ECLI:NL:RBOBR:2018:2897 - Rechtbank Oost-Brabant - Toewijzing vorderingen inzake onbelemmerde toegang en erf...

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK OOST-BRABANT

Civiel Recht

Zittingsplaats ‘s-Hertogenbosch

zaaknummer / rolnummer: C/01/334643 / KG ZA 18-299

Vonnis in kort geding van 12 juni 2018

in de zaak van

[eiser],

wonende te [woonplaats] ,

eiser,

advocaat mr. H.G.J. Jacobs te Waalre,

tegen

[gedaagde 1],

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde,

advocaat mr. N.H.A. Kampschreur te Eindhoven.

Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde 1] genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

De procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 4 juni 2018 met 14 producties;
de brief van mr. Kampschreur van 5 juni 2018 met 7 producties;
de mondelinge behandeling op 6 juni 2018;
de pleitnota van [gedaagde 1] .

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Aan de [adres] bevindt zich een bedrijfspand, bestaande uit zeven units (A tot en met G). De units A tot en met D zijn eigendom van [gedaagde 1] . De units E tot en met G zijn eigendom van [eiser] .

2.2.

[eiser] was voorheen eigenaar van alle units. Bij akte van levering d.d. 28 februari 2002 heeft [eiser] de units A tot en met G geleverd aan [gedaagde 1] op grond van een koopovereenkomst. [eiser] verhuurde de units aan derden. Hij verhuurt thans de units E tot en met G.

De units E tot en met G zijn slechts bereikbaar vanaf de openbare weg via de grond behorende bij de units B tot en met D. In verband daarmee is in de akte van levering een erfdienstbaarheid gevestigd, luidende:

“Ten laste van het verkochte als bedoeld onder B, zijnde voormelde strook grond, gelegen aan de oostelijke zijkant van unit 1 en de voorkant van unit 2, kadastraal bekend als [kadastraal nummer] , enerzijds, en ten behoeve van de bedrijfsunits 3 tot en met 7, eveneens kadastraal bekend [kadastraal nummer] , anderzijds, wordt bij deze verleend en aangenomen de erfdienstbaarheid van weg, ter breedte van minimaal vier (4) meter en aangegeven met roodbruine stenen, om te komen van en te gaan naar de openbare weg naar en van de bedrijfsunits 3 tot en met 7, mede om te kunnen laden en lossen.”

2.3.

Tussen partijen is een geschil over het onderhoud van de betreffende weg ontstaan. De afspraken daarover zijn beëindigd. Partijen hebben daarover een geschil, dat nog niet is bijgelegd of beslecht. Het contact tussen partijen is om die reden niet goed. Gesprekken hebben niet tot een oplossing geleid.

2.4.

[gedaagde 1] heeft op een gegeven moment aangekondigd dat hij een toegangshek gaat plaatsen aan de erfafscheiding van de [adres] met de openbare weg in verband met de beveiliging van goederen en personen. Het toegangshek is begin mei 2018 geplaatst. Per 9 mei 2018 om 17:00 uur is het hek in gebruik genomen. Het hek is afgesloten met een elektronisch slot. [gedaagde 1] heeft direct één handzender aan [eiser] ter beschikking gesteld. Na het openen van het hek en de passage van het voertuig of de persoon sluit het hek automatisch weer.

2.5.

[eiser] heeft erkend dat [gedaagde 1] het recht heeft om het toegangshek te plaatsen. Hij heeft echter verzocht om meerdere handzenders ter beschikking te stellen en om het hek gedurende de kantooruren (maandag tot en met vrijdag van 8:00 uur tot 18:00 uur en zaterdag van 8:00 uur tot 16:00 uur) geopend te houden. [gedaagde 1] heeft zich wel bereid verklaard om tegen betaling van een borg van € 90,- per handzender meerdere handzenders ter beschikking te stellen en afspraken over de openstelling te maken, maar slechts onder voorwaarden die met het onderhoud c.q. de onderhoudskosten te maken hebben.

2.6.

Het geschil tussen partijen is geëscaleerd. De huurders van [eiser] hebben zich in het geschil gemengd aangezien er volgens hen onvoldoende toegang tot het gehuurde bestaat. Er heeft zich een handgemeen voorgedaan. Tot tweemaal toe was een interventie door de politie noodzakelijk. Inmiddels zijn wel twee extra handzenders aan [eiser] ter beschikking gesteld. Iedere huurder van [eiser] heeft nu één handzender.

3.Het geschil

3.1.

[eiser] vordert samengevat – bij wijze van voorlopige voorziening:

1. dat [gedaagde 1] zal worden geboden het toegangshek gedurende de openingstijden van de bedrijven van de huurders, zijnde van maandag tot en met vrijdag van 8:00 uur tot 18:00 uur en op zaterdag van 8:00 uur tot 16:00 uur, open te laten en niet af te sluiten, teneinde de toegang tot het bedrijf van de huurders van [eiser] te waarborgen, op straffe van verbeurte van een dwangsom;

2. dat [gedaagde 1] zal worden veroordeeld om het door [eiser] gewenste aantal handzenders ter beschikking te stellen, teneinde daarmee de poort te kunnen openen en sluiten buiten de sub 1 genoemde tijden, op straffe van verbeurte van een dwangsom;

3. dat [gedaagde 1] zal worden veroordeeld om de gevestigde erfdienstbaarheid te respecteren en zich te onthouden van alle handelingen die een inbreuk maken op dit recht dan wel ertoe leiden dat het [eiser] , diens huurders en hun klanten, toeleveranciers en derden, die de bedrijven van de huurders van [eiser] dienen te bereiken, onmogelijk wordt gemaakt om van dit recht van weg gebruik te maken, op straffe van verbeurte van een dwangsom;

4. dat [gedaagde 1] wordt veroordeeld in de kosten van de procedure.

[eiser] legt daaraan ten grondslag dat [gedaagde 1] er voor dient te zorgen dat hij en zijn huurders en hun klanten en leveranciers en andere derden onbelemmerd toegang behouden tot het dienende erf teneinde de units E tot en met G te kunnen bereiken, en dat het niet mogelijk is om een zakelijk recht als het onderhavige op te schorten met een beroep op verbintenisrechtelijke verplichtingen.

3.2.

[gedaagde 1] voert verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

[gedaagde 1] heeft betwist dat [eiser] een spoedeisend belang bij de vorderingen heeft, aangezien alle huurders nu over een handzender beschikken.

Dat verweer wordt verworpen. [eiser] heeft het spoedeisend belang voldoende onderbouwd, aangezien voldoende aannemelijk is dat zijn huurders klagen over de toegang tot het gehuurde via het toegangshek en het inmiddels tot een handgemeen is gekomen tussen een van de huurders en [gedaagde 1] .

4.2.

[gedaagde 1] heeft aangevoerd dat de vorderingen zich niet lenen voor behandeling in kort geding, aangezien de kern van het geschil is wat onder “onbelemmerde toegang” moet worden verstaan en beantwoording van die vraag leidt tot een declaratoir oordeel.

Dat verweer wordt verworpen. Een voorlopig oordeel over de vraag wat in het onderhavige geval dient te worden verstaan onder “onbelemmerde toegang” ter beantwoording van de vraag of de vorderingen dienen te worden toegewezen, leidt niet tot een declaratoir oordeel. Dat (voorlopige) oordeel houdt immers geen (uitspraak over een) definitieve vaststelling van de rechtsverhouding tussen partijen in.

4.3.

Op grond van artikel 5:48 BW Pro is de eigenaar van een erf bevoegd dit af te sluiten.

Deze bevoegdheid bestaat ook in het geval dat dat erf belast is met een erfdienstbaarheid van weg. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 23 juni 2006 (ECLI:NL:HR:2006:AW6598) bepaald dat, als de eigenaar van die bevoegdheid gebruik maakt, hij ervoor dient te zorgen dat de eigenaar van het heersende erf onbelemmerde toegang behoudt tot het dienende erf teneinde de erfdienstbaarheid uit te oefenen. En voorts: “
In de regel zal dit betekenen dat de eigenaar van het dienende erf de eigenaar van het heersende erf de mogelijkheid biedt zich op elk moment en zonder telkens afhankelijk te zijn van de directe medewerking van de eigenaar van het dienende erf, de toegang tot het erf te verschaffen ter uitoefening van de erfdienstbaarheid.”

4.4.

[eiser] heeft aangevoerd dat het ter beschikking stellen van drie handzenders – één voor iedere huurder van de units E tot en met G – onvoldoende is, aangezien één van de huurders een autobedrijf is en afhankelijk is van bezoekers aan diens bedrijf, en een andere huurder een geluidsbedrijf heeft en frequent in de avond of nacht gebruik moet maken van het gehuurde voor het ophalen en wegbrengen van apparatuur door verschillende medewerkers en die huurder dus over meerdere handzenders moet kunnen beschikken.

4.5.

[gedaagde 1] heeft aangevoerd dat noch uit de wet noch uit de rechtspraak volgt dat de eigenaar van het dienende erf gehouden zou zijn om meer dan één sleutel aan de eigenaar van het heersende erf te verschaffen. Aangezien iedere huurder nu over een handzender beschikt zou [eiser] geen recht en belang hebben bij afgifte van meer handzenders. Ook volgt volgens [gedaagde 1] niet uit de wet of het recht dat [gedaagde 1] de poort gedurende een bepaald gedeelte van de dag geopend dient te houden. Tevens wijst hij erop dat in de akte van levering expliciet is vermeld dat het verboden is om in de bedrijfsunits enige vorm van detailhandel te vestigen of uit te oefenen, zodat de autohandel die in een van de units is gevestigd en die aan consumenten verkoopt, daar onrechtmatig zit. [eiser] zou daarom ook geen belang hebben bij de openstelling van de poort. Dat er soms leveranciers van de huurders toegang moeten hebben levert geen belang op bij openstelling, aldus [gedaagde 1] .

4.6.

De vraag is wat “onbelemmerde toegang” tot het dienende erf in dit geval inhoudt. Uitgangspunt is dat de onderhavige erfdienstbaarheid van weg, blijkens de akte van levering, is gevestigd ten behoeve van de bedrijfsunits E tot en met G en dat partijen er blijkens de akte van levering bij het vestigen van de erfdienstbaarheid vanuit zijn gegaan dat in die units bedrijven (zullen) zijn gevestigd.

4.7.

[gedaagde 1] is van mening dat hij voldoet aan het geven van “onbelemmerde toegang” door aan [eiser] drie handzenders, ten behoeve van de drie huurders, ter beschikking te stellen. Openstelling overdag, al dan niet ten behoeve van klanten van die bedrijven, is volgens [gedaagde 1] niet vereist. Er mogen volgens hem sowieso geen klanten op het terrein komen omdat detailhandel daar niet is toegestaan.

Vast staat dat één van de huurders van [eiser] een autobedrijf is. De bezoekers van dat bedrijf zijn (potentiële) klanten, die ook consumenten kunnen zijn, zo is ter zitting van de zijde van [eiser] verklaard. Strikt genomen gaat het dan om detailhandel.

De voorzieningenrechter is echter van oordeel dat aan [gedaagde 1] in het kader van het onderhavige geschil geen beroep toekomt op het verbod van detailhandel ter plaatse. Uit de akte van levering blijkt dat het onderhavige verbod van detailhandel een kwalitatief beding ten behoeve van de Gemeente Helmond betreft. De Gemeente Helmond wenst ter plaatse kennelijk geen verkoop van goederen aan consumenten. Het gaat in dit geval om een klein autobedrijf, waarvoor af en toe potentiële klanten komen. [gedaagde 1] heeft er kennelijk nooit eerder bezwaar tegen gemaakt dat een van de huurders van [eiser] een autobedrijf exploiteert, waarvoor bezoekers/klanten op het terrein komen. [gedaagde 1] heeft zelf ook een van zijn units verhuurd aan een autobedrijf, zo is ter zitting gebleken. [gedaagde 1] heeft ook niet gesteld dat hij er belang bij heeft om nu een beroep op het verbod te doen, anders dan ter afwering van de vordering van [eiser] die ziet op de toegankelijkheid van de door [eiser] verhuurde units. Gelet op deze feiten en omstandigheden is de voorzieningenrechter van oordeel dat [gedaagde 1] in het kader van de onderhavige procedure het betreffende verbod niet kan inroepen.

4.8.

[gedaagde 1] heeft voorts aangevoerd dat uit de website van de betreffende autohandel blijkt dat bezichtigingen alleen op afspraak kunnen plaatsvinden, zodat potentiële klanten niet zonder afspraak zullen komen. Van de zijde van [eiser] is aangevoerd dat niet alle potentiële klanten op afspraak komen; er komen ook klanten zonder afspraak.

Uit de website van de betreffende autohandel blijkt dat daar is aangegeven “Maak een afspraak. Er is niet altijd iemand aanwezig”. Daaruit blijkt dat het wel mogelijk is om zonder afspraak langs te komen bij dit bedrijf.

Voor het overige wordt naar de navolgende overwegingen gewezen.

4.9.

Ter zitting is van de zijde van [eiser] aangevoerd dat niet alleen eventuele klanten van de huurders vrij naar de verhuurde units E tot en met G moeten kunnen gaan, maar dat dat ook geldt voor de postbode en de bezorgdiensten, de leveranciers en de overige bezoekers, kortom voor een ieder die zich moet of wil vervoegen bij een van de bedrijven in die units. Van de zijde van [eiser] is er daarbij op gewezen dat deze units allemaal een eigen adres hebben en dat deze units dus moeten kunnen worden bereikt door de postbode en door bezorgdiensten.

De voorzieningenrechter is met [eiser] van oordeel, mede gelet op de tekst van het beding in de akte van levering waarbij de erfdienstbaarheid is gevestigd, dat de bedrijven in de units E tot en met G (ook als het niet gaat om detailhandel) gedurende de gebruikelijke openingsuren voor een ieder vrij bereikbaar moeten zijn. Daar komt bij dat er geen belbord en postbussen van deze bedrijven buiten het hek, aan de grens met de openbare weg zijn. Dat is een reden temeer dat bezoekers van de bedrijven vrij toegang tot de bedrijfslocaties dienen te hebben. “Onbelemmerde toegang” betekent in dit geval, gelet op het feit dat de units E tot en met G bedrijfsunits zijn die ook daadwerkelijk aan bedrijven zijn verhuurd, dat [gedaagde 1] niet zonder meer, met een algemeen beroep op de veiligheid, tijdens de gebruikelijk openingstijden de toegang tot het terrein mag afsluiten door middel van een hek dat slechts te openen is met een handzender en dat, na passage van het voertuig of de persoon, weer sluit.

4.10.

Dat zou slechts anders zijn indien [gedaagde 1] niet alleen had gesteld maar ook concreet had onderbouwd dat de veiligheid vereist dat het toegangshek overdag in principe ook gesloten is. Dat heeft hij echter niet. De algemene opmerking dat voorheen zowel overdag als in de nachtelijke uren ongewenste personen op het terrein kwamen, is daarvoor onvoldoende. Bovendien was [gedaagde 1] kennelijk ook wel bereid om afspraken te maken over de openstelling van het toegangshek overdag, maar slechts onder voorwaarden.

De voorlopige conclusie is daarom dat het toegangshek open dient te zijn gedurende de door [eiser] gevorderde uren.

4.11.

Partijen zijn het erover eens dat het in beginsel een goede, de veiligheid dienende zaak is dat het toegangshek ’s-nachts dicht is. Het evenementenbureau c.q. “geluidsbedrijf” dat in een van de door [eiser] verhuurde units is gevestigd, heeft echter kennelijk verschillende medewerkers in dienst die ook buiten de gebruikelijke openingstijden van en naar het bedrijf moeten kunnen gaan om daar apparatuur op te halen of terug te brengen. Om die reden heeft met name dit bedrijf de behoefte aan meerdere handzenders om het hek te kunnen openen.

Dat argument dient te worden gehonoreerd. “Onbelemmerde toegang” betekent in dit geval dat de medewerkers van de bedrijven die in de units E tot en met G zijn gevestigd ook ’s-nachts toegang tot de betreffende gehuurde unit dienen te hebben. En als één handzender voor een huurder niet volstaat dient [eiser] meer handzenders ter beschikking te stellen.

[gedaagde 1] heeft aangevoerd dat de medewerkers van dit bedrijf gebruik kunnen maken van een (door hen zelf geïnstalleerd) sleutelkastje bij de ingang van het terrein. Van de zijde van [eiser] is dat weersproken. Het zou gaan om een sleutelkastje dat zich aan de overzijde van de weg, bij een ander bedrijf bevindt. Hoe dat ook zij, een en ander doet niet af aan de hiervoor vermelde conclusie.

Vanzelfsprekend kan [eiser] wel een borg (van kennelijk € 90,- per handzender) vragen voor iedere extra handzender die hij ter beschikking stelt.

Eveneens vanzelfsprekend dient te zijn dat er wel een zekere grens is aan het aantal handzenders dat [gedaagde 1] ter beschikking dient te stellen. Van [gedaagde 1] kan niet worden verlangd dat hij voor de drie units die [eiser] verhuurt meer dan – voorlopig gesteld op – 12 handzenders ter beschikking stelt. Indien een groter aantal handzenders in omloop raakt neemt het risico toe dat een handzender in onbevoegde handen komt en neemt het risico van diefstal en schade toe.

4.12.

De vorderingen sub 1 en 2 zijn toewijsbaar met inachtneming van het voorgaande. De voorwaarden die [gedaagde 1] in de correspondentie heeft gesteld aan de openstelling van het toegangshek overdag en aan het ter beschikking stellen van meer handzenders, zijn niet aanvaardbaar waar het deze kwesties betreft. [eiser] heeft een zakelijk recht op “onbelemmerde toegang”, welk recht – zoals overwogen – in het onderhavige geval uitgelegd moet worden in het licht van het gebruik van de units door bedrijven. De uitoefening van dat recht kan dan niet worden onderworpen aan voorwaarden die de betaling van kosten door [eiser] betreffen.

De vordering sub 2 wordt toegewezen met een termijn van drie weken, zodat [gedaagde 1] geacht kan worden voldoende gelegenheid te hebben om het verzochte aantal handzenders ter beschikking te stellen.

4.13.

Ook de vordering sub 3 is toewijsbaar. Deze overlapt weliswaar deels met de vorderingen sub 1 en 2, maar niettemin kan [eiser] geacht worden belang te hebben bij toewijzing van de vordering. De relaties tussen partijen en tussen [gedaagde 1] en de huurders zijn inmiddels verzuurd. Niet uitgesloten kan worden dat [gedaagde 1] op een andere manier de toegang tot het terrein verhindert of bemoeilijkt. Om die reden is ook de vordering sub 3 toewijsbaar.

4.14.

De dwangsommen zijn toewijsbaar als na te melden. Ook al is van de zijde van [gedaagde 1] ter zitting verklaard dat hij zich aan het vonnis zal houden en dat een dwangsom derhalve overbodig is, is deze niettemin toewijsbaar. Dit voor het geval [gedaagde 1] van gedachten over de vrijwillige uitvoering van het vonnis mocht zijn veranderd. Als hij aan het vonnis voldoet, zijn de dwangsommen ook niet aan de orde.

4.15.

[gedaagde 1] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser] worden begroot op:

- dagvaarding € 98,01

- griffierecht 291,00

- overige kosten 0,00

- salaris advocaat
980,00

Totaal € 1.369,01

5.De beslissing

De voorzieningenrechter:

5.1.

gebiedt [gedaagde 1] om, binnen één dag na betekening van dit vonnis, het toegangshek aan de zijde van de [adres] gedurende de openingstijden van de bedrijven van de huurders van [eiser] , zijnde van maandag tot en met vrijdag van 08:00 uur tot 18:00 uur en op zaterdag van 08:00 uur tot 16:00 uur, open te laten en niet af te sluiten, teneinde de toegang tot het bedrijf van de huurders van [eiser] te waarborgen, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,- per dag of gedeelte van een dag dat [gedaagde 1] daarmee in gebreke blijft, met een maximum van € 60.000,-;

5.2.

veroordeelt [gedaagde 1] om aan [eiser] , binnen drie weken na betekening van dit vonnis, het door [eiser] gewenste aantal handzenders, met een maximum aantal van 12, ter beschikking te stellen tegen betaling van een borg van € 90,- per handzender, teneinde daarmee de poort te kunnen openen en sluiten buiten de hiervoor sub 5.1 genoemde tijden, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 100,- per dag of gedeelte van een dag dat [gedaagde 1] daarmee in gebreke blijft, met een maximum van € 20.000,-;

5.3.

veroordeelt [gedaagde 1] om (ook overigens) de gevestigde erfdienstbaarheid van weg te respecteren en zich te onthouden van alle handelingen die een inbreuk maken op dit recht dan wel ertoe leiden dat het [eiser] , diens huurders en hun klanten, toeleveranciers en derden, die de bedrijven van de huurders van [eiser] dienen te bereiken, onmogelijk wordt gemaakt om van dit recht van weg gebruik te maken, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 100,- per dag dat [gedaagde 1] daarmee in gebreke blijft anders dan door het toegangshek gesloten te houden of onvoldoende handzenders ter beschikking te stellen, met een maximum van € 30.000,-;

5.4.

bepaalt dat geen dwangsommen zullen worden verbeurd voor zover dit naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar moet worden geacht, in aanmerking genomen de mate waarin aan het vonnis is voldaan, de ernst van de overtreding en de mate van verwijtbaarheid van de overtreding;

5.5.

veroordeelt [gedaagde 1] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op € 1.369,01, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag met ingang van de 15e dag na heden tot de dag van voldoening;

5.6.

veroordeelt [gedaagde 1] in de kosten die na dit vonnis ontstaan, begroot op € 131,- als bijdrage in het salaris, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [gedaagde 1] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan c.q. heeft verklaard aan het vonnis te zullen voldoen en er vervolgens betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van de betekening van het vonnis;

5.7.

verklaart dit vonnis waar dit het gebod en de veroordelingen betreft uitvoerbaar bij voorraad;

5.8.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.H. Wiggers en in het openbaar uitgesproken op 12 juni 2018.