ECLI:NL:RBOBR:2016:1149

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK OOST-BRABANT

Civiel Recht

Zittingsplaats 's-Hertogenbosch

zaaknummer / rolnummer: C/01/291669 / HA ZA 15-237

Vonnis van 16 maart 2016(bij vervroeging)

in de zaak van

de publiekrechtelijke rechtspersoon

GEMEENTE OIRSCHOT,

zetelend te Oirschot,

eiseres in conventie,

verweerster in reconventie,

advocaat mr. A.E. Klomp te Nijmegen,

tegen

1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

DE MEEUW GROEP B.V.,

gevestigd te Oirschot,

2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

DE WILDE EEND B.V.,

gevestigd te Oirschot,

gedaagden in conventie,

eiseressen in reconventie,

advocaat mr. C.B.E. Gramberg te Eindhoven.

Partijen zullen hierna Gemeente Oirschot, De Meeuw en De Wilde Eend genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenvonnis van 24 juni 2015
de conclusie van antwoord in reconventie,
de akte overlegging producties van Gemeente Oirschot,
de akte overlegging producties van De Meeuw,
het proces-verbaal van comparitie van 18 februari 2016.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Gemeente Oirschot is eigenaar van het Montfortanenklooster gelegen te Oirschot, plaatselijk bekend als landgoed Groot Bijsterveld. Het eigendom omvat een kloostercomplex met kapel, begraafplaats, boerderij en een aantal overige bijbehorende opstallen (hierna: “ het kloostercomplex”).

2.2.

Gemeente Oirschot en De Meeuw hebben op 28 juni 2013 een koopovereenkomst gesloten waarbij zij overeenkwamen dat Gemeente Oirschot het kloostercomplex aan De Meeuw in eigendom overdraagt voor een koopsom van € 2.220.000,-.

2.3.

In de koopovereenkomst staan de navolgende bepalingen:

“Art. 1.2. De voor de overdracht vereiste akte van levering zal worden verleden (…) op 1 september 2015 of zoveel eerder als de benodigde omgevingsvergunning onherroepelijk is geworden. (…).

Art. 1.3. De hiervoor bedoelde omgevingsvergunning betreft een omgevingsvergunning met als activiteiten: monumenten, sloop van de tussenleden/vleugels uit de jaren twintig en dertig en bouw (herstel) welke bouw is gekoppeld aan de hiervoor bedoelde sloop. (…)

Art. 15.1. Koper is verplicht om binnen drie jaar na het passeren van de akte van levering de kapel en het kasteel casco te restaureren (…).

art. 15.4. Indien er geprocedeerd wordt over de in artikel 1 bedoelde omgevingsvergunning, is koper dan wel De Meeuw Groep B.V. voornoemd jegens verkoper verplicht om met ingang van de datum van de eerste uitspraak van de rechtbank, doch, indien dit eerder is, met ingang van 1 november 2014, een bijdrage te verlenen in de kosten welke de gemeente maakt met betrekking tot de instandhouding van het verkochte en het groot onderhoud van de tuin en het park. Deze bijdrage zal maximaal veertigduizend euro (€ 40.000,00) bedragen (…).

art. 15.5. Op koper rust de inspanningsverplichting om uiterlijk 1 september 2013 het (eerste) schetsplan en om uiterlijk 1 januari 2014 de benodigde bescheiden bij de gemeente in te dienen voor het verkrijgen van de in artikel 1 omschreven omgevingsvergunning.

art.16.1. Bij niet of niet tijdige nakoming van de overeenkomst anders dan door niet toerekenbare tekortkoming (overmacht) is de nalatige partij aansprakelijk voor alle daaruit voor de wederpartij ontstane schade met kosten en rente, ongeacht het feit of de nalatige in verzuim is in de zin van het volgende lid.

art. 16.2. Indien één van de partijen, na bij aangetekend schrijven met bericht van ontvangst of deurwaardersexploit in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen tekortschiet in de nakoming van één of meer van haar verplichtingen –daaronder begrepen het niet tijdig betalen van de waarborgsom of het niet tijdig doen stellen van een correcte bankgarantie – is deze partij in verzuim en heeft de wederpartij de al dan niet subsidiaire keus tussen:

a. uitvoering van de overeenkomst te verlangen, in welk geval de partij die in verzuim is na afloop van voormelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien ingegane dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd is van drie promille van de koopprijs; of

b. de overeenkomst door een schriftelijke verklaring voor ontbonden te verklaren en betaling van een onmiddellijk opeisbare boete te vorderen van tien procent van de koopprijs onverminderd het recht om meerdere schadevergoeding te eisen.

3. Betaalde of verschuldigde boete strekt in mindering op eventueel verschuldigde schadevergoeding met rente en kosten. (…).

art. 17.1 Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien:

a. de Raad van Commissarissen van De Meeuw Groep B.V., voornoemd, op uiterlijk 15 juni 2014 dan wel (indien dit later is) uiterlijk twee weken na de uitspraak van de rechtbank terzake van het verlenen van de omgevingsvergunning zoals bedoeld in artikel 1, niet haar goedkeuring heeft verleend; dit alles slechts indien De Meeuw Groep B.V. voornoemd, als koper van (een deel van) het verkochte optreedt;

b. op 1 september 2016 de omgevingsvergunning zoals bedoeld in artikel 1 niet onherroepelijk is geworden.

art. 17.2. Een ontbindende voorwaarde wordt ingeroepen doordat de koper uiterlijk op de eerste werkdag na de betreffende datum schriftelijk en gedocumenteerd aan de notaris verklaart dat hij deze koopovereenkomst ontbindt. (…).”

2.4.

De Wilde Eend heeft aan Gemeente Oirschot een concerngarantie verstrekt. Deze houdt, voorzover van belang, het navolgende in:
“De Wilde Eend stelt zich, in haar hoedanigheid van moedermaatschappij van De Meeuw Groep B.V., jegens de gemeente Oirschot onvoorwaardelijk en onherroepelijk garant voor de nakoming van de (afname en betalings)verplichtingen als vermeld in de artikelen 1 t/m 3, art. 15.4 en 15.5 van de koopovereenkomst van 28 juni 2013. Deze garantstelling is beperkt tot een maximumbedrag van € 222.000,-”

2.5.

Op 6 juni 2014 heeft een gesprek tussen Gemeente Oirschot en [naam medewerker van De Meeuw] (hierna: [naam medewerker van De Meeuw] ) namens De Meeuw plaatsgevonden, waarin De Meeuw onder meer te kennen heeft gegeven dat nakoming van de koopovereenkomst vanwege tegenvallende financiële resultaten niet mogelijk is binnen de overeengekomen termijnen.

2.6.

Bij e-mail van 10 juni 2014 heeft [naam medewerker van De Meeuw] namens De Meeuw aan wethouder [naam wethouder] (hierna: [naam wethouder] ) voorgesteld om het kloostercomplex af te nemen zodra alle vergunningen onherroepelijk zijn geworden, en alle termijnen genoemd in de koopovereenkomst te verlengen met één jaar. In ruil daarvoor zou De Meeuw per 1 juli 2014 delen in de exploitatiekosten van het kloostercomplex, met een maximum van € 60.000,- per jaar. Verder staat in de e-mail:
“Wij hebben niet stilgezeten en de nodige kosten gemaakt, inmiddels staat die teller op ruim € 200.000,-! (waarbij ik de fiscale en juridische adviezen nog buiten beschouwing laat). Vandaar ook dat ik het onbegrijpelijk vind dat van gemeentezijde nu a.h.w. gesteld wordt dat er al sprake van een vertraging zou zijn, terwijl wij, in alle openheid, eerst nu, vanwege de lastige financiële situatie bij De Meeuw, om uitstel vragen. Als dat de insteek wordt, zal, mede gezien de slechte financiële situatie van De Meeuw, de Raad van Commissarissen zeker de ontbindende voorwaarde inroepen.”

2.7.

Op 12 juni 2014 hebben [naam medewerker van De Meeuw] , [naam wethouder] en [naam ambtenaar] , ambtenaar van Gemeente Oirschot, een telefoongesprek met elkaar gevoerd. Bij e-mail van diezelfde datum (18.21 uur) heeft [naam medewerker van De Meeuw] daarover aan [naam wethouder] en [naam ambtenaar] bericht:
“In vervolg op ons gesprek van zojuist, stel ik voor dat jullie mij voor 12.00 uur morgen bevestigen dat het goedkeuringsbesluit van de Raad van Commissarissen van De Meeuw Groep B.V., als bedoeld in artikel 17 van de koopovereenkomst (…) , met 3 maanden uitgesteld kan worden, dus tot 15 september 2014. Dat uitstel van 3 maanden geldt tevens alle andere relevante data in de overeenkomst. (…).”

2.8.

Bij brief van 12 juni 2014 heeft [naam medewerker gemeente] , werkzaam bij Gemeente Oirschot, het volgende aan De Meeuw bericht:
“Op vrijdag 6 juni hebben wij overleg met u gevoerd over de ontstane situatie met betrekking tot de afname van het complex Groot Bijsterveldt. Wij hebben u van dit gesprek een verslag toegestuurd. U heeft op ons op 10 juni een ‘Jaarbericht 2012’ van ‘De Meeuw Groep B.V.’ overhandigd én een voorstel –dat u ook per email aan wethouder [naam wethouder] heeft gestuurd- met uw denkwijze over een oplossingsrichting. Onze dank hiervoor. U heeft vandaag 12 juni een kort telefonisch gesprek gehad met Dhr. [naam ambtenaar] en Dhr. [naam wethouder] en een nadere email verzonden. Hierover wordt met u door Burgemeester [naam burgemeester] contact opgenomen. Wij willen graag met u tot een oplossing komen, maar, zoals u zult begrijpen, hebben wij nog enige tijd nodig om de voorstellen te bestuderen en nog enkele zaken nader uit te zoeken. Ook moeten wij het college over uw voorstellen en onze bevindingen consulteren. Wij zullen dat met veel urgentie aanpakken, maar verwachten dat wij tot ca. 1 juli nodig hebben om op uw voorstel gefundeerd te kunnen reageren. Wij willen u verzoeken daarmee rekening te houden.”

2.9.

Op vrijdagmiddag 13 juni 2014 heeft [naam medewerker van De Meeuw] met burgemeester [naam burgemeester] een telefoongesprek gevoerd.

2.10.

Bij e-mail van 16 juni 2014 heeft [naam medewerker van De Meeuw] aan [naam burgemeester] bericht:
“Voor de goede orde, gezien het enorme belang, bevestig ik hierbij het gesprek dat wij telefonisch hadden, afgelopen vrijdagmiddag, waarin jij aangaf dat de gemeente meer tijd nodig heeft om tot een afgewogen oordeel te komen over ons voorstel van dinsdag 10 juni. Het streven is dat er uiterlijk 1 juli a.s. overeenstemming wordt bereikt. Tot die tijd, c.q., totdat overeenstemming bereikt is over het door ons gewenst uitstel, behoudt de Raad van Commissarissen van De Meeuw Groep B.V. dan ook het recht om geen toestemming te verlenen, e.e.a. zoals vastgelegd in artikel 17 van de koopovereenkomst terzake. Vertrouwend hiermee de essentie van ons gesprek correct te hebben weergegeven.”

2.11.

Bij brief van 1 juli 2014 heeft de gemeente bericht niet in te stemmen met het voorstel van De Meeuw en een tegenvoorstel gedaan. Tot slot staat in de brief:
“Zolang wij samen geen overeenstemming hebben bereikt over een wijziging van de koopovereenkomst, blijven de bepalingen daarvan onverkort van kracht. Dit geldt ook voor de in de koopovereenkomst opgenomen termijnen. Wij stemmen dan ook niet in met een verlenging van ‘alle termijnen’ in de koopovereenkomst met drie maanden, zoals u heeft voorgesteld in uw e-mailbericht van 12 juni 2014 en stemmen ook niet in met een verlenging van de termijn voor het inroepen van het recht van ontbinding ten aanzien van de goedkeuringsbevoegdheid van de raad van commissarissen van De Meeuw Groep B.V. zoals u heeft voorgesteld in uw e-mailberichten van 12 en 16 juni 2014.”

2.12.

In een brief van 3 juli 2014 van [naam medewerker van De Meeuw] gericht aan de notaris heeft De Meeuw een beroep op de ontbindende voorwaarde van art. 17 lid 1 sub a van de koopovereenkomst gedaan. In de brief is als bijlage bijgevoegd een besluit van de Raad van Commissarissen van De Meeuw Groep B.V. In dat besluit, dat gedateerd is op 12 juni 2014, staat dat de Raad van Commissarissen van De Meeuw Groep B.V. besloten heeft geen goedkeuring te verlenen aan de aankoop van het complex vanwege de economische en financiële situatie van De Meeuw. De brief bevat verder nog de navolgende passage:
“Direct nadat het besluit door de Raad van Commissarissen was genomen en aan mij bekend was geworden, heb ik contact opgenomen met de gemeente in de personen van burgemeester [naam burgemeester] en wethouder [naam wethouder] . Ik heb hen omtrent het besluit ingelicht, waarna van de zijde van de burgemeester en de wethouder het uitdrukkelijke verzoek is gedaan om nog niet conform artikel 17 lid 2 het inroepen van de ontbindende voorwaarde aan u kenbaar te maken. Ik heb dit verzoek gehonoreerd, onder de voorwaarde dat alle termijnen uit de koopovereenkomst, waaronder de termijn als genoemd in artikel 17 lid 1 zouden worden verlengd. Tussen burgemeester [naam burgemeester] en ondergetekende werd alstoen afgesproken dat de gemeente zich nog zou uitlaten over deze verlenging en de termijn van de verlenging, maar dat tot het moment dat daar omtrent overeenstemming was bereikt de ontbindende voorwaarde als genoemd in artikel 17 lid 1 zou blijven gelden.”

2.13.

Bij e-mail van 4 juli 2014 heeft [naam wethouder] aan [naam medewerker van De Meeuw] bericht:
“Vanochtend spraken wij elkaar over de brief die het college jou op 1 juli heeft gestuurd. In die brief stond ons tegenvoorstel op jouw eerdere mail en hebben wij jou twee weken de tijd gegeven om hierop inhoudelijk te reageren. Met deze mail kom ik op ons gesprek terug. Vanochtend gaf jij aan dat je – gelet op de brief van 1 juli 2014- direct tot ontbinding via de notaris wenst over te gaan. Ik begreep uit ons gesprek dat je meer tijd nodig hebt om inhoudelijk te kunnen reageren op ons tegenvoorstel. Gelet op het bovenstaande wil het college de termijn voor het geven van een schriftelijke reactie, genoemd in de brief van 1 juli, verlengen tot 1 augustus 2014. In de tussentijd zijn wij ook bereid om met jou in overleg te treden over ons tegenvoorstel.”

2.14.

Daarop heeft [naam medewerker van De Meeuw] bij e-mail van 5 juli 2014 bericht de ontbinding niet te zullen intrekken en voorgesteld de overeengekomen termijnen met 4 maanden te verlengen.

2.15.

Bij brief van 17 juli 2014, verzonden op 21 juli 2014, heeft de gemeente De Meeuw in gebreke gesteld en alsnog nakoming van de overeenkomst verlangd. Zij heeft zich op het standpunt gesteld dat de koopovereenkomst niet rechtsgeldig is ontbonden en heeft De Meeuw gevraagd om binnen 8 dagen schriftelijk te bevestigen dat zij haar verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst alsnog onverkort zou nakomen.

2.16.

Daarop heeft [naam medewerker van De Meeuw] als volgt gereageerd (brief 24 juli 2014 gericht aan [naam burgemeester] ):
“Met stijgende verbazing en overgaand in kwaadheid heb ik uw brief van 17 juli jl., verzonden 21 juli jl., gelezen. Gebaseerd op onjuiste argumenten probeert u een situatie te bewerkstelligen dat De Meeuw Groep B.V. te laat zou zijn geweest met het gebruikmaken van de in de overeenkomst opgenomen ontbindingsmogelijkheid. Niets is minder waar. Het was nu juist de Gemeente, in de persoon van uzelf en in de persoon van [naam wethouder] die mij uitdrukkelijk verzochten om de u bekende brief van de raad van Commissarissen niet aan de notaris af te geven. Voor de Gemeente was het van het grootste belang dat de overeenkomst niet ontbonden zou worden. Ik heb daarmee ingestemd nadat u uitdrukkelijk had ingestemd met een opschorting van alle termijnen, waaronder die van de ontbindingsmogelijkheid. Deze mondelinge afspraak heb ik in mijn mail van 16 juni nog aan u bevestigd. In lijn met deze afspraak is er vervolgens nog verder gesproken. In dat verband mag ik u wel verwijzen naar mails van o.a. 1 juli van mij(opmerking rechtbank: deze bevindt zich niet in het procesdossier)
en de mail van [naam wethouder] van 4 juli. Nimmer, althans niet voor de brief van 17 juli heeft de Gemeente aangegeven dat zij terug wilde komen op de mondelinge afspraak tussen u en mij. (…). Van de door u gevraagde bevestiging kan gezien het voorgaande dan ook geen sprake zijn, althans zeker niet de nakoming die u voor ogen heeft. (...). ”

2.17.

Partijen hebben nadien nog overleg gevoerd maar dat heeft niet tot een voor partijen aanvaardbare oplossing geleid.

2.18.

Bij brief van 10 februari 2015 heeft de gemeente de koopovereenkomst ontbonden en aanspraak gemaakt op de contractuele nakomingsboete, de ontbindingsboete, en aanvullende schadevergoeding.

3.Het geschil

in conventie

3.1.

Gemeente Oirschot vordert – samengevat-

1. een verklaring voor recht dat De Meeuw niet op goede gronden de koopovereenkomst heeft ontbonden en dat de ontbinding geen rechtsgevolg heeft;

2. een verklaring voor recht dat Gemeente Oirschot op goede gronden de koopovereenkomst op 10 februari 2015 heeft ontbonden , althans de overeenkomst ontbonden te verklaren en te verklaren dat De Meeuw aansprakelijk is voor de door Gemeente Oirschot geleden en te lijden schade,

3. veroordeling van De Meeuw tot betaling van € 1.515.600,- aan verbeurde contractuele boetes en van schade voorzover dit het boetebedrag overschrijdt, welke schade bestaat uit:

a. het verschil tussen de koopprijs en de huidige getaxeerde waarde groot € 500.000,-; b. de misgelopen contractuele vaste bijdrage in de exploitatiekosten van € 40,000,- en de maandelijkse exploitatiekosten van € 8.740,76 vanaf 1 november 2014; c. de kosten voor jaarlijks onderhoud, voor de huidige onderhoudsperiode (2016) groot € 916.995,00 exclusief BTW en vanaf januari 2017 te vermeerderen met de jaarlijkse onderhoudskosten zoals weergegeven in productie 15 dagvaarding, tot het moment dat Gemeente Oirschot niet langer eigenaar is, alsmede veroordeling van De Meeuw tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten van € 6.775,00 en kosten van schadebegroting van
€ 2.117,50, vermeerderd met rente en kosten.

Tevens vordert Gemeente Oirschot hoofdelijke veroordeling van De Wilde Eend met De Meeuw tot betaling aan Gemeente Oirschot van al hetgeen De Meeuw uit hoofde van dit vonnis gehouden is, met een maximum van € 222.000,00.

3.2.

Gemeente Oirschot legt aan haar vordering, mede tegen de achtergrond van de vaststaande feiten, het navolgende ten grondslag. De Meeuw is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen voortvloeiende uit de koopovereenkomst. Het beroep dat De Meeuw heeft gedaan op de ontbindende voorwaarde ex art. 17 lid 1 van de koopovereenkomst is te laat en niet op goede gronden gedaan. De Raad van Commissarissen heeft weliswaar op 12 juni 2014 haar goedkeuring aan de overdracht onthouden, maar het beroep op het recht op ontbinding is pas op 3 juli 2014 gedaan. Dit is te laat nu op grond van art. 17 lid 2 van de overeenkomst het beroep uiterlijk maandag 16 juni 2014 had moeten worden gedaan. Daarnaast komt De Meeuw op grond van art. 6:23 BW geen beroep toe op haar recht van ontbinding, omdat zij in strijd heeft gehandeld met haar verplichting om een omgevingsvergunning aan te vragen. Nu De Meeuw, na daartoe in gebreke te zijn gesteld, de overeenkomst niet is nagekomen, heeft Gemeente Oirschot de overeenkomst mogen ontbinden, hetgeen zij gedaan heeft bij brief van 10 februari 2015. De Meeuw dient allereerst, cumulatief, de verbeurde contractuele nakomings- en ontbindingsboete te voldoen. Voorzover cumulatie volgens de rechtbank niet mogelijk is, maakt Gemeente Oirschot subsidiair aanspraak op de nakomingsboete. Daarnaast dient De Meeuw aanvullende schadevergoeding te betalen. Voor de bepaling van de omvang daarvan dient de huidige positie van Gemeente Oirschot te worden vergeleken met de positie van Gemeente Oirschot in het geval dat De Meeuw de koopovereenkomst zou zijn nagekomen. Aldus bestaat de schade uit de navolgende posten: waardeverlies, misgelopen exploitatiekosten en kosten voor onderhoud. Het waardeverlies bestaat uit het verschil tussen de overeengekomen koopsom en de huidige waarde. De exploitatiekosten bestaan uit de overeengekomen vergoeding voor de exploitatiekosten van € 40.000,-, te vermeerderen met de exploitatiekosten vanaf 1 november 2014. Deze begroot Gemeente Oirschot op € 104.889,13 per jaar en € 8.740,76 per maand. Voor de exploitatiekosten over het jaar 2014 verwijst Gemeente Oirschot naar de door haar als productie 18 overgelegde facturen, en ten aanzien van 2015 (tot 1 oktober) naar het als productie 19 overgelegd overzicht. Ook de aanpassing van de alarminstallatie en de installatie van drie cv-ketels dienen door De Meeuw te worden vergoed. De kosten voor onderhoud over 2015 -2016 begroot Gemeente Oirschot op € 916.995,- exclusief btw en voor de jaren daarna conform de onderhoudsbegroting die zij als productie 15 heeft bijgevoegd. Dit alles aldus Gemeente Oirschot.

3.3.

De Meeuw heeft betwist dat het inroepen van de ontbindende voorwaarde als bedoeld in art. 17 lid 1 onder a van de koopovereenkomst niet tijdig zou hebben plaatsgevonden. Voorts heeft De Meeuw betwist dat zij deze ontbindende voorwaarde op onjuiste gronden zou hebben ingeroepen. Nu De Meeuw de overeenkomst door middel van de schriftelijke verklaring aan de notaris van 3 juli 2014 rechtsgeldig heeft ontbonden, komt aan de ontbinding door Gemeente Oirschot op 10 februari 2015 geen werking toe. Subsidiair (in het geval voornoemde verweren niet mochten slagen) heeft De Meeuw betwist dat Gemeente Oirschot cumulatief aanspraak kan maken op zowel de ontbindings- als de nakomingsboete. Indien de rechtbank tot het oordeel komt dat cumulatie wel mogelijk is, verzoekt De Meeuw de boete te matigen. Ten aanzien van de aanvullende schadevergoeding heeft De Meeuw gesteld dat deze uitsluitend aan de orde zou kunnen zijn in geval van toewijzing van de ontbindingsboete. Daarnaast geldt dat de door Gemeente Oirschot gevorderde schadeposten überhaupt niet aan de orde zijn omdat deze schade uitdrukkelijk afhangt van de toekomstige verkoop aan een derde. Aangezien het moment van overdracht op dit moment nog onzeker is, geldt hetzelfde voor de omvang van de aanvullende schadevergoeding. Voorts heeft De Meeuw de gestelde schadeposten op inhoudelijke gronden weersproken. Nu het beroep van Gemeente Oirschot op ontbinding niet opgaat dient tevens de gevorderde betaling van De Wilde Eend uit hoofde van de concerngarantie dient te worden afgewezen. Voorzover De Meeuw wel veroordeeld mocht worden tot betaling, geldt dat de garantstelling niet verder strekt dan de bijdrage in de exploitatiekosten. Dit alles aldus De Meeuw.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

in reconventie

3.5.

De Meeuw vordert een verklaring voor recht dat de garantstelling van De Wilde Eend met ingang van 3 juli 2014 is geëindigd en vordert retournering van de garantstelling onder verbeurte van een dwangsom, met veroordeling van Gemeente Oirschot in de kosten van het geding.

3.6.

Gemeente Oirschot voert verweer.

3.7.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

in conventie

Heeft De Meeuw de overeenkomst op goede gronden ontbonden?

4.1.

Partijen verschillen allereerst van mening over de vraag of De Meeuw een beroep toekomt op de ontbindende voorwaarde van art. 17 lid 1 sub a van de koopovereenkomst, inhoudende dat de Raad van Commissarissen van De Meeuw uiterlijk op 15 juni 2014 haar goedkeuring onthoudt aan de aankoop (overdracht) van het kloostercomplex

4.2.

Gemeente Oirschot heeft hier allereerst over naar voren gebracht dat de onderhavige voorwaarde gebaseerd is op en afhankelijk is van de inspanningsverplichting van De Meeuw om tijdig een omgevingsvergunning aan te vragen; nu De Meeuw aan die inspanningsverplichting niet voldaan heeft, komt haar reeds daarom geen beroep op de ontbindende voorwaarde toe.

4.3.

Daartegen heeft De Meeuw ingebracht dat de onderhavige ontbindende voorwaarde een afzonderlijke ontbindingsmogelijkheid is die in geen enkel verband staat tot de inspanningsverplichting van De Meeuw om een omgevingsvergunning aan te vragen. De Meeuw heeft in dat verband gewezen op de totstandkomingsgeschiedenis van de overeenkomst. Bij het overleg dat destijds is gevoerd over de ontbindende voorwaarden heeft De Meeuw steeds als voorwaarde gesteld dat een eventueel te zijner tijd tot stand komende koop vooraf ter goedkeuring aan de Raad van Commissarissen moet worden voorgelegd. Als andere, los daarvan staande, voorwaarde heeft zij het voorbehoud van verkrijgen van een omgevings- c.q. bouwvergunning gesteld. Dit blijkt met zoveel woorden uit een schrijven van 17 juni 2013 van (de raadsman van) De Meeuw aan Gemeente Oirschot. De opgenomen datum van 15 juni 2014 heeft betrekking op de omstandigheid dat de Raad van Commissarissen ieder jaar op of omstreeks 1 juni bijeenkomt. Aldus diende De Meeuw binnen twee weken nadat er in de bijeenkomst van de Raad van Commissarissen zou zijn gesproken over de voortgang van de koop een beroep te doen op de in art. 17 lid 1 verwoorde ontbindingsmogelijkheid. Deze datum staat dus, anders dan Gemeente Oirschot heeft gesteld, evenmin in verband met de data rondom het verkrijgen van de vergunningsdata.

4.4.

Gemeente Oirschot heeft de stellingen van De Meeuw hierover niet, althans niet gemotiveerd, weersproken. Daarom gaat de rechtbank er met De Meeuw van uit dat de ontbindende voorwaarde van toestemming van de Raad van Commissarissen in geen enkel verband staat tot de –eveneens overeengekomen- inspanningsverplichting van De Meeuw om de omgevingsvergunning tijdig aan te vragen. Het beroep dat Gemeente Oirschot gedaan heeft op het bepaalde in art. 6:23 BW slaagt evenmin. Dit beroep is immers gestoeld op de stelling dat De Meeuw heeft gehandeld in strijd met haar verplichting een vergunningsaanvraag in te dienen, hetgeen, zoals hiervoor is overwogen, geen voorwaarde is voor het in vervulling laten gaan van de ontbindende voorwaarde van ontbreken van toestemming. Om dezelfde reden gaat evenmin de stelling dat De Meeuw misbruik heeft gemaakt van haar bevoegdheid tot ontbinden omdat partijen geen financieringsvoorbehoud zijn overeengekomen, en dat De Meeuw zich redelijkerwijs niet mag beroepen op de ontbindende voorwaarde, op. Dit alles leidt tot de conclusie dat de stelling van Gemeente Oirschot dat De Meeuw niet op goede gronden de overeenkomst heeft ontbonden, niet slaagt. Het verweer van De Meeuw dat zij wél voldaan heeft aan haar inspanningsplicht, behoeft gelet op hetgeen hiervoor is overwogen geen bespreking meer.

Heeft De Meeuw de overeenkomst tijdig ontbonden?

4.5.

Ten tweede is de vraag aan de orde of De Meeuw tijdig een beroep op de ontbindende voorwaarde gedaan heeft. Niet in geschil is dat De Meeuw op grond van art. 17.2 van de overeenkomst uiterlijk op 16 juni 2014 de ontbindende voorwaarde op de daarin omschreven had dienen in te roepen en dat zij dit eerst op 3 juli 2014 gedaan heeft. De Meeuw heeft gesteld dat zij desondanks een tijdig beroep heeft gedaan op de ontbindende voorwaarde en heeft daartoe het volgende aangevoerd.

4.5.1.

Al bij een overleg op 6 juni 2014 heeft De Meeuw Gemeente Oirschot erop gewezen dat afname en herontwikkeling van het kloostercomplex niet mogelijk was binnen de overeengekomen termijnen vanwege de tegenvallende resultaten van De Meeuw. Daarom heeft zij, onder meer bij brief van 10 juni 2014, voorgesteld alle overeengekomen termijnen te verlengen. Omdat Gemeente Oirschot bij haar e-mail van 12 juni aangaf tot ca. 1 juli 2014 de tijd nodig te hebben om te reageren op de voorstellen van De Meeuw hebben [naam medewerker van De Meeuw] , de burgemeester en wethouder [naam wethouder] in het telefonisch overleg van 12 en 13 juni 2014 enige werkafspraken, in het bijzonder ten aanzien van de ontbindende voorwaarde als bedoeld in art. 17 lid 1 onder a van de koopovereenkomst, gemaakt. Deze afspraken hielden in dat De Meeuw nog geen beroep zou doen op de ontbindende voorwaarde en dat het De Meeuw vrij zou blijven staan een beroep te doen op die voorwaarde totdat Gemeente Oirschot een formeel standpunt had ingenomen over de voorstellen van De Meeuw. Deze afspraken zijn gemaakt nadat de wethouder en de burgemeester [naam medewerker van De Meeuw] uitdrukkelijk verzocht hadden geen beroep te doen op de ontbindende voorwaarde nadat [naam medewerker van De Meeuw] hen had geïnformeerd dat de Raad van Commissarissen, conform verwachting, haar goedkeuring aan de aankoop van het kloostercomplex had onthouden. De Meeuw heeft toen uitsluitend met dit verzoek ingestemd onder de voorwaarde dat het De Meeuw vrij zou blijven staan een beroep te doen op de ontbindende voorwaarde totdat Gemeente Oirschot een formeel standpunt over de voorstellen had ingenomen. De Meeuw heeft dit bij e-mailberichten van 12 en 16 juni 2014 bevestigd. Nu De Meeuw daarop van de burgemeester noch van de wethouder enig protest heeft ontvangen is bij haar de redelijke verwachting gewekt dat zij hetgeen met Gemeente Oirschot werd afgesproken in het telefonisch overleg op 12 en 13 juni 2014 deugdelijk heeft verwoord. Nu De Meeuw na ontvangst van de brief van Gemeente Oirschot van 2 juli 2014 direct dan wel binnen één werkdag van dit bericht op de overeengekomen wijze een beroep heeft gedaan op de ontbindende voorwaarde, heeft zij gehandeld conform het bepaalde in de koopovereenkomst en conform hetgeen partijen op 12 en 13 juni 2014 zijn overeengekomen.

4.5.2.

Gemeente Oirschot heeft gemotiveerd betwist dat zij heeft ingestemd met de door De Meeuw gestelde verlenging van de termijn waarbinnen de ontbindende voorwaarde mocht worden ingeroepen. Zij heeft ontkend dat [naam medewerker van De Meeuw] burgemeester en wethouder telefonisch heeft ingelicht over het negatieve besluit door de Raad van Commissarissen. Er is dan ook niet concreet gesproken over de ontbindende voorwaarde en de overeengekomen datum van 15 juni 2014, laat staan dat de wethouder en de burgemeester De Meeuw hebben verzocht om (nog) geen beroep te doen op het recht van ontbinding. Zij hebben De Meeuw alleen aangehoord en laten weten dat de gemeente omstreeks 1 juli 2014 met een schriftelijke reactie zou komen. Zij waren overigens ook niet bevoegd om zelfstandig afspraken met De Meeuw te maken of toezeggingen te doen. Gemeente Oirschot acht de stellingen van De Meeuw ongeloofwaardig. Van een professionele partij als De Meeuw mag immers verwacht worden dat als de Raad van Commissarissen zou hebben besloten haar goedkeuring te onthouden De Meeuw op de overeengekomen wijze zou zijn overgegaan tot ontbinding en daarbij zou hebben aangegeven dat zij alsnog graag met Gemeente Oirschot van gedachten wilde wisselen over een alternatieve regeling. Tegen de achtergrond dat de gemeente reeds bij brief van 12 juni 2014 had laten weten dat het college van burgemeester en wethouders moest worden geconsulteerd en dat de gemeente verwachtte tot circa 1 juli 2014 nodig te hebben om met een inhoudelijke reactie op het voorstel van De Meeuw te komen is het volkomen logisch dat Gemeente Oirschot niet direct heeft gereageerd op de e-mails van De Meeuw van 12 en 16 juni 2014. Uit het uitblijven van die reactie heeft De Meeuw dan ook niet de door haar gestelde verwachting mogen ontlenen. Bovendien valt in de e-mails geenszins een bevestiging van de door De Meeuw gestelde afspraken over de verlenging van de ontbindingstermijn te lezen.

4.6.

De rechtbank overweegt daarover als volgt. De Meeuw heeft terecht
nietgesteld dat zij reeds aan de inhoud van brief van 12 juni 2014 van de gemeente, waarin de gemeente op de vraag van De Meeuw om –onder meer- drie maanden uitstel voor het goedkeuringsbesluit van de Raad van Commissarissen heeft geantwoord dat zij daarover pas ca. 1 juli kan beslissen, het vertrouwen heeft ontleend dat de termijn voor ontbinding is opgeschoven totdat de beslissing van Gemeente Oirschot op het verzoek bekend is gemaakt aan De Meeuw. Immers, in het geval dat De Meeuw daarop vertrouwd zou hebben, zou het in de rede hebben geleden dat in lijn daarmee de Raad van Commissarissen daadwerkelijk het besluit zou hebben uitgesteld, terwijl de Raad van Commissarissen in tegendeel daarmee het besluit ook al op 12 juni heeft genomen. De Meeuw beroept zich daarentegen
welop een mondelinge afspraak tussen hem en de gemeente tot opschorting van de ontbindingsmogelijkheid tot het moment dat de Gemeente Oirschot een formeel standpunt heeft ingenomen op de voorstellen van De Meeuw van 10 juni 2014. Zij heeft daartoe aanvankelijk gesteld dat dit bij een telefoongesprek op 12 juni tussen hem en de wethouder en bij een telefoongesprek op 13 juni tussen hem en de burgemeester als zodanig is afgesproken. Ter zitting heeft [naam medewerker van De Meeuw] daarover nog gesteld dat hij betwijfelt of de wethouder met zoveel woorden heeft gezegd dat hij uitstel zou krijgen voor het indienen van het beroep op de ontbindende voorwaarde, maar dat de wethouder dit wel heeft gesuggereerd en hem heeft gezegd dat de burgemeester [naam medewerker van De Meeuw] daarover zou bellen.

Op De Meeuw, die zich beroept op een nader overeengekomen verlenging van de termijn waarbinnen de ontbindende voorwaarde mocht worden ingeroepen, rust ingevolge de hoofdregel van de bewijslastverdeling de bewijslast daarvan. Zij zal, gelet op de gemotiveerde betwisting van Gemeente Oirschot, worden opgedragen tot het bewijs daarvan.

4.7.

Bij slagen van de bewijsopdracht dient geconcludeerd te worden dat De Meeuw de overeenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden, zodat de vorderingen van Gemeente Oirschot niet toewijsbaar zijn. Gemeente Oirschot heeft in dat verband nog aangevoerd dat bij vast komen staan van instemming met verlenging van de ontbindingstermijn, zij daaraan niet gebonden nu een formele bevoegdheid daartoe van de burgemeester en wethouder ontbreekt. Dat verweer gaat echter niet op. Als de burgemeester en de wethouder hebben ingestemd met een verlenging van die termijn, mocht De Meeuw gerechtvaardigd vertrouwen op die uitlatingen van de bestuurders. De brief van 12 juni 2014, waarop Gemeente Oirschot zich nog beroept, maakt dat niet anders. In die brief staat weliswaar dat het college van burgemeester en wethouders geconsulteerd moet worden over de voorstellen van De Meeuw, maar dit handelt over alle voorstellen die De Meeuw bij brief van 10 juni 2014 gedaan heeft en ziet niet specifiek op verlenging van de ontbindingstermijn.

4.8.

Indien De Meeuw niet slaagt in de bewijsopdracht, is vervolgens de vraag aan de orde of De Meeuw (al dan niet cumulatief) de contractuele boetes verbeurd heeft en of zij gehouden is de door de gemeente gevorderde aanvullende schade te voldoen. Ter zitting is afgesproken dat partijen in de gelegenheid worden gesteld zich over dit vraagpunt schriftelijk uit te laten.

4.9.

In afwachting van de bewijsvoering houdt de rechtbank iedere verdere beslissing aan.

in reconventie

4.10.

De rechtbank zal de beoordeling van de reconventionele vordering aanhouden in afwachting van de bewijsvoering in conventie.

5.De beslissing

De rechtbank

in conventie

5.1.

draagt De Meeuw op te bewijzen dat feiten en omstandigheden waaruit blijkt dat tussen [naam medewerker van De Meeuw] en de Gemeente Oirschot mondeling is afgesproken dat de overeengekomen termijn waarbinnen de ontbinding diende te worden ingeroepen werd verlengd tot het moment dat de Gemeente Oirschot een formeel standpunt heeft ingenomen op de voorstellen van De Meeuw van 10 en 12 juni 2014,

5.2.

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
30 maart 2016voor uitlating door De Meeuw of zij bewijs wil leveren door het overleggen van bewijsstukken, door het horen van getuigen en / of door een ander bewijsmiddel,

5.3.

bepaalt dat De Meeuw, indien zij geen bewijs door getuigen wil leveren maar wel
bewijsstukkenwil overleggen, die stukken direct in het geding moet brengen,

5.4.

bepaalt dat De Meeuw, indien zij
getuigenwil laten horen, de getuigen en de verhinderdagen van de partijen en hun advocaten op maandagen, dinsdagen en donderdagen in de maanden mei tot en met juli 2016 direct moet opgeven, waarna dag en uur van het getuigenverhoor zullen worden bepaald,

5.5.

bepaalt dat dit getuigenverhoor zal plaatsvinden op de terechtzitting van mr. M. Bartels in het paleis van justitie te 's-Hertogenbosch aan de Leeghwaterlaan 8,

5.6.

bepaalt dat
alle partijenuiterlijk twee weken voor het eerste getuigenverhoor
alle beschikbare bewijsstukkenaan de rechtbank en de wederpartij moeten toesturen,

5.7.

houdt iedere verdere beslissing aan,

in reconventie

5.8.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. M. Bartels en in het openbaar uitgesproken op 16 maart 2016.