ECLI:NL:RBOBR:2018:1645

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK OOST-BRABANT

Civiel Recht

Zittingsplaats 's-Hertogenbosch

zaaknummer / rolnummer: C/01/331147 / KG ZA 18-93

Vonnis in kort geding van 9 april 2018

in de zaak van

de stichting

STICHTING WOONBEDRIJF SWS.HHVL, handelend onder de naam
WOONBEDRIJF,

gevestigd te Eindhoven,

eiseres,

advocaat mr. B. Poort te Eindhoven,

tegen

[gedaagde],

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde,

advocaat mr. S.B.M.A. Engelen te Eindhoven.

Partijen worden hierna Woonbedrijf en [gedaagde] genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 7 maart 2018 met producties, genummerd 1 tot en met 31;
de brief van mr. Poort van 27 maart 2018, tevens houdende akte aanvulling grondslag eis, met producties, genummerd 32 tot en met 35;
de brief van mr. Engelen van 28 maart 2018 met producties, genummerd 1 tot en met 3;
de brief van mr. Engelen van 28 maart 2018 met producties, genummerd 4 tot en met 6;
de mondelinge behandeling ter zitting van 29 maart 2018;
de pleitnota’s van mr. Poort;
de pleitnota van mr. Engelen.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Per 15 mei 1991 huurt [gedaagde] van Woonbedrijf, gelijk Woonbedrijf aan [gedaagde] verhuurt de zelfstandige woonruimte, gelegen aan het adres [adres] (hierna: het gehuurde)(productie 1 bij de dagvaarding). Sinds juli 1991 bewoont [gedaagde] het gehuurde met mevrouw [naam vrouw] (hierna [naam vrouw] ), die sindsdien eveneens aan voornoemd adres staat ingeschreven.

2.2.

[gedaagde] en [naam vrouw] hebben samen een dochter, die eveneens in het gehuurde woont. Sinds oktober 2017 woont ook de partner van de dochter van [gedaagde] en [naam vrouw] in het gehuurde (hierna: de schoonzoon). Bij brief van 21 november 2017 heeft Woonbedrijf [gedaagde] toestemming gegeven voor de inwoning van de schoonzoon (productie 8 bij de dagvaarding).

2.3.

Artikel 5 van de huurovereenkomst luidt als volgt.

Op deze huurovereenkomst is het huurreglement van toepassing (…)

2.4.

In het huurreglement zijn onder meer de volgende bepalingen opgenomen.

Artikel 5.

1.
Huurder zal het gehuurde als een goed huisvader en overeenkomstig de daaraan bij overeenkomst gegeven bestemming gebruiken.

(…)

4. Huurder zal aan buren of omwonenden geen overlast bezorgen.

(…)

Artikel 7.

Het is slechts na verkregen voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder toegestaan:

a.
In, aan of op het gehuurde iets toe te voegen, te veranderen of weg te breken. Hetgeen met schriftelijke vergunning van verhuurder door huurder in, aan of op het gehuurde is toegevoegd, veranderd of weggebroken, zal bij het einde van de huur door huurder voor zijn rekening in de oorspronkelijke toestand moeten worden teruggebracht, tenzij anders is of wordt overeengekomen;

(…)

g. in het gehuurde, behalve op de daarvoor aangegeven plaatsen, kachels, fornuizen, haarden of oliedrums (in gebruik) te hebben, en in het algemeen zaken die brand, explosie of anderszins verhoogd schaderisico kunnen veroorzaken;

(…).

2.5.

Bij brief van 24 maart 2015 (productie 6 bij de dagvaarding) heeft Woonbedrijf aan [gedaagde] bericht:

“(…)

U heeft een aantal camera’s geplaatst aan de voor- en zijgevel van de door u gehuurde woning [adres] .

(…)

U komt dus uw huurovereenkomst niet na.

We verzoeken u dringend de huurovereenkomst te respecteren enper directde aangebrachte camera’s aan de voor- en zijgevel te verwijderen.

(…)”

2.6.

Op 29 december 2017 meldt een omwonende van [gedaagde] dat op de plek waar voorheen een camera was geplaatst, zich thans een lasdoos bevindt met een gat erin en daarachter een lens (productie 8 bij de dagvaarding).

2.7.

Op 9 januari 2018 heeft de politie een inval gedaan in het gehuurde van [gedaagde] . Van deze inval heeft de politie op 25 januari 2018 een bestuurlijke rapportage opgemaakt en toegezonden aan Woonbedrijf (productie 11 bij de dagvaarding).

In deze rapportage staat onder meer het volgende vermeld.

“(…)

Feiten en omstandigheden.

Op dinsdag 9 januari 2018 vond in het pand [adres] een doorzoeking ter inbeslagneming plaats.

Bij deze doorzoeking werden goederen aangetroffen in relatie tot witwassen.

Tijdens deze doorzoeking werden ook verdovende middelen aangetroffen alsook anabole steroïden.

Er werden XTC pillen aangetroffen, Cocaïne, Heroïne, Amfetamine, GHB, Anadrol, Nandrolon, Clomifen, Proviron, Ephefidrine, Trambolone, Oxymethalone, Clenbuterol, Methandinone, Oxondrolone en Testosteron.

Het gin g daarbij om de volgende hoeveelheden;

54 ampullen testosteron,

4 ampullen Oxondrolone,

5 ampullen Methandione,

7 ampullen Clenbuterol,

8 ampullen Oxymethalone,

54x Trambolone,

1 pot Ephefidrine,

Meerdere stukken Space-cake,

2 potten Clomifen,

4 potten Proviron,

1 pot Anadrol,

16 ml GHB,

22 stuks Nandrolon,

81 spierversterkende injectiemiddelen,

1657,79 gram bruto henneptoppen,

11 flesjes hennepolie,

Blokje cocaïne, 72,06 gram netto,

98,97 gram cocaïne,

245 XTC tabletten,

132 witte pillen Opiaten,

95,92 gram witte blikjes, zijnde cocaïne,

31,23 gram netto Heroine,

31,23 gram netto Opiaten,

2000 witte pillen Opiaten,

Bovenstaande gegevens zijn ontleend aan het Proces-Verbaal van Voorgeleiding,

Betreffende de bewoner / verdachte [gedaagde] , (…).

Hij werd ter plaatse aangehouden op 9 januari 2018 onder andere vanwege witwassen en overtreding van de Opiumwet.

De verdachte [gedaagde] is op 12 januari (…) geleid voor de Rechter Commissaris, belast met de afhandeling van strafzaken in de arrondissementsrechtbank Oost-Brabant.

Tijdens zijn verhoor heeft de verdachte [gedaagde] meerdere malen het bezit van verdovende middelen en anabole steroïden erkend.

De aangetroffen en inbeslaggenomen verdovende middelen zijn indicatief getest door een daartoe opgeleide opsporingsambtenaar.

Daaruit bleek dat het vermoedelijk ging om cocaïne, amfetamine, GHB en hennep.

(…)

Handelshoeveelheid verdovende middelen.

In geval van een hoeveelheid van meer dan 30 gram softdrugs (…) wordt algemeen aangenomen dat sprake is van beroeps- en bedrijfsmatige hennepteelt.

Er is dus geen sprake van een geringe hoeveelheid voor eigen gebruik.

Dit gegeven –meer dan 30 gram softdrugs –wordt- in aansluiting op de Aanwijzing Opiumwet en conform de rechtspraak van de Raad van State- in ieder geval beschouwd als een handelshoeveelheid als bedoeld voor het verkopen, afleveren, verstrekken dan wel het daartoe aanwezig zijn in de zin van artikel 13b Opiumwet.

Dit geldt ook voor een hoeveelheid van meer dan 0,5 gram harddrugs. (Lijst I stoffen van de Opiumwet)

Gelet op wat is omschreven in deze rapportage is hier derhalve sprake van een handelshoeveelheid.

(…)”

2.8.

Op 7 februari 2018 heeft de politie naar aanleiding van vragen van mr. Poort, een aanvullende bestuurlijke rapportage uitgebracht (productie 12 bij de dagvaarding), waarin onder meer staat vermeld:

“(…)

In een keukenkastje is de GHB aangetroffen. Achter de keuken bevindt zich over de gehele breedte van de achtertuin een berging. In de berging zijn de overige verdovende middelen en anabole steroïden aangetroffen.

Er werd geen voorverpakte kleine hoeveelheden aangetroffen van verdovende middelen.

De cocaïne zat in 2 verschillende boterhamzakjes, de heroïne was gekristalliseerd en ook verpakt in een boterhamzakje, de groene pillen zaten in 3 gripzakjes verspreid, en de hennep was daarnaast ook verpakt in grote (grip)zakken. In de berging werd op een bureautje een klein weegschaaltje aangetroffen en een doos met kleinere gripzakjes. (enkele honderden) Er werden geen zogenoemde ‘sealtjes’ aangetroffen voor kleine hoeveelheden cocaïne.

(…)”

2.9.

Ter gelegenheid van de politie-inval is [gedaagde] aangehouden en in voorlopige hechtenis geplaatst. Uiteindelijk is een verlenging van de voorlopige hechtenis uitgesproken van 90 dagen. Er is twee maal een schorsing van de voorlopige hechtenis uitgesproken. De eerste keer is de voorlopige hechtenis geschorst voor de periode van 22 februari 2018 tot begin maart 2018 teneinde [gedaagde] in de gelegenheid te stellen de door hem aangebrachte aanpassingen aan het gehuurde ongedaan te maken. De tweede keer is de voorlopige hechtenis geschorst voor de periode van 28 tot 30 maart 2018 teneinde [gedaagde] in de gelegenheid te stellen de zitting in het onderhavige kort geding bij te wonen.

2.10.

[gedaagde] is gedagvaard om op 18 april 2018 te verschijnen voor de meervoudige strafkamer van de rechtbank teneinde alsdan terecht te staan voor het in het bezit hebben van ongeveer 171 gram cocaïne, 245 XTC pillen, 31 gram MDMA, 0,16 liter GHB en 1513 gram hennep (productie 33 van mr. Poort).

2.11.

Tegelijk met de politie-inval op 9 januari 2018 heeft een toezichthouder van de gemeente [gemeente] (hierna: de gemeente) een controle uitgevoerd in het gehuurde. Naar aanleiding van deze controle heeft de gemeente op 9 februari 2018 aan Woonbedrijf een brief doen toekomen met een vooraankondiging bestuurlijke sanctie in verband met het zonder vergunning aanbrengen van wijzigingen aan het gehuurde en geconstateerde gebreken die in strijd zijn met de Woningwet en/of het Bouwbesluit 2012 (productie 14 bij de dagvaarding). In deze brief staat onder meer het volgende vermeld:

“Tijdens deze controle zijn een aantal overtredingen geconstateerd. Deze overtredingen zijn te splitsen in twee verschillende onderdelen, namelijk:

het uitvoeren van bouwkundige wijzigingen zonder dat daarvoor door ons de benodigde vergunning is verleend;

gebreken in strijd met de (veiligheids-)voorschriften Woningwet/Bouwbesluit 2012.

(…)

OVERTREDINGEN

Ad. 1 Overtredingen betreffende bouwen zonder vergunning

Tijdens de controle van 9 januari 2018 is vastgesteld dat het achtererf van het pand [adres] nagenoeg geheel is volgebouwd.

(…)

Onze toezichthouder heeft tijdens de controle de aanwezige bebouwing ingemeten.

Hierbij heeft hij vastgesteld dat er ca. 9m2 te veel bebouwing aanwezig is.

Deze zonder omgevingsvergunning uitgevoerde bouwactiviteiten betekenen een overtreding van artikel 2.1 lid 1 Wabo.

Ad. 2 Overige overtredingen in het kader van het Bouwbesluit 2012

Tijdens de controle op 9 januari 2018 is voorts gebleken dat het pand niet voldoet aan de bestaande voorschriften. Dit betreft voorschriften die onder andere betrekking hebben op de bouwkundige staat, de brandveiligheid en de staat van de gas- en elektriciteitsinstallatie.

(…)

Hierbij stellen wij u in de gelegenheid om de door ons aangetroffen illegale situatiebinnen een termijn van 6 weken na verzenddatum van deze briefop te heffen dan wel te herstellen.

De illegale situatie kunt u beëindigen door:

de aanwezige bebouwing zodanig aan te passen dat deze voldoet aan de eisen die gelden op grond van het bestemmingsplan ‘Strijp buiten de ring 2004’. Indien het bebouwingspercentage terug gebracht wordt naar 65% met een maximum van 75 m2 valt het restant van de aanwezige bebouwing onder de voorwaarden voor vergunningsvrij bouwen zoals opgenomen in artikel 3 lid 1 Bijlage II Bor. Praktisch gezien kunt u er voor kiezen om bijvoorbeeld de berging te verwijderen.
U dient tevens binnen de genoemde termijn alle bouwkundige gebreken zoals vermeld in het bijgevoegde rapport van onze toezichthouder te herstellen.

Indien u niet of niet tijdig aan het bovenstaande voldoet, zullen wij de toepassing van bestuurlijke sancties overwegen teneinde de illegale situatie te beëindigen. (…)

(…)”

2.12.

In het aan de brief van 9 februari 2018 gehechte rapport van de toezichthouder (productie 15 bij de dagvaarding) staat onder meer vermeld.

“X De volgende overtreding(en) is/zijn geconstateerd:

1.
Artikel 2.6 juncto 2.7 lid 1 bouwbesluit 2012

Op de zolderverdieping is een badkamer gerealiseerd op de bestaande zoldervloer (vliering)

Op grond van de in NEN 8700 bedoelde restlevensduur bij de fundamentele belastingcombinaties als bedoeld in NEN 8700 is deze vloerconstructie onvoldoende bestand tegen bezwijken

Het bad is namelijk een vaste constructie gevuld met water een behoorlijk gewicht.

Maatregel: conform artikel 2.7 vereiste maatregelen treffen of gehele badconstructie verwijderen.

2.
Artikel 2.22 juncto a.23 lid 1 bouwbesluit 2012

Er is geen hekwerk o.i.d. aanwezig langs het trapgat op de zolderverdieping..

Maatregel: traphek plaatsen zodat men niet door het trapgat valt.

Bestemmingsplan Strijp buiten de ring 2004

Er is teveel bebouwd op het perceel.

Achter de 12 m lijn vanaf de voorgevel mag 65% zijn bebouwd met een maximum van 75m2 . Na een meting blijkt dat er zo’n 9m2 teveel is bebouwd.”

2.13.

Eveneens op 9 februari 2018 heeft de advocaat van Woonbedrijf [gedaagde] aangeschreven en hem onder meer laten weten:

“(…)

Cliënte heeft op basis van informatie van de politie vernomen dat er op 9 januari 2018 in het gehuurde een doorzoeking heeft plaatsgevonden. (…).

Van belang is dat jegens u een proces-verbaal is opgemaakt. U bent ook die dag aangehouden onder andere vanwege witwassen en overtreding van de Opiumwet. U heeft ook tijdens het verhoor meerdere malen het bezit van de verdovende middelen en anabole steroïden erkend. De aangetroffen hoeveelheid overschrijdt ruimschoots de grens van eigen gebruik. Mede gelet op de wijze waarop de aangetroffen zaken zijn aangetroffen is sprake van een handelshoeveelheid en voldoende bewijs dat het gehuurde gebruikt werd/ wordt voor de opslag en/ of handel van verdovende middelen.

Gelet op het voormelde en de informatie die de politie aan cliënte heeft verstrekt, staat volgens cliënte vast dat u tekort bent geschoten in de nakoming van uw verplichtingen uit de huurovereenkomst en het huurreglement alsmede de wet, zowel artikel 7:213 als artikel 7:214 BW. Tevens bent u in verzuim geraakt en kunnen de tekortkomingen niet meer ongedaan worden gemaakt.

Voorts heeft cliënte van de gemeente vernomen dat er aanpassingen aan het gehuurde zijn uitgevoerd. Deze aanpassingen zijn uitgevoerd zonder toestemming van cliënte. Bovendien zijn deze aanpassingen verricht zonder een omgevingsvergunning en in strijd met de geldende wet- en regelgeving. Cliënte zal hierover nog een brief ontvangen van de gemeente en worden verzocht om de aanpassingen ongedaan te maken, bij gebreke waarvan er een last onder dwangsom aan cliënte zal worden opgelegd.

(…) Ter voorkoming van onnodige kosten is cliënte bereid om u in de gelegenheid te stellen vrijwillig:

de huurovereenkomst op te zeggen tegen 15 maart 2018 door het binnen een termijn van zeven dagen na heden retour te sturen van bijgaand opzeggingsformulier(bijlage 2).
te bevestigen dat u de wijzigingen voor 15 maart 2018 ongedaan zal maken zodanig dat geen sprake meer is van strijd met de huurovereenkomst en wet- en regelgeving en oplevering in goede staat plaatsvindt.

(…)”

2.14.

Bij brief van 12 februari 2018 (productie 17 bij de dagvaarding) heeft de advocaat van Woonbedrijf aan [gedaagde] onder meer bericht:

“(…)

Op basis van deze brief (brief die als productie 15 bij de dagvaarding is gevoerd, vzr.) stelt cliënte dat, naast het zonder toestemming van cliënte aanbrengen van aanpassingen in of aan het gehuurde, tevens sprake is van het in strijd handelen met het bestemmingsplan en het bouwbesluit 2012.

Op basis van de constateringen door de gemeente dient u eveneens de aanpassingen ongedaan te maken en verzoek k u namens cliënte in elk geval nadrukkelijk om ook de overtredingen zoals deze door de gemeente zijn geconstateerd ongedaan te maken door:

de aanwezige bebouwing zodanig aan te passen dat de aanbouw wordt verwijderd en deze voldoet aan de eisen die gelden op grond van het bestemmingsplan;
de aanpassingen aan de zolderverdieping en de toegang naar deze verdieping ongedaan te maken zodanig dat geen sprake meer is van bouwkundige gebreken in de zin van het bouwbesluit en zoals vermeld in het rapport van de toezichthouder van de gemeente.

(…)”

2.15.

Op 26 februari 2018 is [gedaagde] met zijn partner bij de notaris langs gegaan om bij akte de partnerschapsvoorwaarden te registreren. Op 6 maart is het partnerschap geregistreerd bij de gemeente.

3.Het geschil

3.1.

Woonbedrijf vordert samengevat – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

Primair:

I. [gedaagde] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde, gelegen aan het adres [adres] ;

Subsidiair:

II. [gedaagde] te veroordelen om de aanpassingen in de aanbouw waar nu de berging is gelegen alsmede op de zolderverdieping ongedaan te maken en alle herstelwerkzaamheden uit te voeren en schade aan en rond het gehuurde te herstellen, op straffe van verbeurte van een dwangsom;

Primair en subsidiair:

III. [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente en met de nakosten.

3.2.

Woonbedrijf legt hieraan, naast hetgeen hiervoor onder de feiten is weergegeven –kort weergegeven- het volgende ten grondslag.

[gedaagde] is zodanig tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, dat deze tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst in de bodemprocedure rechtvaardigt. [gedaagde] heeft zich immers niet als een goed huurder gedragen in de zin van artikel 7:213 BW,

Zo had hij verboden middelen voorhanden in het gehuurde die een (potentieel) gevaar (kunnen) vormen voor de woonomgeving en gevolgen kunnen hebben voor de uitstraling en de leefbaarheid in de straat/wijk alsmede duiden op de niet te negeren mogelijkheid om handelsactiviteiten te (kunnen en willen) ontplooien. Bovendien heeft [gedaagde] vanwege het gebruik van het gehuurde voor bedrijfsmatige activiteiten en opslag van verboden middelen en/of om de handel in die middelen te faciliteren, de bestemming van het gehuurde (deels) gewijzigd, hetgeen een schending van artikel 7:214 BW en van artikel 5 lid 1 van het huurreglement oplevert.

[gedaagde] is voorts tekortgeschoten in de nakoming van de verplichting uit artikel 7 van het huurreglement en artikel 7:215 BW doordat hij zonder toestemming van Woonbedrijf aanpassingen aan het gehuurde heeft uitgevoerd en camera’s aan de buitenkant van het gehuurde heeft bevestigd. Een en ander is bovendien in strijd met het bepaalde in artikel 7 van het huurreglement. [gedaagde] heeft niet voldaan aan de sommatie van Woonbedrijf om de aanpassingen ongedaan te maken en verkeert ter zake dan ook in verzuim. Evenmin heeft [gedaagde] Woonbedrijf laten weten dat hij de huurovereenkomst vrijwillig opzegt.

Daarbij komt dat [gedaagde] vanwege detentie sinds 9 januari 2018 al niet meer zijn hoofdverblijf heeft in het gehuurde.

3.3.

Het verweer van [gedaagde] komt –zakelijk weergegeven- op het volgende neer.

Er is geen sprake van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst en geen schending van artikel 7:213 BW en 7:214 of artikel 5 van het huurreglement. Als al sprake zou zijn van enige tekortkoming, dan rechtvaardigt die nog geen ontbinding van de huurovereenkomst, laat staan vooruitlopend op die ontbinding een ontruiming. Woonbedrijf heeft bovendien geen spoedeisend belang bij haar vorderingen, nu zij nog niet eens een bodemprocedure heeft opgestart. Tot slot zijn de vorderingen niet ingesteld jegens [naam vrouw] , die als wettelijk medehuurder eigen huurrechten heeft. Een ontruiming kan gelet hierop niet jegens haar gelden.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Vooreerst is de vraag aan de orde of de producties 1 tot en met 3 en 4 tot en met 6 van mr. Engelen kunnen worden toegelaten in de onderhavige procedure. Mr. Poort heeft bezwaar gemaakt tegen deze producties, stellende dat mr. Engelen deze binnen 24 uur voorafgaand aan de zitting, en mitsdien te laat, aan de voorzieningenrechter heeft toegezonden.

4.2.

Te dien aanzien wordt als volgt overwogen.

Ingevolge artikel 6.2 van het procesreglement kort geding worden stukken die binnen 24 uur vóór de terechtzitting worden ingediend, in beginsel buiten beschouwing gelaten.

De voorzieningenrechter stelt vast dat de producties 1 tot en met 3 op 28 maart 2018 te 9.36 uur via de fax bij de rechtbank zijn binnengekomen. Deze producties moeten worden geacht tijdig te zijn ingediend en worden dan ook gewoon betrokken bij de beoordeling van de zaak. De voorzieningenrechter acht hierbij van belang dat mr. Engelen ter zitting heeft verklaard deze producties vervolgens terstond naar mr. Poort te hebben verzonden, hetgeen mr. Poort niet heeft weersproken. De producties 4 tot en met 6 zullen evenwel buiten beschouwing worden gelaten bij de beoordeling van het onderhavige geschil. Deze zijn op 28 maart 2018 om 17.41 uur per fax binnengekomen bij de rechtbank en mitsdien onmiskenbaar binnen 24 uur voorafgaand aan de zitting en daarmee evident te laat.

4.3.

Ten aanzien van de stelling van [gedaagde] dat Woonbedrijf geen spoedeisend belang heeft bij de door haar ingestelde vordering, oordeelt de voorzieningenrechter dat het spoedeisend belang reeds volgt uit de aard van de zaak.

4.4.

Bij de beantwoording van de vraag of op grond van een gestelde tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte als voorlopige voorziening in kort geding een vordering tot een zeer ingrijpende maatregel als ontruiming kan worden toegewezen, dient grote terughoudendheid te worden betracht, gelet op de waarborgen waarmee de wet de rechten van huurders van woonruimte omkleedt. Voor toewijzing van een dergelijke vordering zal dan ook slechts plaats zijn indien in hoge mate waarschijnlijk is dat de bodemrechter, zo het geschil aan hem wordt voorgelegd, tot toewijzing van een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst zal komen.

4.5.

Dienaangaande wordt als volgt overwogen.

[gedaagde] heeft niet weersproken dat de politie tijdens de inval op 9 januari 2018 de onder 2.8 genoemde verdovende middelen en anabole steroïden (voornamelijk harddrugs) in het gehuurde heeft aangetroffen. De aangetroffen hoeveelheid levert een handeling op die in strijd is met de Opiumwet. Daarover bestaat tussen partijen ook geen discussie. Het voorhanden hebben van een dergelijke hoeveelheid harddrugs, levert op zichzelf reeds een tekortkoming op van [gedaagde] in de nakoming van zijn verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst als bedoeld in artikel 6:265 lid 1 BW, ook zonder dat de algemene voorwaarden daarin voorzien.

4.6.

Voor zover [gedaagde] meent dat de tekortkoming te gering is om een ontbinding te rechtvaardigen omdat hij de aangetroffen middelen nodig heeft voor eigen gebruik en hetgeen is aangetroffen geen handelsvoorraad betreft, wordt nog het volgende overwogen.

4.7.

De aangetroffen hoeveelheid gaat de gedooggrens als genoemd in punt 4 van de Aanwijzing Opiumwet onmiskenbaar te boven, hetgeen volgens de Opiumwet duidt op een handelsvoorraad. Overigens staat in de bestuurlijke rapportage (productie 11 bij de dagvaarding) met zoveel woorden vermeld:

“
Handelshoeveelheid verdovende middelen.

In geval van een hoeveelheid van meer dan 30 gram softdrugs (…) wordt algemeen aangenomen dat sprake is van beroeps- en bedrijfsmatige hennepteelt.

Er is dus geen sprake van een geringe hoeveelheid voor eigen gebruik.

Dit geldt ook voor een hoeveelheid van meer dan 0,5 gram harddrugs. (Lijst I stoffen van de Opiumwet)

Gelet op wat is omschreven in deze rapportage is hier derhalve sprake van een handelshoeveelheid.”

De conclusie is dan ook dat [gedaagde] het gehuurde heeft gebruikt voor opslag van een grote hoeveelheid soft- en harddrugs om de handel in die middelen te faciliteren en mitsdien voor criminele activiteiten. [gedaagde] heeft zich dan ook niet als een goed huurder gedragen in de zin van artikel 7:213 BW.

Van een geringe tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst die een ontbinding van die overeenkomst niet rechtvaardigt, is derhalve geen sprake.

4.8.

Bij dit alles komt nog dat Woonbedrijf heeft aangevoerd dat [gedaagde] de volgende aanpassingen aan het gehuurde heeft uitgevoerd.

Begane grond in de woning

Het verwijderen van de wand(en) en het verplaatsen van de deur en het plaatsen van een nieuwe deur bij de trap naar de bovenverdieping in de hal van het gehuurde;

Het verwijderen van de wand(en) en het verwijderen van de deur in de kelderkast;

Het wijzigen van de puit van de achtergevel, meer specifiek het plaatsen van een schuifpui.

De berging

Het plaatsen van een ruimte, zijnde een berging, tussen de uitgebouwde keuken en de dubbele garage met daarbij ook leidingwerk om onder andere een wasmachine en droger aan te sluiten.

De garage

Het uitbouwen van een enkele garage naar een dubbele garage met daarbij ook een doorbraak en de aanleg van leidingwerk voor de aansluiting van een jacuzzi en luxe douche, een grote koelkast, tv-schermen en fitness-apparatuur.

De eerste verdieping

Het wijzigen van de bestemming van de badkamer/ doucheruimte naar een slaapkamer respectievelijk inloopkast door het doorbreken van wanden, het dichtzetten van de oorspronkelijke deur naar deze ruimte en het verplaatsen van een deur naar de grote slaapkamer.

Zolderverdieping

Het wijzigen van de bestemming van zolder naar een luxe badkamer inclusief het aanbrengen van een luxe en groot bad, een luxe douchecabine, een wastafel, met bijbehorend leidingwerk, tegelwerk en een trap naar de zolderverdieping.

4.9.

[gedaagde] heeft niet weersproken dat hij voornoemde aanpassingen aan het gehuurde heeft uitgevoerd. Volgens [gedaagde] heeft Woonbedrijf deze aanpassingen echter reeds vóór de controle op 9 januari 2018 gezien en goedgekeurd, maar Woonbedrijf heeft deze stelling van [gedaagde] gemotiveerd betwist. Tegelijkertijd heeft [gedaagde] zijn standpunt niet nader feitelijk onderbouwd. Het moet er voorshands dan ook voor gehouden worden dat [gedaagde] de aanpassingen zonder toestemming van Woonbedrijf aan het gehuurde heeft aangebracht. Woonbedrijf heeft gemotiveerd aangegeven enkel te hebben ingestemd met een uitbouw van de keuken. Bovendien heeft [gedaagde] zonder toestemming van Woonbedrijf camera’s aangebracht aan de buitenkant van het gehuurde, die hij nadien gedeeltelijk heeft verwijderd. [gedaagde] heeft gezien het voorgaande in strijd gehandeld met artikel 7 van het huurreglement en artikel 7:215 BW. Hiermee is opnieuw sprake van een tekortkoming in de nakoming van [gedaagde] ’ verplichtingen uit de huurovereenkomst. Niet in geschil is dat [gedaagde] het gehuurde ondanks sommaties niet heeft teruggebracht in de oorspronkelijke staat.

4.10.

Gezien voorgaande tekortkomingen in onderlinge samenhang bezien maar ook ieder afzonderlijk, acht de voorzieningenrechter het in hoge mate waarschijnlijk dat de bodemrechter zal overgaan tot toewijzing van een vordering, strekkende tot ontbinding van de huurovereenkomst, ook als er geen sprake blijkt te zijn van (direct) gevaar of overlast voor de omwonenden van het gehuurde. Dat [gedaagde] zijn huur altijd netjes heeft betaald doet hieraan niet af.

4.11.

Ook een belangenafweging maakt het voorgaande niet anders. Het belang van Woonbedrijf om het gehuurde in de oorspronkelijke staat aan een derde te verhuren behoort te prevaleren boven het belang van [gedaagde] en zijn medebewoners om in het gehuurde te kunnen blijven wonen, nu [gedaagde] , vanwege de door hem in het gehuurde ontplooide criminele activiteiten en door in strijd met de huurovereenkomst en het huurreglement aanpassingen aan het gehuurde te verrichten, zelf debet is aan de ontstane situatie.

4.12.

De primaire vordering in het onderhavige kort geding die ertoe strekt vooruitlopend op de bodemprocedure [gedaagde] te veroordelen het gehuurde te ontruimen, ligt dan ook voor toewijzing gereed.

4.13.

De ter versterking van de gevraagde veroordeling gevorderde dwangsom wordt eveneens toegewezen, met dien verstande dat deze wordt beperkt als na te melden.

4.14.

De voorzieningenrechter volgt [gedaagde] overigens niet in zijn standpunt dat de ontruiming geen gevolgen heeft voor [naam vrouw] omdat zij als wettelijk medehuurder eigen huurrechten heeft. Woonbedrijf heeft de voorzieningenrechter er genoegzaam van weten te overtuigen dat [gedaagde] en [naam vrouw] met het aangaan van het geregistreerd partnerschap een schijnhandeling hebben verricht, uitsluitend met het doel [naam vrouw] de positie van medehuurder te verschaffen. De voorzieningenrechter overweegt hiertoe dat partijen in elk geval sinds 1991 bij elkaar zijn. Niet valt in te zien waarom zij na al die jaren eerst nu een geregistreerd partnerschap zouden aangaan. Daarbij komt dat productie 2 van mr. Engelen een verklaring bevat van [naam vrouw] waarin zij aangeeft dat [gedaagde] en [naam vrouw] de laatste tijd apart leefden, dat [gedaagde] achter leefde en [naam vrouw] voor en dat [gedaagde] zelden binnenkwam. De voorzieningenrechter acht het niet geloofwaardig dat partners juist in een periode waarin zij gescheiden leven met serieuze bedoelingen een geregistreerd partnerschap aangaan.

4.15.

De veroordeling van [gedaagde] tot ontruiming heeft gezien het voorgaande wel degelijk gevolgen voor [naam vrouw] . De voorzieningenrechter houdt het er voor dat door de hierna uit te spreken veroordeling ook [naam vrouw] het gehuurde zal moeten ontruimen.

4.16.

[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Stichting Woonbedrijf SWS.HHVL worden begroot op:

- dagvaarding € 99,91

- griffierecht 626,00

- salaris advocaat
816,00

Totaal € 1.541,91.

4.17.

De gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.

5.De beslissing

De voorzieningenrechter:

5.1.

veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien na betekening van dit vonnis, het gehuurde met alle daarin aanwezige personen en zaken tenzij deze zaken van Woonbedrijf zijn te ontruimen en ontruimd te houden en niet opnieuw in gebruik te nemen, en de sleutels af te geven aan Woonbedrijf;

5.2.

veroordeelt [gedaagde] om aan Woonbedrijf een dwangsom te betalen van € 250,00 voor iedere dag dat hij niet aan de in 5.1. uitgesproken hoofdveroordeling voldoet, tot een maximum van € 50.000,00 is bereikt;

5.3.

bepaalt dat geen dwangsommen zullen worden verbeurd voorzover dit naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar moet worden geacht, in aanmerking genomen de mate waarin aan het vonnis is voldaan, de ernst van de overtreding en de mate van verwijtbaarheid van de overtreding;

5.4.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van Woonbedrijf tot op heden begroot op € 1.541,91, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang vanaf de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

5.5.

veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat niet binnen 14 dag en na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak;

5.6.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5.7.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. E. Loesberg en in het openbaar uitgesproken op 9 april 2018.

Kort geding ontruiming vooruitlopend op bodemprocedure tot ontbinding van de huurovereenkomst

Uitspraak

RECHTBANK OOST-BRABANT

1.De procedure

2.De feiten

3.Het geschil

4.De beoordeling

5.De beslissing