Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 15/790
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 22 december 2015 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats 1] , eiser,
(gemachtigde: A.F.M.J. Verhoeven)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Bladel, verweerder
(gemachtigde: D.M.G. Visser).
Procesverloop
Bij beschikking van 28 februari 2013, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats 1] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2012, voor het kalenderjaar 2013, vastgesteld op € 979.000,-. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2013 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 11 februari 2015 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van de woning voor het belastingjaar 2013 verlaagd naar € 697.000,- en tevens de daarop gebaseerde aanslag dienovereenkomstig verminderd.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Eiser heeft na het verweerschrift nadere stukken ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft, gevoegd met het geding in zaak SHE 15/1667, plaatsgevonden op 10 november 2015. Eiser is verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde en [persoon] . Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door S. Schopenhouer (taxateur). Na afloop van de zitting zijn beide gedingen weer gesplitst en wordt in elke zaak afzonderlijk uitspraak gedaan.
Overwegingen
Feiten
De rechtbank gaat uit van de volgende feiten. Eiser is eigenaar van de onroerende zaak, een vrijstaande villa/landhuis met aangebouwde garage van 297 m³ en carport uit 2001. De inhoud van de woning bedraagt ongeveer 836 m³. Het perceel bedraagt ongeveer 2750 m².
Geschil en beoordeling
1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2013. Eiser bepleit een waarde van omstreeks € 500.000,-. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 697.000,-) naar de overgelegde matrix.
2. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd.
3. Eiser heeft aangevoerd dat verweerder door geen taxatierapport over te leggen onvoldoende inzicht heeft geboden in de wijze waarop de waarde is vastgesteld.
4. Dienaangaande overweegt de rechtbank dat het enkele feit dat een aanslag onzorgvuldig is voorbereid niet hoeft te leiden tot vernietiging van die aanslag (vergelijk het arrest van de Hoge Raad (HR) van 28 oktober 1992, ECLI:NL:HR:1992:ZC5146). Hetzelfde heeft naar het oordeel van de rechtbank te gelden voor gebreken in de motivering van de uitspraak op bezwaar. Onzorgvuldigheden en motiveringsgebreken kunnen in beroep worden hersteld en hoeven niet te betekenen dat de waardevaststelling onjuist is. In aanmerking genomen dat verweerder in beroep, met het overleggen van een matrix, alsnog voldoende inzicht heeft geboden in de vastgestelde waarde, faalt de beroepsgrond.
5. Eiser heeft aangevoerd dat de door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten niet goed de waarde onderbouwen.
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder bij de onderbouwing van de waarde terecht als uitgangspunt heeft genomen dat de gehanteerde vergelijkingsobjecten, zo dat al mogelijk zou zijn, niet identiek aan de woning behoeven te zijn om te kunnen dienen als referentie voor het waardeniveau van die woning. Op zich is voldoende dat de vergelijkingsobjecten met betrekking tot de waarderelevante onderdelen vergelijkbaar zijn met de woning, waarbij verweerder zich rekenschap dient te geven van de onderlinge verschillen. In dit geval heeft verweerder gebruik gemaakt van een drietal vergelijkingsobjecten, te weten [adres 2] en [adres 3] te [woonplaats 1] en [adres 4] te [woonplaats 2] . Dit betreffen alle vrijstaande woningen, vergelijkbaar qua bouwjaar en inhoud, zodat deze woningen naar het oordeel van de rechtbank in beginsel bruikbaar zijn als referentiepanden ter onderbouwing van de waarde van de woning op de waardepeildatum.
7. Eiser heeft aangevoerd dat verweerder de woning ten onrechte vergelijkt met objecten die gelegen zijn in een mooie en rustige wijk. De woning is gelegen op een industrieterrein (agrarisch bedrijventerrein). De woning is aan de linker achterzijde begrensd door een handel in tractoren en aan de achterzijde begrensd door de belendende gebouwen van [bedrijf] B.V. Zowel links als rechts zijn hoge en forse industriële panden opgetrokken. Eiser is van mening dat de door verweerder toegepaste correctie niet voldoende is.
8. Deze beroepsgrond slaagt niet. Verweerder heeft in de beroepsfase inzichtelijk gemaakt dat met de verschillen in ligging rekening is gehouden. Verweerder heeft gesteld dat uit het bestemmingsplan is gebleken dat ter plaatste een bedrijfsbestemming geldt en geen agrarische bestemming zoals door eiser is betoogd. Eiser heeft geen gegevens overgelegd waaruit blijkt dat er wel een agrarische bestemming van toepassing is. Voor de woning en de objecten is dezelfde grondstaffel gehanteerd. Op de toestandsdatum kon eiser aan de voorzijde vrij weg kijken. Verweerder heeft toegelicht dat het bij de beoordeling van de ligging niet alleen gaat om de last die eiser ondervindt van de omliggende bedrijven, maar om de objectieve last op het bedrijventerrein. Omdat de ligging van de woning afwijkt van de vergelijkingspanden is een correctie toegepast van 20% op de kavelwaarde, zijnde een bedrag van € 45.450,-. Verder heeft verweerder toegelicht dat rekening is gehouden met de bouwstijl van de woning. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het hanteren van deze correctie van 20% het verschil in ligging tussen eisers woning en de referentieobjecten afdoende heeft verdisconteerd in de waarde van de woning. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat van een hogere correctie moet worden uitgegaan dan reeds door verweerder is aangenomen. Voor een verdergaande correctie van de waarde, zoals eiser die bepleit, bestaat dan ook geen aanleiding.
9. Verder heeft eiser aangevoerd dat voor de dakkapellen van de woning € 7.500,- wordt gerekend, terwijl dit bij de objecten [adres 2] en [adres 3] niet het geval is. Dit verschil is volgens eiser niet verklaarbaar. Verweerder heeft ter zitting uiteen gezet dat de waarde van de dakkapel aan eisers woning wordt bepaald door de grootte daarvan en dat deze grootte is vastgesteld aan de hand van de bouwtekeningen. De rechtbank is van oordeel dat verweerder hiermee –in het licht van wat eiser daartegen in heeft gebracht- de door hem gehanteerde deelwaarde voor de dakkapellen voldoende inzichtelijk heeft gemaakt. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat sprake is van het tegendeel.
10. De objecten zijn naar het oordeel van de rechtbank voldoende vergelijkbaar met de woning. Blijkens de matrix en de toelichting van verweerder ter zitting, is met de onderlinge verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning door verweerder voldoende rekening gehouden.
11. Eiser heeft aangevoerd dat hij zijn woning te koop heeft aangeboden voor een verkoopprijs van € 795.000,-, maar dat er zich gedurende 2 jaar geen enkele aspirant-koper heeft gemeld. Naar de mening van eiser zou dit er ook op duiden dat de waarde te hoog is vastgesteld.
12. Verweerder heeft gesteld dat de woning ten tijde van de waardepeildatum inderdaad te koop stond, maar dat de vraagprijs € 895.000,- bedroeg. Verweerder merkt voorts op dat beide vraagprijzen veel hoger liggen dan de vastgestelde waarde.
13. De rechtbank stelt vast dat eiser een verkeerde voorstelling van zaken heeft gegeven door in zijn beroepschrift te vermelden dat de woning voor € 795.000,- te koop heeft gestaan. De rechtbank heeft ter zitting aangegeven via internet te zullen onderzoeken welke prijs de juiste was. Partijen hebben daarmee ingestemd. De rechtbank heeft kunnen vaststellen dat de woning inderdaad, zoals door verweerder is verklaard ter zitting, voor € 100.000,- meer te koop heeft gestaan. De rechtbank overweegt dat, hoewel de vraagprijs van een woning op zichzelf niet relevant is voor de vastgestelde WOZ-waarde op de waardepeildatum, deze vraagprijs van € 895.000,- ver boven de door verweerder vastgestelde waarde van € 697.000,- ligt. Het betoog van eiser faalt.
14. Eiser heeft geen onderbouwing (taxatie of andere waardeonderbouwing) overgelegd van de door hem in beroep voorgestane waarde. De door eiser voorgestane waarde van
€ 500.000,- is dan ook niet aannemelijk geworden.
15. Voorgaande overwegingen leiden de rechtbank tot de conclusie dat verweerder in de op hem rustende bewijslast is geslaagd. De door verweerder voor de woning per waardepeildatum 1 januari 2012 vastgestelde waarde van € 697.000,- is niet te hoog. Het beroep is ongegrond.
16. Eiser heeft zich verder, evenals in het geding SHE 15/1667, op het standpunt gesteld dat er sprake is van een overschrijding van de redelijke termijn. Hij verzoekt daarom de rechtbank om een schadevergoeding toe te kennen.
17. De rechtbank verwijst allereerst naar hetgeen zij in haar uitspraak van
22 december 2015 in het geding SHE 15/1667 heeft overwogen. Daarin komt de rechtbank tot het oordeel dat ook in onderhavige zaak sprake is van overschrijding van de redelijke termijn met negen maanden.
De rechtbank is van oordeel dat – en zij vindt daarvoor steun in het arrest van de HR van 21 maart 2014, ECLI:NL:HR:2014:540 – in het geval dat meerdere zaken van een eiser gezamenlijk zijn behandeld, zoals in onderhavig geval, in dit verband dient te worden beoordeeld of die zaken in hoofdzaak betrekking hebben op hetzelfde onderwerp. Indien hiervan sprake is, en de rechtbank is van oordeel dat dit het geval is bij onderhavige zaak en de zaak met het nummer SHE 15/1667, wordt per fase van de procedure waarin sprake is geweest van gezamenlijke behandeling, voor die zaken gezamenlijk slechts eenmaal het tarief van € 500,- per halfjaar gehanteerd. Indien de rechtsmiddelen waarmee die fase van de procedure in de betrokken zaken is ingeleid niet tegelijkertijd zijn aangewend, dient daarbij ter bepaling van de mate van overschrijding van de redelijke termijn te worden gerekend vanaf het tijdstip van indiening van het eerst aangewende rechtsmiddel. In het geval van eiser is dat het pro forma bezwaarschrift dat door (de gemachtigde van) eiser is ingesteld tegen de beschikking van 29 februari 2012 (SHE 15/1667), daterend van 16 maart 2012. In de gelijktijdig met deze uitspraak gedane uitspraak in het geding SHE 15/1667 oordeelt de rechtbank dat in beide zaken sprake is van overschrijding van de redelijke termijn en wordt een schadevergoeding voor geleden immateriële schade toegekend tot een bedrag van in totaal € 2.000,-. De rechtbank benadrukt dat deze, in de zaak SHE 15/1667 toegekende, schadevergoeding dient ter vergoeding van de in beide zaken geleden immateriële schade. De rechtbank zal derhalve in deze zaak volstaan met het oordeel dat sprake is van schendig van de redelijke termijn, zonder dat daar een afzonderlijke schadevergoeding op volgt.
18. De rechtbank overweegt daarbij nog dat in het door eiser genoemde arrest van de HR van 20 juni 2014 (ECLI:NL:HR:2014:1461) geen aanleiding kan worden gevonden om van deze vaste jurisprudentie, dat voor zaken die in hoofdzaak over het zelfde onderwerp gaan slechts eenmaal het tarief van € 500,- per halfjaar dient te worden gehanteerd, af te wijken. De rechtbank verwijst naar hetgeen zij daarover in de uitspraak in het geding SHE 15/1667 heeft overwogen.
19. Nu het beroep van eiser ongegrond ziet en de rechtbank het verzoek om schadevergoeding voor geleden immateriële schade ten gevolge van overschrijding van de redelijke termijn afwijst, ziet de rechtbank geen aanleiding om een proceskostenvergoeding toe te kennen. Wel ziet de rechtbank aanleiding verweerder op te dragen het griffierecht op de voet van artikel 8:74, tweede lid, van de Awb door verweerder aan eiser te laten vergoeden
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om schadevergoeding af;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 45,- aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L. Soeteman, rechter, in aanwezigheid van M. Brok, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 22 december 2015.
griffier de rechter is buiten staat om
deze uitspraak te ondertekenen.
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.