ECLI:NL:RBOBR:2017:2944

• Datum uitspraak: 24 mei 2017
• Publicatiedatum: 31 mei 2017
• Zaaknummer: C/01/320157 / KG ZA 17-234
• Instantie: Rechtbank Oost-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: E. Loesberg
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vonnis in kort geding over mondelinge pachtovereenkomst en gebruiksrecht van landbouwgrond

In deze zaak, die voor de Rechtbank Oost-Brabant is behandeld, hebben eisers, een echtpaar dat een vollegronds tuinbouwbedrijf exploiteert, een kort geding aangespannen tegen gedaagden, waaronder de eigenaar van de grond en zijn kinderen. De eisers claimen dat er een mondelinge pachtovereenkomst bestaat die hen het recht geeft om de grond te gebruiken voor hun landbouwactiviteiten. De grond was oorspronkelijk eigendom van gedaagde sub 1, maar is in 1991 overgedragen aan zijn kinderen met een zakelijk recht van gebruik voor de eisers. Sinds februari 2017 is het gebruik van de grond door eisers door gedaagden verboden, wat hen heeft doen besluiten om juridische stappen te ondernemen. De rechtbank heeft vastgesteld dat er voldoende bewijs is voor het bestaan van een mondelinge pachtovereenkomst, ondanks dat deze niet schriftelijk is vastgelegd. De rechtbank oordeelt dat de eisers recht hebben op ongestoord gebruik van de grond en dat gedaagden hen dit gebruik moeten verschaffen. De vorderingen van eisers worden grotendeels toegewezen, met uitzondering van de vordering tegen gedaagde sub 7, die geen contractuele relatie met eisers heeft. Gedaagden worden ook veroordeeld tot het betalen van proceskosten.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK OOST-BRABANT

Civiel Recht

Zittingsplaats 's-Hertogenbosch

zaaknummer / rolnummer: C/01/320157 / KG ZA 17-234

Vonnis in kort geding van 24 mei 2017

in de zaak van

1. [eis sub 1] en

2.
[eis sub 2] ,

beiden wonende te [woonplaats 1] ,

eisers,

advocaat mr. A.A.M. van Exsel te Boxtel,

tegen

1. [gedaagde sub 1] ,

wonende te [woonplaats 1] ,

verschenen in persoon,

2.
[gedaagde sub 2] ,

wonende te [woonplaats 1] ,

3.
[gedaagde sub 3] ,

wonende te [woonplaats 1] ,

verschenen in persoon,

4.
[gedaagde sub 4] ,

wonende te [woonplaats 1] ), domicilie kiezende aan het adres van zijn gemachtigde, gedaagde sub 3, te [woonplaats 1] ,

5.
[gedaagde sub 5] ,

wonende te [woonplaats 1] ,

6.
[gedaagde sub 6] ,

wonende te [woonplaats 1] ,

7.
[gedaagde sub 7] ,

wonende te [woonplaats 1] ,

verschenen in persoon,

gedaagden,

(tevens) vertegenwoordigd door gedaagde sub 3 als gemachtigde.

Eisers zullen hierna respectievelijk de heer en mevrouw [naam eis sub 1 of eis sub 2] genoemd worden. Gezamenlijk zullen zij worden aangeduid met [eisers] (enkelvoud).

Gedaagde sub 1 zal [gedaagde sub 1] worden genoemd. Gedaagden sub 2 tot en met 6 zullen de kinderen [gedaagden 2 tot en met 6] genoemd worden. Gedaagde sub 7 zal [gedaagde sub 7] worden genoemd. Gedaagden zullen gezamenlijk [gedaagden 1 tot en met 7] worden genoemd.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding, betekend op respectievelijk 3 en 6 mei 2017, met 12 producties
• de brief van mr. Van Exsel d.d. 9 mei 2017 met producties 13 en 14
• de brief van gedaagde sub 2 d.d. 10 mei 2017 met 4 producties
• het verweer tegen producties van [gedaagde sub 1] door mr. Van Exsel
• de pleitnota van mr. Van Exsel.
• het verweer dagvaarding inzake [eisers] / [gedaagde sub 1] door [gedaagden 1 tot en met 7]
• de mondelinge behandeling

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

De heer en mevrouw [eisers] zijn echtelieden en exploiteren in maatschapsverband een vollegronds tuinbouwbedrijf, gespecialiseerd in aardbeien.

2.2.

Vanaf 1999 heeft [eisers] een tweetal percelen gelegen aan de [adres] (kadastraal bekend [kadastraal nummer] ) in gebruik voor het verbouwen van aanvankelijk aardbeien en recentelijk maïs (hierna aangeduid als: de grond).

2.3.

De grond was aanvankelijk eigendom van [gedaagde sub 1] . In 1991 is de grond door [eisers] in eigendom overgedragen aan de kinderen [gedaagden 2 tot en met 6] , onder voorbehoud van een zakelijk recht van gebruik en bewoning van de ter plaatse aanwezige hoeve.

2.4.

[eisers] had sinds 1999 toestemming van [gedaagde sub 1] om de grond te gebruiken. Afspraken daarover zijn mondeling gemaakt en niet schriftelijk vastgelegd.

2.5.

[eisers] betaalde jaarlijks aan [gedaagde sub 1] een vergoeding in contanten voor het gebruik van de grond. Daarvoor ontving [eisers] van [gedaagde sub 1] een kwitantie met de vermelding
“rekening voor gewassen ... (jaartal) op percelen langs de [adres] ”

2.6.

Op 16 februari 2017 heeft [gedaagde sub 1] een schriftelijke koopovereenkomst gesloten uit hoofde waarvan de grond uiterlijk 1 april 2018 zal worden verkocht aan [gedaagde sub 7] . Voorts staat in de koopovereenkomst dat de grond vanaf 16 februari 2017 tot 1 april 2018 door [gedaagde sub 7] van [gedaagde sub 1] wordt gehuurd.

2.7.

Sinds februari 2017 wordt [eisers] door [gedaagde sub 1] niet meer toegestaan om de grond te gebruiken.

2.8.

[eisers] heeft vervolgens jegens [gedaagden 1 tot en met 7] en [gedaagde sub 7] aanspraak gemaakt op het gebruik van de grond met een beroep op pachtrechten die hem zouden toekomen.

2.9.

[gedaagden 1 tot en met 7] betwisten dat sprake is van een pachtovereenkomst met [eisers] .

2.10.

[eisers] heeft [gedaagden 1 tot en met 7] tevergeefs gesommeerd om hem het ongestoorde gebruik van de grond te geven.

3. Het geschil

3.1.

[eisers] vordert, samengevat:

1. [gedaagden 1 tot en met 7] te veroordelen [eisers] met uitsluiting van anderen het ongestoord gebruik van de grond te verschaffen, te blijven verschaffen en/of blijvend te laten verschaffen;

2. [gedaagden 1 tot en met 7] te verbieden die handelingen te verrichten, die het ongestoord gebruik van de grond door [eisers] kunnen frustreren, op straffe van een dwangsom van € 5.000,00 per overtreding;

3. [gedaagde sub 1] en/of de kinderen [gedaagden 2 tot en met 6] te veroordelen binnen twee weken na het wijzen van dit vonnis aan [eisers] het bankrekeningnummer te geven waarop [eisers] de jaarlijkse pachtpenningen van € 2.000,00 kan overmaken;

4. [gedaagden 1 tot en met 7] hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten.

3.2.

[eisers] legt daaraan, zakelijk weergegeven, het volgende ten grondslag.

Er is tussen [eisers] en [gedaagde sub 1] een mondelinge pachtovereenkomst tot stand gekomen uit hoofde waarvan [gedaagde sub 1] de grond verpacht aan [eisers] . [eisers] zal daarvan schriftelijke vastlegging vorderen. In de tussentijd dient [eisers] de vrije beschikking over de grond te hebben. [gedaagden 1 tot en met 7] beletten dat echter.

3.3.

[gedaagden 1 tot en met 7] voeren daartegen, zakelijk weergegeven het volgende verweer.

Er is geen sprake van een pachtovereenkomst met [eisers] ten aanzien van de grond. Dat was ook nooit de bedoeling van partijen. [eisers] heeft de grond niet bedrijfsmatig gebruikt en de door [eisers] betaalde vergoedingen zijn niet aan te merken als pachtpenningen. Er is ook geen sprake van een sinds 1999 doorlopende overeenkomst. Elk jaar werden met [eisers] nieuwe afspraken gemaakt over het gebruik van de grond.

[eisers] is vooraf ingelicht door [gedaagde sub 1] over het voornemen tot verkoop van de grond. [eisers] heeft de verkoop ook geaccepteerd en ging ervan uit dat hij de grond niet meer kon gebruiken omdat de overeenkomst met [gedaagde sub 1] was geëindigd.

[gedaagde sub 1] en de kinderen [gedaagden 2 tot en met 6] wensen de overeenkomst met [gedaagde sub 7] gestand te doen. Dat betekent dat [gedaagde sub 7] de grond als huurder mag gebruiken.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

Voldoende aannemelijk is dat de rechtsverhouding tussen [eisers] en (de kinderen) [gedaagde sub 1] kwalificeert als (mondelinge) pacht. Aan de daaraan in artikel 7:311 BW gestelde eisen is voldaan. [gedaagde sub 1] , dan wel de kinderen [gedaagden 2 tot en met 6] , hebben vanaf 1999 de grond aan [eisers] in gebruik verstrekt en [eisers] heeft daarvoor jaarlijks aan [gedaagde sub 1] een vergoeding betaald. [gedaagden 1 tot en met 7] hebben onvoldoende aannemelijk gemaakt dat zij niet de grond aan [eisers] in gebruik hebben gegeven, maar dat zij enkel gewassen aan [eisers] hebben verkocht. Het enkele feit dat op de kwitanties voor de door [eisers] jaarlijks betaalde vergoedingen als omschrijving staat dat het een rekening is voor gewassen, is daarvoor onvoldoende. Niet de omschrijving, maar de feitelijke situatie is bepalend. Ook aan de door [gedaagden 1 tot en met 7] overgelegde – kennelijk vooraf opgemaakte – verklaringen van de heren [naam 1] en [naam 2] komt in dat verband geen doorslaggevende betekenis toe. [eisers] heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat hij alle werkzaamheden aan de grond in eigen beheer heeft uitgevoerd. Dat [gedaagden 1 tot en met 7] daarin enige bemoeienis of zeggenschap hebben gehad blijkt nergens uit. Naar het zich thans laat aanzien heeft [eisers] al die jaren het vrije gebruik gehad van de grond.

4.2.

Vast staat voorts dat [eisers] de grond heeft gebruikt voor aanvankelijk het telen van aardbeien en meer recentelijk het verbouwen van maïs. Voldoende aannemelijk is dat [eisers] die activiteiten bedrijfsmatig heeft uitgevoerd en dat sprake is van landbouw in de zin van artikel 7:312 BW. Dat [eisers] een tuinbouwbedrijf exploiteert en het verbouwen van maïs moet worden aangemerkt als akkerbouw is in dat kader niet doorslaggevend. Het verbouwen van maïs ligt in het verlengde van het telen van fruit en vast staat dat [eisers] de maïs niet hobbymatig heeft verbouwd op de grond. [gedaagden 1 tot en met 7] stellen immers zelf dat [eisers] de maïs na de oogst heeft doorverkocht. Het verbouwen van de maïs is daarmee niet ondergeschikt aan het telen van fruit.

4.3.

Dat de pachtovereenkomst niet schriftelijk is aangegaan, staat aan de geldigheid van die overeenkomst niet in de weg. Het in artikel 7:317 lid 1 BW neergelegde voorschrift dat een pachtovereenkomst schriftelijk moet worden aangegaan vormt geen geldigheidsvereiste. Een pachtovereenkomst kan ook mondeling worden gesloten.

4.4.

[eisers] heeft destijds, in 1999, de overeenkomst gesloten met [gedaagde sub 1] . [gedaagde sub 1] was op dat moment echter al geen eigenaar meer van de grond. Ook dat staat niet aan de geldigheid van de pachtovereenkomst in de weg. Beschikkingsbevoegdheid aan de zijde van de verpachter is daarvoor niet vereist. [gedaagde sub 1] heeft voorts bij het overdragen van de eigendom aan zijn kinderen wel een zakelijk recht van gebruik van de grond bedongen, zodat de voorzieningenrechter er voorshands van uitgaat dat [gedaagde sub 1] wel bevoegd was om de grond aan [eisers] in gebruik te geven. Vast staat bovendien dat in elk geval twee van de kinderen [gedaagden 2 tot en met 6] van de afspraken tussen [eisers] en [gedaagde sub 1] op de hoogte waren. Dat stellen [gedaagden 1 tot en met 7] namelijk zelf in hun verweerschrift. De verpachting van de grond aan [eisers] had dus kennelijk de instemming van in elk geval een deel van de eigenaren. Dat de overige kinderen [gedaagden 2 tot en met 6] er niet mee akkoord was, is gesteld noch gebleken.

4.5.

Nu de rechtsverhouding tussen [gedaagde sub 1] en/of de kinderen [gedaagden 2 tot en met 6] kwalificeert als een pachtovereenkomst volgens de huidige pachtregels zoals die zijn neergelegd in het Burgerlijk Wetboek en gelden sinds 1 september 2007, zijn op grond van artikel 68a Overgangswet Nieuwe BW die regels en niet (meer) de oude Pachtwet zoals die tot dat moment gold, van toepassing op de pachtovereenkomst.

4.6.

Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is onvoldoende aannemelijk dat elk jaar met [eisers] een nieuwe overeenkomst voor de duur van een jaar is aangegaan. Dat wordt door [eisers] betwist en [gedaagden 1 tot en met 7] hebben hun stelling dat zulks expliciet met [eisers] is afgesproken onvoldoende onderbouwd. Het enkele feit dat jaarlijks tussen [eisers] en [gedaagde sub 1] overleg is geweest over de wijze van gebruik van de grond maakt dat niet anders. Bovendien bepaalt artikel 7:325 BW in lid 1 dat de duur van een pachtovereenkomst voor los zand zes jaar bedraagt. Een kortere looptijd kan blijkens het derde lid slechts worden aangegaan met goedkeuring van de grondkamer. Die toestemming ontbreekt. Vast staat dat [gedaagde sub 1] dan wel de kinderen [gedaagden 2 tot en met 6] de pachtovereenkomst niet op de in artikel 7:367 BW voorgeschreven wijze (tijdig) hebben opgezegd. Uitgangspunt in dit kort geding is daarom dat de pachtovereenkomst ingevolge het vijfde lid van artikel 7:325 BW van rechtswege is verlengd en dus nog niet is geëindigd.

4.7.

Slotsom is dat voldoende aannemelijk is dat sprake is van een pachtovereenkomst tussen [eisers] en [gedaagde sub 1] dan wel de kinderen [gedaagden 2 tot en met 6] . Dat betekent dat [eisers] als pachter recht heeft op het ongestoord gebruik van de grond en dat [gedaagde sub 1] en de kinderen [gedaagden 2 tot en met 6] dat ongestoorde gebruik dienen te verschaffen. De eerste twee onderdelen van de vorderingen zijn daarom jegens hen toewijsbaar. Tussen [eisers] en [gedaagde sub 7] bestaat geen contractuele relatie. [gedaagde sub 7] is dan ook niet verplicht om aan [eisers] het ongestoord gebruik van de grond te verschaffen. Onderdeel 1 van de vordering zal daarom jegens hem worden afgewezen. Het is echter in strijd met het wezen van de pachtovereenkomst indien [gedaagde sub 7] als “huurder” het recht van [eisers] jegens de verpachter op ongestoord gebruik, zou kunnen frustreren. Er bestaat bovendien voldoende aanleiding om te veronderstellen dat [gedaagde sub 7] als “huurder” en toekomstig eigenaar daartoe over zal gaan nu hij concreet het gebruiksrecht van de grond jegens [eisers] heeft geclaimd. Daarom zal onderdeel 2 van de vordering wel jegens [gedaagde sub 7] worden toegewezen.

4.8.

Tegen het derde onderdeel van de vordering is door [gedaagden 1 tot en met 7] geen concreet verweer gevoerd. Ook dat onderdeel zal daarom worden toegewezen als na te melden.

4.9.

De gevorderde dwangsom zal worden beperkt als volgt.

4.10.

[gedaagden 1 tot en met 7] zullen als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij hoofdelijk in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eisers] worden begroot op:

- dagvaarding € 99,28

- griffierecht 287,00

- overige kosten 0,00

- salaris advocaat
816,00

Totaal € 1.202,28

5. De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

veroordeelt [gedaagde sub 1] en de kinderen [gedaagden 2 tot en met 6] om [eisers] , met uitsluiting van anderen, het ongestoord gebruik van het gepachte te verschaffen, te blijven verschaffen en/of blijvend te laten verschaffen,

5.2.

verbiedt [gedaagden 1 tot en met 7] . die handelingen te verrichten, die het ongestoord gebruik van het gepachte door [eisers] kunnen frustreren,

5.3.

veroordeelt [gedaagden 1 tot en met 7] om aan [eisers] een dwangsom te betalen van € 1.000,00 voor iedere keer dat zij niet aan de in 5.2. uitgesproken hoofdveroordeling voldoen, tot een maximum van € 50.000,00 is bereikt,

5.4.

bepaalt dat geen dwangsommen zullen worden verbeurd voor zover dit naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar moet worden geacht, in aanmerking genomen de mate waarin aan het vonnis is voldaan, de ernst van de overtreding en de mate van verwijtbaarheid van de overtreding,

5.5.

veroordeelt [gedaagde sub 1] en de kinderen [gedaagden 2 tot en met 6] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis aan [eisers] het bankrekeningnummer door te geven waarop [eisers] de jaarlijks verschuldigde pachtpenningen met betrekking tot de grond ad € 2.000,00 kan overmaken,

5.6.

veroordeelt [gedaagden 1 tot en met 7] hoofdelijk, des de één betalende de anderen zullen zijn bevrijd, in de proceskosten, aan de zijde van [eisers] tot op heden begroot op € 1.202,28,

5.7.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.8.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. E. Loesberg en in het openbaar uitgesproken op 24 mei 2017.