ECLI:NL:RBOBR:2016:2676

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK OOST-BRABANT

Civiel Recht

Zittingsplaats 's-Hertogenbosch

zaaknummer / rolnummer: C/01/306206 / KG ZA 16-157

Vonnis in kort geding van 25 mei 2016

in de zaak van

de publiekrechtelijke rechtspersoon

GEMEENTE 'S-HERTOGENBOSCH,

zetelend te 's-Hertogenbosch,

eiseres,

advocaat mr. A. Groenewoud te Breda,

tegen

1.[gedaagde 1] ,

2.
[gedaagde 2],

3.
[gedaagde 3],

4.
[gedaagde 4],

5.
[gedaagde 5],

6.
[gedaagde 6],

7.
[gedaagde 7],

8.
[gedaagde 8],

9.
[gedaagde 9],

allen wonende te [gedaagde 9] ,

gedaagden,

advocaat mr. M.A.R. Schuckink Kool te 's-Gravenhage.

Partijen zullen hierna de Gemeente en [gedaagden] genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 2 mei 2016, met 7 producties,
de mondelinge behandeling op 11 mei 2016,
de pleitnota van de Gemeente,
de pleitnota van [gedaagden] .

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

De Gemeente is sedert 1989 eigenaresse van het pand aan de [adres]

(hierna te noemen: het pand). Het pand is bekend als de voormalige militaire bakkerij (gebouwd in 1903). In het verleden is het pand in gebruik geweest als opvang voor drugsverslaafden. Nadat het pand op 1 mei 2001 leeg was komen te staan, is het op 9 augustus 2001 gekraakt.

2.2.

In 2010 heeft de Gemeente afspraken gemaakt met de toenmalige krakers en met hen een bruikleenovereenkomst gesloten. Deze bruikleenovereenkomst is op enig moment verlopen.

2.3.

In 2014 is de Gemeente met gedaagde sub 1 tot en met sub 8 nieuwe bruikleenovereenkomsten aangegaan. Deze overeenkomsten zijn inhoudelijk gelijk: alleen in de bruikleenovereenkomst met gedaagden sub 7 en 8 zijn twee extra bepalingen overeengekomen.

2.4.

In voormelde bruikleenovereenkomsten is, voor zover van belang, het navolgende bepaald:

“
2.1.Bruiklener wenst tijdelijk, maar voor nog nader te definiëren periode te fungeren als gebruiker voor de onroerende zaak gedurende een periode vanonbepaalde tijd, ingaande op(aanvulling vzr.;
respectievelijk 1 juni (gedaagden sub 1 tot en met sub 4) 1 november (gedaagden sub 5 en 6) en 1 december (gedaagden sub 7 en 8)2014waardoor voor bruikleengever gedurende de looptijd van deze overeenkomst onvoorziene leegstand nooit zal optreden.

2.2.

Het is bruiklener zonder schriftelijke toestemming van bruikleengever niet toegestaan enige bij de onroerende zaak behorende ruimte te gebruiken voor andere doeleinden dan waarvoor deze bruikleenovereenkomst is bedoeld.

2.3.

Deze overeenkomst kan te allen tijde door bruikleengever worden opgezegd met inachtneming van een opzegtermijn vantwee maanden, en door bruiklener met inachtneming van een opzegtermijn van eveneenstwee maanden. Opzegging dient schriftelijk plaats te vinden. Indien deze overeenkomst door opzegging, of anderszins, eindigt, verplicht bruiklener zich uitdrukkelijk de onroerende zaak op de laatste dag van de bruikleenovereenkomst te ontruimen en met al het zijne te verlaten, en de onroerende zaak, in behoorlijke staat, schoon en ontruimd wederom ter beschikking te stellen van de bruikleengever onder ter beschikkingstelling van de sleutels. Oplevering geschiedt volgens het door partijen getekende proces-verbaal van op levering, zoals bijgevoegd.(…).

(…)

2.5.

Voor iedere dag dat bruiklener niet of niet geheel aan zijn ontruimingsverplichting op grond van artikel 2.3. zou hebben voldaan, verbeurt hij ten behoeve van bruikleengever een onmiddellijk opeisbare boete ter hoogte van € 250,--, onverminderd zijn verplichting om de onroerende zaak alsnog te ontruimen en onverminderd de bevoegdheid van bruikleengever om dier ontruiming in rechte af te dwingen.

3.4.

De aan bruiklener ter beschikking gestelde ruimten inclusief installaties en overige voorzieningen zal door bruiklener netjes en als een goed huisvader worden gebruikt, beheerd en (dagelijks) onderhouden onder erkenning van het belang dat, en de verplichting de onroerende zaak te allen tijde in ongewijzigde toestand aan bruikleengever te kunnen opleveren. Interne aanpassingen (ook ten behoeve van de gebruiksvergunning) komen voor rekening van bruiklener. De werkzaamheden dienenvóórafter goedkeuring te worden voorgelegd aan de bruikleengever.

3.6.

Bruiklener is gehouden alle hem ter beschikking gestelde sleutels en eventuele kopieën hiervan en overige tot het pand toegang gevende sleutels aan bruikleengever binnen twee dagen over te dragen aan bruikleengever indien de bruikleenovereenkomst met alle in het pand wonende bruikleners eindigen. Indien de bruikleenovereenkomsten met een individuele bruiklener eindigt overhandigt deze zijn sleutels binnen twee dagen aan de overige in het pand wonende bruikleners.

3.12.

Bruiklener is er nadrukkelijk op gewezen dat het realiseren van aanpassingen en/of treffen van voorzieningen, in of aan het in bruikleen genomen ruimten alleen toegestaan is na schriftelijke goedkeuring van bruikleengever.

(…)

4.6.

Bruikleengever is gerechtigd deze bruikleenovereenkomst met onmiddellijke ingang te beëindigen indien bruiklener niet aan zijn / haar verplichtingen voldoet of onjuiste of onvolledige opgave heeft gedaan.

4.8.

Indien een woonunit vrij is of vrij komt, mogen de bruikleners gezamenlijk een nieuwe bewoner aandragen. Bruikleengever mag deze persoon (gemotiveerd) afwijzen. (…)”.

2.5.

Bij brieven van 3 februari 2016 heeft de Gemeente voormelde bruikleenovereenkomsten met [gedaagden] opgezegd tegen 1 mei 2016, met inachtneming van de overeengekomen opzegtermijn van 2 maanden.

3.Het geschil

3.1.

De Gemeente vordert om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

1. iedere gedaagde te veroordelen om uiterlijk binnen een week na het te wijzen vonnis het pand aan de [adres] te ontruimen, onder afgifte van de sleutels aan de Gemeente althans binnen een in goede justitie te bepalen termijn, met machtiging aan de Gemeente om bij gebreke hiervan de ontruiming te bewerkstelligen met behulp van de sterke arm van politie en justitie op kosten van [gedaagden] ,

2. iedere gedaagden te veroordelen om indien zij niet vrijwillig aan de hiervoor gegeven veroordeling tot ontruiming voldoen en de Gemeente de ontruiming met inschakeling van een gerechtsdeurwaarder zelf zal moeten bewerkstelligen, aan de Gemeente de kosten van de ontruiming te voldoen op vertoning van en conform de specificatie van die kosten in het proces-verbaal van de ontruiming,

3. iedere gedaagde te veroordelen om aan de Gemeente te betalen een boetebedrag van

€ 250,-- per dag voor iedere dag dat betreffende gedaagde sedert 1 mei 2016 zonder recht of titel in het pand verblijft,

4. gedaagden hoofdelijk te veroordelen in de kosten van dit geding, alsmede de nakosten, begroot op € 131,--, te vermeerderen met € 68,-- en de kosten van het betekeningsexploot ingeval de betekening van dit vonnis plaatsvindt, al deze kosten te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de veertiende dag na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening.

3.2.

De Gemeente legt aan haar vordering, kort weergegeven, het volgende te grondslag.

3.2.1.

[gedaagden] gebruiken het pand op basis van bruikleenovereenkomsten die zij met de Gemeente hebben gesloten. Deze gebruiksovereenkomsten zijn door de Gemeente rechtsgeldig opgezegd tegen 1 mei 2016. Bij de totstandkoming van deze bruikleenovereenkomsten zijn [gedaagden] steeds bijgestaan door hun advocaat. Er is toen welbewust voor bruikleen gekozen, om de Gemeente de mogelijkheid te geven om het pand – als dat nodig zou zijn – op kort termijn (en buiten de kantonrechter om) leeg te krijgen.

[gedaagden] zijn hun in de bruikleenovereenkomsten opgenomen opleververplichting niet nagekomen. Zij verblijven op dit moment dus zonder recht of titel in het pand. [gedaagden] handelen hiermee onrechtmatig jegens de Gemeente doordat zij inbreuk maken op haar eigendomsrecht.

3.2.2.

In verband met het aangaan van de bruikleenovereenkomsten met [gedaagden] heeft de Gemeente allerlei voorzieningen getroffen (en dus kosten gemaakt) aan (onder meer) de elektrische installatie in het pand. De kosten voor de reeds uitgevoerde onderhouds-/renovatiekosten van het pand bedragen € 66.458,95. Op grond van artikel 3.4. en 3.12. van de bruikleenovereenkomsten is het [gedaagden] als zijnde de bruikleners van het pand niet toegestaan om zonder voorafgaande toestemming van de Gemeente wijzigingen in het pand en/of de zich daarin bevindende installaties aan te brengen. Dit hebben [gedaagden] echter wel gedaan. Uit een controle is immers gebleken dat [gedaagden] allerlei provisorische en onveilige wijzigingen aan het pand hebben aangebracht, waardoor zij op dit moment in een onveilig pand woonachtig zijn. De huidige situatie is zeer zorgwekkend en de kosten die moeten worden gemaakt om de huidige situatie adequaat te verbeteren en de aangebrachte wijzigingen ongedaan te maken bedraagt € 48.900,-- (exclusief BTW). Bovendien is gebleken dat de feitelijke (bouwkundige) toestand van het pand sinds het aangaan van de bruikleenovereenkomsten aanzienlijk verslechterd is en wel zodanig dat het in combinatie met de zeer zorgwekkende toestand van de elektrische installatie in het pand niet langer gewenst is dat het pand bewoond wordt. De kosten voor het noodzakelijke groot onderhoud aan het pand, om de veiligheid en het woongenot (voor de toekomst) van bewoners te kunnen garanderen zijn dusdanig hoog dat dit mede gezien de reeds gemaakte kosten van € 66.458,95 – volstrekt onverantwoord en onrendabel is (mede) gezien de tijdelijkheid van het gebruik van het pand door [gedaagden] .

Gezien de onderhoudstoestand van het pand en de zeer zorgwekkende toestand van de elektrische installatie van het pand heeft de Gemeente een spoedeisend belang bij de gevraagde voorziening. Van haar kan niet gevergd worden dat zij meer dan een half miljoen euro investeert in de onderhoud van het pand om deze bewoonbaar te houden, zeker niet nu het gebruik door [gedaagden] om niet plaatsvindt en op dit moment niet zeker is wat de toekomst van het pand zal zijn. Daarnaast maakt de Gemeente aanspraak op de contractuele boete ex artikel 2.5. van de bruikleenovereenkomsten, op grond waarvan [gedaagden] met ingang van 1 mei 2016 een boete van € 250,-- verbeuren.

3.3.

Het verweer van [gedaagden] komt, kort weergegeven, op het volgende neer.

De door de Gemeente gebruikte argumentatie voor de opzegging van de bruikleenovereenkomsten berust op onjuiste feitelijkheden en kan daardoor de opzegging niet dragen. Gelet op de betrokken belangen werkt deze onevenredig uit. Ten onrechte wordt het verwijt aan het adres van [gedaagden] geuit dat er sprake zou zijn van buitensporige gevaarzetting ten aanzien van de elektrische installatie van het pand. Hier is geen sprake van. Ook zijn de onderhoudskosten van het pand, die in opdracht van de Gemeente zijn begroot, veel te hoog. De contra-expertise in opdracht van [gedaagden] leidt tot veel lagere bedragen. Bovendien betreffen de door de Gemeente genoemde bedragen grotendeels niet noodzakelijke werkzaamheden en deze kosten konden ook in redelijkheid bij aanvang van de gebruiksovereenkomsten worden voorzien. Tot op heden is door de Gemeente nog niet veel onderhoud aan het pand uitgevoerd. [gedaagden] hebben onveilige situaties altijd gemeld bij de gemeente, maar daar is niet altijd wat mee gedaan. Er wordt door de Gemeente veel te weinig rekening gehouden met het gewenst geachte voorzieningenniveau. Aan de ene kant benadrukt de Gemeente de noodzaak van een hoog voorzieningenniveau en aan de andere kant stelt zij uitdrukkelijk dat het toekomstperspectief geen investering in volwaardige renovatie rechtvaardigt. Ook bij bewoning door enkele anti-kraakbewoners zullen grotendeels dezelfde investeringen in het pand moeten worden gedaan (bijvoorbeeld dubbel glas); deze kosten zijn dus sowieso noodzakelijk voor behoud van het pand. [gedaagden] zijn bereid aan het noodzakelijk onderhoud bij te dragen, maar dat is door de Gemeente tot op heden niet toegestaan. [gedaagden] verdienen deze behandeling door de Gemeente niet nadat zij het pand zo lang goed hebben beheerd. Indien de vorderingen van de Gemeente zullen worden toegewezen wensen [gedaagden] een ruime ontruimingstermijn, hulp bij herhuisvesting en een verhuiskostenvergoeding. Er is geen aanleiding voor honorering van het door de Gemeente gevorderde boetebeding. Voor het pand is tot op heden nog geen bestemming. De wachttijd voor een nieuwe woning voor [gedaagden] is 6 jaar. Er is daarom geen enkele reden dat er op dit moment door [gedaagden] ontruimd zou moeten worden.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Mr. Groenewoud heeft bezwaar gemaakt tegen de door [gedaagden] een dag voor de zitting ingediende stukken. Zij is van mening dat deze stukken door (de advocaat van) [gedaagden] (onnodig) laat (en bovendien in enkelvoud) zijn verzonden, zodat de Gemeente daardoor onvoldoende tijd heeft gehad om adequaat te kunnen reageren op die stukken. De Gemeente is daarom van mening dat zij daardoor in haar procesbelangen is geschaad. De stukken betreffen een inspectierapport door de firma Inspectiehuis B.V., met een mailwisseling tussen een medewerker van deze firma met gedaagde sub 6. Het bezwaar van de Gemeente slaagt. De voorzieningenrechter is van oordeel dat deze stukken door [gedaagden] eerder ingediend hadden kunnen worden en laat deze stukken en de stukken van de Gemeente in reactie daarop mitsdien buiten beschouwing.

4.2.

Ter zitting is bekend geworden dat gedaagde sub 2 niet langer in het pand verblijft en dat in zijn plaats [naam 1] in het pand woonachtig is. [naam 1] heeft zich ter zitting als zodanig kenbaar gemaakt en partijen hebben er vervolgens om praktische reden voor gekozen dat de dagvaarding moet worden geacht ook te zijn uitgebracht jegens [naam 1] . [naam 1] heeft verklaard vrijwillig te zijn verschenen. Aannemelijk is dat deze ‘bruiklenerswisseling’ zonder voorafgaande toestemming van de Gemeente heeft plaatsgehad.

4.3.

De Gemeente heeft ter onderbouwing van het spoedeisend belang betoogd dat [gedaagden] zonder voorafgaande toestemming van de Gemeente allerlei provisorische en onveilige wijzigingen hebben aangebracht aan de in opdracht van de Gemeente door de firma [naam 2] Elektrotechniek B.V. aangebrachte (tijdelijke) elektrische installatie in het pand. Hierdoor wonen [gedaagden] volgens de Gemeente op dit moment in een (brand)onveilig pand. Voorts heeft de Gemeente betoogd dat de feitelijke (bouwkundige)toestand van het pand sinds het aangaan van de buikleenovereenkomsten met [gedaagden] aanzienlijk is verslechterd en wel zodanig dat het in combinatie met de zeer zorgwekkende toestand waarin de elektrische installatie zich bevindt uit veiligheidsoverwegingen niet langer gewenst is dat het pand wordt bewoond. De Gemeente stelt dat de kosten voor het noodzakelijke groot onderhoud aan het pand, teneinde de veiligheid en het woongenot (voor de toekomst) te kunnen garanderen, dusdanig hoog zijn, dat dit – mede gezien de reeds door de Gemeente gemaakte kosten van € 66.458,95 volstrekt onverantwoord en onrendabel is (mede) gezien de tijdelijkheid van het gebruik door [gedaagden] . Als rekening gehouden wordt gehouden met het aanbrengen van dubbel glas – waartoe de Gemeente zich voor al haar panden heeft verplicht – bedragen de kosten volgens de Gemeente € 527.185,88.

4.4.

Naar voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter is niet aannemelijk geworden dat het pand op dit moment dusdanig onveilig is dat het onverantwoord is om [gedaagden] daarin te laten wonen. Het had voor de hand gelegen als de Gemeente ter onderbouwing daarvan een verklaring/rapport van een deskundige of de brandweer had overgelegd in plaats van een verklaring van de installateur van de tijdelijke elektrische installatie. Het door de Gemeente als productie 6 overgelegde inspectierapport door [naam 2] Elektrotechniek B.V. is naar het oordeel van de voorzieningenrechter dan ook onvoldoende om aan te tonen dat het pand zodanig onveilig, is dat het onverantwoord is om [gedaagden] daar te laten wonen, hetgeen te meer klemt nu [gedaagden] de inhoud van dit rapport gemotiveerd hebben betwist. Evenmin is genoegzaam gebleken dat [gedaagden] allerlei provisorische en onveilige wijzigingen aan het pand hebben aangebracht, waardoor zij op dit moment in een onveilig pand woonachtig zijn. Bovendien had het in de rede gelegen dat als er inderdaad sprake zou zijn van een (brand)gevaarlijke en daardoor onbewoonbare situatie van het pand door de Gemeente direct was ingegrepen, nadat zij hiervan op de hoogte was. In november/december 2015 was de Gemeente reeds bekend met de staat waarin de (elektrisch installatie van) het pand zich bevond. Eerst begin februari 2016 heeft de Gemeente pas actie ondernomen en de bruikleenovereenkomsten met [gedaagden] opgezegd. Niet aannemelijk is geworden dat de Gemeente ook nadien is overgegaan tot het nemen van maatregelen om de naar hun mening zeer (brand)gevaarlijke en zorgwekkende situatie op te heffen. Hieruit volgt naar voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter reeds dat het (materiële) spoedeisend belang van de gemeente bij de gevorderde ontruiming ontbreekt. Daarbij tekent de voorzieningenrechter aan dat het pand al jaren door krakers wordt bewoond en [gedaagden] van mening zijn dat er sprake is van duurovereenkomsten en de bruikleenovereenkomsten alleen kunnen worden opgezegd indien daarvoor een voldoende zwaarwegende opzeggingsgrond aanwezig is. Gegeven de feiten en omstandigheden van het geval meent de voorzieningenrechter dat [gedaagden] de kans moeten krijgen om dit verweer aan de bodemrechter voor te leggen.

4.5.

De Gemeente heeft evenmin aannemelijk gemaakt dat zij spoedeisend belang heeft bij de veroordeling van [gedaagden] tot betaling van de gevorderde boete.

4.6.

Gelet op het voorgaande zullen de vorderingen van de Gemeente worden afgewezen. De overige door [gedaagden] gevoerde verweren kunnen mitsdien onbesproken worden gelaten.

4.7.

De Gemeente zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagden] worden begroot op:

- griffierecht € 79,00

- salaris advocaat
€ 816,00

Totaal € 895,00

5.De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

veroordeelt de Gemeente in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden] tot op heden begroot op € 895,00,

5.3.

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. E. Loesberg en in het openbaar uitgesproken op 25 mei 2016.