ECLI:NL:RBOBR:2016:6816 - Rechtbank Oost-Brabant - Voorkeursrecht gemeente op gymzaal vervalt na afwijzing e...

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK OOST-BRABANT

Civiel Recht

Zittingsplaats 's-Hertogenbosch

zaaknummer / rolnummer: C/01/312615 / KG ZA 16-542

Vonnis in kort geding van 7 december 2016

in de zaak van

de publiekrechtelijke rechtspersoon

GEMEENTE OSS,

zetelend te Oss,

eiseres,

advocaat mr. P.L.M.F. Roosendaal te Oss,

tegen

de stichting

STICHTING DUTCH OPEN FENCING,

gevestigd te Oss,

gedaagde,

bijgestaan door mr. drs. E.M.C.M. van Leijen te ’s‑Hertogenbosch als rechtshulpverlener.

Partijen zullen hierna de gemeente en de stichting genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding d.d. 19 september 2016 met 11 producties
de brief van mr. Roosendaal met producties 12 tot en met 14
de brief van mr. drs. Van Leijen d.d. 10 oktober 2016 met conclusie van antwoord en 9 producties
de mondelinge behandeling
de pleitnota van mr. Roosendaal
de pleitnota van mr. drs. Van Leijen
de aanhouding om partijen in de gelegenheid te stellen een minnelijke regeling te treffen
de brief van mr. Roosendaal d.d. 31 oktober 2016 met het verzoek vonnis te wijzen

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

De gemeente heeft in 2000 aan de stichting verkocht een sportaccommodatie met ondergrond en verdere aanhorigheden, staande en gelegen te Oss aan de Hagelkruisstraat/Dr. Hoebenstraat, kadastraal uitmakend een ter plaatse afgepaald en aangeduid gedeelte ter grootte van circa zes aren en tien centiaren, kadastraal bekend gemeente Oss, sectie G nummer 1400, plaatselijk bekend [adres] te Oss (hierna kortweg “de gymzaal” genoemd).

2.2.

De gemeente heeft aan de stichting ten behoeve van de aankoop van de gymzaal een subsidie verleend van fl. 60.000,--.

2.3.

De gymzaal is bij akte van 14 september 2000 door de gemeente aan de stichting geleverd. In de slotbepalingen is een aanbiedingsplicht voor de stichting opgenomen die als volgt luidt:

(…)

2. Indien koper wenst over te gaan tot vervreemding van het verkochte, is hij verplicht, vooraleer daaromtrent met anderen in overleg te treden, dit eerst aan de gemeente Oss te koop aan te bieden; op de dan voor de gemeente Oss geldende koopsom, zal de subsidie ten bedrage van zestigduizend gulden (f 60.000,00) die koper van de gemeente Oss heeft ontvangen in het kader van de in deze akte geconstateerde rechtshandeling, in mindering gebracht worden.

3. In het geval de gemeente Oss te kennen heeft gegeven van die koopgelegenheid gebruik te willen maken en partijen geen overeenstemming bereiken omtrent de koopsom, zal die koopsom worden bepaald door drie deskundigen waarvan er door elk van partijen één wordt aangewezen en de derde door de twee benoemde deskundigen gezamenlijk. Komen de deskundigen niet tot overeenstemming, dan geldt het bedrag van de afzonderlijke deskundigen dat noch het hoogste noch het laatste is.”

2.4.

Bij brief van 7 mei 2012 heeft de stichting aan de gemeente bericht dat zij zich oriënteert op mogelijke verkoop van de gymzaal met het verzoek aan de gemeente om te laten weten of zij interesse heeft in het aankopen daarvan.

2.5.

Na enige correspondentie over en weer bericht de gemeente bij brief van 18 april 2014 aan de stichting dat de gemeente op dat moment geen interesse heeft in het aankopen van de gymzaal en dat het de stichting tot 1 augustus 2013 vrij staat om het pand aan te bieden en te verkopen aan een gegadigde.

2.6.

Bij brief van haar makelaar d.d. 20 november 2013 schrijft de stichting aan de gemeente dat zij een nieuwe kandidaat koper voor de gymzaal heeft gevonden, maar dat de stichting de gymzaal formeel eerst aan de gemeente dient aan te bieden. De stichting verzocht de gemeente formeel om akkoord te gaan met vervreemding aan de kandidaat koper of zelf als gemeente over te gaan tot aankoop voor een bedrag van € 200.000,00.

2.7.

Bij brief van 19 december 2013 laat de gemeente aan de stichting weten interesse te hebben in de aankoop van de gymzaal voor een bedrag van € 100.000,00 verminderd met de destijds door de gemeente aan de stichting verstrekte subsidie. Voorts schijft de gemeente dat het de stichting vrij staat om de gymzaal te koop aan te bieden en te verkopen aan een derde indien de stichting niet bereid is om voor dat bedrag vóór 1 februari 2014 te verkopen.

2.8.

Bij brief van 26 januari 2014 laat de stichting aan de gemeente weten niet akkoord te zijn met een verkooprijs van € 100.000,00. De stichting doet een beroep op artikel 3 van Pro de slotbepalingen in de transportakte van 14 september 2010 en wijst harerzijds makelaar [F] voor.

2.9.

De gemeente heeft de gymzaal laten taxeren door makelaar [A] van [B] te Rosmalen. [A] heeft de verkoopwaarde getaxeerd op € 100.000,00.

2.10.

De stichting heeft een taxatie laten uitvoeren door de heer [C] van [D] te Oss. [C] heeft de verkoopwaarde getaxeerd op € 176.000,00.

2.11.

Overleg tussen de taxateurs heeft niet geleid tot overeenstemming. Zij hebben vervolgens overleg gevoerd over het benoemen van een derde taxateur. De heer [E] van [B] heeft in dat kader bij e-mail van 11 november 2014 namens de gemeente aan [C] een viertal deskundigen voorgesteld en een voorstel gedaan voor de te volgen selectieprocedure. Daarover is uiteindelijk geen overeenstemming bereikt.

2.12.

Bij brief van 17 mei 2016 verzoekt de gemeente de stichting alsnog een voorstel te doen aangaande de benoeming van een derde deskundige.

2.13.

Bij e-mailbericht van 11 juli 2016 van geeft de stichting aan dat zij zich niet gehouden te achten mee te werken aan de procedure tot het benoemen van een derde makelaar en dat het voor de hand ligt dat de gemeente een redelijk bod, te weten minimaal gelijk aan de WOZ-waarde, doet om het ontstane probleem op te lossen.

2.14.

Bij brief van haar advocaat d.d. 20 juli 2016 laat de gemeente weten daarmee niet in te stemmen en sommeert zij de stichting om binnen 7 dagen te berichten of zij instemt met het door de gemeente gedane voorstel ter zake het benoemen van een derde deskundige en de daaraan zijdens de gemeente gestelde kwaliteitseisen.

2.15.

Na eerst bij brief van 22 juli 2016 aan de gemeente te hebben bericht meer tijd nodig te hebben voor een inhoudelijke reactie, schrijft de stichting bij brief van haar rechtshulpverlener d.d. 1 september 2016 dat de stichting heeft besloten zich te oriënteren op het inschakelen van een deskundige.

2.16.

Bij brief van haar rechtshulpverlener d.d. 14 september 2016 bericht de stichting aan de gemeente dat zij heeft besloten af te zien van verkoop van de gymzaal aan de gemeente. De stichting stelt zich op het standpunt dat de gemeente haar voorkeursrecht in 2013 heeft prijsgegeven en dat de stichting daar niet meer aan gebonden is. Daarnaast stelt de stichting dat de gemeente doelbewust verkoop van de gymzaal door de stichting aan derden heeft belemmerd.

2.17.

Bij e-mail van haar advocaat d.d. 15 september 2016 laat de gemeente weten dat zij het niet eens is met het standpunt van de stichting en dat de gemeente een kort geding aanhangig zal maken.

2.18.

De gemeente is voornemens om het gebied waarvan de gymzaal onderdeel uitmaakt te her ontwikkelen. In dat kader heeft zij afspraken gemaakt met BrabantWonen die ter plaatse sociale woningbouw wenst te realiseren.

3.Het geschil

3.1.

De gemeente vordert, samengevat:

de stichting te gebieden om binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis schriftelijk aan de gemeente aan te geven welke van de vier door [B] bij brief van 11 november 2014 voorgedragen deskundigen zie kiest op straffe van een dwangsom van € 1.000,-- per dag met een maximum van € 10.000,--;

te bepalen welke van de vier in de brief van 11 november 2014 voorgestelde deskundigen als derde deskundige ter waardebepaling wordt aangewezen indien de stichting niet binnen 17 dagen na betekening van dit vonnis een keuze als onder 1. bedoeld heeft gemaakt;

te bepalen dat de aan de waardebepaling door de derde deskundige verbonden kosten door beide partijen bij helfte dienen te worden voldaan, met bepaling van een redelijke termijn waarbinnen betaling dient plaats te vinden;

de stichting te bevelen om binnen een maand na het wijzen van dit vonnis, althans de betekening daarvan, haar medewerking te verlenen aan de waardebepaling en uitvoering daarvan door de benoeming van een derde deskundige-taxateur, op straffe van een dwangsom van € 1.000,-- per dag met een maximum van € 10.000,;

de stichting te veroordelen om binnen vijf weken na betekening van dit vonnis haar volledige medewerking te verlenen aan het opstellen en opmaken van een schriftelijke koopovereenkomst ter zake de verkoop van de gymzaal door de stichting aan de gemeente voor het bedrag van de afzonderlijke deskundigen, dat noch het hoogte noch het laagste is, kosten koper, op straffe van een dwangsom van € 1.000,-- per dag of dagdeel;

de stichting te veroordelen tot nakoming van al haar verplichtingen uit de overeenkomst in het bijzonder tot het verlenen van haar volledige medewerking aan de akte van levering op uiterlijk 5 december 2016 ten kantore van een door de gemeente aan te wijze notaris op straffe van een dwangsom van € 1.000,-- per dag of dagdeel;

de stichting te veroordelen in de proceskosten.

3.2.

De gemeente legt daaraan, zakelijk weergegeven, het volgende ten grondslag.

De gemeente heeft het aanbod van de stichting van eerste recht van koop aanvaard. Daarmee is tussen partijen een overeenkomst tot stand gekomen.

Nu de door partijen ingeschakelde taxateurs niet tot overeenstemming komen is de stichting uit hoofde van de slotbepalingen in de transportakte gehouden om mee te werken aan het benoemen van een derde deskundige. De stichting schiet toerekenbaar tekort in die verplichting, althans handelt onrechtmatig jegens de stichting door daar niet aan mee te werken.

De vier door de gemeente voorgedragen deskudigen zijn allen geschikt.

Voor zover tussen partijen geen overeenkomst tot stand zou zijn gekomen ter zalke de aankoop van de gymzaal door de gemeente, dan heeft te gelden dat de gemeente er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat die overeenkomst er alsnog zou komen. Het stond de stichting niet meer vrij om zich terug te trekken.

3.3.

De stichting voert daartegen, zakelijk weergegeven, het volgende verweer.

Het ontbreekt de gemeente aan voldoende spoedeisend belang.

De zaak is ook te complex om te worden beslist in kort geding.

Een kort geding is niet bedoeld om de stichting te verplichten tot het hervatten van de onderhandelingen die resulteren in een verplichte verkoop van de gymzaal aan de gemeente.

Toewijzing van de vordering is ook in strijd met de contractsvrijheid. De stichting was gerechtigd om de onderhandelingen met de gemeente af te breken. Het voorkeursrecht van de gemeente geldt alleen indien de stichting wenst te verkopen. De gemeente mocht er niet gerechtvaardigd op vertrouwen dat met de stichting een koopovereenkomst tot stand zou komen. Daarbij is van belang dat de gemeente niet het hoogste bod uitgebracht, het bod van de gemeente ook aanzienlijk lager is dan de WOZ-waarde en partijen al jarenlang onderhandelen over de prijs.

Het voordkeursrecht van de gemeente is beperkt tot een recht van koop en omvat niet ook een recht op levering.

De gemeente kan niet langer een beroep doen op het voorkeurrecht omdat zij dit recht heeft verwerkt. De gemeente heeft immers in 2013 al te kennen gegeven dat zij de gymzaal niet wenst aan te kopen.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

De gemeente heeft voldoende spoedeisend belang bij de gevorderde voorzieningen. Vast staat dat het gebied waarvan de gymzaal onderdeel uitmaakt zal worden her ontwikkeld, waarbij ter plaatse door BrabantWonen sociale woningbouw zal worden gerealiseerd. De gemeente heeft onweersproken gesteld dat zij met BrabantWonen daarover inmiddels afspraken heeft gemaakt en dat het project vertraging dreigt op te lopen indien zij de gymzaal niet op korte termijn aan kan kopen.

4.2.

Het verweer van de stichting dat de zaak te complex is of anderszins ongeschikt is voor kort geding, faalt. De feiten zijn voldoende duidelijk en de gevolgen van een beslissing zijn voldoende te overzien. Het enkele feit dat een beslissing mogelijk (deels) onomkeerbare gevolgen heeft maakt de zaak niet ongeschikt voor kort geding.

4.3.

Grondslag van de vorderingen van de gemeente is nakoming van de slotbepalingen van de notariële transporttake van 14 september 2000. In de tweede slotbepaling is aan de stichting de verplichting opgelegd om de gymzaal eerst aan de gemeente te koop aan te bieden indien zij tot verkoop wenst over te gaan. Vast staat dat de stichting aan die verplichting heeft voldaan. De stichting heeft de gymzaal reeds bij brief van 7 mei 2012 aan de gemeente te koop aangeboden. De gemeente heeft uiteindelijk bij brief van 18 april 2013 aangegeven op dat moment geen interesse te hebben in de aankoop en heeft daarbij aangegeven dat het de stichting vrij staat – tot 1 augustus 2013 – om het pand aan een derde te koop aan te bieden en te verkopen, maar dat de gemeente het recht van eerst koop handhaaft indien het pand niet vóór 1 augustus 2013 is verkocht en overgedragen aan een derde partij. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is met die brief het voorkeursrecht van de gemeente uitgewerkt. De gemeente geeft immers expliciet aan op dat moment geen interesse te hebben in de aankoop. Daarmee stond het de stichting vrij om met derden in overleg te treden over de verkoop. Op de stichting rust niet de verplichting om de gymzaal in een later stadium nogmaals aan de gemeente aan te bieden indien zij in eerste instantie nee heeft gezegd. Daaraan doet niet af dat de gemeente aangeeft haar voorkeursrecht te handhaven tot na 1 augustus 2013. Niet val in te zien op grond waarvan de gemeente bevoegd zou zijn tot een dergelijke “opschorting” van haar voorkeursrecht. De slotbepalingen bieden daarvoor geen aanknopingspunt. Indien de gemeente van haar voorkeursrecht gebruik had willen maken, dan had zij direct “ja” moeten zeggen toen de stichting het haar te koop aanbood. Dat heeft zij niet gedaan, zij heeft juist aangegeven geen interesse te hebben. Daarmee is haar beurt voorbij.

4.4.

Uitgangspunt in dit kort geding is derhalve dat het de stichting na de brief van de gemeente van 18 april 2013 vrij stond om met derden in onderhandeling te treden over de verkoop van de gymzaal. Dat heeft zij kennelijk ook gedaan, hetgeen heeft geresulteerd in het vinden van een kandidaat koper voor een bedrag van € 200.000,--. Toch heeft de stichting bij brief van haar makelaar van 20 november 2013 de gymzaal nogmaals eerst aan de gemeente aangeboden omdat zij daartoe formeel verplicht voelde. Kennelijk verkeerde de stichting in de – naar het oordeel van de voorzieningenrechter – onjuiste veronderstelling dat het voorkeursrecht van de gemeente uit de slotbepalingen nog van kracht was. De gemeente en de stichting hebben vervolgens ook die basis verder onderhandeld. Toen duidelijk werd dat partijen het niet eens zouden worden over de waarde van de gymzaal is het de stichting zelf geweest die een beroep heeft gedaan op de regeling van de derde slotbepaling. Dat betekent echter niet dat daarmee het voorkeursrecht, dat zoals gezegd reeds voor de gemeente was uitgewerkt, is gaan herleven.

4.5.

Op de onderhandelingen zijn naar het oordeel van de voorzieningenrechter dan ook niet de slotbepalingen van toepassing, maar de gewone (wettelijke) regels omtrent de verkoop van een onroerende zaak. Dat betekent dat de stichting niet verplicht kan worden tot het kiezen van een derde deskundige om te komen tot een definitieve waarde bepaling van de gymzaal zoals voorgeschreven in de derde slotbepaling.

4.6.

Voor zover al zou moeten worden aangenomen dat de stichting toch gehouden is om de in de derde slotbepaling vermelde procedure van waardebepaling te volgen, dan heeft te gelden dat naar het oordeel van de voorzieningenrechter niet kan worden volstaan met de enkele benoeming van een derde deskundige. De thans voorliggende taxaties zijdens de gemeente en de stichting dateren van 2014 en zijn, mede gelet op de nadien tot stand gekomen wijziging van het bestemmingsplan die voorziet in de mogelijkheid van (sociale) woningbouw ter plaatse, niet meer actueel. Aannemelijk is dat de recente ontwikkelingen van (wezenlijke) invloed zijn op de waarde van de gymzaal. Het ligt daarom voor de hand dat ook de door de gemeente en de stichting ingeschakelde deskundigen met een nieuwe waardebepaling komen.

4.7.

Het vorenstaande leidt tot de slotsom dat voorshands onvoldoende aannemelijk is dat de gemeente thans nog een beroep kan doen op haar voorkeursrecht zoals neergelegd in de tweede slotbepaling en dat de stichting om die reden niet verplicht is om uitvoering te geven aan de in de derde slotbepaling opgenomen regeling. Voor zover de stichting al gehouden zou zijn om die procedure te volgen, dan heeft te gelden dat van haar niet gevergd kan worden dat wordt volstaan met enkel het benoemen van een derde deskundige zonder actualisering van de reeds uitgebrachte taxaties. De vorderingen van de gemeente zullen daarom worden afgewezen.

4.8.

De gemeente zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de stichting worden begroot op:

- griffierecht € 619,00

- salaris advocaat
816,00

Totaal € 1.435,00

5.De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

veroordeelt de gemeente in de proceskosten, aan de zijde van de stichting tot op heden begroot op € 1.435,00,

5.3.

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. E. Loesberg en in het openbaar uitgesproken op 7 december 2016.