ECLI:NL:RBOBR:2017:6340 - Rechtbank Oost-Brabant - Vaststelling WOZ-waarde uitvaartcentrum Valkenswaard na r...

Uitspraak

RECHTBANK OOST-BRABANT

Zittingsplaats 's-Hertogenbosch

Bestuursrecht

zaaknummer: SHE 16/2021

uitspraak van de meervoudige kamer van 7 december 2017 in de zaak tussen

[bedrijf] B.V., te [vestigingsplaats] , eiseres

(gemachtigde: G. Gieben),

de heffingsambtenaar van de gemeente Valkenswaard, verweerder

(gemachtigde: A.J.M. Venner).

Procesverloop

Bij beschikking van 27 februari 2016, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] (hierna: het uitvaartcentrum), per waardepeildatum 1 januari 2015, voor het kalenderjaar 2016, vastgesteld op € 450.000. In dit geschrift zijn tevens de aanslagen onroerende-zaakbelastingen (OZB) eigenaar en gebruiker voor het kalenderjaar 2016 bekend gemaakt.

Bij uitspraak op bezwaar van 23 mei 2016 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.

Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 3 oktober 2017. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door A. van den Dool, kantoorgenoot van haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.

Overwegingen

Feiten

Eiseres is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak, een uitvaartcentrum uit 1986. Het bedrijfsobject, gerenoveerd in 2006 en gelegen nabij het [naam park] in de gemeente Valkenswaard, heeft een vloeroppervlak van in totaal 300 m². Tot het object behoort tevens grond met een oppervlakte van in totaal 884 m² en een erfverharding van ongeveer 350 m².

Geschil en beoordeling

In geschil is de waarde van het uitvaartcentrum op de waardepeildatum 1 januari 2015.

Tussen partijen is niet in geschil dat de gecorrigeerde vervangingswaarde het juiste waarderingsvoorschrift is om de waarde van de onroerende zaak te bepalen. Naar het oordeel van de rechtbank geven deze gezamenlijke standpunten van partijen blijk van een juiste rechtsopvatting; zij sluit zich er dan ook bij aan. Ook is niet meer in geschil, gelet op het verhandelde op de zitting, dat verweerder bij het bepalen van die waarde is uitgegaan van de juiste objectkenmerken, waaronder het aantal m² aan oppervlakte van het uitvaartcentrum. Partijen zijn het erover eens dat die 300 m² bedraagt. Ook is komen vast te staan dat het object een erfverharding heeft van in totaal 350 m² en dat het uitvaartcentrum in 2006 is gerenoveerd. De rechtbank gaat daar bij haar beoordeling ook van uit.

3. Eiseres bepleit een waarde van € 335.000 en verwijst daarbij naar de waarde zoals die wordt voorgestaan in het taxatierapport, gedateerd op 9 augustus 2016 en opgesteld door taxateur E.M.J. Brandsen, waarbij de taxateur de waarde heeft getaxeerd aan de hand van de methode van de gecorrigeerde vervangingswaarde (GVW).

4. Verweerder verwijst onder meer naar de door hem in dit verband overgelegde taxatie. Op grond de GVW-methode volgt uit die taxatie, opgesteld door verweerder, voor het uitvaartcentrum een waarde van € 450.807 (afgerond € 450.000) voor de onroerende zaak.

5. De bewijslast inzake de juistheid van de aan het uitvaartcentrum toegekende waarde ligt bij verweerder. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiseres is aangevoerd.

6. Uit artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (hierna: de Uitvoeringsregeling) volgt dat de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de wet WOZ, wordt berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking als bedoeld in het eerste lid, onder a, rekening houdend met de bestemming van de zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zouden vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.

7. Partijen hebben bij het bepalen van de gecorrigeerde vervangingswaarde de Taxatiewijzer en kengetallen deel 6 Crematoria per waardepeildatum 1 januari 2015 als uitgangspunt genomen. De rechtbank acht deze taxatiewijzer en de daarin vermelde kengetallen voor bepaalde archetypes in beginsel bruikbaar als hulpmiddel bij de waardering van de onderhavige onroerende zaak. De vermelding van een kengetal in deze taxatiewijzer kan een aanwijzing zijn voor de grootte van dat kengetal in een specifieke zaak, maar steeds zal de taxateur zich rekenschap moeten geven van de individuele omstandigheden van de onroerende zaak.

8. Ter zitting heeft de gemachtigde van eiseres aangegeven dat het door verweerder gebruikte archetype niet wordt bestreden. Partijen zijn het er over eens – en de rechtbank onderschrijft dit – dat moet worden uitgegaan van archetype [nummer] met objectcode [codenummer] , waarvan de bijbehorende beschrijving uit de taxatiewijzer luidt: ‘Aula/bezoekersruimte 1986-2000’.

9. Verweerder is voor de vervangingswaarde per m² voor een uitvaartcentrum als dat van eiseres, uitgesplitst naar ruwbouw, afbouw en installaties, uitgegaan van een waarde per m² die iets boven het gemiddelde per m² ligt zoals dat in de taxatiewijzer gehanteerd wordt voor dit archetype. Daarbij is verweerder bovendien uitgegaan van een iets lager bedrag per m² dan eiseres. Bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde is verder, overeenkomstig de taxatiewijzer, een functionele correctie toegepast. Voorts is in verweerders taxatie voor de waarde van de grond zelfs een lagere deelwaarde gehanteerd dan eiseres hanteert. Tenslotte heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank terecht aan de verharding op het perceel een deelwaarde toegekend. Eiseres heeft de door verweerder gebruikte cijfers ter bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde van deze hiervoor genoemde onderdelen verder onweersproken gelaten. De rechtbank ziet daarom geen aanleiding de gecorrigeerde waarde van de onroerende zaak zoals verweerder die heeft bepaald in zoverre voor onjuist te houden.

10. Partijen verschillen enkel van mening over de mate waarin de renovatie, die in 2006 heeft plaatsgevonden, van invloed is op de technische afschrijving. Meer specifiek is tussen partijen in geschil of deze renovatie ook zou moeten leiden tot minder afschrijving ten aanzien van de ruwbouw en de installaties. Verweerder is van mening dat de renovatie in 2006 ertoe leidt dat voor de onderdelen ruwbouw, de afbouw en de installaties uitgegaan moet worden van bouwjaar 2006 in plaats van het oorspronkelijke bouwjaar 1986, zodat minder gecorrigeerd moet worden voor technische veroudering. Eiseres daarentegen is van mening dat de ruwbouw niet is gewijzigd, zodat in ieder geval geen grond bestaat voor het toepassen van een kleinere correctie voor technische veroudering dan bij de onderdelen afbouw en installaties. Ook heeft eiseres betwist dat de installaties zijn vervangen bij de renovatie.

11. De rechtbank overweegt dat de bewijslast ten aanzien van de mate van technische veroudering op verweerder rust. Hoewel tussen partijen niet in geschil is dat het uitvaartcentrum in 2006 grondig is verbouwd, dat deze renovatie niet enkel cosmetisch was en dat deze van invloed is op de mate van technische veroudering, is verweerder er naar het oordeel van de rechtbank niet geslaagd om aannemelijk te maken dat deze renovatie zó omvangrijk is geweest dat moet worden aangenomen dat dit aanleiding gaf tot het vastleggen van een nieuw bouwjaar ten aanzien van ruwbouw, afbouw en installaties. Dit zou ten aanzien van installaties enkel het geval zijn als alle installaties worden vernieuwd. In dat geval ontstaat er automatisch een nieuwe afschrijvingsperiode voor deze installaties. Wanneer slechts een deel van de installaties wordt vernieuwd, is in feite sprake van een reguliere vervanging in het kader van normaal onderhoud. Een dergelijke vernieuwing leidt niet tot het vastleggen van een nieuw bouwjaar voor de installaties en meestal niet tot verlenging van de levensduur anders dan de standaard verlenging. De gemiddelde technische kwaliteit van de installaties blijft immers gedurende een langere periode gelijk. Verweerder heeft niet aannemelijk kunnen maken dat van vervanging van (alle) installaties sprake is geweest. Ook is door verweerder bevestigd dat geen sprake geweest van wijzigingen aan de ruwbouw. Dat de renovatie desondanks dusdanig was dat deze geleid heeft tot een andere inschatting voor de resterende levensduur voor de ruwbouw heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt. Verweerder is in de taxatie, door het bouwjaar ook voor de ruwbouw op 2006 te stellen, ten onrechte geheel voorbij gegaan aan het oorspronkelijke bouwjaar 1986.

12. De rechtbank concludeert dat verweerder niet is geslaagd in de op hem rustende bewijslast. Het beroep is daarom gegrond en de uitspraak op bezwaar wordt vernietigd. Vervolgens beoordeelt de rechtbank of eiseres de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt.

13. Naar het oordeel van de rechtbank is eiseres er evenmin in geslaagd de door haar voorgestane waarde aannemelijk te maken. De gemachtigde van eiseres heeft ter zitting aangegeven dat de taxateur van eiseres van een onjuist archetype is uitgegaan en dat de taxatie van verweerder beter is. Door te kiezen voor een ‘nieuwer’archetype is naar het oordeel van de rechtbank niet op de juiste wijze rekening gehouden met de grondige renovatie die in 2006 heeft plaatsgevonden, zodat deze renovatie onvoldoende is betrokken bij het bepalen van de technische veroudering. Reeds om die redenen kan aan de door eiseres overgelegde taxatie niet de waarde worden toegekend die eiseres daaraan gehecht wenst te zien. Ten slotte heeft de rechtbank meegewogen dat de gemachtigde van eiseres ter zitting heeft toegegeven dat de eigen voorgestane waarde wellicht aan de lage kant is en dat de WOZ-waarde van het uitvaartcentrum meer in de richting van de € 395.000 en dus in de richting van de door verweerder voorgestane waarde ligt. Eiseres heeft evenwel van die voorgestane waarde geen (aangepaste) taxatie of andere onderbouwende gegevens overgelegd, zodat de rechtbank ook daaraan geen betekenis kan hechten.

14. Omdat zowel eiseres als verweerder de door hen verdedigde waarden niet aannemelijk hebben gemaakt, ziet de rechtbank aanleiding het geschil met toepassing van art 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Awb finaal te beslechten. Alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemend, stelt de rechtbank de waarde in goede justitie vast op € 410.000.

15. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt.

16. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.482 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het verschijnen op de hoorzitting, met een waarde per punt van € 246, en 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 495 en een wegingsfactor 1).

17. De rechtbank ziet tevens aanleiding verweerder te veroordelen tot vergoeding van de kosten van het taxatierapport dat door eiseres in beroep is uitgebracht. De rechtbank is van oordeel dat sprake is van een incourant object. In de "Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties, Raad voor de Rechtspraak" (Stcrt. 2012, 26039) is wat betreft het uurtarief van de taxateur ten aanzien van taxaties van alle incourante niet-woningen vermeld: de gefactureerde taxatiekosten tot het in het Bpb vermelde maximum. In dit geval wordt de vergoeding volgens artikel 1, eerste lid, aanhef en letter b, in verbinding met artikel 2, eerste lid, aanhef en letter b, van het Bpb vastgesteld met overeenkomstige toepassing van artikel 6 van Pro het Besluit tarieven in strafzaken 2003. Daarmee geldt een tarief van ten hoogste € 116,09 per uur. Eiseres heeft een nota overgelegd waarin 6 uren met een uurtarief van € 85 zijn vermeld. Verweerder heeft zich ter zitting op het standpunt gesteld slecht dat 4 uur à € 65 voor vergoeding in aanmerking komen omdat sprake zou zijn van een courante niet-woning. De rechtbank volgt verweerder hierin niet. Het betreft hier een incourante zaak die is gewaardeerd op de gecorrigeerde vervangingswaarde. De rechtbank zal conform hetgeen in de overgelegde nota is vermeld een bedrag van € 85 per uur toekennen, gelet op de hiervoor genoemde richtlijn. Wel ziet de rechtbank in de aard en bewerkelijkheid van de taxatie aanleiding om slechts 4 uren te vergoeden. De rechtbank stelt de kosten vast op € 340 exclusief BTW (4 uren maal € 85). De rechtbank gaat er daarbij vanuit dat eiseres, een besloten vennootschap, de omzetbelasting in aftrek kan brengen en deze aldus niet daadwerkelijk op haar drukt.

18. De totale door verweerder te vergoeden proceskosten in beroep bedragen aldus

€ 1.482 + € 340 = € 1.822.

Beslissing

De rechtbank:

verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de bestreden uitspraak voor zover daarbij de waarde van de [adres] is vastgesteld op € 450.000;

stelt de waarde van de [adres] per waardepeildatum 1 januari 2015, voor het kalenderjaar 2016, vast op € 410.000 en vermindert de daarop gebaseerde aanslagen OZB dienovereenkomstig;
bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;

- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 334 aan eiseres te vergoeden;

- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.822.

Deze uitspraak is gedaan door mr. L. Soeteman, voorzitter, en mr. N.W.A. Verrijt en
mr. M.P. Schutte, leden, in aanwezigheid van drs. H.A.J.A. van de Laar, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 7 december 2017.

griffier voorzitter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.