Uitspraak
vonnis
RECHTBANK OOST-BRABANT
Civiel Recht
Zittingsplaats Eindhoven
zaaknummer / rolnummer: C/01/299311 / HA ZA 15-687
Vonnis van 8 juni 2016
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats 1] ,
eiser,
advocaat mr. H.J.M. Goossens te Asten,
tegen
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
JONES LANG LASALLE B.V.,
gevestigd te Eindhoven,
2.
[gedaagde sub 2],
[gedaagde sub 2],
wonende te [woonplaats 2] ,
gedaagden,
advocaat mr. H.E.C.A. Vlasman te Laren Nh.
Partijen zullen hierna [eiser] , JLL en [gedaagde sub 2] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 6 januari 2016 en de daarin aangeduide stukken;
- het proces-verbaal van comparitie van 22 april 2016 en de bij die gelegenheid genomen
akte wijziging/vermeerdering van eis.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
Het gaat in deze zaak samengevat om het volgende.
2.1.
Op 30 november 2007 heeft [eiser] in eigendom verworven het kantoorgebouwencomplex gelegen aan de [adres 1] , het [adres 2] en de [adres 3] te [woonplaats 1] welk complex werd gehuurd door DaimlerChrysler Customer Assistance Centre Maastricht N.V. (hierna tevens aangeduid als: Mercedes). De verhuur van het complex aan Mercedes geschiedde op basis van een drietal huurovereenkomsten met verschillende ingangsdata, te weten 14 oktober 1998, 1 december 2001 en 1 juni 2002. De looptijden van de huurovereenkomsten zijn in 2007 gelijk getrokken en eindigden alle op 31 mei 2012.
Het complex bestond uit circa 10.000 m2 kantoorruimte, een restaurant en parkeergarage en werd door Mercedes gehuurd voor een huurprijs van € 1.720.000,-- exclusief btw op jaarbasis.
2.2.
Een brief van 1 oktober 2010 van Mercedes aan [eiser] (productie 4 conclusie van antwoord) houdt onder meer het volgende in:
“(…)
With regards to our meeting intended on the 28th of October 2010 we hereby would like
to inform you that the necessity of having this meeting is no longer required. It was
recently decided that Daimler Real Estate (DRE) will take over all future handling
discussions and negotiations concerning the rental of the building which we are currently
using.
Additionally, Daimter Real Estate (DRE) also communicated that they have engaged the
real estate agency Jones Lang LaSalle (JLL) with regards to the renewal of our lease
contracts which are due 2012.
Therefore we hereby would like to inform you that you will directÏy be contacted by Jones
Lang LaSalle in order to discuss all relevant lease issues.”
2.3.
Een brief van 10 december 2010 van JLL aan [eiser] (productie overgelegd door [eiser] tijdens de comparitie van partijen) houdt onder meer het volgende in:
“ Dear Mr [eiser] ,
I would like to draw your attention to the following.
As you already know, our client Daimler Real Estate is investigating the possibilities within the regions of Maastricht, Aachen (Germany) and Liege (Belgium), regarding the future
accommodation of the Mercedes Benz Customer Assistance Center. Currently this organisation is a lessee in your building at the [adres 3] .
Several times already you stated that you would like to try to keep Mercedes Benz Customer Assistance Center Maastricht N.V. as happy tenant in your building. For this reason I send you enclosed a Request for Proposal and kindly ask you to fully and correcty fill in this document and return it to me afterwards. Daimler Real Estate and Jones Lang LaSalle will then analyse your proposal and compare it with alternative options.
I strongly emphasize that only a signed. fully completed, univocal and timely received proposal will be considered as a possible alternative. In all other cases your proposal will not be taken seriously and will therefore be ignored. Besides this your proposal needs to be received on 22 December, 12:00 hrs at the latest and I kindly request you to draw up your proposal in the Dutch language and send it to me both digital and per registered post.
As in my letter of 8 November last I again state and confirm that neither lessee nor Daimler Real Estate will enter or already has entered into negotiations with you and/or lessor regarding a possible lease renewal. Our request for a proposal for our current landlord is without engagement and fully free of any obligations.
Also on behalf of Daimler Real Estate and Mercedes Benz Customer Assistance Center Maastricht N.V. I thank you for your interest and look forward receiving your proposal.
(…)
2.4.
Op 22 december 2010 om 12:10 uur, derhalve 10 minuten na het sluiten van de in de hiervoor weergegeven brief verleende termijn, heeft [eiser] per telefax een voorstel (productie 11 conclusie van antwoord) bij JLL ingediend. Dit voorstel hield kort gezegd een aanbod in tot voortzetting van de huurovereenkomsten na 31 mei 2012 onder dezelfde voorwaarden/huurprijzen in combinatie met ‘het op tafel leggen’ door [eiser] van een ‘substantieel bedrag’ (contante korting).
2.5.
Op 23 december 2010 heeft JLL een brief (productie 12 conclusie van antwoord) gestuurd aan [eiser] waarin hij door JLL wordt uitgenodigd zijn aanbieding te concretiseren uiterlijk 30 december 2010 om 12:00 uur.
2.6.
[eiser] heeft uiteindelijk bij faxbericht van 10 januari 2011 (productie 15 conclusie van antwoord) zijn aanbieding geconcretiseerd. Dit faxbericht houdt onder meer in:
“(…)
Naar aanleiding van uw brief d.d. 23 december 2010 waarin U in alinea 2 aan mij vraagt het bedrag te noemen van de incentives waarvoor U mij vervolgens nog een uitstel heeft verleend tot 10 januari 2011, bericht ik U hierbij als volgt:
Zoals ik reeds in het Request for Prosposal d.d. 22 december 2010 liet weten ben ik bereid in ruil voor de voortzetting na 31 mei 2012 van de lopende huurcontracten een substantieel bedrag te betalen aan Uw diënte Daimler Real Estate / Mercedez Benz CAC dat gerelateerd is aan het tijdsbestek dat de huurcontracten na genoemde datum van 31 mei 2012 nog blijven doorlopen.
Dat zou ingevolge de LOI van 5 oktober 2007 (blz. 3 beneden) de datum van 31 mei 2017 kunnen zijn maar mogelijk ook de datum van 31 mei 2022.
Voor het eerste geval ben ik bereid Uw cliënte een eenmalig bedrag te betalen van € 700.000,-.
Voor het geval het geval de huurcontracten nog 7 jaar blijven doorlopen derhalve tot 31 mei 2019, ben ik bereid Uw cliënte een eenmalig bedrag te betalen van € 1.000.000,-.
Voor het geval de huurcontracten nog voor 10 jaar worden voortgezet, derhalve tot 31 mei 2022, ben ik bereid Uw cliënte een bedrag te betalen van € 1.500.000,-.
Daarnaast zou ik van de gelegenheid gebruik willen maken te benadrukken dat ik een voortzetting van de huurrelatie met Uw cliënte bijzonder op prijs zou stellen.
Mocht ik daartoe in de gelegenheid worden gesteld zou ik nader met u van gedachten willen wisselen omtrent eventuele aanvullende wensen.
(…)”
2.7.
Mercedes heeft er met goedkeuring van de raad van bestuur van Daimler uiteindelijk voor gekozen om te verhuizen naar het pand van ING aan het [adres 4] en zij heeft de huurovereenkomsten met [eiser] rechtsgeldig opgezegd tegen het einde van de looptijden op 31 mei 2012.
2.8.
Naar aanleiding van deze uitkomst heeft [eiser] een aantal gerechtelijke procedures gevoerd tegen onder meer de gemeente Maastricht, de burgemeester en de voormalige burgemeester van Maastricht, alsmede tegen verschillende werknemers van Mercedes/Daimler AG.
2.9.
Bij dagvaarding van 15 oktober 2013 (productie 1 conclusie van antwoord) heeft [eiser] Mercedes en een van haar werknemers, alsmede JLL en haar werknemer de heer [gedaagde sub 2] in rechte betrokken en een verklaring voor recht gevorderd dat zij onrechtmatig jegens hem hebben gehandeld en hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de door hem geleden schade.
2.10.
Bij vonnis van 15 juli 2015 (productie 2 conclusie van antwoord) heeft de rechtbank Limburg de vorderingen van [eiser] afgewezen. Daartoe werd door de rechtbank onder meer het volgende overwogen:
“(…)
4.3.
Bij de beoordeling stelt de rechtbank voorop dat Mercedes, [naam] , JLL en
[gedaagde sub 2] , in het kader van de door [eiser] aangevoerde grondslag onrechtmatige
daad, kennelijk wordt verweten dat zij hebben gehandeld in strijd met hetgeen in het
maatschappelijk verkeer betamelijk is. Uit de stellingen van [eiser] moet worden
afgeleid dat hij zijn standpunt grondt op het feit dat de huurrelatie met Mercedes niet is
voortgezet, terwijl daartoe wel een verplichting bestond.
4.3.1.
Ten aanzien van [naam] en [gedaagde sub 2] heeft Mercedes c.s. terecht aangevoerd dat
[eiser] in ieder geval niet (gemotiveerd) heeft gesteld op grond waarvan moet worden
aangenomen dat zij de aan te spreken personen zijn ten aanzien van door hem
geformuleerde verwijten. De huurrelatie waarvan [eiser] verlenging voorstond gold
immers met Mercedes en deze had, via DaimIer Real Estate, JLL ingeschakeld om haar
in de huisvestingskwestie verder te begeleiden. Het enkele feit dat [naam] en
[gedaagde sub 2] in dienst zijn bij Mercedes respectievelijk JLL betekent niet dat zij kunnen
worden aangesproken voor beweerdelijk onrechtmatig handelen van hun werkgever, ook
niet als zij bij de verweten gedraging feitelijk betrokken zijn geweest. [eiser] heeft niet
(voldoende) onderbouwd op grond van welke feiten dit in liet onderhavige geval anders
zou zijn. Alleen al om deze redenen dienen de vorderingen tegen [naam] en
[gedaagde sub 2] te worden afgewezen.
4.3.2.
Ook de vorderingen tegen Mercedes en JLL zullen worden afgewezen. Hiertoe is
allereerst redengevend dat in de redenering van [eiser] centraal staat dat Mercedes
zich middels de brief van 1 oktober 2010 heeft vastgelegd op voortzetting van de
huurrelatie. Mercedes en JLL wordt immers verweten dat zij dit desondanks hebben
gefrustreerd. [eiser] wordt echter niet gevolgd in zijn aanname. Uit de brief van 1
oktober 2010 blijkt namelijk slechts dat namens Mercedes wordt meegedeeld dat
Daimler Real Estate vanaf dat moment het aanspraakpunt zal zijn ten aanzien van
huurrelatie met [eiser] in het algemeen en dat JLL zich verder bezig zal houden met
de verlenging of vernieuwing van de in beginsel tot juni 2012 lopende huurrelatie.
Daaruit kan niet worden afgeleid dat Mercedes zich al heeft vastgelegd op verlenging of
vernieuwing. Uit de door [eiser] overigens gestelde feiten en/of omstandigheden — al
dan niet in combinatie met de brief van 1 oktober 2010 — volgt dit evenmin.
De stelling van [eiser] die erop neer komt dat hij geen eerlijke kans heeft gehad
omdat JLL hem bewust heeft genegeerd als potentiele verhuurder vanaf 1 juni 2012 en
Mercedes daarin heeft bewilligd, wordt evenmin gevolgd. Mercedes c.s. heeft immers bij
conclusie van antwoord uitgebreid uiteengezet op welke wijze alle potentiele
verhuurders tegemoet zijn getreden en, aan de hand daarvan, gesteld dat [eiser] op
(ten minste) gelijke wijze als de andere gegadigden is behandeld. Dit heeft [eiser] niet
betwist, zodat van het standpunt van Mercedes c.s. wordt uitgegaan. Dit betekent ook
dat in het midden kan blijven in hoeverre JLL en Mercedes überhaupt gehouden
waren met de belangen van [eiser] rekening te houden.
Dit alles leidt tot de conclusie dat aan de door [eiser] gestelde handelwijze en insteek
van JLL en Mercedes — wat daar verder ook van zij — geen argument kan worden
ontleend voor de stellingen dat laatstgenoemden onrechtmatig hebben gehandeld.
(…)”
2.11.
[eiser] heeft tegen voornoemd vonnis van 15 juli 2015 geen hoger beroep ingesteld zodat het in kracht van gewijsde is gegaan.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] stelt in de onderhavige procedure bij dagvaarding een achttal vorderingen in die – zakelijk weergegeven – erop neerkomen dat de rechtbank voor recht verklaart dat JLL en [gedaagde sub 2] wanprestatie hebben gepleegd en/of onrechtmatig jegens [eiser] hebben gehandeld doordat zij [eiser] in de onderhandeling met Mercedes hebben geblokkeerd en links hebben laten liggen alsmede dat de rechtbank JLL en [gedaagde sub 2] hoofdelijk veroordeelt tot vergoeding van schade, te vermeerderen met rente en kosten.
Bij akte wijziging/vermeerdering van eis vordert [eiser] daarenboven dat de rechtbank voor recht verklaart dat JLL en [gedaagde sub 2] de overeengekomen verbintenissen niet zijn nagekomen die voortvloeien uit de overeenkomst met betrekking tot de deelname door [eiser] aan ‘het spel der biedingen’ alsmede dat JLL en [gedaagde sub 2] onrechtmatig hebben gehandeld jegens [eiser] door bewust verkeerde gegevens in te vullen.
3.2.
JLL voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Het primaire en meest verstrekkende verweer van JLL en [gedaagde sub 2] tegen de vorderingen van [eiser] betreft het beroep op gezag van gewijsde van het vonnis van de rechtbank Limburg van 15 juli 2015. JLL en [gedaagde sub 2] hebben hieromtrent aangevoerd dat [eiser] zich in de onderhavige procedure van dezelfde feiten en juridische grondslagen bedient als in de procedure bij de rechtbank Limburg, althans dat [eiser] geen wezenlijk andere standpunten inneemt en wezenlijk andere verwijten aan het adres van JLL en [gedaagde sub 2] maakt dan in die procedure het geval was. Tegen het vonnis van de rechtbank Limburg staat volgens JLL en [gedaagde sub 2] geen rechtsmiddel meer open nu [eiser] van dat vonnis niet in hoger beroep is gekomen. Hetgeen in het vonnis van de rechtbank Limburg van 15 juli 2015 is beslist, heeft volgens hen dan ook als rechtens waar te gelden. De vorderingen dienen volgens JLL en [gedaagde sub 2] daarom te worden afgewezen.
4.2.
[eiser] heeft hier tegenover gesteld dat het ne-bis-in-idembeginsel in civiele procedures niet geldt en dat in de procedure bij de rechtbank Limburg andere grondslagen aan de orde waren. In die procedure is wanprestatie niet aan de orde geweest in de verhouding tussen [eiser] , JLL en [gedaagde sub 2] , aldus [eiser] .
4.3.
De rechtbank stelt bij de beoordeling het volgende voorop. Ingevolge artikel 236 van het wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering hebben beslissingen die de rechtsbetrekking in geschil betreffen en zijn vervat in een in kracht van gewijsde gegaan vonnis, in een ander geding tussen dezelfde partijen bindende kracht. Wordt dezelfde (door de eerdere rechter afgewezen) vordering opnieuw ingesteld, dan zal een gedaagde zich met succes kunnen beroepen op het gezag van gewijsde, ook indien er ander (nieuw) bewijsmateriaal beschikbaar is (vgl. HR 14 oktober 1988,
NJ1989, 413)
NJ1989, 413)
Voorts geldt dat op het gezag van gewijsde niet slechts een beroep kan worden gedaan indien in de volgende procedure hetzelfde wordt gevorderd als in de eerdere procedure. In essentie strekt het leerstuk van gezag van gewijsde ertoe een einde te maken aan geschillen die in wezen dezelfde rechtsbetrekking betreffen, ongeacht welke vorderingen uit hoofde van die rechtsbetrekking geldend worden gemaakt (vgl. HR 18 september 1992,
NJ1992, 747).
NJ1992, 747).
4.4.
Gelet op de hiervoor weergegeven maatstaf slaagt het verweer van JLL en [gedaagde sub 2] . De rechtbank is met JLL en [gedaagde sub 2] van oordeel dat de door [eiser] in de dagvaarding aangevoerde feiten en omstandigheden en de daarin gemaakte verwijten aan het adres van JLL en [gedaagde sub 2] nagenoeg dezelfde zijn als in de procedure bij de rechtbank Limburg waarin vonnis is gewezen op 15 juli 2015 waarbij de vorderingen van [eiser] zijn afgewezen. De rechtbank verwijst kortheidshalve naar de overwegingen van de rechtbank Limburg zoals hiervoor deels opgenomen in rechtsoverweging 2.10.
Weliswaar heeft [eiser] naast de reeds in de procedure bij de rechtbank Limburg aangevoerde grondslag onrechtmatige daad thans ook tekortkoming in de nakoming van contractuele verbintenissen door JLL en [gedaagde sub 2] aan zijn vorderingen ten grondslag gelegd, maar in wezen gaat het om dezelfde rechtsverhouding en dezelfde verwijten, te weten om de aanbestedingsprocedure voor een huurlocatie voor Mercedes en de, volgens [eiser] , onjuiste wijze waarop JLL en [gedaagde sub 2] daarbij jegens hem hebben gehandeld. Met het vonnis van 15 juli 2015 van de rechtbank Limburg is reeds een einde gemaakt aan het geschil over die rechtsbetrekking. Dat [eiser] in de onderhavige procedure aan dezelfde verwijten een – summier toegelichte – contractuele grondslag heeft toegevoegd, kan blijkens de hiervoor weergegeven maatstaf aan het oordeel omtrent het gezag van gewijsde niet af doen. Dit leidt er reeds toe dat alle vorderingen worden afgewezen.
4.5.
[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van JLL en [gedaagde sub 2] worden begroot op:
- explootkosten € 0,00
- griffierecht 613,00
- getuigenkosten 0,00
- deskundigen 0,00
- overige kosten 0,00
- salaris advocaat
904,00(2,0 punten × tarief € 452,00)
904,00(2,0 punten × tarief € 452,00)
Totaal € 1.517,00
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van JLL en [gedaagde sub 2] tot op heden begroot op € 1.517,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van veertien dagen na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.M. Callemeijn en in het openbaar uitgesproken op 8 juni 2016.