ECLI:NL:RBOBR:2017:5896 - Rechtbank Oost-Brabant - Betaling derde termijn koopsom bij wijziging bestemmingsp...

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK OOST-BRABANT

Civiel Recht

Zittingsplaats 's-Hertogenbosch

zaaknummer / rolnummer: C/01/307333 / HA ZA 16-309

Vonnis van 8 november 2017

in de zaak van

[eiser],

wonende te [woonplaats] ,

eiser,

advocaat mr. F.G. van der Geld te Eindhoven,

tegen

1. de publiekrechtelijke rechtspersoon

COLLEGE VAN B&W GEMEENTE BERNHEZE,

zetelend te Heesch,

2. de publiekrechtelijke rechtspersoon

GEMEENSCHAPPELIJKE REGELING HEESCH WEST,

zetelend te Oss,

gedaagden,

advocaat mr. H.A. Pasveer te 's-Hertogenbosch.

Partijen zullen hierna [eiser] , de gemeente en Gemeenschappelijke Regeling Heesch West genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenvonnis van 23 november 2016
het proces-verbaal van getuigenverhoor van 13 maart 2017,
het proces-verbaal van getuigenverhoor van 29 mei 2017,
de akte met productie van de gemeente,
de antwoordakte van [eiser] ,
de conclusie na getuigenverhoor van de gemeente.

1.2.

In de zaak tegen de gemeenschappelijke regeling Heesch West heeft de rechtbank bij tussenvonnis voornoemd het gevorderde afgewezen, zodat die zaak reeds is afgedaan.

1.3.

Ten slotte is vonnis bepaald in de zaak tegen de gemeente.

2.De verdere beoordeling

2.1.

Bij tussenvonnis van 23 november 2016 is [eiser] opgedragen tot het bewijs van zijn stelling dat het recht op betaling van de derde termijn ontstaat bij een onherroepelijke bestemmingsplanwijziging van het gebied waarop de grond van [eiser] geheel of gedeeltelijk lagen, ongeacht de aard van die wijziging.

2.2.

Ter uitvoering van deze bewijsopdracht heeft [eiser] als getuigen laten horen:

zichzelf als partij-getuige,
[naam voormalig makelaar en taxateur] , voormalig makelaar en taxateur,
[naam makelaar/adviseur/taxateur] , makelaar, adviseur en taxateur,

In contra-enquête heeft de gemeente als getuige doen horen:

- [naam ondernemer/koper] , ondernemer.

2.3.

[eiser] heeft onder meer en verkort weergegeven verklaard:

“Voor mij was duidelijk dat ik de derde termijn zou beuren, ongeacht welke wijziging van het bestemmingsplan dan ook. Zo zijn ik, [naam voormalig makelaar en taxateur] en [naam makelaar/adviseur/taxateur] daar altijd van uitgegaan. Ik wijs u ook op een brief van de kopers [naam ondernemer/koper] en [naam koper] die ik hier bij me heb en waarin staat dat het eerste deel van de koopsom een aanbetaling is en het tweede deel een toeslag bij bestemmingsplanwijziging. Destijds meldden [naam ondernemer/koper] en [naam koper] zich bij mij, omdat zij interesse hadden in mijn grond. Ik ken het taxatierapport. Ik wijs u erop dat bij reden van de taxatie staat dat het mogelijk zou vallen in de ontwikkeling van een bedrijventerrein. Het kon dus ook heel goed een andere wijziging zijn. Zo heb ik het dus ook altijd begrepen. Ik zou de derde termijn beuren, of het nu ging om een wijziging van het bestemmingsplan in een voetbalveld of iets anders. Dat maakte niet uit.

Als u mij vraagt of ik akkoord zou gegaan zijn met de opschortende voorwaarde van wijziging in een bedrijventerrein, zeg ik u dat dat niet zo is. Ik zat daar prima, heb het bedrijf overgenomen van mijn ouders en voor mij zou het risico te groot zijn dat dan dat derde deel niet uitbetaald zou worden.”

2.4.

Deze verklaring wordt ondersteund door die van [naam voormalig makelaar en taxateur] , die het taxatierapport van juli 2003 heeft opgesteld en voor [eiser] destijds de onderhandelingen heeft gevoerd. Deze heeft onder meer en verkort weergegeven verklaard:

“ Het was de bedoeling dat er een wijziging zou komen in de richting van een bedrijventerrein. Ik heb de waarde bepaald op de gronden op het moment dat die een andere waarde dan de agrarische waarde zou krijgen. Met andere dan agrarisch bedoel ik bedrijventerrein of anderszins, zoals woningbouw. Op die wijziging heb ik de waarde bepaald; op basis van de normen van de onteigeningswetgeving.

U houdt mij voor artikel 3 lid 2 van Pro de koopovereenkomst. De bedoeling hiervan was dat uitbetaling van de derde tranche zou blijven op het moment dat de gronden een andere waarde dan de agrarische waarde zouden krijgen. Als het agrarisch blijft, dan valt de waarde terug naar de agrarische waarde. Bij een wijziging van de agrarische bestemming in welke andere bestemming dan ook, moet de gemeente uitbetalen. De andere bestemming kan dus ook zijn: recreatie, woningbouw, industrie, infrastructuur. Ook het plaatsen van bermen of sloten in het gebied valt daaronder. Dit kan namelijk de aanzet zijn tot een grotere wijziging. In al die gevallen moet uitbetaling van de derde tranche plaatsvinden. U vraagt mij of bedoeld is het onderhavige geval hieronder te scharen. Het is eerder aan u om deze vraag te beantwoorden. Ik kan u erop zeggen dat feit is dat het bestemmingsplan is gewijzigd. De gemeente had er ook voor kunnen kiezen dat niet te doen en de situatie te laten zoals die was. De woning heeft een niet-agrarische bestemming gekregen. Ik kom dan tot de conclusie dat aan de opschortende voorwaarde voldaan is en dat uitbetaling moet plaatsvinden.

De insteek met de onderhandelingen met de [naam ondernemer/koper] en [naam koper] was de wijziging van het terrein in een bedrijventerrein. Mijn taxatie was daarom gebaseerd op een bedrijventerrein. Daar hoort ook bij infrastructuur en bermen. Dit neemt niet weg dat de bestemming in de loop der jaren kan komen te vervallen, in die zin dat het gewijzigd wordt in een andere bestemming. Dit heb ik in mijn praktijk wel vaker meegemaakt. Ik hou dit dan ook altijd uitdrukkelijk open. Ook in dit geval heb ik alle mogelijkheden benoemd. Ik noem in ieder geval altijd recreatie, infrastructuur en woningbouw. Dat de bestemming dan daarin wijzigt in plaats van de insteek van bedrijventerrein, moet dan niet het probleem van de verkoper zijn.

De logica van de uitbetaling van de derde tranche was dat dan pas de waarde van het bedrijventerrein daadwerkelijk gerealiseerd zou zijn. Dat was dan ook de bedoeling van de partijen. U vraagt mij hoe zich dit verhoudt tot mijn eerdere antwoord. Ik zeg u dat het gebied waarop het oude gebouw lag nu de wijziging in woningbouw heeft verkregen. Aldus heeft een waardevermeerdering plaatsgevonden en daarom moet de derde tranche worden uitbetaald.”

2.5.

[naam makelaar/adviseur/taxateur] , die samen met [naam voormalig makelaar en taxateur] voor [eiser] de onderhandelingen heeft gevoerd, heeft in het verlengde daarvan, onder meer en kort weergegeven, verklaard:

“De bedoeling was dat het agrarisch object niet als agrarisch object verkocht werd, maar als een object met een gewijzigde bestemming. Zoals gezegd gingen wij toen uit van een bedrijventerrein. Het kan echter zo zijn dat in de loop der jaren een andere bestemming eraan wordt gegeven. Ik noem u het voorbeeld van een zaak in mijn praktijk dat na tien jaar een gebied opeens gewijzigd werd in een sportterrein. Dit kan gebeuren en daarom houden wij altijd rekening met die mogelijkheid. Dit is dan ook de reden waarom wij uitdrukkelijk niet de bestemmingsplanwijziging in artikel 3 lid 2 van Pro de koopakte hebben beperkt tot wijziging in bedrijventerrein. Alleen als een agrarische bestemming gehandhaafd blijft en verder niet wordt gewijzigd, is er geen sprake van een bestemmingsplanwijziging.”

Verder heeft [naam makelaar/adviseur/taxateur] verklaard dat de eerste en de tweede tranche tezamen iets boven de agrarische waarde liggen en dat het surplus met name in de derde tranche ligt.

2.6.

In tegenstelling tot voornoemde getuigen, heeft De [naam ondernemer/koper] , die samen met [naam koper] optrad als kopende partij, verklaard dat het uitsluitend ging om een wijziging van het bestemmingsplan in een bedrijventerrein. Hij heeft, kort weergegeven, onder meer het volgende verklaard:

“De nabetaling (derde tranche) zou volgen als het officieel industrieterrein zou worden. Dit was vanzelfsprekend. In die tijd was er ook een gebrek aan industrieterreinen. Dit is pas sinds de recessie anders geworden. Het is dus niet zo dat het ging om een wijziging anders dan een agrarische bestemming, bijvoorbeeld in sportvelden of zo. Het ging uitsluitend om een wijziging in industrieterrein. Als hierover enige twijfel had bestaan was ik nooit de overeenkomst aangegaan. U houdt mij voor hetgeen [naam voormalig makelaar en taxateur] verklaard heeft en dat hij gezegd heeft dat hij open houdt de mogelijkheid van wijziging in een andere bestemming. Dit klopt niet. Hij heeft dit nooit zo aan mij medegedeeld. Nogmaals, als dat wel het geval zou zijn was ik nooit de overeenkomst aangegaan vanwege het risico dat ik zou lopen. U vraagt mij waarom dit dan niet met zoveel woorden in de desbetreffende bepaling is opgenomen. Ik weet dat niet. Misschien hebben wij er te makkelijk en te licht over gedacht. Het was immers overduidelijk. Ik weet 100% zeker dat het ging om een wijziging in een bedrijventerrein. Wij hebben het daar ook over gehad. Ik heb dit ook zo aan de notaris doorgegeven. De notaris heeft niet alleen de akte maar ook de koopovereenkomst opgesteld. De notaris heeft trouwens zelf ook nog een hele middag bij de onderhandelingen gezeten. U vraagt mij of het er misschien niet in is komen te staan omdat het zo vanzelfsprekend was dat wij het er verder niet meer over hebben gehad. Dat klopt niet. Ik heb het wel bij de onderhandelingen ter sprake gebracht.”

2.7.

De verklaring van De [naam ondernemer/koper] wordt niet ondersteund door een ander bewijsmiddel. De gemeente heeft ervan afgezien om de notaris te horen omdat bij het notariskantoor geen kennis meer aanwezig is. Dit is een omstandigheid die in haar risicosfeer ligt. De verklaring van De [naam ondernemer/koper] laat de rechtbank daarom buiten beschouwing.

2.8.

Uit de overige getuigenverklaringen leidt de rechtbank het volgende af. Hoewel [eiser] (en namens hem: [naam voormalig makelaar en taxateur] en [naam makelaar/adviseur/taxateur] ), en De [naam ondernemer/koper] en [naam koper] bij de onderhandelingen over de koopovereenkomst uitgingen van een wijziging van het bestemmingsplan in bedrijventerrein, is door [naam voormalig makelaar en taxateur] en [naam makelaar/adviseur/taxateur] toen ook onder ogen gezien dat het perceel ook een andere bestemming zou kunnen krijgen. Dit was dan ook de reden dat zij de aanspraak op betaling van de derde termijn niet hebben willen beperken tot een wijziging van het bestemmingsplan in bedrijventerrein. Verder kan uit hun getuigenverklaringen worden opgemaakt dat de ratio van de bepaling is geweest een waardestijging van het gebied als gevolg van de bestemmingsplanwijziging.

2.9.

Het partijdebat is gegaan over de vraag of met de enkele omstandigheid dat het bestemmingsplan is gewijzigd de opschortende voorwaarde in vervulling is gegaan, zoals [eiser] heeft gesteld, of dat die voorwaarde alleen vervuld wordt bij een wijziging tot bedrijfsbestemming, zoals de gemeente heeft aangevoerd. In die context is de bewijsopdracht aan [eiser] verstrekt.

De rechtbank komt tot de conclusie dat [eiser] in zoverre in zijn bewijsopdracht is geslaagd, dat niet alleen een wijziging in bedrijfsbestemming tot aanspraak op de derde tranche leidt, maar dat die ook kan ontstaan op grond van een andere wijziging van het bestemmingsplan. De rechtbank komt tot dit oordeel op grond van de getuigenverklaringen van [eiser] , [naam voormalig makelaar en taxateur] en [naam makelaar/adviseur/taxateur] . Wel is het zo dat die bestemmingsplanwijziging een waardevermeerdering van het gebied teweeg moet brengen. Dit leidt de rechtbank af uit hetgeen [naam voormalig makelaar en taxateur] en [naam makelaar/adviseur/taxateur] over de ratio van de bepaling verklaard hebben.

In aanmerking genomen dat partijen overeengekomen zijn dat de omvang van het gebied dat door de bestemmingsplanwijziging wordt gewijzigd, geheel voor risico van de koper komt, leidt dit tot de conclusie dat in rechte is komen vast te staan dat de opschortende voorwaarde in vervulling gaat bij een wijziging van het bestemmingsplan die een waardestijging van het gebied oplevert, ongeacht de omvang van dat gebied.

2.10.

Zowel [naam voormalig makelaar en taxateur] als [naam makelaar/adviseur/taxateur] hebben verklaard dat de wijziging van agrarische bestemming naar woonbestemming tot een hogere waarde van het perceel heeft geleid. Na enquête heeft de gemeente een taxatierapport van ir. [naam ir.] in het geding gebracht waaruit op te maken valt dat de wijziging van het bestemmingsplan juist heeft geleid tot een waardevermindering van het perceel van [eiser] : onder het vorige bestemmingsplan hadden het perceel en bebouwing volgens het rapport een waarde van € 450.000,- ; onder het nieuwe bestemmingsplan is dit volgens het rapport gedaald naar € 390.000,-/€ 395.000,-. De waardevermindering is volgens het rapport veroorzaakt door de omstandigheid dat een relatief klein deel van het taxatieobject is aangeduid als een bouwvlak met de functieaanduiding: wonen (1.600 m²), dat op de gronden buiten het bouwvlak voor de woning een nadere functieaanduiding ontbreekt en dat de zich buiten het bouwvlak bevindende gebouwen lijken te zijn “wegbestemd”. Dit levert, zo begrijpt de rechtbank het rapport, per saldo een waardevermindering van het gehele perceel op.

2.11.

[eiser] heeft de rapportage voldoende gemotiveerd betwist, zodat nog niet kan worden uitgegaan van de juistheid van de conclusies in dat rapport en de daaraan ten grondslag liggende aannames. Bovendien is bij de waardebepaling buiten beschouwing gelaten dat voor de nieuwe gebiedsaanduiding (“wro-zone-woonwerkontwikkelingsgebied”) waarbinnen de gronden liggen, een ander planologisch regime is gaan gelden ten opzichte van het voorgaande bestemmingsplan, waarbij ruimere bevoegdheden in het leven geroepen zijn zoals een binnenplanse vrijstellingsbevoegdheid en verscheidene wijzigingsbevoegdheden ( zie r.o. 4.7. van het tussenvonnis). Dit betekent dat het rapport niet zonder meer de conclusie kan dragen dat door de wijziging van het bestemmingsplan het gehele perceel in waarde is gedaald.

2.12.

Bovendien wordt met dit rapport de verklaring van [naam voormalig makelaar en taxateur] die inhoudt dat ook het plaatsen van bermen of sloten (waarvan in het onderhavige geval sprake is) onder de door partijen bedoelde bestemmingsplanwijziging valt, nu dit de aanzet kan zijn tot een grotere wijziging, niet weerlegd.

2.13.

Verder zijn partijen overeengekomen dat de omvang van het in kader van die bestemmingsplanwijziging aan te wijzen gebied geheel voor risico van koper komt. Dit betekent dat indien als gevolg van de wijziging het gebied in waarde stijgt, hoe klein dat gebied ook is, de opschortende voorwaarde in vervulling is gegaan. Dit heeft zich in dit geval voorgedaan. In zijn algemeenheid geldt immers dat een perceel met de bestemming wonen een hogere waarde heeft dan een perceel met een agrarische bestemming. Uit het rapport blijkt niet dat dat uitgangspunt is verlaten. Er blijkt alleen uit dat de gronden buiten het bouwvlak in waarde zijn verminderd omdat daar een nadere functieaanduiding ontbreekt. Dit laat echter onverlet dat het (relatief kleine) deel van het perceel dat door de bestemmingsplanwijziging de woonbestemming heeft verkregen, wel in waarde is gestegen.

2.14.

Dit alles leidt tot de conclusie dat de opschortende voorwaarde in vervulling is gegaan. De vordering tot betaling van de hoofdsom zal worden toegewezen.

2.15.

De gevorderde wettelijke handelsrente is niet toewijsbaar nu de desbetreffende overeenkomst niet valt onder het bereik van de definitie van de handelsovereenkomst. In de tweede volzin van artikel 6:119a lid 1 BW wordt een handelsovereenkomst gedefinieerd als: “de overeenkomst om baat die een of meer van de partijen verplicht iets te geven of te doen en die tot stand is gekomen tussen een of meer natuurlijke personen die handelen in de uitoefening van een beroep of bedrijf of rechtspersonen”. Gesteld noch gebleken is dat [eiser] de overeenkomst is aangegaan in de uitoefening van zijn beroep of bedrijf.

2.16.

Aan buitengerechtelijke kosten zal worden toegewezen een bedrag van € 6.775,00 conform het in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke kosten bepaalde tarief.

2.17.

De gemeente zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser] worden begroot op:

- dagvaarding € 104,98

- overige explootkosten 0,00

- griffierecht 1.548,00

- getuigenkosten 280,00

- deskundigen 0,00

- overige kosten 0,00

- salaris advocaat
16.055,00(5,0 punt × tarief € 3.211,00)

Totaal € 17.987,98

3.De beslissing

De rechtbank

3.1.

veroordeelt de gemeente om aan [eiser] te betalen een bedrag van
€ 1.368.116,00 (één miljoen driehonderdachtenzestigduizend honderdzestien euro), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW Pro over het bedrag van € 1.361.341,00 met ingang van 8 november 2014 tot de dag van volledige betaling,

3.2.

veroordeelt de gemeente in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op € 17.987,98, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW Pro over dit bedrag met ingang van de veertiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

3.3.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

3.4.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.E. Bartels en in het openbaar uitgesproken op 8 november 2017.