Uitspraak
vonnis
RECHTBANK OOST-BRABANT
Civiel Recht
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
zaaknummer / rolnummer: C/01/327781 / KG ZA 17-709
Vonnis in kort geding van 18 januari 2018
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats] ,
eiser,
advocaat mr. M.C.J. Houben te Eindhoven,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde,
advocaat mr. F.P.G.F. de Moel te Eindhoven.
Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 24 november 2017 met tien producties
- de akte met zeven producties van 5 januari 2018 van de zijde van [gedaagde]
- de mondelinge behandeling die plaats vond op 9 januari 2018
- de pleitnota van [eiser]
- de pleitnota van [gedaagde] .
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser] is sinds december 2005 eigenaar van een woning aan de [adres] (hierna: de woning). Op de woning rust een hypothecaire inschrijving van € 159.000,-.
2.2.
[eiser] heeft een latrelatie met [naam zus gedaagde] (hierna: [naam zus gedaagde] ), die de zus is van (gedaagde) [gedaagde] .
2.3.
Sinds 10 februari 2015 staat [gedaagde] als bewoner ingeschreven op het adres van de woning van [eiser] , aan de [adres] .
2.4.
In de afgelopen jaren hebben [eiser] , [gedaagde] en de vader van [gedaagde] regelmatig over een eventuele verkoop van de woning door [eiser] aan [gedaagde] gesproken.
2.5.
In een handgeschreven document (overgelegd als productie 4 bij dagvaarding) dat is opgesteld door [naam zus gedaagde] en waaronder de handtekeningen van [eiser] en [gedaagde] staan is – voor zover van belang – het volgende opgenomen:
“koopovereenkomst
Verkoper
[eiser]
[adres]
(…)
[geboorte datum en plaats]
[gedaagde]
[adres]
(…)
[geboorte datum en plaats]
De koopprijs van het verkochte bedraagt € 160.000,-.
(…)”
2.6.
[gedaagde] en de partner van [gedaagde] hebben een koopovereenkomst ondertekend die is gedateerd 12 mei 2017 en die betrekking heeft op de koop van de woning van [eiser] . [gedaagde] heeft [eiser] verzocht deze koopovereenkomst te ondertekenen maar hij heeft dit geweigerd.
2.7.
[gedaagde] is op enig moment na het ondertekenen van bovengenoemde koopovereenkomsten gestart met het (laten) verrichten van verbouwingswerkzaamheden aan de woning.
2.8.
Op 25 september 2017 (productie 5 bij dagvaarding) heeft [eiser] aan [gedaagde] een e-mailbericht verzonden met – voor zover van belang – de volgende inhoud:
‘(…)
Ik wil u [gedaagde] hierbij vragen om per direct u uit te schrijven op de [adres] .
Ook vraag ik u [gedaagde] om in het huis alles te verwijderen wat van u is. Tevens wil ik u [gedaagde] vragen om de voortuin en achtertuin leeg te maken evenals de grage achter op de plaats.
En al de sleutels binnen neer te leggen voor de makelaar.
Is dit niet na 12 dagen gebeurt, dan wordt er een externe bedrijf in gehuurd waarmee er kosten mee bemoeid zijn die worden verhaald op u [gedaagde] .
Mocht u hier niet op in gaan dan krijgt u van zelf bericht.
Omdat het dan via de rechter gaat.
(…)’
2.9.
Afgezien van een bericht van de vader van [gedaagde] (productie 6 bij dagvaarding) met de mededeling:
“Je krijgt twee weken de tijd om alles te regelen doe je dat niet maak ik je dood ongelukkig ik wacht je smorgen wel een keer op kom niet meer goed”, heeft [eiser] naar aanleiding van bovenstaand e-mailbericht geen reactie van [gedaagde] vernomen.
2.10.
Bij brief van 18 oktober 2017 (productie 7 bij dagvaarding) heeft mr. G.V. Murray van DAS rechtsbijstand namens [eiser] – voor zover van belang – het volgende aan [gedaagde] geschreven:
‘(…)
Feiten
Ik begreep dat u het voornemen had de woning van de heer [eiser] (cliënt) te kopen en geleverd te krijgen. In dat verband is er mondelinge overeenstemming bereikt over de koopprijs, te weten een bedrag van € 175.000,-. Vanaf dat moment heeft cliënt, met het oog op de voorgenomen levering van die woning tegen die conditie (koopprijs ad € 175.000,-), gedoogd dat u aanving met de bouwwerkzaamheden.
Echter, toen u op het punt stond om de koopakte te ondertekenen, viel het cliënt op dat er een ander bedrag was opgenomen dan de overeengekomen € 175.000,-. In de koopovereenkomst was vermeld een bedrag ad € 160.000,-. U gaf aan dat u de financiering ten aanzien van het bedrag ad € 175.000,- niet rond kreeg. Cliënt ging hiermee echter niet akkoord en behoefde hiermee geenszins akkoord te gaan; (…)
Cliënt heeft u vervolgens verzocht de bouwwerkzaamheden te staken en alles in oude staat terug te brengen. Het ziet er immers naar uit dat u geen overeenstemming meer zult bereiken, te minder nu de situatie is geëscaleerd (tenzij u onderbouwd kunt aantonen dat u de financiering ten aanzien van het bedrag ad € 175.000,- rond krijgt). (…).
(…) Bovendien, en niet geheel onbelangrijk, staat het u geenszins vrij zonder toestemming van cliënt bouwwerkzaamheden (laten) uitvoeren. (…)
Sommatie – bouwstop!
Ik ontvang dan ook van u een schriftelijke bevestiging dan wel een bevestiging per e-mail van u, waaruit volgt dat u de bouwwerkzaamheden zult staken en het onroerend goed zult terug brengen in de ouder oorspronkelijke staat, bij gebreke waarvan cliënt genoodzaakt zal zijn een procedure in kort geding jegens u te voeren, (…)
(…)’,
2.11.
In reactie op bovenstaande sommatie heeft [gedaagde] (productie 9 bij dagvaarding) – voor zover van belang – het volgende aan mr. Murray geschreven:
‘(…)
Ze wisten alles wat er in het huis gebeurde.
(…)
Ik kan niet meer als 169.000 aan en dit hoeft ook niet want mocht hun eigen geld geven en dat is 160.000.
(…)’
2.12.
Aan de sommatie van [eiser] heeft [gedaagde] geen gevolg gegeven.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert samengevat - [gedaagde] te veroordelen de woning te ontruimen en haar te veroordelen in de kosten van de procedure.
3.2.
Aan zijn vordering heeft [eiser] – zakelijk weergegeven – het volgende ten grondslag gelegd.
[gedaagde] verblijft zonder recht of titel in de woning.
[gedaagde] woont pas vanaf augustus 2017 in de woning. De reden dat zij reeds vanaf 2015 op het adres van de woning staat ingeschreven is omdat zij op deze wijze een uitwonende studiefinanciering kon ontvangen. In werkelijkheid woonde [gedaagde] bij haar ouders die in de buurt van de woning wonen. Om de Dienst Uitvoering Onderwijs te misleiden betaalde [gedaagde] gas, water en licht op het adres aan de [adres] en de bedragen die zij betaalde werden door [eiser] aan haar terug betaald. Er is in het verleden wel gesproken over een eventuele verkoop van de woning aan [gedaagde] . Met name de vader van [gedaagde] drong aan op de verkoop van de woning en nam hierbij een intimiderende houding in. [eiser] wilde de woning aanvankelijk wel verkopen aan [gedaagde] , maar voor een bedrag van € 175.000,-.
Het handgeschreven document (productie 4 bij dagvaarding) waaronder de handtekeningen van [eiser] en [gedaagde] staan, was een blanco document dat [eiser] op verzoek van [naam zus gedaagde] eerst heeft ondertekend en waarop [naam zus gedaagde] naderhand een tekst heeft geschreven die vervolgens ondertekend is door [gedaagde] . Met de in de het document vermelde koopprijs van € 160.000,- is [eiser] dus nooit akkoord gegaan.
Toen eind mei 2017 bleek dat [gedaagde] slechts € 160.000,- voor de woning wilde betalen heeft [eiser] geweigerd het aan de notaris voor te leggen koopcontract te ondertekenen.
Inmiddels had [gedaagde] zich toegang tot de woning verschaft en voelde [eiser] zich dermate bedreigd door met name de vader van [gedaagde] dat hij de woning in augustus 2017 heeft verlaten.
Tussen [eiser] en [gedaagde] is nooit een koopovereenkomst met betrekking tot de woning tot stand gekomen.
Het handgeschreven document waaronder de handtekening van [eiser] en [gedaagde] staan, voldoet niet aan de vereisten van een koopovereenkomst in de zin van artikel 7:2 BW Pro en is dus niet aan te merken als een perfecte koopovereenkomst.
Bovendien heeft er nooit een levering plaats gevonden van de woning.
Dat [gedaagde] de woning van [eiser] huurt op basis van een huurovereenkomst, zoals [gedaagde] aanvoert, betwist [eiser] met klem.
3.3.
[gedaagde] heeft als verweer – zakelijk weergegeven – het volgende aangevoerd. [gedaagde] woont al veel langer, namelijk vanaf februari 2015 met haar voormalige partner in de woning, met toestemming van [eiser] . Haar voormalige partner betaalde maandelijks een bedrag van € 800,- aan huur aan [eiser] en [gedaagde] betaalde gas, water en licht. [gedaagde] betwist hetgeen [eiser] heeft gesteld omtrent de studiefinanciering.
[gedaagde] betwist ook dat [eiser] een blanco document zou hebben ondertekend waarop vervolgens een tekst is geschreven door (haar zus) [naam zus gedaagde] . De door [eiser] als productie 4 overgelegde handgeschreven koopovereenkomst is inderdaad door [naam zus gedaagde] opgesteld, maar [eiser] heeft deze ondertekend nadat de overeenkomst was opgesteld en is dus wel degelijk akkoord gegaan met de daarin vermelde koopprijs van € 160.000,-. De koopprijs in de overeenkomst klopt ook met de bedoeling van partijen dat, vanwege de familiaire verhouding geen winst werd nagestreefd, maar dat [eiser] in ieder geval de hypothecaire lening van € 159.000,- zou kunnen aflossen.
Omdat [gedaagde] al in de woning woonde en zij er na het ondertekenen van de koopovereenkomst van uit ging dat de woning ook daadwerkelijk aan haar zou worden geleverd, is zij direct gestart met het (laten) verrichten van grootschalige verbouwingswerkzaamheden. [eiser] was hiervan op de hoogte en heeft daar toestemming voor gegeven. Indien [gedaagde] er niet zeker van was geweest dat de woning aan haar zou worden verkocht, zou zij niet de opdracht hebben gegeven tot een dergelijke kostbare verbouwing.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Voorop gesteld wordt dat [eiser] de eigenaar is van de woning en dat [gedaagde] deze woning thans bewoont terwijl zij niet de eigenaar is. Immers, los van de vraag of het handgeschreven document moet worden aangemerkt als een tussen partijen gesloten overeenkomst om tot de (ver)koop van de woning over te gaan, staat vast dat tussen partijen geen notariële akte tot stand is gekomen, zodat de woning ook niet aan [gedaagde] geleverd is, en van een overdracht van de woning aan [gedaagde] is dan (ook) geen sprake geweest.
4.2.
[gedaagde] heeft aangevoerd dat zij in de woning verblijft uit hoofde van een huurovereenkomst, maar dit heeft [eiser] gemotiveerd betwist. Nu [gedaagde] haar stelling dat er een huurovereenkomst tussen haar en [eiser] bestond verder niet heeft onderbouwd, bijvoorbeeld door middel van het overleggen van een tussen haar en [eiser] gesloten huurovereenkomst, dan wel door aan te tonen dat zij maandelijks een bedrag aan huur betaalde aan [eiser] , is deze stelling tegenover de betwisting door [eiser] onvoldoende aannemelijk gebleven.
4.3.
Nu ook overigens niet is gebleken van een overeenkomst tussen [eiser] en [gedaagde] met betrekking tot het huidige gebruik van de woning, heeft als uitgangspunt te gelden dat [gedaagde] zonder toestemming van of enigerlei overeenkomst met [eiser] in de woning verblijft, terwijl de woning eigendom is van [eiser] . [gedaagde] maakt dus inbreuk op het eigendomsrecht van [eiser] .
4.4.
[eiser] vordert [gedaagde] te veroordelen de woning te ontruimen, stellende dat zij daar zonder recht of titel verblijft en dat hij over zijn eigendom wenst te beschikken.
Voorop gesteld wordt dat het eigendomsrecht het meest omvattende recht is dat een persoon op een zaak kan hebben (artikel 5:1 BW Pro). Blijkens lid 2 van dat artikel staat het de eigenaar, met uitsluiting van ieder ander, vrij om van zijn eigendom gebruik te maken zoals hij dat wenst. Ingevolge artikel 5:2 BW Pro is de eigenaar bevoegd zijn eigendom terug te eisen van een ieder die de zaak zonder recht onder zich houdt.
Op basis van bovenstaande overwegingen lijkt de conclusie dat de vordering tot ontruiming aan [eiser] moet worden toegewezen, voor de hand te liggen.
4.5.
Het eigendomsrecht van [eiser] neemt echter niet weg dat de beoordeling van een ontruimingsvordering in kort geding niet los kan geschieden van een afweging van de wederzijdse belangen van – in dit geval - [eiser] en [gedaagde] . Het toewijzen van een vordering tot ontruiming heeft immers zeer vergaande gevolgen voor degene die tot ontruiming wordt veroordeeld.
Een belangenafweging geschiedt aan de hand van de aan de voorzieningenrechter bekende feiten in het geschil. Nu partijen nagenoeg alle stellingen van elkaar ten aanzien van de feitelijke toedracht hebben betwist, zullen de relevante feiten en omstandigheden zoveel mogelijk uit de door partijen overgelegde stukken en naar voren gebrachte stellingen worden gedestilleerd.
4.6.
Uit hetgeen partijen over en weer gesteld hebben leidt de voorzieningenrechter af dat partijen het erover eens zijn dat [eiser] in het voorjaar van 2017 het voornemen had om de woning aan [gedaagde] te verkopen en dat [gedaagde] de wens had tot de koop van de woning over te gaan.
Onduidelijk is of [gedaagde] , voordat partijen in onderhavig geschil verzand raakten, al langere tijd in de woning verbleef met toestemming van [eiser] . Partijen verschillen op dit punt van mening. [gedaagde] stelt dat dit het geval is, terwijl [eiser] stelt dat [gedaagde] pas in augustus 2017 zonder zijn toestemming in de woning is getrokken.
Nu in een kort gedingprocedure geen gelegenheid is voor een nader onderzoek naar de feiten, bijvoorbeeld door middel van een getuigenverhoor, is thans onmogelijk vast te stellen sinds wanneer [gedaagde] in de woning verblijft, en of zij daar verbleef met toestemming van [eiser] . Deze op zich relevante omstandigheid in de belangenafweging in het kader van de ontruimingsvordering kan dan ook geen rol spelen.
4.7.
Overigens komt de stelling van [eiser] in de dagvaarding, dat hij omstreeks augustus 2017 de woning heeft verlaten ‘uit angst voor represailles’ door de vader van [gedaagde] , de voorzieningenrechter op voorhand niet zeer aannemelijk voor. Bij de behandeling ter zitting ging van [eiser] en van [naam zus gedaagde] , de partner van [eiser] (en dochter van vader), die bij de zitting, alhoewel geen partij in dit geschil, zeer prominent aanwezig was, eerder een intimiderende houding uit dan van de eveneens ter zitting aanwezige vader van [gedaagde] . Hetgeen niet weg neemt dat het bovenstaand onder 2.9 geciteerde bericht dat de vader van [gedaagde] aan [eiser] verzond dreigend over komt en terecht door [eiser] als een aan hem gerichte bedreiging is ervaren.
4.8.
[eiser] stelt verder dat [gedaagde] in augustus 2017 – eveneens zonder zijn toestemming – is begonnen met verbouwingswerkzaamheden.
Deze stelling is naar het oordeel van de voorzieningenrechter niet aannemelijk, gelet op de door [eiser] als productie 7 bij dagvaarding overgelegde brief van 18 oktober 2017 die mr. Murray namens [eiser] aan [gedaagde] schreef, en in het bijzonder gelet op de tekst onder het kopje “
feiten”, waarin is te lezen dat [eiser] , met het oog op de voorgenomen levering van de woning heeft gedoogd dat [gedaagde] aanving met de bouwwerkzaamheden. Verder was er kennelijk (dit schrijft mr. Murray eveneens in de brief) mondelinge overeenstemming tussen partijen over de verkoop van de woning aan [gedaagde] .
feiten”, waarin is te lezen dat [eiser] , met het oog op de voorgenomen levering van de woning heeft gedoogd dat [gedaagde] aanving met de bouwwerkzaamheden. Verder was er kennelijk (dit schrijft mr. Murray eveneens in de brief) mondelinge overeenstemming tussen partijen over de verkoop van de woning aan [gedaagde] .
Op basis van deze brief kan dus worden aangenomen dat [eiser] op de hoogte was van de verbouwingswerkzaamheden door [gedaagde] en gedoogde dat deze een aanvang namen en dat partijen reeds mondeling tot overeenstemming over de verkoop van de woning waren gekomen. Het komt de voorzieningenrechter dan ook voor dat [gedaagde] toen de verbouwingswerkzaamheden aanvingen in de terechte veronderstelling verkeerde dat de woning daadwerkelijk aan haar zou worden verkocht en geleverd.
4.9.
Uit de door [gedaagde] als productie 7 overgelegde foto’s blijkt voorts dat de verbouwing die aan de woning plaats heeft gevonden ingrijpend is geweest. Vast staat dat de verbouwing op kosten van [gedaagde] plaats heeft gevonden en mede daaruit vloeit ook haar belang voort om thans in de woning te blijven. Daarnaast zou een ontruiming betekenen dat [gedaagde] van de ene op de andere dag met haar spullen op straat zou komen te staan. Tegenover de belangen van [gedaagde] staat het belang van [eiser] om (weer) te kunnen beschikken over zijn eigendom.
4.10.
Bij de behandeling ter zitting bleek dat partijen nog steeds met elkaar in gesprek waren over de (ver)koop van de woning. Voorafgaand aan de behandeling ter zitting hebben partijen met elkaar op de gang in het gerechtsgebouw gesproken en hebben zij geprobeerd tot een minnelijke oplossing te komen zo bleek uit hun verzoek de behandeling ter zitting iets later te beginnen. Ook tijdens de behandeling ter zitting is de zitting tot twee maal toe geschorst ten behoeve van overleg tussen partijen maar overeenstemming werd niet bereikt.
Ter zitting bleek [gedaagde] uiteindelijk bereid om € 175.000,- te betalen voor de woning, maar [eiser] verklaarde hierop niet langer bereid te zijn de woning aan [gedaagde] voor die prijs te verkopen. Dit standpunt van [eiser] is enigszins curieus nu dit haaks staat op zijn stelling in de dagvaarding dat hij en [gedaagde] in april 2017 overeenstemming hadden over de (ver)koop van de woning tegen een koopprijs van
€ 175.000,-.
Mede gelet op de omstandigheden in dit geval, waarin partijen eerder mondeling zijn overeengekomen dat de woning aan [gedaagde] zou worden verkocht, en [gedaagde] , naar vooralsnog wordt aangenomen met instemming van [eiser] een begin heeft gemaakt met uitgebreide verbouwingswerkzaamheden, is het dan ook de vraag of het [eiser] vrij staat de verkoop van de woning aan [gedaagde] zonder meer te weigeren nu de door haar ter zitting geboden koopprijs overeen kwam met de prijs waarvan [eiser] aanvankelijk verklaard heeft dat hij de woning daarvoor aan haar zou verkopen.
4.11.
Zoals hierboven is overwogen heeft de veroordeling tot ontruiming van een woning ingrijpende gevolgen voor degene die hiertoe veroordeeld wordt. Nu voorts sprake is van een kort gedingprocedure waarin partijen over en weer elkaars stelling betwisten, zodat weinig feiten als vaststaand kunnen worden aangenomen en de voorzieningenrechter zich deels heeft moeten baseren op aannames, wordt ten aanzien van de vordering tot ontruiming des te meer terughoudendheid betracht.
4.12.
De in 4.6 tot en met 4.10 genoemde omstandigheden, en het belang aan de zijde van [gedaagde] , dat naar het oordeel van de voorzieningenrechter op dit moment zwaarder weegt dan het belang van [eiser] om de woning weer te betrekken, leiden tot de conclusie dat een ontruiming van de woning in deze kort gedingprocedure wordt afgewezen. Dit neemt niet weg dat de kans bestaat dat nader onderzoek naar de feiten en omstandigheden in een bodemprocedure uiteindelijk tot het oordeel leidt dat [gedaagde] de woning moet verlaten.
4.13.
[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:
- griffierecht € 291,00
- overige kosten 0,00
- salaris advocaat
816,00
816,00
Totaal € 1.107,00
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 1.107,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf twee weken na betekening van dit vonnis tot aan de dag van voldoening,
5.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. E. Loesberg en in het openbaar uitgesproken op 18 januari 2018.