Uitspraak
vonnis
RECHTBANK OOST-BRABANT
Civiel Recht
Zittingsplaats Eindhoven
zaaknummer / rolnummer: C/01/307692 / HA ZA 16-329
Vonnis van 19 april 2017
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats] ,
eiser,
advocaat mr. R. Janssen te Helmond,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde,
advocaat mr. R.S.S. IJff te Eindhoven,
2.
GEZAMENLIJKE ERFGENAMEN VAN [erflater],
GEZAMENLIJKE ERFGENAMEN VAN [erflater],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde,
niet verschenen,
3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde 3] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
gedaagde,
advocaat mr. M.F. Benningen te Amsterdam.
Partijen zullen hierna [eiser] , [gedaagde 1] , de erfgenamen en [gedaagde 3] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 24 maart 2016, met producties,
- de conclusie van antwoord van [gedaagde 1] , met een productie,
- de conclusie van antwoord van [gedaagde 3] , met producties,
- het tussenvonnis van 13 juli 2016, waarin een comparitie van partijen is gelast,
- het proces-verbaal van comparitie van 6 december 2016, met de daarin genoemde stukken.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Bij overeenkomst van 16 september 2011 hebben [gedaagde 1] en mevrouw [erflater] de woning gelegen aan de [adres] te [plaats] verkocht aan [eiser] . [gedaagde 3] trad daarbij op als verkopend makelaar aan de zijde van [gedaagde 1] . [eiser] werd niet bijgestaan door een makelaar.
2.2.
De door [gedaagde 3] opgestelde brochure houdt – voor zover hier van belang – het volgende in:
“[…]
Deze brochure is met grote zorgvuldigheid samengesteld doch voor de juistheid van de inhoud kunnen wij niet instaan en er kunnen derhalve geen rechten aan worden ontleend. De inhoud is puur informatief en mag niet worden beschouwd als een aanbod. Daar waar gesproken wordt over inhoud, oppervlakten of afmetingen moeten deze worden beschouwd als indicatief en als circa maten. Een eventuele koopovereenkomst komt alleen tot stand door ondertekening van een schriftelijke overeenkomst door zowel koper als verkoper. Koper kan dan ook geen enkel recht ontlenen aan eerdere gedane toezeggingen en/of uitspraken dan welke vervat zijn in een door partijen getekende koopovereenkomst model NVM.
Deze brochure is met grote zorgvuldigheid samengesteld doch voor de juistheid van de inhoud kunnen wij niet instaan en er kunnen derhalve geen rechten aan worden ontleend. De inhoud is puur informatief en mag niet worden beschouwd als een aanbod. Daar waar gesproken wordt over inhoud, oppervlakten of afmetingen moeten deze worden beschouwd als indicatief en als circa maten. Een eventuele koopovereenkomst komt alleen tot stand door ondertekening van een schriftelijke overeenkomst door zowel koper als verkoper. Koper kan dan ook geen enkel recht ontlenen aan eerdere gedane toezeggingen en/of uitspraken dan welke vervat zijn in een door partijen getekende koopovereenkomst model NVM.
[…]
Luxe afgewerkte vrijstaande villa[…]
Ruime ontvangsthal met vide met een grote raampartij waardoor veel lichtinval en v.v. granieten tegelvloer met vloerverwarming, garderobe, toilet met wandcloset en fontein, en stijlvolle trapopgang naar de 1e verdieping. Een fraaie toogdeur biedt toegang tot de eetkamer. Deze ruimte biedt diverse gebruiksmogelijkheden (study, speelkamer, etc.) en is tevens v.v. granieten tegelvloer met vloerverwarming en grote raampartij met vrij uitzicht op de bossen.[…]
Praktische bijkeuken met achter-entree en v.v. douchecabine, opstelling Nefit Ecomline HR-combikelet (2000), unit vloerverwarming en aansluitingen witgoedapparatuur.[…]
Op de 1e verdieping:
[…]
Luxe geheel betegelde badkamer[…]
v.v. mechanische ventilatie.
v.v. mechanische ventilatie.
[…]”
2.3.
De koopovereenkomst houdt – voor zover hier van belang – het volgende in:
“[…]
artikel 5 Staat van de onroerende zaak, gebruik
5.1
De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle […] zichtbare en onzichtbare gebreken[…]
.
.
5.3
De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonruimte, een en ander laat onverlet het bepaalde in artikel 5.1. van deze overeenkomst.
[…]”
2.4.
Bij brief van 30 maart 2012 heeft [eiser] geklaagd over ontbrekende vloerverwarming in de eetkamer, niet goed functionerende vloerverwarming in de “living”, het ontbreken van mechanische afzuiginstallaties in de badkamer en de bijkeuken en beschadigde ramen in de ontvangsthal. Bij brief van 21 december 2012 klaagde [eiser] in aanvulling daarop over ernstige vochtplekken en lekkagesporen op de zolder.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert na wijziging van eis – samengevat – hoofdelijke veroordeling van [gedaagde 1] , de erfgenamen en [gedaagde 3] tot vergoeding van schade samenhangend met de (aanpassing van de) vloerverwarming, mechanische ventilatie en vervanging van het dubbel glas ten bedrage van € 48.676,68 (te vermeerderen met BTW) en hoofdelijke veroordeling van [gedaagde 1] en de erfgenamen tot vergoeding van schade samenhangend met het herstel van het dak ten bedrage van € 18.345,55 (te vermeerderen met BTW) met hoofdelijke veroordeling van [gedaagde 1] , de erfgenamen en [gedaagde 3] in de proceskosten en de nakosten.
3.2.
[gedaagde 1] voert verweer.
3.3.
[gedaagde 3] voert verweer.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
verhouding [eiser] – [gedaagde 1]
4.1.
Tegen de vermeerdering van eis is door [gedaagde 1] geen bezwaar gemaakt en de rechtbank ziet ook ambtshalve geen redenen om de eiswijziging buiten beschouwing te laten. De rechtbank zal daarom op de vermeerderde eis beslissen.
4.2.
[eiser] stelt dat de woning niet beantwoordt aan de overeenkomst. Daarbij beroept [eiser] zich met name op de brochure.
4.3.
De gebreken waarop [eiser] zich beroept zijn de volgende:
- er is geen vloerverwarming in de eetkamer en de vloerverwarming onder de granieten vloer en in de “living” werkte niet;
- er is geen mechanische afzuiginstallatie in de badkamer en de bijkeuken;
- ramen in de ontvangsthal zijn lek en inwendig vervuild;
- vochtaantasting van het dak.
4.4.
In de overeenkomst zelf is opgenomen dat de woning wordt overgedragen met alle zichtbare en onzichtbare gebreken en dat de woning de eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonruimte. Partijen zijn daarmee afgeweken van de wettelijke regeling van artikel 7:17 BW.
4.5.
Vast staat dat in de brochure (waarin ook een exoneratieclausule is opgenomen) staat dat er in de eetkamer vloerverwarming is. Vast staat ook dat dat feitelijk niet het geval is. [gedaagde 3] wijst erop dat hij de brochure heeft opgesteld naar aanleiding van informatie van de verkopers en dat hij na het opstellen de brochure ter controle en goedkeuring heeft voorgelegd aan de verkopers. [gedaagde 1] heeft de brochure in dit geval geaccordeerd.
Feit is dat de brochure meer aangeeft dan er in werkelijkheid was en dat op onderdelen de informatie in de brochure onjuist is. [eiser] stelt dat als gevolg daarvan bij hem een verkeerd beeld is ontstaan en dat hij daardoor van de verwachting is uitgegaan dat de hele benedenverdieping, inclusief de eetkamer, was voorzien van vloerverwarming.
4.6.
Alleen als de verwarmingscapaciteit beneden ontoereikend is, is sprake van een beperking van het normale gebruik en kan de koper de verkoper (en eventueel diens makelaar) aanspreken. [eiser] stelt dat hij het bij kou niet warmer krijgt dan 20 graden Celsius. Dat wordt betwist. [gedaagde 1] stelt nooit problemen te hebben gehad met het verwarmen van de benedenverdieping. Het ligt op de weg van [eiser] om zijn stelling op dit punt feitelijk en concreet (nader) te onderbouwen. Dat heeft [eiser] onvoldoende gedaan: immers het door [eiser] overgelegde rapport van Expert is mager en bevat geen capaciteitsberekening. Ook weegt hier mee dat [eiser] voor het sluiten van de overeenkomst heeft nagelaten te informeren of inderdaad, zoals hij meende, de vloerverwarming op de benedenverdieping als hoofdverwarming dienst doet of, zoals
[gedaagde 1] stelt, alleen als bijverwarming. [gedaagde 1] mocht niet zonder meer aannemen dat de vloerverwarming de hoofdverwarming was, omdat er beneden radiatoren zijn geplaatst. Dat wil zeggen dat de verkopers op dit punt niet aansprakelijk zijn.
4.7.
Hetzelfde geldt voor de ontbrekende mechanische afzuiginstallatie in de badkamer (die in de brochure genoemd staat). Dat dit gebrek aan een normaal gebruik van de woning in de weg staat, is niet gesteld. Wel betekent het dat voor het ventileren in deze ruimte(n) een raam moet worden opengezet. Koper heeft niet betwist dat aldus voldoende kan worden geventileerd, maar heeft gesteld dat dit niet comfortabel is. Dit levert echter nog geen gebrek in de zin van art. 5 lid 3 van de koopovereenkomst op. Daar komt bij dat het al dan niet aanwezig zijn van mechanische ventilatie eenvoudig te constateren is. Het feit dat de koper als gevolg van de andersluidende informatie over deze ventilatie in de brochure wellicht op dit punt minder oplettend is geweest, maakt dat niet anders.
Dat het ontbreken van een mechanische afzuiginstallatie in de bijkeuken – die niet in de brochure genoemd is – betekent dat de woning niet aan de overeenkomst beantwoordde, is ook niet (voldoende) onderbouwd. Een enkele opmerking dat zo’n installatie “
voorgeschreven” is, is daarvoor niet voldoende. Dat wil zeggen dat ook dit onderdeel van de vordering op een onvoldoende feitelijke grondslag berust en dat de verkopers ook op dit punt niet aansprakelijk zijn.
voorgeschreven” is, is daarvoor niet voldoende. Dat wil zeggen dat ook dit onderdeel van de vordering op een onvoldoende feitelijke grondslag berust en dat de verkopers ook op dit punt niet aansprakelijk zijn.
4.8.
Dat de ramen in de ontvangsthal lek en inwendig vervuild waren, moet voor [eiser] kenbaar zijn geweest, want zichtbaar. Daar bij telt mee dat [eiser] zich bij de bezichtiging heeft laten bijstaan door een professional, te weten [A] , bedrijfsmakelaar. Ook geldt dat deze omstandigheden het normaal gebruik van de woning als woonhuis niet in de weg staan.
4.9.
[eiser] stelt dat er gebreken zijn aan het dak waardoor het dak rot. Dit wordt veroorzaakt doordat als gevolg van een onjuiste constructie van de kilgoot en de verholen goot in combinatie met het ontbreken van dampfolie de dakplaten aan te veel vocht worden blootgesteld. Daarnaast is bij de dakoverstekken de onderkant niet afgewerkt met weerbestendig materiaal. Ook dit heeft tot gevolg dat op die plaatsen vocht kan inwerken, wat leidt tot lekkage, aldus [eiser] .
Er is niet gesteld en/of gebleken dat deze gebreken in de weg staan aan een normaal gebruik van de woning. Wel is het zo dat de [eiser] eerder dan hij wellicht heeft gedacht tot onderhoud en herstel van het dak moet overgaan. Het geheel overziend is de algemene indruk van de rechtbank dat de woning in 1995 bij de bouw zuinig is afgewerkt. [eiser]
heeft een woning gekocht die eerder slijt en meer investeringen behoeft dan waar hij van uit is gegaan. Deze omstandigheid komt in beginsel voor rekening en risico van de koper. Er zijn geen omstandigheden gebleken waaruit volgt dat dit in dit geval anders is. Hierbij is in aanmerking genomen dat [eiser] wel heeft gesteld dat de verkoper dat, volgens [eiser] , heeft willen verdoezelen (door een latje met plamuur) maar dat [gedaagde 1] betwist dat hij dat latje heeft aangebracht en [eiser] daarop zijn stelling op dit punt niet nader heeft
onderbouwd, hetgeen wel op zijn weg had gelegen. Aan bewijslevering komt de rechtbank dan ook niet toe.
4.10.
[eiser] heeft de woning gekocht zonder bouwkundig onderzoek te laten doen of voorafgaand aan de koop de woning grondig te laten inspecteren. In de overeenkomst is een beperking van de aansprakelijkheid van [gedaagde 1] opgenomen, voor de zichtbare en onzichtbare gebreken die, kort gezegd, gewoon gebruik als woonhuis niet verhinderen. Door [eiser] is niet gesteld dat [gedaagde 1] geen beroep op de exoneratie zou toekomen. De vorderingen van [eiser] op [gedaagde 1] liggen daarom voor afwijzing gereed.
4.11.
[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van [gedaagde 1] worden veroordeeld.
4.12.
De kosten aan de zijde van [gedaagde 1] worden begroot op:
- griffierecht € 885,00
- salaris advocaat
1.788,00(2,0 punten × tarief € 894,00)
1.788,00(2,0 punten × tarief € 894,00)
Totaal € 2.673,00
verhouding [eiser] - gezamenlijke erfgenamen van [erflater]
4.13.
De erfgenamen zijn niet verschenen. De rechtbank verleent hen verstek. Gelet op artikel 130 lid 3 Rv is vermeerdering van eis tegenover een niet verschenen partij alleen mogelijk als de eisende partij die eisvermeerdering tijdig bij exploot aan de gedaagde partij betekent. Nu [eiser] de eisvermeerdering niet aan de erfgenamen heeft betekend, zal de vermeerdering van eis tegenover de erfgenamen niet worden toegelaten.
4.14.
De rechtbank oordeelt als volgt. [eiser] heeft de woning gekocht van [gedaagde 1] en [erflater] . De verkopers waren ieder deelgenoten in een ongedeelde gemeenschap. De erven [erflater] treden van rechtswege in haar rechten en plichten, dus de positie van deelgenoot in de gemeenschappelijke woning gaat op hen over. Deelgenoten kunnen alleen gezamenlijk beschikken over het goed (art 3:170 BW). Verkopers konden dus alleen gezamenlijk de verkoopovereenkomst sluiten en hun verbintenis tot correcte nakoming is dan ook een gezamenlijke. Er is geen verschil in de positie tussen [gedaagde 1] en de erfgenamen als verkopers ten opzichte van de gestelde toerekenbare tekortkomingen waarop [eiser] zich beroept. Niet kan worden aanvaard dat in het onderhavige geval ten aanzien van een en dezelfde ondeelbare prestatie [gedaagde 1] niet en de erfgenamen wel als schadeplichtig tengevolge van wanprestatie zou kunnen worden aangemerkt (vergelijk: ECLI:NL:GHSHE:1996:AC0969). De door [gedaagde 1] gevoerde verweren strekken derhalve ook ten gunste van de erfgenamen, zodat ook vorderingen op hen zullen worden afgewezen. Omdat zij niet zijn verschenen, kan geen proceskostenveroordeling ten gunste van de erfgenamen worden toegewezen.
verhouding [eiser] - [gedaagde 3]
4.15.
trad op als verkopend makelaar. [eiser] stelt dat [gedaagde 3] jegens hem, als koper, onrechtmatig heeft gehandeld want niet de zorgvuldigheid heeft betracht die van een bekwaam en redelijk handelend makelaar mag worden verwacht.
4.16.
De rechtbank stelt voorop dat in de brochure op twee punten feitelijk onjuiste mededelingen staan. Er was geen vloerverwarming in de eetkamer en geen mechanische afzuiginstallatie in de badkamer, terwijl die voorzieningen wel – expliciet – in de brochure waren genoemd. Een eerdere – door een andere makelaar opgestelde brochure – bevat deze onjuiste informatie niet.
4.17.
[eiser] heeft voor de koop van de woning kennisgenomen van de brochure, met de onjuiste informatie, die door [gedaagde 3] is opgesteld. In die brochure is een voorbehoud opgenomen: “[…]
voor de juistheid van de inhoud kunnen wij niet instaan en er kunnen derhalve geen rechten aan worden ontleend. De inhoud is puur informatief[…].
Koper kan dan ook geen enkel recht ontlenen aan eerdere gedane toezeggingen en/of uitspraken dan welke vervat zijn in een door partijen getekende koopovereenkomst model NVM.” Een dergelijke exoneratieclausule in een brochure kan in beginsel ook van toepassing zijn op een vordering uit onrechtmatige daad. Dit hangt af van de inhoud en strekking van de betreffende exoneratie en de vraag hoe deze moet worden uitgelegd. [gedaagde 3] beroept zich op de exoneratie en [eiser] voert daartegen geen verweer. Dat wil zeggen dat het beroep op de exoneratie slaagt en de vordering van [eiser] op [gedaagde 3] voor afwijzing gereed ligt.
voor de juistheid van de inhoud kunnen wij niet instaan en er kunnen derhalve geen rechten aan worden ontleend. De inhoud is puur informatief[…].
Koper kan dan ook geen enkel recht ontlenen aan eerdere gedane toezeggingen en/of uitspraken dan welke vervat zijn in een door partijen getekende koopovereenkomst model NVM.” Een dergelijke exoneratieclausule in een brochure kan in beginsel ook van toepassing zijn op een vordering uit onrechtmatige daad. Dit hangt af van de inhoud en strekking van de betreffende exoneratie en de vraag hoe deze moet worden uitgelegd. [gedaagde 3] beroept zich op de exoneratie en [eiser] voert daartegen geen verweer. Dat wil zeggen dat het beroep op de exoneratie slaagt en de vordering van [eiser] op [gedaagde 3] voor afwijzing gereed ligt.
4.18.
[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van [gedaagde 3] worden veroordeeld.
4.19.
De kosten aan de zijde van [gedaagde 3] worden begroot op:
- griffierecht € 1.929,00
- salaris advocaat
1.788,00(2,0 punten × tarief € 894,00)
1.788,00(2,0 punten × tarief € 894,00)
Totaal € 3.717,00
4.20.
De gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde 1] tot op heden begroot op € 2.673,00,
5.3.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde 3] tot op heden begroot op € 3.717,00,
5.4.
veroordeelt [eiser] in de na dit vonnis ontstane kosten aan de zijde van [gedaagde 3] , begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag met ingang van veertien dagen na aanzegging van de nakosten, en onder de voorwaarde dat [eiser] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente over de kosten van betekening met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,
5.5.
verklaart de veroordelingen onder 5.3 en 5.4 uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.E.M. Effting-Zeguers en in het openbaar uitgesproken op 19 april 2017.