Uitspraak
vonnis
RECHTBANK OOST-BRABANT
Civiel Recht
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
zaaknummer / rolnummer: C/01/330964 / KG ZA 18-73
Vonnis in kort geding van 7 maart 2018
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiseres] PROJECTONTWIKKELING B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
eiseres,
advocaat mr. M.S. Houweling en D. Fejzovic te 's-Gravenhage,
tegen
1.[gedaagde sub 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
2.
[gedaagde sub 2],
[gedaagde sub 2],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagden,
advocaat mr. R.J.M. van Dalen te Eindhoven,
waarin is tussengekomen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[tussenkomende] PROJECTONTWIKKELING B.V.
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
advocaat mr. M.C. Mulder te Arnhem.
Partijen zullen hierna [eiseres] en [gedaagden sub 1 en 2] genoemd worden. De tussengekomen partij zal worden aangeduid als [tussenkomende] .
1.Het incident tot tussenkomst en voeging
1.1.
[tussenkomende] heeft gevorderd te mogen tussenkomen in de procedure tussen [eiseres] en [gedaagden sub 1 en 2] dan wel zich te mogen voegen aan de zijde van [gedaagden sub 1 en 2] . Ter zitting hebben [eiseres] en [gedaagden sub 1 en 2] verklaard geen bezwaar te hebben tegen de tussenkomst.
1.2.
[tussenkomende] is vervolgens toegelaten als tussenkomende partij, aangezien zij aannemelijk heeft gemaakt dat zij als koper van dezelfde percelen, die ook door [eiseres] van [gedaagden sub 1 en 2] (onder voorbehoud) zijn gekocht, daarbij voldoende belang heeft. Voorts is niet gebleken dat de toewijzing van de gevorderde tussenkomst in de weg staat aan de vereiste spoed bij dit kort geding en de goede procesorde in het algemeen.
1.3.
Omdat [eiseres] en [gedaagden sub 1 en 2] zich niet tegen de tussenkomst van [tussenkomende] hebben verzet, zullen de proceskosten in het incident op nihil worden bepaald.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 15 februari 2018 met producties 1 tot en met 10;
- het proces-verbaal van 15 februari 2018;
- de incidentele conclusie houdende vordering tot tussenkomst danwel voeging van mr. Mulder van 24 februari 2018 met producties 1 tot en met 6;
- de akte overlegging nadere producties van mr. Houweling van 26 februari 2018 met producties 11 tot en met 13;
- de mondelinge behandeling van 27 februari 2018 te 9.30 uur;
- de pleitnota, tevens houdende wijziging van eis van mrs. Houweling en Fejzovic namens [eiseres] ;
- de pleitnota van mr. Van Dalen namens [gedaagden sub 1 en 2] ;
- de pleitnota van mr. Mulder namens [tussenkomende] .
2.2.
Ten slotte is vonnis bepaald op veertien dagen na de mondelinge behandeling.
3.De feiten
3.1.
[gedaagden sub 1 en 2] hebben op enig moment besloten de hen in eigendom toebehorende onbebouwde percelen grond gelegen aan de [adres percelen] , kadastraal bekend gemeente [kadastraal nummer] (groot 01.84.70 hectare), [kadastraal nummer] (groot 00.61.70 hectare) en [kadastraal nummer] (groot 00.74.75 hectare) (hierna te noemen: de percelen) ter verkoop aan te bieden .
3.2.
[gedaagden sub 1 en 2] waren al langere tijd in overleg met verschillende partijen over de verkoop van de percelen en vanwege het feit dat op 1 februari 2018 een exploitatieplan in de gemeente Bernheze (hierna: Bernheze) in werking zou treden, waren alle partijen ervan op de hoogte dat overeenstemming bereikt zou moeten worden voor die datum.
3.3.
Op vrijdag 26 januari 2018 te 15.00 uur heeft een bespreking plaatsgevonden tussen de heer [naam bestuurder eiseres] , (zelfstandig bevoegd) bestuurder van [eiseres] (hierna te noemen: de [naam bestuurder eiseres] ), de heer [naam hoofd aquisitie eiseres] , hoofd acquisitie bij [eiseres] (hierna te noemen: de heer [naam hoofd aquisitie eiseres] ), de heer mr. [naam werknemer ZLTO] , werkzaam voor de vereniging voor boeren en tuinders ZLTO (hierna te noemen: de heer [naam werknemer ZLTO] ) als bemiddelaar voor [gedaagden sub 1 en 2] en de heer [gedaagde sub 1] (hierna: de [gedaagde sub 1] ). Zij hebben gesproken over de aankoop van de percelen door [eiseres] . Partijen zijn mondeling tot overeenstemming gekomen en hebben de koopprijs bepaald op € 2.950.000,00. De [naam bestuurder eiseres] heeft daarbij het voorbehoud gemaakt dat hij nog overleg wilde hebben met zijn broer [naam broer/bestuurder] (die eveneens zelfstandig bevoegd bestuurder is van [eiseres] ) en diezelfde avond aan [gedaagden sub 1 en 2] zou laten weten of goedkeuring door zijn broer verleend werd.
3.4.
In de avond van vrijdag 26 januari 2018 heeft de [naam bestuurder eiseres] contact gezocht met de heer [naam werknemer ZLTO] en gemeld dat hij zijn broer nog niet telefonisch had kunnen bereiken en dat hij dat maandagochtend 29 januari 2018 nog eens zou proberen.
3.5.
Op zaterdagochtend 27 januari 2018 te 8.01 uur heeft de [naam bestuurder eiseres] per e-mail aan de heer [naam werknemer ZLTO] bevestigd dat hij op maandagochtend 29 januari 2018 met zijn broer zou overleggen en nadien de heer [naam werknemer ZLTO] zou informeren. [gedaagden sub 1 en 2] en de heer [naam werknemer ZLTO] hebben daarmee ingestemd.
3.6.
Op maandagochtend 29 januari 2018 te 11.30 uur heeft de heer [naam werknemer ZLTO] telefonisch contact gezocht met de [naam bestuurder eiseres] , waarop de [naam bestuurder eiseres] heeft aangegeven dat het overleg met zijn broer was verzet naar die middag om 15.00 uur.
3.7.
De [naam bestuurder eiseres] heeft op maandag 29 januari 2018 omstreeks 16.30 uur/17.30 uur gebeld met de heer [naam werknemer ZLTO] en verzocht om meer uitstel, omdat hij graag nadere informatie wilde verkrijgen over de op de percelen aanwezige bomen.
3.8.
Op maandagavond 29 januari 2018 heeft telefonisch overleg plaatsgevonden tussen de [naam bestuurder eiseres] en de heer [naam werknemer ZLTO] over langer uitstel en heeft de heer [naam werknemer ZLTO] de [naam bestuurder eiseres] doorverwezen naar de [gedaagde sub 1] zelf.
3.9.
De [naam bestuurder eiseres] heeft op maandagavond 29 januari 2018 te 20.56 uur met de [gedaagde sub 1] gebeld. De [gedaagde sub 1] was toen aanwezig bij een repetitie van een koor, dus is gesproken over een nieuwe poging telefonisch contact met hem op te nemen op dinsdag 30 januari 2018.
3.10.
In de ochtend van dinsdag 30 januari 2018 hebben de [naam bestuurder eiseres] en de heer [naam werknemer ZLTO] getracht elkaar telefonisch te bereiken, maar is dat niet gelukt.
3.11.
De [naam bestuurder eiseres] heeft vervolgens bij e-mailbericht van 30 januari 2018 te 8.57 uur aan de heer [naam werknemer ZLTO] en [gedaagden sub 1 en 2] aangegeven dat hij de koop van de percelen onder de condities zoals vrijdag 26 januari 2018 besproken, gestand doet.
3.12.
Op dinsdagochtend 30 januari 2018 te 11.00 uur heeft er een bespreking plaatsgevonden tussen de [gedaagde sub 1] , de heer [naam werknemer ZLTO] en mevrouw [naam statutair bestuurder van tussenkomende partij] , statutair bestuurder van [tussenkomende] Projectontwikkeling B.V. (hierna te nemen: [naam statutair bestuurder van tussenkomende partij] ) en de heer [naam adviseur] , adviseur van [naam statutair bestuurder van tussenkomende partij] . Ook zij spraken over de koop van de percelen voor een koopprijs van
€ 2.950.000,00. Na die bespreking zijn de [gedaagde sub 1] en [naam statutair bestuurder van tussenkomende partij] naar de gemeente Bernheze gegaan om de randvoorwaarden omtrent het exploitatieplan van de gemeente Bernheze te bespreken en toen bleek ook de gemeente akkoord te gaan met de plannen van [tussenkomende] , waarna [tussenkomende] en [gedaagden sub 1 en 2] omstreeks om 14.00 uur een koopovereenkomst hebben gesloten.
3.13.
Bij e-mailbericht van 30 januari 2018 te 13.45 uur is namens [gedaagden sub 1 en 2] aan [eiseres] informatie verstrekt over de op de percelen aanwezige bomen.
3.14.
De [naam bestuurder eiseres] heeft in de avond van dinsdag 30 januari 2018 te 18.57 uur aan [gedaagden sub 1 en 2] gemeld dat goedkeuring van zijn broer is verkregen voor de koop van de percelen voor de door [eiseres] en [gedaagden sub 1 en 2] afgesproken prijs en de heer [gedaagden sub 1 en 2] heeft om 23.03 uur een concept koopovereenkomst aan de heer [naam werknemer ZLTO] en [gedaagden sub 1 en 2] gezonden per e-mail.
3.15.
Op woensdagochtend 31 januari 2018 is de koopovereenkomst tussen [gedaagden sub 1 en 2] en [tussenkomende] op schrift gesteld.
3.16.
Op woensdag 31 januari 2018 te 11.31 uur heeft de heer [naam werknemer ZLTO] de [naam bestuurder eiseres] gebeld met de mededeling dat [gedaagden sub 1 en 2] de percelen aan een andere partij hebben verkocht.
3.17.
De gemeente Bernheze en [tussenkomende] hebben op 1 februari 2018 een zgn. anterieure overeenkomst terzake de percelen gesloten.
3.18.
Op 2 februari 2018 hebben [gedaagden sub 1 en 2] en [tussenkomende] een schriftelijke koopovereenkomst terzake de (ver)koop van de percelen ondertekend en om 13.53 is deze koopovereenkomst en de notariële verklaring daaromtrent ingeschreven in het Kadaster.
4.Het geschil
4.1.
[eiseres] vordert bij vonnis zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
Primair:
[gedaagden sub 1 en 2] te gebieden om de koopovereenkomst te ondertekenen en te retourneren aan [eiseres] ;
[gedaagden sub 1 en 2] te verbieden om de percelen aan een ander dan aan [eiseres] te leveren;
[gedaagden sub 1 en 2] te gebieden binnen 2 werkdagen na dit vonnis onherroepelijk en onvoorwaardelijk medewerking te verlenen aan doorhaling van de inschrijving van de koopovereenkomst met [tussenkomende] in het Kadaster;
[gedaagden sub 1 en 2] te veroordelen om uiterlijk binnen vier weken na dit vonnis onherroepelijk en onvoorwaardelijk uitvoering te geven aan de tussen [eiseres] en [gedaagden sub 1 en 2] gesloten koopovereenkomst en om dientengevolge mee te werken aan de levering van de percelen aan [eiseres] en haar te gebieden daartoe uiterlijk binnen vier weken na dit vonnis te verschijnen bij een notaris verbonden aan het kantoor De Vree & Van Drongelen te Berghem, op een door deze te bepalen tijd, teneinde alsdan en aldaar mede te werken aan het passeren van de op de percelen betrekking hebbende, de gebruikelijke bedingen en bepalingen bevattende, transportakte;
[eiseres] te machtigen om, indien [gedaagden sub 1 en 2] niet zouden verschijnen voor voornoemde notaris, dan wel mocht weigeren aan het passeren van die akte mee te werken, dit vonnis in de plaats te stellen van de eerder bedoelde notariële akte van transport;
[gedaagden sub 1 en 2] te veroordelen tot betaling aan [eiseres] van een eenmalige dwangsom van € 1.250.000,00 indien zij in strijd handelen met de hiervoor genoemde vorderingen;
[gedaagden sub 1 en 2] te veroordelen tot betaling van de door [eiseres] gemaakte beslagkosten van € 953,92;
Subsidiair:
8. [gedaagden sub 1 en 2] te verbieden om de percelen te verkopen en te leveren aan eenieder totdat in een bodemprocedure, althans in appèl van dit vonnis, onherroepelijk tussen [eiseres] en [gedaagden sub 1 en 2] is beslist over het in dit kort geding gestelde terzake van de koop- en leveringsverplichting, zulks op straffe van verbeurte van een eenmalige dwangsom van € 2.500.000,00;
Primair en subsidiair;
9. [gedaagden sub 1 en 2] te veroordelen in de proceskosten van dit geding, te vermeerderen met rente en nakosten.
4.2.
[eiseres] legt daaraan het volgende ten grondslag.
[eiseres] en [gedaagden sub 1 en 2] hebben op 26 januari 2018 overeenstemming bereikt over de essentialia van een overeenkomst tot koop en verkoop terzake de percelen onder toepasselijkheid van een goedkeuringsvoorbehoud. Op 30 januari 2018 heeft de [naam bestuurder eiseres] aan [gedaagden sub 1 en 2] laten weten dat goedkeuring is verkregen, waarmee de koop tot stand is gekomen. De koopovereenkomst met [eiseres] is eerder gesloten dan de koopovereenkomst tussen [gedaagden sub 1 en 2] en [tussenkomende] . [gedaagden sub 1 en 2] schieten tekort in de nakoming van hun (leverings)verplichtingen uit hoofde van de tussen partijen geldende koopovereenkomst terzake van de verkochte percelen. Zo er geen overeenkomst tot stand zou zijn gekomen, geldt dat [gedaagden sub 1 en 2] tekortschieten althans onrechtmatig handelen, doordat zij niet vrij waren om de onderhandelingen tussentijds af te breken en de omstandigheden brengen mee dat het afbreken onaanvaardbaar is op basis van gerechtvaardigd vertrouwen op de totstandkoming van de overeenkomst.
4.3.
[gedaagden sub 1 en 2] en [tussenkomende] voeren gemotiveerd verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.
4.4.
[tussenkomende] vordert bij vonnis zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
[gedaagden sub 1 en 2] te veroordelen om uiterlijk 1 maart 2018 onherroepelijk en onvoorwaardelijk uitvoering te geven aan de tussen [tussenkomende] en [gedaagden sub 1 en 2] gesloten koopovereenkomst en om mee te werken aan de levering van de percelen aan [tussenkomende] en hen te gebieden uiterlijk 1 maart 2018 bij een notaris verbonden aan het kantoor Pinkse Philips Huberts notarissen te Oss op een door [tussenkomende] te bepalen tijd te vervoegen, om alsdan mee te werken aan het passeren van de op de percelen betrekking hebbende transportakte;
[tussenkomende] te machtigen om, indien [gedaagden sub 1 en 2] niet zouden verschijnen bij voornoemde notaris, dit vonnis in de plaats te doen stellen van de hiervoor bedoelde notariële akte van transport;
[gedaagden sub 1 en 2] te veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met rente en nakosten.
4.5.
De stellingen van [tussenkomende] komen hierna, voor zover nodig, nader aan de orde.
4.6.
[eiseres] voert gemotiveerd verweer dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.
5.De beoordeling
In de hoofdzaak en in de tussenkomst
5.1.
Gelet op de onderlinge samenhang van de vorderingen van [eiseres] en [tussenkomende] , zullen deze gezamenlijk worden beoordeeld. Partijen hebben niet betwist dat [eiseres] en [tussenkomende] spoedeisend belang bij hun vorderingen hebben. Wat de voorzieningenrechter betreft hebben partijen spoedeisend belang bij hun vorderingen omdat het plan is op de aangekochte percelen woningen te bouwen en dit plan niet ten uitvoer kan worden gelegd zolang de percelen niet aan [eiseres] dan wel [tussenkomende] zijn geleverd.
5.2.
De voorzieningenrechter stelt voorop dat het alle betrokkenen bekend was dat [gedaagden sub 1 en 2] onder druk stonden. Omdat Bernheze voor 1 maart 2018 nog de handen vrij had, kon zij tot die datum met een koper van de percelen voor die koper betere afspraken maken dan na 1 maart 2018 het geval zou zijn geweest. Dit betekende dat de percelen tot 1 maart 2018 voor [gedaagden sub 1 en 2] meer waard waren dan in de periode na 1 maart 2018.
5.3.
Omdat partijen het erover eens zijn dat op 26 februari 2018 tussen [eiseres] en [gedaagden sub 1 en 2] een koopovereenkomst onder voorbehoud tot stand is gekomen, is van afgebroken onderhandelingen geen sprake en kunnen de vorderingen van [eiseres] daarop niet worden gebaseerd.
5.4.
Partijen zijn het er tevens over eens dat in eerste instantie op 26 februari 2018 duidelijk zou moeten worden of de koopovereenkomst definitief zou worden, dan wel niet door zou gaan. Ook zijn partijen het erover eens dat deze “termijn” is verlengd tot maandag 28 februari 2018 en de [gedaagde sub 1] niet akkoord is gegaan met een verdere verlenging van de “termijn”. Omdat de [naam bestuurder eiseres] in zijn e-mail van 27 februari 2018 te 08.01 uur aan de heer [naam werknemer ZLTO] er melding van maakt “dat [naam broer/bestuurder] met de koop akkoord moet gaan”, gaat de voorzieningenrechter ervan uit dat van een definitieve koopovereenkomst geen sprake was zolang [naam broer/bestuurder] niet akkoord zou zijn gegaan. Omdat het akkoord van [naam broer/bestuurder] eerst op 30 januari 2018 te 18.57 uur door de [naam bestuurder eiseres] aan de heer [naam werknemer ZLTO] is gecommuniceerd, heeft [eiseres] de koopovereenkomst niet tijdig geaccepteerd en is van een perfecte koopovereenkomst geen sprake.
5.5.
Omdat [eiseres] de koopovereenkomst niet tijdig perfect heeft gemaakt, stond het [gedaagden sub 1 en 2] vrij om de percelen op 30 januari 2018 rond 14.00 uur aan [tussenkomende] te verkopen.
5.6.
Conclusie van de voorzieningenrechter is dat de vorderingen van [eiseres] in de hoofdzaak moeten worden afgewezen en de vordering van [tussenkomende] in de tussenkomst tot levering van de percelen aan [tussenkomende] moet worden toegewezen. Daarbij tekent hij aan dat [eiseres] alleen een financieel belang heeft bij haar vorderingen. Mocht later blijken dat de koopovereenkomst tussen haar en [gedaagden sub 1 en 2] perfect is geworden en [gedaagden sub 1 en 2] wanprestatie hebben gepleegd door de percelen aan [tussenkomende] te leveren, dan dient [eiseres] genoegen te nemen met door [gedaagden sub 1 en 2] te betalen schadevergoeding
5.7.
[eiseres] zal als de in de hoofdzaak in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagden sub 1 en 2] worden begroot op:
- griffierecht € 291,00
- overige kosten 0,00
- salaris advocaat
816,00
816,00
Totaal € 1.107,00
5.8.
De vordering onder 1. van [tussenkomende] in de tussenkomst zal worden toegewezen. De in de tussenkomst gevraagde machtiging onder 2. zal worden afgewezen omdat [gedaagden sub 1 en 2] erkennen de percelen aan [tussenkomende] te hebben verkocht en zij de percelen ook aan [tussenkomende] wensen te leveren
5.9.
In de tussenkomst zullen de kosten worden gecompenseerd omdat partijen over en weer in het ongelijk worden gesteld.
6.De beslissing
De voorzieningenrechter
in het incident tot tussenkomst:
6.1.
compenseert de proceskosten met dien verstande dat iedere partij de eigen kosten draag
in de hoofdzaak:
6.2.
wijst de vorderingen af
6.3.
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden sub 1 en 2] tot op heden begroot op € 1.107,00,
6.4.
verklaart dit vonnis met betrekking tot de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
in de tussenkomst:
6.5.
veroordeelt [gedaagden sub 1 en 2] om uitvoering te geven aan de tussen [tussenkomende] en [gedaagden sub 1 en 2] gesloten koopovereenkomst en om mee te werken aan de levering van de percelen aan [tussenkomende] en zich bij een notaris verbonden aan het kantoor Pinkse Philips Huberts notarissen te Oss op een door [tussenkomende] te bepalen tijd en datum te vervoegen, om alsdan mee te werken aan het passeren van de op de percelen betrekking hebbende transportakte,
6.6.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
6.7.
wijst al het overige af,
6.8.
compenseert de proceskosten met dien verstande dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. E. Loesberg en in het openbaar uitgesproken op 7 maart 2018.