Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats ’s-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 14/120
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 24 februari 2015 in de zaak tussen
[eiser], te [woonplaats], eiser
(gemachtigde: drs. F.M. Rietbergen),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Oost-Brabant, verweerder
(gemachtigde: J. Tammel en O.N. Harmsen).
Procesverloop
Bij beschikking van 28 februari 2013, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet ([aanslagnummer]), heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [de woning] (de woning), per waardepeildatum 1 januari 2012, voor het kalenderjaar 2013, vastgesteld op € 419.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2013 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 30 november 2013 heeft verweerder de waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 5 juni 2014. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigden. Namens eiser is ter zitting drs. F.M. Rietbergen verschenen. Ter zitting heeft de rechtbank de behandeling van de zaak geschorst, teneinde te onderzoeken of drs. F.M. Rietbergen bepaaldelijk gemachtigd is om namens eiser beroep in te stellen.
Op 5 juni 2014 heeft hieromtrent telefonisch contact tussen de administratie van de rechtbank en eiser plaatsgevonden. Enkele weken nadien heeft de administratie van de rechtbank nogmaals telefonisch contact met eiser gehad.
Bij brief van 9 juli 2014 heeft de rechtbank aan eiser en drs. F.M. Rietbergen verzocht een actuele schriftelijke machtiging aan de rechtbank toe te sturen, waaruit blijkt dat drs. F.M. Rietbergen gemachtigd is beroep in te stellen namens eiser.
Op 17 juli 2014 heeft de rechtbank van eiser een op 10 juli 2014 ondertekend formulier ontvangen, waarin eiser verklaart dat hij drs. F.M. Rietbergen op 2 maart 2013 gemachtigd heeft om hem te vertegenwoordigen bij het instellen, behandelen en eventueel intrekken van het beroep.
Bij fax van 28 juli 2014 heeft drs. F.M. Rietbergen de op 2 maart 2013 door eiser ingevulde machtiging aan de rechtbank gestuurd.
Bij fax van 9 december 2014 heeft eisers gemachtigde een nader beroepschrift aan de rechtbank gezonden.
Bij fax van 15 december 2014 heeft verweerder een nader verweerschrift aan de rechtbank gezonden.
Partijen hebben de rechtbank toestemming gegeven het onderzoek zonder nadere zitting te sluiten. De rechtbank heeft het onderzoek vervolgens bij brieven van 15 januari 2015 gesloten.
Overwegingen
Ontvankelijkheid
1. Ter zitting heeft de gemachtigde van verweerder aan de rechtbank meegedeeld dat bij de inpandige opname van de onderhavige woning, welke plaatsvond naar aanleiding van het namens eiser ingestelde beroep, gebleken is dat eiser op dat moment niet op de hoogte was van het namens hem ingestelde beroep. Deze stelling is door de gemachtigde van eiser betwist. Aangezien eiser zelf niet ter zitting aanwezig was, heeft de rechtbank de behandeling van de zaak geschorst, teneinde nader onderzoek te verrichten. De rechtbank dient namelijk ambtshalve te onderzoeken of sprake is van een ontvankelijk beroep. Daarvoor is onder meer vereist dat degene die namens een belanghebbende beroep instelt daartoe bepaaldelijk gemachtigd is. De door drs. F.M. Rietbergen met het beroepschrift overgelegde machtiging, welke zowel het instellen, behandelen en eventueel intrekken van bezwaar als van beroep omvat, is door eiser op 2 maart 2013 en dus ruim een jaar vóór het op 10 januari 2014 ingestelde beroep getekend. Gelet op de zijdens verweerder ter zitting gedane mededeling is bij de rechtbank twijfel ontstaan of eiser drs. F.M. Rietbergen bepaaldelijk heeft gemachtigd om na afloop van de bezwaarprocedure namens hem beroep in te stellen. De op dat moment voorhanden zijnde machtiging kon, gelet op de brede opzet daarvan, deze twijfel niet in afdoende mate wegnemen. Door de administratie van de rechtbank is daarom op 5 juni 2014 met eiser telefonisch contact opgenomen. In dat telefoongesprek heeft eiser desgevraagd aangegeven niet op de hoogte te zijn van de onderhavige beroepszaak en toegezegd dit schriftelijk te bevestigen. Aangezien de rechtbank nadien geen post van eiser heeft ontvangen, heeft de administratie van de rechtbank na enkele weken nogmaals telefonisch contact opgenomen met eiser. In dat telefoongesprek heeft eiser medegedeeld dat hij inmiddels met drs. F.M. Rietbergen heeft gesproken en door deze op de hoogte is gebracht van de onderhavige beroepsprocedure.
2. Naar aanleiding van deze gang van zaken heeft de rechtbank bij brief van 9 juli 2014 aan eiser en drs. F.M. Rietbergen verzocht een actuele schriftelijke machtiging aan de rechtbank te zenden. Eiser heeft vervolgens bij schrijven van 17 juli 2014, ondertekend op 10 juli 2014, verklaard dat hij drs. F.M. Rietbergen op 2 maart 2013 heeft gemachtigd om hem te vertegenwoordigen bij het instellen, behandelen en eventueel intrekken van het beroep.
3. De rechtbank overweegt als volgt. Gelet op het voorgaande staat naar het oordeel van de rechtbank vast dat eiser er op 10 januari 2014 niet van op de hoogte was dat drs. F.M. Rietbergen op die datum namens hem beroep heeft ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar van 30 november 2013. Ook staat vast dat drs. F.M. Rietbergen tijdens de bezwaarprocedure met betrekking tot de WOZ-beschikking van 28 februari 2013 inzake de WOZ-waarde van [de woning] door eiser bepaaldelijk gemachtigd was deze procedure namens hem te voeren en dat de destijds, op 2 maart 2013, door eiser ondertekende machtiging ook het instellen van beroep omvat. Formeel bezien was drs. F.M. Rietbergen dus gemachtigd namens eiser beroep in te stellen. Dat is het gevolg van de zeer ruime machtiging, die eiser voorafgaand aan de bezwaarprocedure heeft ondertekend. Voorts is uit het door de rechtbank uitgevoerde onderzoek gebleken dat eiser op enig moment na de zitting van 5 juni 2014 door drs. F.M. Rietbergen alsnog op de hoogte is gebracht van het namens hem ingestelde beroep. Eiser heeft in de gang van zaken – het feit dat drs. F.M. Rietbergen het niet nodig vond om met eiser te overleggen alvorens namens hem beroep in te stellen – geen aanleiding gezien het beroep in te trekken. Voorts heeft eiser met het door de rechtbank op 17 juli 2014 ontvangen formulier bevestigd dat drs. F.M. Rietbergen door hem gemachtigd is om namens hem beroep in te stellen. De rechtbank concludeert derhalve tot een ontvankelijk beroep. Los daarvan mag van een professioneel gemachtigde worden verwacht dat hij, ongeacht de reeds vóór de bezwaarprocedure getekende machtiging, niet zonder medeweten en instemming van zijn cliënt vervolgstappen zet, zoals in het onderhavige geval het instellen van beroep bij de rechtbank. Nu eiser hiervan kennelijk geen punt heeft gemaakt, staat het niet inachtnemen van deze fatsoensnorm aan de ontvankelijkheid van het beroep echter niet in de weg.
Met betrekking tot het horen in bezwaar
4. Ingevolge artikel 30, eerste lid, van de Wet WOZ in samenhang met artikel 25, eerste lid, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen, wordt een belanghebbende - in afwijking van artikel 7:2 van Pro de Algemene wet bestuursrecht - gehoord op zijn verzoek.
5. Eiser stelt zich op het standpunt dat de hoorplicht is geschonden, omdat, ondanks het daartoe gedane verzoek, in de bezwaarfase geen hoorzitting heeft plaatsgevonden. Verweerder stelt zich op het standpunt dat zorgvuldig is omgegaan met het verzoek van eiser om te worden gehoord en dat de omstandigheid dat de hoorzitting niet heeft plaatsgevonden verweerder niet te verwijten valt. Verweerder is van mening dat hij al het mogelijk heeft gedaan om eiser in de gelegenheid te stellen om te worden gehoord, maar dat het, ondanks herhaaldelijke pogingen daartoe, niet is gelukt om eiser te horen.
6. Verweerder heeft met dagtekening 9 november 2013 een concept uitspraak op bezwaar aan eisers gemachtigde gezonden. Vervolgens heeft de gemachtigde van eiser op 19 november 2013 per e-mail met als onderwerp ‘afspreken hoorzittingen aanslagnummers: [aanslagnummers]’ aan verweerder medegedeeld dat hij nog steeds gebruik wil maken van het recht van horen met betrekking tot onder meer het aanslagnummer [aanslagnummer] (zijnde het nummer van het onderhavige aanslagbiljet) en gaarne op korte termijn een voorstel ten aanzien van een datum ontvangt. Per e-mail van 22 november 2013 met als onderwerp ‘Hoorzittingen BSOB’ heeft verweerder de gemachtigde van eiser verzocht contact op te nemen in verband met het plannen van de hoorzitting. In de betreffende e-mail wordt zijdens verweerder voorts aan eisers gemachtigde medegedeeld:
“Ik krijg u niet te pakken”. Zoals verweerder ter zitting heeft toegelicht, heeft verweerder tussen 19 november 2013 en 22 november 2013 en ook nadien getracht eisers gemachtigde ook telefonisch te bereiken, maar is dat niet gelukt. Verweerder heeft vervolgens op 30 november 2013 de uitspraak op bezwaar gedaan en deze aan de gemachtigde van eiser verzonden. Uit de door verweerder overgelegde e-mail-correspondentie met eisers gemachtigde blijkt niet dat eisers gemachtigde tussen 22 november 2013 en 30 november 2013 heeft gereageerd op verweerders verzoek. Nu eisers gemachtigde het aldus door verweerder gestelde niet heeft betwist en evenmin bewijsstukken heeft overgelegd waaruit iets anders blijkt, staat vast dat eisers gemachtigde in laatstgenoemde periode niet heeft gereageerd op het verzoek contact op te nemen teneinde een hoorzitting te plannen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder niet onredelijk gehandeld door acht dagen na het verzoek van 22 november 2013, bij het uitblijven van een reactie van eisers gemachtigde, de definitieve uitspraak op bezwaar te doen. Het had op de weg van eisers gemachtigde gelegen tijdig op verweerders verzoek te reageren. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat een dergelijke reactie ook kan inhouden dat om uitstel wordt verzocht, als het plannen van een hoorzitting op korte termijn niet mogelijk of wenselijk wordt geacht. Dat eisers gemachtigde niet tijdig heeft gereageerd, waarbij de rechtbank een termijn van een week niet onredelijk acht, komt voor risico van eiser.
“Ik krijg u niet te pakken”. Zoals verweerder ter zitting heeft toegelicht, heeft verweerder tussen 19 november 2013 en 22 november 2013 en ook nadien getracht eisers gemachtigde ook telefonisch te bereiken, maar is dat niet gelukt. Verweerder heeft vervolgens op 30 november 2013 de uitspraak op bezwaar gedaan en deze aan de gemachtigde van eiser verzonden. Uit de door verweerder overgelegde e-mail-correspondentie met eisers gemachtigde blijkt niet dat eisers gemachtigde tussen 22 november 2013 en 30 november 2013 heeft gereageerd op verweerders verzoek. Nu eisers gemachtigde het aldus door verweerder gestelde niet heeft betwist en evenmin bewijsstukken heeft overgelegd waaruit iets anders blijkt, staat vast dat eisers gemachtigde in laatstgenoemde periode niet heeft gereageerd op het verzoek contact op te nemen teneinde een hoorzitting te plannen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder niet onredelijk gehandeld door acht dagen na het verzoek van 22 november 2013, bij het uitblijven van een reactie van eisers gemachtigde, de definitieve uitspraak op bezwaar te doen. Het had op de weg van eisers gemachtigde gelegen tijdig op verweerders verzoek te reageren. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat een dergelijke reactie ook kan inhouden dat om uitstel wordt verzocht, als het plannen van een hoorzitting op korte termijn niet mogelijk of wenselijk wordt geacht. Dat eisers gemachtigde niet tijdig heeft gereageerd, waarbij de rechtbank een termijn van een week niet onredelijk acht, komt voor risico van eiser.
7. Uit de gedingstukken blijkt voorts dat verweerder eiser ook na de uitspraak op bezwaar nog in de gelegenheid heeft willen stellen met betrekking tot het onderhavige aanslagnummer c.q. adres een hoorzitting te houden. Per e-mail van 18 december 2013 met als onderwerp ‘FW: afspreken hoorzitting aanslagnummer: [aanslagnummer]’ heeft verweerder aan eisers gemachtigde voorgesteld om op een gecombineerde hoorzitting ook het onderhavige adres mee te nemen. Per e-mail van 18 december 2013 heeft de gemachtigde van eiser daarop geantwoord. In deze e-mail met als onderwerp ‘Re: afspreken hoorzitting aanslagnummer [aanslagnummer]’, die betrekking heeft op de op 18 december 2013 geplande gecombineerde hoorzitting, zegt de gemachtigde van eiser onder meer:
“Zoals reeds eerder gemeld heeft de taxateur zijn tijd nodig om ten aanzien van de onderhavige objecten[rechtbank: uit de e-mail blijkt niet welke objecten worden bedoeld]
te reageren. We doen er op het ogenblik alles aan om deze rapporten zo snel mogelijk voor elkaar te krijgen, maar hadden liever eerder geweten (dan pas begin december) hoe de visie was namens de gemeentes over de bezwaren. Zoals de wens is geweest van vele gemeenten hebben wij, om hen kosten te besparen, gewacht met het laten opmaken van taxatierapporten. Het lijkt me dan onredelijk om direct twee weken na het sturen van een conceptuitspraak te verwachten dat er een zinnige hoorzitting kan worden gehouden. Ik begrijp ook niet de plotselinge haast. Namens belanghebbenden wordt er niet afgezien van het horen en tevens wordt er een redelijke termijn verzocht om taxatierapporten te kunnen overleggen.”In de e-mail van 27 december 2013 met als onderwerp ‘Re: afspreken hoorzitting aanslagnummer [aanslagnummer]’ heeft verweerder als volgt gereageerd:
“Meerdere malen heb ik geprobeerd u telefonisch te bereiken: niet gelukt. 18 december was er een hoorzitting gepland voor 5 objecten, waarbij u niet bent komen opdagen. De enige mogelijkheid om nog te horen is 9 januari 10u op het Gemeentehuis te Oss.. Dan is er de mogelijkheid om alle 5 objecten te horen.”In de daarop volgende opsomming van adressen staat ook het onderhavige adres genoemd. Per e-mail van 5 januari 2014 met als onderwerp ‘Re: afspreken hoorzitting aanslagnummer [aanslagnummer]’ heeft eisers gemachtigde hierop gereageerd:
“Telefonisch is inderdaad heel moeilijk, we zijn continu in gesprek met de verschillende gemeentes. Helaas is 9 januari 12.00 uur een zitting bij de rechtbank Alkmaar. Dat gaan ze niet leuk vinden, als ik niet kan. Vrijdag 10 januari staat (nu) nog open.”Verweerder heeft hierop per e-mail van 6 januari 2014 met als onderwerp ‘Re: afspreken hoorzitting aanslagnummer [aanslagnummer]’geantwoord:
“Vrijdag 10 januari is in orde. Past u 9u30?”Vervolgens heeft verweerder, bij uitblijven van een reactie, per e-mail van 9 januari 2014 met als onderwerp ‘Re: afspreken hoorzitting aanslagnummer [aanslagnummer]’ bij eisers gemachtigde gerappelleerd:
“Na onderstaande mail heb ik niets meer van u vernomen. Ik heb u nog enkele keren proberen te bellen, maar zonder resultaat. Zonder tegenbericht ga ik ervan uit dat de hoorzitting morgen om 9u30 doorgaat.”Dezelfde dag heeft eisers gemachtigde per e-mail met als onderwerp ‘Re: afspreken hoorzitting aanslagnummer [aanslagnummer]’ als volgt gereageerd:
“Mijn excuses voor de late reactie, maar u stond op de lijst. De vrijdag om 9.30 uur past niet, wel om 13.00 uur.”Verweerder heeft het door eisers gemachtigde voorgestelde tijdstip vervolgens per e-mail van dezelfde dag bevestigd. Op 10 januari 2014 om 11:16 uur heeft eisers gemachtigde vervolgens een e-mail met als onderwerp ‘aanvullingen aanslagnummers: [aanslagnummers]’ aan verweerder gezonden en daarin onder meer het volgende medegedeeld:
“Voor de woz-objecten, welke besproken zouden worden tijdens de hoorzitting, kan volstaan worden met onderstaande aanvullingen per e-mail. Graag hoor ik van u of u de aanvullingen ook schriftelijk wil. (…) Mijns inziens is een hoorzitting voor deze objecten daarmee overbodig geworden en hoeft dan ook de hoorzitting, welke vandaag gepland staat, daarmee in het geheel niet door te gaan. Tevens zie ik dat u mij heeft uitgenodigd inzake het horen van een tweetal objecten, aanslagnummers: [aanslagnummer] en aanslagnummer: [aanslagnummer], waarover reeds uitspraak is gedaan, én beroep is ingesteld. Graag hoor ik van u de status van deze hoorzittingen, en ik verzoek u deze hoorzittingen, in afwachting van uw antwoord en mijn reactie daarop, namens belanghebbende, aan te houden.”
“Zoals reeds eerder gemeld heeft de taxateur zijn tijd nodig om ten aanzien van de onderhavige objecten[rechtbank: uit de e-mail blijkt niet welke objecten worden bedoeld]
te reageren. We doen er op het ogenblik alles aan om deze rapporten zo snel mogelijk voor elkaar te krijgen, maar hadden liever eerder geweten (dan pas begin december) hoe de visie was namens de gemeentes over de bezwaren. Zoals de wens is geweest van vele gemeenten hebben wij, om hen kosten te besparen, gewacht met het laten opmaken van taxatierapporten. Het lijkt me dan onredelijk om direct twee weken na het sturen van een conceptuitspraak te verwachten dat er een zinnige hoorzitting kan worden gehouden. Ik begrijp ook niet de plotselinge haast. Namens belanghebbenden wordt er niet afgezien van het horen en tevens wordt er een redelijke termijn verzocht om taxatierapporten te kunnen overleggen.”In de e-mail van 27 december 2013 met als onderwerp ‘Re: afspreken hoorzitting aanslagnummer [aanslagnummer]’ heeft verweerder als volgt gereageerd:
“Meerdere malen heb ik geprobeerd u telefonisch te bereiken: niet gelukt. 18 december was er een hoorzitting gepland voor 5 objecten, waarbij u niet bent komen opdagen. De enige mogelijkheid om nog te horen is 9 januari 10u op het Gemeentehuis te Oss.. Dan is er de mogelijkheid om alle 5 objecten te horen.”In de daarop volgende opsomming van adressen staat ook het onderhavige adres genoemd. Per e-mail van 5 januari 2014 met als onderwerp ‘Re: afspreken hoorzitting aanslagnummer [aanslagnummer]’ heeft eisers gemachtigde hierop gereageerd:
“Telefonisch is inderdaad heel moeilijk, we zijn continu in gesprek met de verschillende gemeentes. Helaas is 9 januari 12.00 uur een zitting bij de rechtbank Alkmaar. Dat gaan ze niet leuk vinden, als ik niet kan. Vrijdag 10 januari staat (nu) nog open.”Verweerder heeft hierop per e-mail van 6 januari 2014 met als onderwerp ‘Re: afspreken hoorzitting aanslagnummer [aanslagnummer]’geantwoord:
“Vrijdag 10 januari is in orde. Past u 9u30?”Vervolgens heeft verweerder, bij uitblijven van een reactie, per e-mail van 9 januari 2014 met als onderwerp ‘Re: afspreken hoorzitting aanslagnummer [aanslagnummer]’ bij eisers gemachtigde gerappelleerd:
“Na onderstaande mail heb ik niets meer van u vernomen. Ik heb u nog enkele keren proberen te bellen, maar zonder resultaat. Zonder tegenbericht ga ik ervan uit dat de hoorzitting morgen om 9u30 doorgaat.”Dezelfde dag heeft eisers gemachtigde per e-mail met als onderwerp ‘Re: afspreken hoorzitting aanslagnummer [aanslagnummer]’ als volgt gereageerd:
“Mijn excuses voor de late reactie, maar u stond op de lijst. De vrijdag om 9.30 uur past niet, wel om 13.00 uur.”Verweerder heeft het door eisers gemachtigde voorgestelde tijdstip vervolgens per e-mail van dezelfde dag bevestigd. Op 10 januari 2014 om 11:16 uur heeft eisers gemachtigde vervolgens een e-mail met als onderwerp ‘aanvullingen aanslagnummers: [aanslagnummers]’ aan verweerder gezonden en daarin onder meer het volgende medegedeeld:
“Voor de woz-objecten, welke besproken zouden worden tijdens de hoorzitting, kan volstaan worden met onderstaande aanvullingen per e-mail. Graag hoor ik van u of u de aanvullingen ook schriftelijk wil. (…) Mijns inziens is een hoorzitting voor deze objecten daarmee overbodig geworden en hoeft dan ook de hoorzitting, welke vandaag gepland staat, daarmee in het geheel niet door te gaan. Tevens zie ik dat u mij heeft uitgenodigd inzake het horen van een tweetal objecten, aanslagnummers: [aanslagnummer] en aanslagnummer: [aanslagnummer], waarover reeds uitspraak is gedaan, én beroep is ingesteld. Graag hoor ik van u de status van deze hoorzittingen, en ik verzoek u deze hoorzittingen, in afwachting van uw antwoord en mijn reactie daarop, namens belanghebbende, aan te houden.”
8. Gelet op voorgaande weergave van de contacten tussen verweerder en gemachtigde van eiser met betrekking tot een hoorzitting, kan niet worden gezegd dat eiser door verweerder niet alsnog, na de uitspraak op bezwaar, in de gelegenheid is gesteld om te worden gehoord. Dat de hoorzitting uiteindelijk niet heeft plaatsgevonden, is naar het oordeel van de rechtbank niet toe te schrijven aan verweerder. Zoals uit de e-mail-correspondentie blijkt, is het de gemachtigde van eiser die eerst niet is komen opdagen – hoorzitting van 18 december 2013 – en vervolgens op de dag zelf – hoorzitting van 10 januari 2014 – de hoorzitting heeft afgeblazen. Weliswaar heeft eisers gemachtigde in zijn laatste e-mail verzocht de hoorzitting met betrekking tot onder meer het onderhavige aanslagnummer aan te houden, doch de rechtbank is van oordeel dat verweerder hieraan, gezien de gang van zaken, terecht geen gehoor heeft gegeven. Verweerder heeft eiser zowel vóór de uitspraak op bezwaar als daarna herhaaldelijk, telefonisch en per e-mail, in de gelegenheid gesteld op een hoorzitting te worden gehoord. Uit de geschetste gang van zaken blijkt naar het oordeel van de rechtbank dat het aan de handelwijze van eisers gemachtigde te wijten is dat uiteindelijk geen hoorzitting heeft plaatsgevonden. Daarbij kan de rechtbank zich niet aan de indruk onttrekken dat een en ander mede het gevolg is van het feit dat eisers gemachtigde ten gevolge van een hoge werklast het belang van eiser uit het oog is verloren. De rechtbank concludeert dat het recht om (op verzoek) te worden gehoord naar aanleiding van het gemaakte bezwaar, in het onderhavige geval niet is geschonden. De beroepsgrond faalt derhalve.
Met betrekking tot de waardering
9. Eiser is eigenaar van de onroerende zaak, een vrijstaande woning, uit 1977. De woning heeft een inhoud van circa 470 m³ en de oppervlakte van het perceel bedraagt circa 1.180 m². Tot de woning behoort een aan-/uitbouw woonruimte met een inhoud van circa 49 m³, een vrijstaande garage met zadeldak met een oppervlakte van circa 32 m², een dierenverblijf met een oppervlakte van circa 21 m² en een hobbykas met een oppervlakte van circa 13 m².
10. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2012. Eiser bepleit een waarde van maximaal € 293.000. Verweerder verwijst ter ondersteuning van de vastgestelde waarde (€ 419.000) naar de getaxeerde waarde (€ 419.000).
11. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd. Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde onder meer verwezen naar een door taxateur A.W.J. Moens, opgemaakt taxatierapport van 21 maart 2014 waarin de woning per waardepeildatum 1 januari 2012 is getaxeerd op € 419.000. De woning is daarin vergeleken met drie vergelijkingsobjecten: [vergelijkingsobjecten], alle gelegen te Erp.
12. Met betrekking tot de in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten stelt de rechtbank vast dat de transactiedata van die objecten voldoende kort voor of na de waardepeildatum zijn gelegen. Voorts zijn de in het taxatierapport vermelde vergelijkingsobjecten naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate vergelijkbaar met de woning. Hierbij wijst de rechtbank er op dat vergelijkingsobjecten niet identiek hoeven te zijn aan de woning om te kunnen dienen als toetsmiddel voor het waardeniveau van de woning. Voldoende is dat zij onder meer qua type, bouwjaar, inhoud, ligging, soort en aantal bijgebouwen vergelijkbaar zijn. Naar het oordeel van de rechtbank voldoen de door verweerder gehanteerde objecten hieraan. Voor zover verschillen bestaan, komen deze in voldoende mate in de waardering tot uitdrukking. Zo is het verschil in ligging tussen de woning van eiser, die aan een doorgaande weg is gelegen, en het vergelijkingsobject [vergelijkingsobject], dat aan de rand van de bebouwde kom is gelegen, in voldoende mate tot uitdrukking gebracht in de voor de woning gehanteerde grondprijs. Hetzelfde geldt voor de vergelijking met het object [vergelijkingsobject]. Voor zover eiser heeft gesteld dat verweerder met de slechtere ligging van de woning onvoldoende rekening heeft gehouden, gaat dat dus niet op. Voorts heeft verweerder ter zitting, alsmede in zijn aanvullend verweerschrift van 15 december 2014, naar aanleiding van hetgeen eisers gemachtigde daarover ter zitting heeft gesteld, toegelicht dat hij ervan is uitgegaan dat de keuken in 2013 en dus na aanvang van het onderhavige kalenderjaar is vernieuwd. Verweerder heeft daarom bij de waardering de situatie op de waardepeildatum 1 januari 2012 tot uitgangspunt genomen, toen de keuken nog niet vernieuwd was. Mede op aangeven van eiser tijdens de inpandige opname is de staat van de keuken vóór de vernieuwing qua kwaliteit en onderhoud door de taxateur ingeschat op score ‘3’ (gemiddeld). Dat verweerder, zoals eiser stelt, bij de waardering is uitgegaan van een vernieuwde keuken, is de rechtbank niet gebleken. Hetzelfde geldt voor de stelling van eiser dat verweerder bij de waardering is uitgegaan van een opgeknapte benedenverdieping. Gelet op voorgaande overwegingen kan niet worden gezegd dat de waarde van de woning van eiser in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten.
13. Eiser heeft de door hem bepleite waarde niet onderbouwd, bijvoorbeeld door een taxatie van een ter zake deskundige. Het door eiser gestelde legt, in het licht van de door verweerder gegeven onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde, onvoldoende gewicht in de schaal. Dat betekent dat eiser niet aannemelijk heeft gemaakt dat verweerder de WOZ-waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld. Ook heeft eiser de door hem bepleite waarde niet aannemelijk gemaakt.
14. De rechtbank concludeert dat verweerder met het door hem overgelegde taxatierapport en de bijbehorende matrix in de op hem rustende bewijslast is geslaagd. De rechtbank is om die reden van oordeel dat de door verweerder voor de woning per waardepeildatum 1 januari 2012 vastgestelde waarde van € 419.000 niet te hoog is.
15. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. F.M. Tadic, rechter, in aanwezigheid van A.P.C. Lensvelt LLB, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 24 februari 2015.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.