Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Civiel Recht
Zittingsplaats Eindhoven
Zaaknummer : 4711241
Rolnummer : 15-15594
Uitspraak : 26 mei 2016
in de zaak van:
de publiekrechtelijke rechtspersoon
Gemeente Gemert-Bakel,
Gemeente Gemert-Bakel,
zetelende te Gemert,
eiseres,
gemachtigde: L.C.G. van Seggelen & A.M.M. Megens,
gerechtsdeurwaarders te Helmond,
t e g e n :
1.[gedaagde sub 1] ,
2. [gedaagde sub 2] ,
beiden wonende te [woonplaats] ,
gedaagden,
gemachtigde: mr. S.J.M. Jaasma.
Partijen worden hierna “de Gemeente” en “ [gedaagden] ” genoemd.
1.Het verloop van het geding
1.1.
Dit blijkt uit het volgende:
- het tussenvonnis van 18 februari 2016 waarbij een comparitie van partijen is gelast
- de verslagaantekeningen van de zitting van 25 april 2016, op welke zitting de Gemeente haar vordering heeft vermeerderd. De Gemeente heeft ter zitting een pleitnota overgelegd aan de hand waarvan zij de zaak heeft toegelicht.
1.2.
Tot slot is vonnis bepaald op heden.
2.De feiten
2.1.
Tussen partijen staat als enerzijds gesteld en anderzijds niet weersproken en op grond van de onbestreden inhoud van overgelegde producties het volgende vast.
2.2.
Tussen de Gemeente en [gedaagden] bestaat een huurovereenkomst met betrekking tot de woonwagen en standplaats, staande en gelegen aan het adres [adres] .
2.3.
De maandelijkse huurprijs bedraagt thans € 586,28.
2.4.
[gedaagden] zijn beiden en ieder voor zich hoofdelijk aansprakelijk.
3. Het geschil
3.1.
De Gemeente vordert, na vermeerdering van eis, de ontbinding van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst, ontruiming van de gehuurde woonwagen en standplaats, onder de verplichting van [gedaagden] om tot aan de ontruiming, huur te betalen, alsmede veroordeling van [gedaagden] tot betaling aan de Gemeente van een bedrag van € 26.143,59, te vermeerderen met rente en kosten als vermeld in de dagvaarding.
3.2.
De Gemeente legt daaraan onder meer het volgende ten grondslag.
Tussen de Gemeente en [gedaagden] bestaat een huurovereenkomst met betrekking tot de woonwagen en standplaats, staande en gelegen aan het adres [adres] . De Gemeente heeft daarbij moeten constateren dat [gedaagden] met correcte betaling van de huurpenningen in gebreke zijn gebleven en hebben tot en met april 2016 een huurachterstand doen ontstaan van € 24.918,69. Deze tekortkoming in de nakoming zijdens [gedaagden] is dusdanig ernstig, dat deze een ontbinding van de huurovereen-komst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt.
3.3.
[gedaagden] hebben - zakelijk weergegeven – bij antwoord het volgende verweer gevoerd. Het is juist dat zij een huurachterstand hebben laten ontstaan, maar de oorzaak is ook gelegen in het feit dat de Gemeente te lang heeft gewacht juridische stappen te ondernemen. Pas na vijf jaar meent de Gemeente dat er aanleiding bestaat [gedaagden] op straat te zetten.
[gedaagden] hebben inmiddels een automatische incasso afgegeven. De lopende huur wordt voldaan en de achterstand loopt daardoor ook niet meer op.
3.3.1.
[gedaagden] hebben al na de oplevering van de nieuwe woonwagen een waslijst aan gebreken geconstateerd en hebben deze gebreken bij de Gemeente gemeld. Ook na het gesprek in 2013 is er geen verbetering opgetreden. [gedaagden] beroepen zich dan ook op hun wettelijk opschortingsrecht tot betaling van de huurpenningen tot alle ernstige gebreken verholpen zijn.
3.3.2.
De vordering tot ontbinding en ontruiming is onredelijk en dient te worden afgewezen en de invordering van de huurachterstand dient te worden gemaximeerd tot de periode van drie jaar en het overige dient te worden afgewezen.
3.4.
Op de (verdere) stellingen van beide partijen wordt hieronder, voor zover bij de beoordeling van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Ter zitting heeft de Gemeente aangevoerd dat de huurachterstand nog verder is opgelopen. Uit de specificatie bij de pleitnota van de Gemeente blijkt dat thans ook de maanden januari, februari, maart en april 2016 (ad € 2.345,12) zijn vervallen, waarmee de Gemeente haar vordering wenst te vermeerderen.
4.2.
Wat de gestelde gebreken betreft heeft de Gemeente aangevoerd dat er nimmer klachten zijn geuit en dat het juridisch niet gerechtvaardigd is om op grond van gebreken, de huurbetalingen op te schorten.
4.3.
[gedaagden] hebben een beroep gedaan op opschorting, omdat er diverse gebreken waren aan hun woonwagen, die nog steeds niet zijn opgelost. Indien een verhuurder tekortschiet in de nakoming van zijn verplichting tot het verhelpen van gebreken kan een huurder (binnen wettelijke grenzen) overgaan tot (gedeeltelijke) opschorting van de huurbetaling en zo druk uitoefenen op de verhuurder om alsnog zijn verplichtingen na te komen. Daarbij geldt dat de hoogte van het bedrag waarvan betaling wordt opgeschort in overeenstemming behoort te zijn met de ernst van de gebreken en de mate waarin het huurgenot door het bestaan van de niet verholpen gebreken wordt verminderd. Voor een succesvol beroep op opschorting is niet vereist dat de verhuurder in gebreke is gesteld. Wel dient de huurder die geconfronteerd wordt met een gebrek de verhuurder vooraf op de hoogte te stellen van dat gebrek. Het is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat een huurder zonder dergelijke melding zijn verplichting tot betaling opschort. Alleen als een huurder stelt en bewijst dat de verhuurder reeds in voldoende mate met het gebrek bekend was om tot het nemen van maatregelen over te gaan, is de huurder bevoegd tot opschorting zonder dat hij het gebrek vooraf bij de verhuurder heeft gemeld. Hiervan is thans echter geen sprake. De Gemeente heeft ter zitting aangevoerd dat zij niet heeft geweten dat er klachten waren, [gedaagden] hebben deze klachten nimmer geuit. De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagden] niet aannemelijk hebben kunnen maken dat er goede gronden zijn om de huurbetalingen op te schorten. Daarbij komt dat de hoogte van het door [gedaagden] opgeschorte bedrag niet in overeenstemming is met de ernst van de door [gedaagden] gestelde gebreken (o.a. vochtproblemen, scheuren in de muren en plafonds, schimmelvorming, slechte afwatering, deuren en ramen die niet goed sluiten) en de mate van het gederfde huurgenot.
4.4.
De Gemeente heeft ter zitting ook aangevoerd dat zij nimmer een officieel verzoek van [gedaagden] heeft ontvangen om ter zake de huurachterstand een regeling te treffen. De Gemeente is echter nog steeds bereid om een betalingsregeling te treffen, maar dan wel onder verband van een vonnis.
4.5.
De Gemeente heeft ter zitting aangevoerd dat er nog steeds een huurachterstand is, die na dagvaarding zelfs is opgelopen. Ook heeft de Gemeente uiteengezet waarom het zolang heeft geduurd voordat zij tot juridische stappen is overgegaan. De Gemeente vraagt vonnis, maar zal niet tot ontruiming overgaan indien de lopende huurtermijnen worden voldaan en daarnaast tussen partijen reële betalingsafspraken gemaakt worden ter zake de huurachterstand. [gedaagden] hebben niet weersproken dat de huurachterstand tot en met april 2016 € 24.918,69 bedraagt. Zij hebben verzocht de huurachterstand te maximeren tot de periode van drie jaar en om coulance verzocht bij de terugbetaling van de huurachterstand nu de Gemeente deze kwestie al vijf jaar op zijn beloop heeft gelaten. De kantonrechter is van oordeel dat het handelen dan wel nalaten van de Gemeente geen schoonheidsprijs verdient, maar dat dit niet kan leiden tot het maximeren van de huurachterstand. [gedaagden] hebben ten slotte in die periode ook het woongenot gehad. Dit betekent dat de huurachterstand tot en met april 2016 toewijsbaar is. Voor het overige hebben [gedaagden] geen andere feiten of omstandigheden gesteld die tot een ander oordeel leiden. De kantonrechter gaat er evenwel van uit dat de Gemeente bij de tenuitvoerlegging van dit vonnis rekening houdt met gedane betalingen en deze betalingen dan in mindering zal brengen op dit bedrag.
4.6.
Artikel 6:265 lid 1 BW Pro bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
Het is hierbij aan de tekortschietende partij om zich voldoende gemotiveerd op deze uitzondering te beroepen. Bij de beoordeling dient de kantonrechter verder rekening te houden met alle door partijen genoegzaam gemotiveerd aangevoerde omstandigheden van het geval waaronder eventueel ook omstandigheden die hebben plaatsgevonden na de gestelde tekortkoming. De kantonrechter dient het woonbelang van de huurder in haar beoordeling te betrekken.
Omdat dit woonbelang een zwaarwegend belang is, wordt in rechtspraak doorgaans aangenomen dat een huurachterstand van minder dan drie maanden van te geringe betekenis is om de ontbinding van de huurovereenkomst met de daaraan verbonden ontruiming van het gehuurde te rechtvaardigen.
4.7.
In het onderhavig geval hebben [gedaagden] een huurachterstand tot en met april 2016 van € 24.918,69, hetgeen neerkomt op een huurachterstand van meer dan drie maanden. Naar het oordeel van de kantonrechter betreft de tekortkoming waar de Gemeente haar vordering tot ontbinding en ontruiming op heeft gebaseerd, een tekortkoming die niet onder de uitzondering van artikel 6:265 lid 1 BW Pro kan worden gebracht. Om bovenstaande redenen kan naar het oordeel van de kantonrechter niet worden gezegd dat de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
De vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zullen worden toegewezen. De gevorderde gebruiksvergoeding tot aan de ontruiming waartegen geen afzonderlijk verweer is gevoerd is eveneens toewijsbaar.
4.8.
Bij de beantwoording van de vraag of buitengerechtelijke kosten voor vergoeding in aanmerking komen is uitgangpunt dat verrichtingen voorafgaand aan het geding worden gezien als voorbereiding van de gedingstukken en instructie van de zaak (art. 241 Rv Pro). Voor afzonderlijk voor vergoeding in aanmerking komende kosten moet het gaan om verrichtingen die meer omvatten dan een enkele (eventueel herhaalde) aanmaning, het enkel doen van een schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier. Hieromtrent heeft de Gemeente onvoldoende gesteld. De vordering wegens buitengerechtelijke incassokosten wordt daarom afgewezen. De kantonrechter wijst er op dat het verzuim vóór 1 juli 2012 is ingetreden en dat derhalve de toen geldende regeling wordt toegepast.
4.9.
[gedaagden] worden als de in het ongelijk gestelde partij hoofdelijk veroordeeld in de kosten van de procedure.
5.De beslissing
De kantonrechter:
ontbindt de tussen partijen gesloten huurovereenkomst betreffende de woonwagen en standplaats staande en gelegen aan het adres het adres [adres] ;
veroordeelt [gedaagden] om het gehuurde binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis met alle zich daarin bevindende personen en goederen te verlaten en te ontruimen en met afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van de Gemeente te stellen;
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk, des dat de een betalend de ander zal zijn bevrijd, om aan de Gemeente te betalen een bedrag van € 24.918,69 te vermeerderen met de wettelijke rente over € 24.332,43 vanaf 28 december 2015 tot aan de dag der algehele voldoening;
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk, des dat de een betalend de ander zal zijn bevrijd, om aan de Gemeente te betalen de nog te vervallen huurpenningen vanaf 1 mei 2016, thans bedragende € 586,28 per maand tot aan de datum van ontruiming;
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk, des dat de een betalend de ander zal zijn bevrijd, in de kosten van dit geding, aan de zijde van de Gemeente tot op heden begroot op:
€ 94,19 ter zake dagvaardingskosten,
€ 941,00 ter zake griffierecht en
€ 800,00 wegens gemachtigdensalaris;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.M.J. Godrie, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op de in de aanhef vermelde datum.