Uitspraak
vonnis
RECHTBANK OOST-BRABANT
Civiel Recht
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
zaaknummer / rolnummer: C/01/300623 / HA ZA 15-766
Vonnis van 25 mei 2016
in de zaak van
vennootschap naar buitenlands recht
BANK OF SCOTLAND PLC,
gevestigd te Edinburgh, (Engeland),
mede kantoorhoudende te Amsterdam,
eiseres,
advocaat mr. J.A. Trimbach te De Meern,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[naam 1] MAKELAARDIJ O.Z. B.V.,
gevestigd te [woonplaats 1] ,
gedaagde,
advocaat mr. W.A.M. Rupert te Rotterdam.
Partijen zullen hierna Bank of Scotland en [gedaagde] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 30 december 2015
- het proces-verbaal van comparitie van 13 april 2016.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Bij de akte van levering van 10 februari 1994 is de onroerende zaak staande en gelegen te [woonplaats 2] aan de [adres] (hierna: het object) aan [naam 2] (hierna: [naam 2] ) en [naam 3] (hierna samen te noemen: [kopers] ) geleverd. In deze akte is het object omschreven als: ‘
het bedrijfspand met berging, opslagruimte, stallen, ondergrond en weidegrond (…)’.
het bedrijfspand met berging, opslagruimte, stallen, ondergrond en weidegrond (…)’.
2.2.
Ten behoeve van een hypotheekaanvraag heeft [naam 2] op 9 mei 2005 aan [gedaagde] opdracht verstrekt het object te taxeren.
2.3.
Deze taxatie is op 12 mei 2005 uitgevoerd. In het taxatierapport van 13 mei 2005 is onder meer het volgende vermeld:
‘B. OBJECT
Type object : Een vrijstaande woning
Adres, plaats : [adres] , [woonplaats 2]
(…)
C. DOEL VAN DE TAXATIE
De taxatie is bedoeld om inzicht te verstrekken in de waarde van het object ten behoeve van:
1.
een beoordeling van een aanvraag (hypothecaire) geldlening bij: Nog nader te bepalen
een beoordeling van een aanvraag (hypothecaire) geldlening bij: Nog nader te bepalen
D. WAARDERING
Het object is per opnamedatum getaxeerd op:
-
onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik: € 695.000,--
onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik: € 695.000,--
(…)
-
executiewaarde vrij van huur en gebruik: € 625.000,--
executiewaarde vrij van huur en gebruik: € 625.000,--
(…)
H. OMSCHRIJVING OBJECT EN OMGEVING
1. Object
a. Nadere omschrijving van het object : Een vrijstaande woning met bijgebouw, ondergrond, erf en tuin‘
2.4.
Als bijlage bij het taxatierapport is een kadastraal uittreksel gevoegd inhoudende onder meer:
‘Kadastraal object
(…)
Omschrijving kadastraal object:: BEDRIJVIGHEID (INDUSTRIE) ERF-TUIN
Locatie : [adres]
[woonplaats 2] ’
2.5.
[naam 2] heeft een hypotheekaanvraag bij Bank of Scotland gedaan en heeft daarbij de akte van 10 februari 1994 (hierboven onder 2.1) aan Bank of Scotland verstrekt. Bank of Scotland heeft op of omstreeks 14 juli 2005 met [kopers] een overeenkomst van geldlening gesloten onder hypothecair verband. Op basis van de overeenkomst van geldlening heeft Bank of Scotland zich verplicht om aan [kopers] een bedrag van
€ 375.000,00 te verstrekken, welke verstrekking heeft plaatsgevonden. Hierbij heeft Bank of Scotland zich gebaseerd op voormeld taxatierapport.
2.6.
In de hypotheekakte staat onder meer vermeld:
‘I. verleent de schuldenaar bij deze aan de schuldeiser, die van de schuldenaar aanvaardt, het recht van eerste hypotheek op het navolgende onderpand:
het bedrijfspand met verdere aanhorigheden, ondergrond, tuin en weidegrond, aan de [adres] , [woonplaats 2] (…).’
2.7.
Op 28 september 2011 is het object op verzoek van Bank of Scotland getaxeerd door [naam 4] (hierna: [naam 4] ) op een marktwaarde van
€ 175.000,00 en op een executiewaarde van € 135.000,00. Uit het taxatierapport bleek dat het object geen woning was maar een bedrijfspand.
2.8.
Het object is naar waardepeildatum 13 mei 2005 door [naam 5] Makelaardij (hierna: [naam 5] ) getaxeerd op € 200.000,00 marktwaarde en € 170.000,00 executiewaarde en door [naam 4] op een marktwaarde van € 195.000,00 en een taxatiewaarde van
€ 150.000,00.
2.9.
Naar waardepeildatum 6 maart 2013 is het object door [naam 5] getaxeerd op een marktwaarde van € 165.000,00 en een executiewaarde van € 140.000,00.
2.10.
Het object is op 9 april 2013 door [naam 2] verkocht voor een bedrag van
€ 195.000,00.
3.Het geschil
3.1.
Bank of Scotland vordert samengevat – een verklaring voor recht dat [gedaagde] onrechtmatig heeft gehandeld tegenover Bank of Scotland en veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 212.511,41, vermeerderd met rente en kosten.
3.2.
[gedaagde] voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Bank of Scotland heeft aan haar vordering onder meer het volgende ten grondslag gelegd.
De door [naam 5] en [naam 4] naar peildatum 13 mei 2005 getaxeerde waarden enerzijds en de door [gedaagde] op 12 mei 2005 getaxeerde waarde anderzijds wijken ongeveer 247,5% respectievelijk 356,4% van elkaar af. Daarmee is het evident dat [gedaagde] niet heeft gehandeld zoals een redelijk bekwaam en redelijk handelend taxateur te werk zou zijn gegaan bij een taxatie. Voorts heeft [gedaagde] ten onrechte aangegeven dat het object een vrijstaande woning betreft nu het een schuur/garage betreft die als woning wordt gebruikt. [gedaagde] heeft tegenover Bank of Scotland een onrechtmatige daad gepleegd die bestaat in een beroepsfout. Als Bank of Scotland bekend zou zijn geweest met de werkelijke waarde van het object alsmede met het feit dat het object een schuur/garage betreft, dan had zij de hypothecaire lening niet of niet onder dezelfde voorwaarden verstrekt. De schade van Bank of Scotland bestaat in het verschil tussen de restschuld van € 407.511,41 en de verkoopopbrengst van € 195.000,00, zijnde € 212.511,41.
4.2.
[gedaagde] heeft erkend althans niet weersproken dat zij bij het verrichten van de taxatie en het opstellen van het taxatierapport van 13 mei 2005, gezien de door haar bepaalde waarden en omschrijving van het object, niet heeft gehandeld zoals een redelijk bekwaam en redelijk handelend taxateur te werk zou zijn gegaan en dat zij in verband daarmee onrechtmatig heeft gehandeld tegenover Bank of Scotland, zodat daarvan kan worden uitgegaan.
4.3.
[gedaagde] heeft tot haar verweer onder meer aangevoerd dat zij niet aansprakelijk is.
Volgens [gedaagde] snijdt de stelling van Bank of Scotland dat zij nimmer een hypothecair verbonden geldlening aan [naam 2] zou hebben verstrekt als [gedaagde] een juiste taxatie had uitgevoerd, omdat Bank of Scotland geen geldleningen verstrekt waarbij een bedrijfspand tot zekerheid strekt, geen hout. Bij het verstrekken van de hypothecair verbonden zekerheid aan [naam 2] wist Bank of Scotland of had zij kunnen weten dat het object een bedrijfspand was. Dat stond immers in het kadastraal uittreksel en in de hypotheekakte. Van Bank of Scotland mag worden verwacht dat zij die stukken zorgvuldig en volledig bestudeert, dat zij weet dat een bedrijfspand in principe niet mag worden bewoond en dat de bedrijfsbestemming de waarde van een pand sterk negatief kan beïnvloeden. Bank of Scotland heeft geen belemmeringen gezien om de lening te verstrekken. Indien Bank of Scotland zonder nader onderzoek onder deze omstandigheden toch een lening afgeeft kan zij [gedaagde] niet voor de schade aansprakelijk houden omdat Bank of Scotland wist althans had kunnen en moeten weten dat het object een bedrijfspand was dat feitelijk als woonhuis werd gebruikt terwijl dat niet in overeenstemming was met de bestemming, aldus [gedaagde] .
4.4.
Dat Bank of Scotland wist dat het object een bedrijfspand was is door Bank of Scotland weersproken en [gedaagde] heeft geen feiten en omstandigheden gesteld waaruit daadwerkelijk van die wetenschap blijkt. De enkele omstandigheid dat hiervan melding is gemaakt in het kadastrale uittreksel en in de hypotheekakte brengt nog niet mee dat Bank of Scotland daarvan heeft kennis genomen, in aanmerking nemend ook dat zijdens Bank of Scotland ter comparitie is verklaard dat kennelijk het uittreksel van het kadaster niet goed is bekeken en dat Bank of Scotland bij het opstellen van de hypotheekakte niet betrokken is en zij die voorafgaand aan het passeren van die akte niet ziet. [gedaagde] heeft niet weersproken dat de daadwerkelijke marktwaarde van het object op 13 mei 2005 € 195.000,00 à € 200.000,00 bedroeg en dat de executiewaarde op die datum
€ 150.000,00 à € 170.000,00 bedroeg zodat daarvan kan worden uitgegaan. In aanmerking nemende dat het door [gedaagde] op een onderhandse verkoopwaarde van
€ 695.000,00 en een executiewaarde van € 625.000,00 getaxeerde object diende als zekerheid voor een geldlening van € 375.000,00 kan worden aangenomen dat Bank of Scotland de geldlening niet of niet onder dezelfde voorwaarden zou hebben verstrekt als zij met de juiste taxatiewaarde bekend zou zijn geweest. [gedaagde] heeft geen feiten en omstandigheden gesteld die tot een ander oordeel zouden moeten leiden. Haar verweer op dit onderdeel slaagt niet.
Ook de omstandigheid dat Bank of Scotland bij zorgvuldige en volledige bestudering van het kadastrale uittreksel en de hypotheekakte zou moeten hebben constateren dat er sprake was van een bewoond bedrijfspand zonder woonbestemming, leidt er niet toe dat [gedaagde] in het geheel niet aansprakelijk zou kunnen zijn tegenover Bank of Scotland.
4.5.
[gedaagde] heeft zich op het standpunt gesteld dat Bank of Scotland de klachtplicht van artikel 6:89 BW Pro heeft geschonden door pas in augustus 2012 te klagen terwijl reeds in oktober 2011 duidelijk was dat er sprake was van een onjuiste taxatie. Volgens [gedaagde] is zij hierdoor in haar belangen geschaad. Zij stelt in dit verband dat zij ten onrechte niet is betrokken bij de verkoop van het object en dat haar de mogelijkheid is ontnomen om [naam 2] te bewegen om een bestemmingswijziging aan te vragen.
4.6.
[gedaagde] heeft niet onderbouwd hoe zich haar stelling dat Bank of Scotland te laat zou hebben geklaagd, te weten niet al in oktober 2011, verhoudt tot haar stelling dat zij ten onrechte niet betrokken is geweest bij de verkoop van het object, die pas in het voorjaar van 2013 plaatsvond. Zonder die onderbouwing valt niet in te zien dat er enig verband is tussen de gestelde schending van de klachtplicht en de omstandigheid dat [gedaagde] in haar belangen zou zijn geschaad omdat zij bij die verkoop niet betrokken is. Bovendien is [gedaagde] door Bank of Scotland bij brief van 6 augustus 2012 aansprakelijk gesteld voor de schade die Bank of Scotland lijdt als gevolg van het onrechtmatig handelen van [gedaagde] , waarbij namens Bank of Scotland is opgemerkt dat gepoogd kan worden om tot een minnelijke vergoeding van nader op te maken schade te komen. [gedaagde] heeft naar aanleiding van deze brief geen actie richting Bank of Scotland ondernomen en zij heeft Bank of Scotland niet te kennen gegeven dat zij bij de verkoop van het object betrokken te willen worden. Ook hierom kan zij Bank of Scotland op dit punt geen verwijt maken.
Daarnaast is niet voldoende onderbouwd dat [gedaagde] na oktober 2011 [naam 2] zou hebben bewogen en hebben kunnen bewegen om een bestemmingswijziging aan te vragen en dat deze aanvraag zou zijn gehonoreerd. [gedaagde] heeft immers ook na augustus 2012 [naam 2] niet trachten te bewegen een woonbestemming aan te vragen. Voorts is namens [gedaagde] ter comparitie verklaard dat [naam 2] er in de periode 1996 tot 2006 diverse malen op is gewezen een woonbestemming aan te vragen, waartoe hij kennelijk niet is overgegaan. Deze omstandigheid en de omstandigheid dat een algemene herziening van een bestemmingsplan, die in 2006 heeft plaatsgevonden en in 2016 wederom plaatsvindt, veel goedkoper is dan een partiële herziening zoals namens [gedaagde] ter comparitie is verklaard, maken niet aannemelijk dat [naam 2] na oktober 2011 op verzoek van [gedaagde] een bestemmingswijziging zou hebben aangevraagd. Het lag niet op de weg van Bank of Scotland om [naam 2] een woonbestemming te laten aanvragen. Een en ander nog los van de omstandigheid dat niet althans niet voldoende is onderbouwd dat een aanvraag tot bestemmingswijzing in de periode van oktober 2011 tot voorjaar 2013 zou zijn gehonoreerd en afgewikkeld.
Van schending van enige klachtplicht door Bank of Scotland en daarmee verval van haar rechten, is gelet op het voorgaande geen sprake.
4.7.
[gedaagde] heeft voorts nog een beroep gedaan op eigen schuld van Bank of Scotland. Bank of Scotland heeft immers volgens [gedaagde] bij de verkoop van het object ingestemd met een voor haar zeer onvoordelige constructie, zij heeft veel te laat geklaagd over de taxatie door [gedaagde] en zelf evenmin een poging gedaan [naam 2] een woonbestemming te laten aanvragen. Ook heeft Bank of Scotland het kadastrale uittreksel en de hypotheekakte niet zorgvuldig en volledig bestudeerd en daardoor niet geconstateerd dat er sprake was van een bewoond bedrijfspand zonder woonbestemming. De eigen schuld van Bank of Scotland is zo groot dat zij de gehele schade zelf dient te dragen, aldus [gedaagde] .
4.8.
Met de onvoordelige constructie doelt [gedaagde] op de omstandigheid dat de koper die het object op 9 april 2013 heeft gekocht, [naam 2] zou hebben toegestaan om zonder vergoeding levenslang in het object te blijven wonen, zodat er in feite een korting op de koopprijs is gegeven.
Het object is verkocht voor een prijs die hoger ligt dan de onbetwiste taxatiewaarde (zie hiervoor onder 2.9 en 2.10) zodat er van moet worden uitgegaan dat het object voor een reële prijs is verkocht. [gedaagde] heeft weliswaar gesteld dat zich twee gegadigden bij haar hebben gemeld die bereid zouden zijn geweest het object voor een hogere prijs te kopen, maar nog daargelaten dat niet gesteld is welke prijs zij bereid zouden zijn geweest te betalen en dat deze stelling niet verder onderbouwd is, is gesteld noch gebleken dat [naam 2] bereid zou zijn geweest het object voor die hogere prijs, zonder de voorwaarde van levenslange bewoning ‘om niet’, te verkopen. Dat de gemeente Uden mogelijk interesse zou hebben gehad om het object aan te kopen is te weinig concreet zodat daar verder niet aan zal worden voorbij gegaan. Van eigen schuld van Bank of Scotland op dit punt is geen sprake.
Van schending van de klachtplicht dan wel nadelige gevolgen daarvan voor [gedaagde] is geen sprake zoals hiervoor reeds is overwogen. Bank of Scotland was niet gehouden om [naam 2] te bewegen een bestemmingswijziging aan te vragen, nog daargelaten hetgeen hiervoor is overwogen ten aanzien van de kans op honorering van een dergelijke aanvraag. Van eigen schuld van Bank of Scotland op dit punt is daarom evenmin sprake.
Ter comparitie heeft de heer [naam 6] namens Bank of Scotland verklaard dat bij de beoordeling van de aanvraag voor een financiering het gehele taxatierapport wordt bekeken en dat in deze zaak kennelijk het uittreksel van het kadaster niet goed is bekeken. Van Bank of Scotland mag, gelet ook op het feit dat het rapport niet in haar opdracht is opgemaakt maar in opdracht van haar klant die met dit rapport haar financieringsaanvraag wil ondersteunen en op het belang van de inhoud van het taxatierapport voor de beoordeling van die aanvraag voor de hypothecaire lening, worden verwacht dat zij het taxatierapport zorgvuldig bestudeert en naar aanleiding van kenbare onjuistheden enige verificatie uitvoert. Bank of Scotland is echter onoplettend geweest en heeft niet de van haar te verwachten zorgvuldigheid betracht. Indien Bank of Scotland bij de van haar te verwachten bestudering de discrepantie tussen de aanduiding van het object in het taxatierapport enerzijds en het kadastraal uittreksel, de hypotheekakte en de leveringsakte van 10 februari 1994 (hiervoor onder 2.1) anderzijds had opgemerkt dan zou zij nader onderzoek hebben moeten doen dat voorafgaand aan het verstrekken van de geldlening de onjuistheid van de taxatie aan het licht zou hebben gebracht. Er is dan ook sprake van eigen schuld van Bank of Scotland. In de over en weer gemaakte fouten en de mate waarin deze aan de schade hebben bijgedragen, ziet de rechtbank aanleiding de schadevergoedingsplicht van de [gedaagde] te verminderen met 25%, zodat [gedaagde] aansprakelijk is voor driekwart van de door Bank of Scotland geleden schade
4.9.
[gedaagde] heeft bij conclusie van antwoord gesteld dat door het algehele verval van rechten van Bank of Scotland en de eigen schuld van Bank of Scotland, de gevorderde schade en de hoogte daarvan geen bespreking meer behoeven. De omvang van de schade, die door Bank of Scotland is gesteld op € 212.511,41, is door [gedaagde] bij conclusie van antwoord noch in daaraan voorafgaande correspondentie tussen partijen weersproken. Voor het eerst bij gelegenheid van de comparitie na antwoord heeft de gemachtigde van [gedaagde] betwist dat de restschuld niet op [naam 2] te verhalen zou zijn. Enige onderbouwing van deze betwisting in dit late stadium van de procedure heeft [gedaagde] niet gegeven. Onder deze omstandigheden is het voeren van dit ongemotiveerde verweer in strijd met de goede procesorde en zal het verder worden gepasseerd.
4.10.
De slotsom van het voorgaande is dat voor recht zal worden verklaard dat [gedaagde] jegens Bank of Scotland onrechtmatig heeft gehandeld en dat de vordering toewijsbaar is tot een bedrag van € 159.383,56 (75% x € 212.511,41). Tegen de gevorderde rente is geen afzonderlijk verweer gevoerd zodat deze ook zal worden toegewezen.
4.11.
[gedaagde] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure. Omdat een aanzienlijk deel van het gevorderde bedrag wordt afgewezen, begroot de rechtbank de proceskosten aan de zijde van Bank of Scotland voor wat betreft het salaris advocaat op basis van het toegewezen bedrag. De proceskosten worden begroot op in totaal € 6.805,98, waarvan € 99,98 explootkosten,
€ 3.864,00 griffierecht en € 2.842,00 salaris advocaat (2 punten tarief V à € 1.421,00 per punt).
4.12.
De gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
verklaart voor recht dat [gedaagde] jegens Bank of Scotland onrechtmatig heeft gehandeld,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Bank of Scotland te voldoen de somma van € 159.383,56, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf 10 april 2013 tot aan de voldoening,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van Bank of Scotland tot op heden begroot op € 6.805,98, te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten met ingang van de vijftiende dag na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,
5.4.
veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op
€ 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [gedaagde] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente over de nakosten met ingang van de vijftiende dag na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,
5.5.
verklaart dit vonnis voor wat betreft voormelde veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad,
5.6.
wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.J.C. Adang en in het openbaar uitgesproken op 25 mei 2016.