ECLI:NL:RBOBR:2018:2659

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK OOST-BRABANT

Civiel Recht

Zittingsplaats Eindhoven

zaaknummer / rolnummer: C/01/324958 / HA ZA 17-590

Vonnis van 23 mei 2018

in de zaak van

[eiseres],

wonende te [woonplaats] ,

eiseres,

advocaat mr. P.J. den Boef te Houten,

tegen

de vereniging

WONINGBOUWVERENIGING BERGOPWAARTS,

gevestigd te Deurne,

gedaagde,

advocaat mr. T.A. Vermeulen te Rotterdam.

Partijen zullen hierna [eiseres] en Bergopwaarts genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenvonnis van 8 november 2017
de akte houdende overlegging producties tevens houdende akte vermeerdering van eis
de nadere productie van [eiseres]
het proces-verbaal van comparitie van 26 maart 2018.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[eiseres] heeft in maart 2010 van Bergopwaarts het recht van erfpacht gekocht op het appartementsrecht dat recht geeft op het uitsluitend gebruik van de woning met parkeerplaats en berging aan de [adres] (hierna: ‘de woning’).

2.2.

In de Koop-/Aannemingsovereenkomst betreffende de woning (hierna: ‘de koopovereenkomst’), staat bovenaan pagina 1 onder meer vermeld:

“Bij deze koop-aannemingsovereenkomst horen:

(…)

- erfpacht- en koopgarantbepalingen, versie 7 februari 2008;

(…)

- verkoopbrochure “Montaine”;

- waardebepaling.”

2.3.

Artikel 15 van de koopovereenkomst luidt – voor zover van belang – als volgt:
“Vaststelling onderhandse verkoopwaarde, uitgifteprijs, en aandeel in de marktwaardeontwikkeling zoals bedoeld in hoofdstuk F (prijsvorming) van de Koopgarantbepalingen.

Artikel 15

1. De onderhandse verkoopwaarde, zoals bedoeld in hoofdstuk F (prijsvorming) van de Koopgarantbepalingen bedraagt€ 179.000,-- (zegge eenhonderdnegenenzeventigduizend euro).Deze waarde blijkt uit de waardeverklaring, die als bijlage is toegevoegd. Bij bepaling van deze waarde is de aanwezigheid van de Koopgarantbepalingen buiten beschouwing gelaten.

2. Verkrijger verklaart in te stemmen met deze vastgestelde waarde.

3. Op de onderhandse verkoopwaarde brengt de ondernemerBergopwaarts, toevoeging rechtbank)
een koperskorting in mindering van 10%, ofwel€ 17.900,-- (zegge zeventienduizendnegenhonderd euro).

4. De uitgifteprijs, zoals bedoeld in hoofdstuk F (prijsvorming), berekend als de onderhandse verkoopwaarde verminderd met de koperskorting, bedraagt€ 161.100,-- (zegge eenhonderdeenenzestigduizendeneenhonderd euro),(…)

5. Het percentage waarvoor Erfpachter deelt in de stijging en daling van de onderhandse verkoopwaarde van het registergoed bedraagt 85% (1,5 staat tot 1).”

2.4.

Op pagina 10 van de op 12 maart 2010 door [eiseres] ondertekende koopovereenkomst staat:
“De verkrijger( [eiseres] , toevoeging rechtbank)
verklaart een afschrift te hebben ontvangen van: (…)

4. de waardeverklaring als bedoeld in artikel 15 lid 1.

5. de Erfpacht- en Koopgarantbepalingen zoals vastgesteld door de ondernemer versie 7 februari 2008, (…)

7. verkoopbrochure “Montaine”;”

2.5.

De heer [naam 1] van Van Santvoort Makelaars B.V. heeft op 26 november 2012 een taxatierapport uitgebracht en de woning getaxeerd op een marktwaarde van

€ 161.000,00.

2.6.

In maart 2013 heeft [eiseres] de woning terug verkocht en geleverd aan Bergopwaarts voor een bedrag van € 146.325,00. Bergopwaarts heeft de terugkoopprijs Koopgarant van € 146.325,00 als volgt berekend:

Gegevens oorspronkelijke Uitgifte door Woningcorporatie aan Erfpachter/bewoner

Taxatiewaarde bij Uitgifte (oorspronkelijke verkoop) 179.000,00 T1

Kortingspercentage bij Uitgifte (oorspronkelijke verkoop) 10,000%

Korting bij Uitgifte / (oorspronkelijke verkoopprijs) 17.900,00

Uitgifteprijs (oorspronkelijke verkoopprijs) 161.100,00 U

Gegevens Terugkoop door Woningcorporatie

Taxatiewaarde inclusief verbeteringen 161.000,00 T2

Waarde-effect verbeteringen Staat van de Woning -/-
3.500,00S

157.500,00

Aandeel Erfpachter/bewoner in waardeontwikkeling 85,000% X%

Waardeontwikkeling

Waardeontwikkeling zonder verbeteringen -21.500,00 T2-S-T1

Waarde-effect verbeteringen Staat van de Woning +
3.500,00S

Waardeontwikkeling totaal -18.000,00

Berekening Terugkoopprijs

Uitgifteprijs (oorspronkelijke verkoopprijs) 161.100,00 U

Waarde-effect verbeteringen Staat van de Woning 3.500,00 S

Aandeel Erfpachter in waardeontwikkeling zonder verbeteringen

85,000% van -21.500,00 +
-18.275,00(T2-S-T1)x X%

Terugkoopprijs 146.325,00 U+S+(T2-S-T1)x X% ========

2.7.

De gemachtigde van [eiseres] heeft Bergopwaarts bij brief van 17 juli 2017 aansprakelijk gesteld voor alle door [eiseres] geleden en nog te lijden schade.

3.Het geschil

3.1.

[eiseres] vordert na vermeerdering van eis samengevat – dat de rechtbank bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad een deskundigenonderzoek zal gelasten en:

- primair: voor recht verklaart dat [eiseres] heeft gedwaald bij het sluiten van de koopovereenkomst en Bergopwaarts veroordeelt tot vergoeding van de schade, op te maken bij staat, ter opheffing van het nadeel dat [eiseres] door de dwaling geleden heeft;

- subsidiair: voor recht verklaart dat Bergopwaarts toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming en verplicht is de schade, op te maken bij staat, van [eiseres] te vergoeden;

- meer subsidiair: voor recht verklaart dat de schade die [eiseres] door het handelen van Bergopwaarts lijdt op grond van de beperkende werking van redelijkheid en billijkheid voor rekening van Bergopwaarts komt, met de verplichting deze schade, op te maken bij staat, aan haar te vergoeden.

Een en ander met veroordeling van Bergopwaarts in de proceskosten, waaronder de nakosten.

3.2.

[eiseres] legt het volgende aan haar vordering ten grondslag. Nadat zij haar appartement aan Bergopwaarts had terugverkocht, zag zij zich geconfronteerd met een restschuld van € 18.275,00. Bergopwaarts was bij de berekening van de terugkoopprijs niet uitgegaan van de aankoopprijs van € 161.100,00, maar van de marktwaarde bij uitgifte van € 179.000,00. Dit is in strijd met wat bij aankoop van de woning aan [eiseres] is toegezegd en wat [eiseres] heeft begrepen. Daar komt bij dat Bergopwaarts de bij aankoop gegeven korting van 10% heeft verrekend door uit te gaan van de marktwaarde bij uitgifte. Er is dus geen sprake van een daadwerkelijke korting. Dit is zo nooit aan [eiseres] meegedeeld en blijkt ook niet uit de (contract)stukken. De Autoritieit Consument en Markt (ACM) heeft geoordeeld dat de term ‘korting’ kopers op het verkeerde been kan zetten. Stichting OpMaat heeft op last van de ACM haar informatiebronnen aangepast en gebruikt de term ‘korting’ niet meer.

Er is geen sprake geweest van een onafhankelijke taxatie, omdat Bergopwaarts bij de aankoop en bij de terugverkoop van de woning dezelfde taxateur heeft ingeschakeld. Bovendien voldoet een waardeverklaring zoals bij aankoop is afgegeven niet als taxatie.

3.3.

Bergopwaarts voert verweer.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Voor zover [eiseres] zich op het standpunt stelt dat de verrekening van de korting van 10% bij terugverkoop niet is overeengekomen, wat door Bergopwaarts wordt betwist, oordeelt de rechtbank als volgt. [eiseres] heeft in de koopovereenkomst getekend voor de ontvangst van de Koopgarantbepalingen – waarvan hoofdstuk F onder meer gaat over de terugkoopformule - en deze bepalingen zijn tevens opgenomen in de akte van levering. Bovendien staat in de koopovereenkomst uitdrukkelijk vermeld dat de Koopgarantbepalingen bij die overeenkomst horen. Er moet daarom van worden uitgegaan dat de verrekening van de korting van 10% bij terugverkoop onderdeel is van de overeenkomst tussen partijen.

Dwaling

4.2.

[eiseres] heeft haar primaire vorderingen gebaseerd op dwaling. Bergopwaarts heeft een beroep gedaan op verjaring van deze vorderingen.

4.3.

Ingevolge artikel 3:52 BW verjaren rechtsvorderingen tot vernietiging van een rechtshandeling in geval van dwaling drie jaren nadat de dwaling is ontdekt. Bij dwaling is een daadwerkelijke (subjectieve) bekendheid vereist met de feiten en omstandigheden waarop het beroep op dwaling is gegrond, zij het dat een absolute zekerheid omtrent die feiten niet vereist is doch een redelijke mate van zekerheid daaromtrent volstaat (ECLI:NL:HR:2011:BQ5068).

4.4.

Voor het antwoord op de vraag of de vordering van [eiseres] is verjaard, is van belang op welk moment zij haar dwaling ontdekte. Volgens Bergopwaarts was dat op 26 november 2012, omdat [eiseres] op die datum de informatie over de terugkoopprijs heeft ontvangen. [eiseres] heeft daartegen ingebracht dat zij pas in 2016 en 2017, na uitlatingen van de ACM en De Monitor over dit onderwerp, had ontdekt dat de korting van 10% bij aankoop bij terugkoop werd verrekend.

De rechtbank oordeelt dat [eiseres] niet, althans onvoldoende gemotiveerd, heeft betwist dat zij op 26 november 2012 de informatie over de terugkoopprijs heeft ontvangen. Er moet daarom van worden uitgegaan dat zij op die datum bekend was met de feiten en omstandigheden waarop haar dwaling is gegrond, namelijk de marktwaarde van de woning op dat moment van € 161.000,00 en de terugkoopprijs van € 146.325,00. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, is anders ook niet te begrijpen waarom [eiseres] een terugkoopprijs van € 146.325,00 heeft geaccepteerd, terwijl de marktwaarde van de woning op dat moment € 161.000,00 was. Dat de berekeningsformule voor de terugkoopprijs [eiseres] mogelijk niet helemaal duidelijk was, doet hieraan niet af.

4.5.

Nu wordt aangenomen dat [eiseres] haar dwaling op 26 november 2012 heeft ontdekt, is de op grond van die dwaling ingestelde rechtsvordering verjaard op 27 november 2015. De aansprakelijkstellingsbrief van 17 juli 2017 van de gemachtigde van [eiseres] heeft daarom voor wat betreft het beroep op dwaling (en als stuitingshandeling) geen effect. Geoordeeld wordt dat het verjaringsverweer van Bergopwaarts slaagt. Wanneer de rechtsvordering tot vernietiging is verjaard, bestaat ook de mogelijkheid niet meer om via artikel 6:230 BW een wijziging van de gevolgen van de overeenkomst ter opheffing van nadeel te vorderen. De primaire vorderingen van [eiseres] zullen worden afgewezen.

Toerekenbare tekortkoming

4.6.

Aan haar subsidiaire vorderingen legt [eiseres] ten grondslag dat Bergopwaarts toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van haar verbintenis. De verwijten die [eiseres] Bergopwaarts maakt, komen er op neer dat Bergopwaarts haar informatieplicht jegens [eiseres] heeft geschonden en dat er gebreken kleven aan de taxaties bij aankoop en terugverkoop van de woning.

Informatieplicht

4.6.1.

[eiseres] stelt dat Bergopwaarts voor wat betreft de informatieverstrekking over de koopovereenkomst met Koopgarantbepalingen een bijzondere zorgplicht heeft, omdat dit een financieel product is – namelijk een krediet - waarop de Wet op het financieel toezicht (Wft) van toepassing is. Bergopwaarts betwist dit.

De rechtbank volgt [eiseres] niet in haar van mening dat in dit geval sprake is van een krediet in de zin van de Wft. De woning is verkocht voor een bedrag van 10% onder de marktwaarde. Er is geen geld aan [eiseres] ter beschikking gesteld en ook is niet het genot van een roerende zaak verschaft. Zelfs indien [eiseres] gevolgd zou worden in haar standpunt dat het in feite gaat om een ‘renteloze lening’, geldt dat kredieten verstrekt op zachte voorwaarden – waarvoor een tarief geldt dat lager is dan de wettelijke rente of die helemaal rentevrij zijn – buiten de reikwijdte van de Wft vallen (zoals vermeld op pagina 40 van de door [eiseres] bij akte overgelegde productie 16).

Geoordeeld wordt dat de bepalingen van de Wft niet op deze koopovereenkomst van toepassing waren en dat er dus voor wat betreft de informatieverstrekking uit dien hoofde geen bijzondere zorgplicht op Bergopwaarts rustte. De rechtbank heeft ten aanzien van dit onderwerp geen behoefte aan het oordeel van een deskundige. Het verzoek van [eiseres] om een deskundigenonderzoek te gelasten zal daarom worden afgewezen.

4.6.2.

De vraag die voorligt, is of Bergopwaarts jegens [eiseres] heeft voldaan aan haar informatieplicht met betrekking tot de verrekening van de koperskorting bij terugverkoop van de woning. Bergopwaarts heeft aangevoerd dat de twee makelaars aan wie zij de verkoop uit handen heeft gegeven aan elke belangstellende voor de appartementen in het project ‘Montaine’, waarvan de woning deel uitmaakte, een verkoopbrochure met een Koopgarantflyer overhandigden of toestuurden. In die verkoopbrochure staat kort vermeld wat Koopgarant inhoudt en de vermelding dat de makelaar meer informatie kan geven. Tevens wordt daarin verwezen naar de contactgegeven van de makelaars en Bergopwaarts aan de achterzijde. [eiseres] heeft ter zitting verklaard dat zij die verkoopbrochure wel kende, maar de Koopgarantflyer niet. Voor ontvangst van de verkoopbrochure heeft zij in de koopovereenkomst ook getekend. De ongemotiveerde ontkenning van [eiseres] aangaande bekendheid met de Koopgarantflyer oordeelt de rechtbank echter niet erg geloofwaardig. [eiseres] heeft tijdens de comparitie verklaard dat de Koopgarantbepalingen zowel bij de bank waar zij een lening afsloot als bij de makelaar – kort - aan de orde zijn geweest. Het komt de rechtbank niet aannemelijk voor dat de makelaar de Koopgarantflyer in ieder geval tijdens dat gesprek bij hem op kantoor niet aan [eiseres] zou hebben aangeboden. Dit is temeer van belang, nu de twee rekenvoorbeelden in die Koopgarantflyer naar het oordeel van de rechtbank voldoende duidelijk zijn, omdat het ene voorbeeld uitgaat van terugverkoop bij een waardestijging van de woning en het andere van terugverkoop bij een waardedaling. Bergopwaarts heeft aangevoerd – en [eiseres] heeft dit niet weersproken - dat deze informatie van de Koopgarantflyer ook op haar website staat. [eiseres] heeft ter zitting tevens verklaard dat ze wist dat ze lagere woonlasten zou hebben. Zij was aldus bekend met het ‘effect’ van de koperskorting. Als [eiseres] precies had willen weten wat de Koopgarantbepalingen inhielden, had zij daarover de makelaar dienen te bevragen. Dat ze dat niet heeft gedaan, komt naar het oordeel van de rechtbank voor haar risico. Weliswaar is [eiseres] een consument en Bergopwaarts een professionele partij, maar dat maakt nog niet dat [eiseres] geen eigen verantwoordelijkheid en onderzoeksplicht heeft bij een grote aankoop als een woning. [eiseres] heeft nog gewezen op de verduidelijking die Stichting OpMaat na overleg met de ACM in haar brochure heeft toegevoegd: “Het effect van deze berekening van de terugkoopprijs is dat de prijsverlaging die u bij aankoop had, bij de terugkoop weer wordt verrekend.” Naar het oordeel van de rechtbank is dit een verbetering van de brochure, maar brengt deze enkele wijziging in die brochure niet met zich mee dat Bergopwaarts destijds is tekortgeschoten in haar informatieplicht. Daarbij wordt mede in aanmerking genomen dat het hier niet gaat om een risicovol product, zoals [eiseres] wel stelt. Dat [eiseres] met een restschuld is geconfronteerd, komt voornamelijk door de verkoop van de woning in een dalende huizenmarkt en niet door de Koopgarantbepalingen. Iedereen die een onroerende zaak koopt, loopt het risico van waardevermindering en het is een feit van algemene bekendheid dat in het algemeen de huizenprijzen in de periode 2010-2013 daalden. In dit verband kan ook niet worden voorbijgegaan aan het voordeel dat [eiseres] heeft gehad van de terugkoopgarantie van de Koopgarantbepalingen.

De rechtbank oordeelt de stelling van [eiseres] , dat Bergopwaarts is tekortgeschoten in haar informatieplicht, bezien in het licht van het gemotiveerde verweer van Bergopwaarts, onvoldoende onderbouwd.

Taxaties

4.6.3.

[eiseres] heeft voorts gesteld dat Bergopwaarts is tekortgeschoten, doordat bij aankoop van de woning geen taxatie heeft plaatsgevonden zoals bedoeld in hoofdstuk E van de Koopgarantbepalingen, maar enkel een waardebepaling. [eiseres] heeft een deskundigenbericht uit een vergelijkbare zaak overgelegd, waarin de deskundige heeft geoordeeld dat de Erfpacht- en Koopgarantbepalingen een waardebepaling als ‘taxatie’ niet toestaan. Bergopwaarts heeft daartegen ingebracht dat bij een waardebepaling ook wordt getaxeerd en verslag wordt gelegd en dat [eiseres] bij de koopovereenkomst heeft ingestemd met de op die wijze vastgestelde waarde van de woning.

4.6.4.

Vaststaat dat [eiseres] door ondertekening van de koopovereenkomst heeft ingestemd met de door de waardebepaling vastgestelde waarde van de woning. Bovendien heeft Bergopwaarts aangevoerd dat een waardebepaling voldoet aan het bepaalde in artikel 3b van hoofdstuk E van de Koopgarantbepalingen: “Indien sprake is van een nieuw te bouwen Woning vindt geen omschrijving plaats van de Staat van de Woning, maar wordt uitgegaan van de afwerkingsstaat die opgenomen is in de technische verkoopdocumentatie.” [eiseres] heeft betwist dat sprake is van een nieuwe woning, omdat de woning er al sinds 2009 stond en zij dus de tweede bewoner was. Bergopwaarts heeft daartegen ingebracht dat de woning enige tijd heeft leeggestaan voordat [eiseres] deze kocht, hetgeen door [eiseres] niet is weersproken. Er moet daarom van worden uitgegaan dat [eiseres] de eerste bewoner van de woning was en dat een omschrijving van de staat van de woning achterwege kan blijven, zodat ook om die reden de waardebepaling voldoet. Daar komt nog bij dat [eiseres] geen feiten en omstandigheden heeft gesteld waaruit volgt dat de waardebepaling niet deugdelijk was. Naar het oordeel van de rechtbank is de door de waardebepaling vastgestelde waarde van € 179.000,00 door [eiseres] onvoldoende gemotiveerd betwist. Door daarvan uit te gaan, is Bergopwaarts niet tekortgeschoten.

4.6.5.

Volgens [eiseres] kleeft er ook een gebrek aan de taxatie bij terugverkoop, omdat de makelaar die de aankoop van de woning heeft begeleid dezelfde makelaar is die de taxatie bij terugverkoop heeft verricht (Van Santvoort Makelaars). [eiseres] verwijst daarbij naar artikel 2 hoofdstuk E van de Koopgarantbepalingen: “De Taxateur mag niet direct of indirect betrokken zijn bij de aan- of verkoop of bij de financiering van het Registergoed.”

4.6.6.

Artikel 2 hoofdstuk E van de Koopgarantbepalingen ziet op de onafhankelijkheid van de taxateur. In deze bepaling ligt besloten dat de taxateur en de makelaar in één transactie niet dezelfde persoon mogen zijn. In deze zaak was dat ook niet het geval. Van Santvoort was immers de makelaar bij de
aankoopen de taxateur bij de
terugverkoop.Zij trad dus op bij twee verschillende transacties. De waardebepaling bij aankoop is verricht door [naam 2] . De rechtbank oordeelt dat het taxatierapport bij terugverkoop niet op gebrekkige wijze tot stand is gekomen.

4.7.

Uit wat hiervoor is overwogen, volgt dat [eiseres] haar stelling dat Bergopwaarts toerekenbaar is tekortgeschoten, onvoldoende heeft onderbouwd. De subsidiaire vorderingen zullen daarom worden afgewezen.

Beperkende werking van redelijkheid en billijkheid

4.8.

Meer subsidiair beroept [eiseres] zich erop dat de overeengekomen regel over de terugverkoop aan Bergopwaarts op grond van de terugkoopformule niet van toepassing is, omdat dit naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn.

4.9.

[eiseres] heeft aan deze vorderingen dezelfde feiten en omstandigheden ten grondslag gelegd als aan haar primaire en subsidiaire vorderingen, die hiervoor zijn besproken. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [eiseres] haar stelling dat een beroep op de terugkoopformule naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, onvoldoende onderbouwd. De meer subsidiaire vorderingen worden daarom afgewezen.

4.10.

[eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Bergopwaarts worden begroot op:

- griffierecht 618,00

- salaris advocaat
1.086,00(2,0 punten × tarief € 543,00)

Totaal € 1.704,00

5. De beslissing

De rechtbank

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van Bergopwaarts tot op heden begroot op € 1.704,00.

Dit vonnis is gewezen door mr. H.T.J.F. Verhappen en in het openbaar uitgesproken op 23 mei 2018.