dossier bevindende bouwtekeningen van het pand aan de [adres] is (de indeling van) het woonhuis en (de indeling van) de praktijk zichtbaar. Door eiseres is ter zitting aangegeven dat deze bouwtekeningen de feitelijke situatie, zoals die thans is, op juiste wijze weergeven. De rechtbank leidt uit deze bouwtekeningen af dat de praktijk en het woonhuis afsluitbaar zijn ten opzichte van elkaar en dat beide delen voorzien zijn van sanitaire voorzieningen, zodat de gebruikers van beide delen niet zijn aangewezen op voor permanente menselijke bewoning essentiële voorzieningen elders. Gelet op deze feiten en omstandigheden heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank voldoende aannemelijk gemaakt dat het woongedeelte en de praktijk als afzonderlijke objecten moeten worden aangemerkt. De enkele betwisting, zonder onderbouwing in de vorm van enig bewijs, van de afsluitbaarheid van beide gedeelten is onvoldoende om verweerders objectafbakening voor onjuist te houden. Ook het ontbreken van een douche in het praktijkgedeelte kan niet tot de conclusie leiden dat de praktijk geen zelfstandig object kan zijn. Voor een woning is de aanwezigheid van een wasgelegenheid weliswaar relevant bij de beoordeling van de zelfstandigheid van het woongedeelte, maar voor een niet-woning zoals een orthodontiepraktijk, is dit geen noodzakelijke voorziening.
6. De rechtbank is voorts van oordeel dat verweerder terecht het standpunt heeft ingenomen dat van een samenstel van bebouwde eigendommen geen sprake kan zijn. Uit artikel 16, onder d, van de Wet Woz volgt immers dat van een samenstel van twee of meer van de in onderdeel a bedoelde eigendommen of in onderdeel c bedoelde gedeelten daarvan enkel sprake kan zijn indien deze gedeelten bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn. Daarvan is in het geval van eiseres geen sprake, nu de praktijkruimte in gebruik is bij de B.V. (een rechtspersoon), en het woongedeelte bij [persoon 1] en haar echtgenoot.
7. Gelet op het voorgaande is het beroep ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L. Soeteman, rechter, in aanwezigheid van M. Brok, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 23 november 2015.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.