Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummers: SHE 16/3213
SHE 16/3566
uitspraak van de meervoudige kamer van 24 januari 2018 in de zaak tussen
[persoon] , te [woonplaats] ,
(gemachtigde: K. de Wit),
[persoon] , [persoon] ,
[persoon] ,
[persoon] , [persoon] ,
[persoon] , [persoon] ,
[persoon] , [persoon] ,
[persoon] ,
[persoon] ,
[persoon] ,
[persoon] , [persoon] ,
[persoon] (mede als gemachtigde van de anderen),
te [woonplaats] ,
eisers
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Eindhoven, verweerder
(gemachtigde: mr. J.N.H. Kepers).
Als derde-partij heeft aan het geding deelgenomen: [persoon] (vergunninghouder), (gemachtigde: mr. T. Delmée).
Procesverloop
Bij besluit van 28 juni 2016 (het primaire besluit) heeft verweerder ten behoeve van de eengezinswoning aan het [adres] , kadastraal bekend gemeente Woensel, sectie K, nummers [nummer] (de woning), aan vergunninghouder een omzettingsvergunning verleend volgens de Huisvestingsverordening gemeente Eindhoven 2016 (Huisvestingsverordening 2016) voor het omzetten van de eengezinswoning naar zes onzelfstandige woonruimten (
omgevingsvergunning omzetten), alsmede een omgevingsvergunning op grond van artikel 2.12, eerste lid, onder a, sub 2, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) voor het wijzigen van het gebruik naar kamerverhuur (
omgevingsvergunning bestemmingsplan).
omgevingsvergunning omzetten), alsmede een omgevingsvergunning op grond van artikel 2.12, eerste lid, onder a, sub 2, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) voor het wijzigen van het gebruik naar kamerverhuur (
omgevingsvergunning bestemmingsplan).
Bij besluit van 12 oktober 2016 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eisers tegen beide besluiten van 28 juni 2017 deels gegrond verklaard. Verweerder heeft daarbij het primaire besluit herroepen en ten aanzien van de omgevingsvergunning omzetten beslist dat de woning alleen mag worden verhuurd aan studenten in het bezit van een campuscontract.
Eisers hebben tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 10 oktober 2017. Eisers [persoon] , [persoon] , [persoon] en [persoon] zijn verschenen in persoon, bijgestaan door hun gemachtigden. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Vergunninghouder is verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde.
Overwegingen
1. De rechtbank gaat uit van de volgende feiten.
Magis Vastgoed B.V. heeft de woning verkocht aan [naam] , die daarvan op 1 juni 2016 eigenaren zijn geworden. [persoon] is nimmer eigenaar geweest van de woning. De eigenaren hebben de woning gerenoveerd en met tussenkomst van Friendly Housing verhuurd aan internationale studenten.
2. Het gebruik van de woning voor kamerverhuur is in strijd met het geldende bestemmingsplan ‘Oude Gracht 2006’. De gronden zijn bestemd voor ‘Woningen’. Het project is strijd in met artikel 3, lid a, van de planregels, omdat de woning gebruikt gaat worden voor kamerverhuur.
Op grond van artikel 2.12, eerste lid, onder a, sub 2o, van de Wabo, in combinatie met artikel 4, negende lid, van Bijlage II bij het Besluit omgevingsrecht (Bor ), kan voor het afwijken van het bestemmingsplan een omgevingsvergunning worden verleend. Op 28 april 2016 heeft vergunninghouder de omgevingsvergunning bestemmingsplan aangevraagd bij verweerder.
3. Op grond van artikel 21, aanhef en onder c, van de Huisvestingswet 2014 is het verboden om een woonruimte, behorend tot een, met het oog op het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad, door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening aangewezen categorie gebouwen en die gelegen is in een in de huisvestingsverordening aangewezen wijk, zonder vergunning van burgemeester en wethouders van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten of omgezet te houden. Op 11 mei 2016 heeft vergunninghouder de omzettingsvergunning omzetten aangevraagd bij verweerder. Verweerder heeft de omgevingsvergunning omzetten verleend, omdat niet is gebleken dat zich een van de weigeringsgronden voordoet, vermeld in artikel 23 van Pro de Huisvestingsverordening 2016.
4. In het bestreden besluit heeft verweerder bepaald dat de omgevingsvergunning bestemmingsplan en de omgevingsvergunning omzetten zijn verleend aan Magis Architecten. Voorts zijn in de omgevingsvergunning omzetten twee voorschriften opgenomen om te bewerkstelligen dat bewoning van de wooneenheden in de woning uitsluitend plaatsvindt door studenten in het bezit van een campuscontract.
Verbeterde motivering
5. Eisers hebben er moeite mee dat in het bestreden besluit een uitgebreide motivering is gegeven, die in het primaire besluit ontbrak. Eisers achten het niet juist dat verweerder met deze, wat zij noemen "herkansing in de bezwaarfase", weg zou komen.
6. De bezwaarfase biedt, op grond van de Algemene wet bestuursrecht (Awb), de verplichting tot heroverweging van het besluit. Daarbij kunnen gebreken in de besluitvorming worden hersteld. Anders dan eisers veronderstellen, biedt de bezwaarschriftenfase verweerder daarom ook de gelegenheid om de motivering van het besluit aan te vullen.
De aanvraag
7. Eisers hebben gesteld, dat de huidige eigenaar geen recht heeft op de verleende vergunningen.
8. Verweerder merkt in zijn verweerschrift op, dat per abuis niet de eigenaar van de woning op het moment van de aanvraag, maar [persoon] - een medewerker van de eigenaar de omgevingsvergunning omzetten heeft aangevraagd.
9. De rechtbank merkt op, dat verweerder in de aanhef van het aanvraagformulier omgevingsvergunning omzetten uitdrukkelijk de waarschuwing heeft opgenomen, dat de aanvraag sinds 1 januari 2015 uitsluitend kan worden gedaan door de eigenaar van de bestaande zelfstandige woonruimte. In het verweerschrift merkt verweerder op, dat deze wijze van aanvragen vaker bij deze eigenaar en gemachtigde voorkwam, waaruit de rechtbank afleidt dat de aanvrager bekend was met het formulier. Desondanks heeft hij op het formulier de verklaring aangevinkt dat hij eigenaar is.
In het bestreden besluit heeft verweerder de omgevingsvergunning bestemmingsplan en de omgevingsvergunning omzetten alsnog aan Magis Architecten verleend, maar naar het oordeel van de rechtbank is dat niet mogelijk, aangezien Magis Architecten zelf geen aanvraag heeft ingediend. Omdat verweerder het, in verband met een mogelijke toets op grond van de Wet integriteitsbeoordelingen openbaar bestuur, van belang acht dat aanvragen worden ingediend door de eigenaar, heeft verweerder, door de vergunning aan een ander dan de aanvrager ter verlenen, gehandeld in strijd met het vereiste van een zorgvuldige voorbereiding van het besluit, neergelegd in artikel 3:2 van Pro de Awb.
Dit betoog slaagt.
De oppervlakte van de kamers
10. Verweerder toetst bij de beoordeling van de aanvraag om een omgevingsvergunning bestemmingsplan aan artikel 4.9 van haar Beleidsregels ruimtelijk omgevingsrecht (de Beleidsregels). Volgens verweerder voldoet de op 28 april 2016 aangevraagde omzetting aan de Beleidsregels.
11. Eisers betogen, dat niet wordt voldaan aan de Beleidsregels, aangezien de netto gebruiksoppervlakte van de kamers 2A en 2B minder dan 10 m2 bedraagt.
12. De rechtbank stelt vast, dat verweerder volgens de Beleidsregels medewerking kan verlenen aan het omzetten van een woning in een onzelfstandige kamergewijs verhuurde woning, mits ‘de kamers een netto gebruiksoppervlakte van minimaal 10 m2 hebben indien er wel toereikende gezamenlijke voorzieningen zijn’. Kamer 2A heeft een netto gebruiksoppervlakte van 5,8 m2 en kamer 2B van 5,6 m2. Naar het oordeel van de rechtbank voldoen die kamers op dit punt niet aan de Beleidsregels. De rechtbank volgt verweerder niet in zijn opvatting dat het mogelijk is om de kamers gezamenlijk te verhuren, zodat beide oppervlakten bij elkaar kunnen worden opgeteld. De Beleidsregels laten zich bezwaarlijk anders lezen, dan dat de netto gebruiksoppervlakte-eis aan elke kamer afzonderlijk dient te worden gesteld. Bovendien heeft verweerder gezamenlijke verhuur niet verplicht gesteld.
Dit betoog slaagt.
Ontoelaatbare inbreuk op woon- en leefmilieu
13. Eisers hebben aangevoerd dat de woning niet mag worden onttrokken aan de woonruimtevoorraad en dat kamerbewoning een ontoelaatbare inbreuk maakt op het geordend woon- en leefklimaat.
14. Verweerder stelt dat er geen sprake is van een onevenredige inbreuk op het woon- en leefklimaat. Verweerder wijst daartoe op een beoordeling door de gebiedscoördinator van 17 maart 2016, dat de inbreuk op de leefbaarheid in de [straatnaam] geen terugkerend onderwerp van bespreking is geweest in het overleg van stadsdeelteams en bewonersorganisaties, en dat er het laatste halfjaar vanuit het [straatnaam] geen sprake is geweest van meer dan vier meldingen, klachten of signalen per maand bij gemeente of politie.
15. Artikel 23, aanhef en onder b, van de Huisvestingsverordening 2016 bepaalt, dat de omzettingsvergunning kan worden geweigerd als redelijkerwijs kan worden aangenomen, dat het verlenen van de vergunning leidt tot een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het betreffende pand. Eisers hebben, tegenover de in het bestreden besluit, in algemene bewoordingen, vervatte opvatting van verweerder, dat er voor de komst van het studentenhuis geen sprake was van onevenredige schending van het woon- en leefklimaat in de omgeving en dat het woon- en leefklimaat door de komst van het studentenhuis meer onder druk is komen te staan, in hun beroepschrift en ter zitting concrete feiten en omstandigheden genoemd, die tot het oordeel zouden kunnen leiden, dat wel sprake is van onevenredige inbreuk op hun woon- en leefklimaat. Zo zouden studenten op het dak van de keuken roken, drugs gebruiken en lawaai maken.
16. In beginsel mag verweerder, bij de beoordeling van de mate van aantasting van het woon- of leefklimaat, uitgaan van de melding van klachten en incidenten in de wijk. De rechtbank kan zich, naar aanleiding van het beroepschrift en het verhandelde ter zitting, echter niet aan de indruk onttrekken dat er in dit geval mogelijk meer aan de hand is dan uit de klachtenregistratie blijkt. Ter zitting heeft verweerder gesteld dat, als bekend zou zijn geweest dat van het dak gebruik wordt gemaakt, dit zou zijn onderzocht. De rechtbank is, gelet hierop, van oordeel dat verweerder het besluit tot verlening van de omgevingsvergunning omzetting daarmee onvoldoende deugdelijk heeft voorbereid en genomen.
Dit betoog slaagt.
Parkeernormen
17. Volgens eisers is de aanvraag niet getoetst aan de meest recente parkeernormen, dat wil zeggen aan die van de in mei 2016 vastgestelde parkeernota. Eisers achten dit bezwaarlijk gezien de parkeerproblematiek die ter plaatse wordt ervaren. Zo parkeren buurtbewoners er noodzakelijkerwijs in de voortuinen van hun woningen. Uitgaande van zeven kamers is de parkeerbehoefte, conform de parkeernota, minimaal 2,1 en maximaal 3,5 parkeerplaatsen. Volgens eisers is daar geen ruimte meer voor. Onduidelijk is hoe het onderzoek (telling van parkeerplaatsen en vaststelling van bezettingsgraad) heeft plaatsgevonden. Eisers wijzen verder nog op de toename van het aantal auto-inbraken in de wijk, reden waarom buurtbewoners hun auto's in de straat willen parkeren.
18. Verweerder heeft aan de bestreden besluiten - kort gezegd - ten grondslag gelegd dat afwijken van het bestemmingsplan mogelijk is, omdat wordt voldaan aan de uitgangspunten van de Nota Parkeernormen 2012.
19. De rechtbank neemt de Nota Parkeernormen 2012 als uitgangspunt, aangezien de aanvraag voor de omgevingsvergunning bestemmingsplan op 28 april 2016 is ingediend. De nieuwe Nota Parkeernormen 2016 geldt eerst vanaf 10 juni 2016.
De rechtbank volgt verweerder in zijn opvatting dat door de nieuwe woonsituatie geen toename van de parkeerbehoefte ontstaat. De rechtbank betrekt hierbij dat, overeenkomstig de Nota Parkeernormen 2012 de huidige parkeerbehoefte van een middelgrote, grondgebonden woning 1,1 parkeerplaats is. De parkeerbehoefte voor de nieuwe situatie voor kamerverhuur met een campuscontract is 0,2 parkeerplaats per kamer, wat resulteert in een parkeerbehoefte van 0,8 parkeerplaats voor de hele woning. Van een toename is dan ook geen sprake. Verweerder heeft, om te waarborgen dat de wooneenheden alleen worden verhuurd aan studenten, in het bestreden besluit aan de omgevingsvergunning omzetten de voorwaarde verbonden dat de wooneenheden alleen verhuurd worden aan studenten.
Een op 22 en 24 maart 2016 uitgevoerd parkeeronderzoek toont aan dat er van parkeeroverlast geen sprake is. De bezettingsgraad van de parkeerplaatsen blijft ruimschoots onder de 90%.
Dit betoog faalt.
Conclusie
20. Uit het voorafgaande vloeit voort dat het beroep gegrond is. Het bestreden besluit wordt vernietigd.
21. De rechtbank ziet geen mogelijkheid om de zaak finaal te beslechten. Verweerder zal daarom worden opgedragen een nieuw besluit op eisers' bezwaar te nemen, met inachtneming van wat in deze uitspraak is overwogen.
22. Omdat het beroep gegrond is, zal de rechtbank bepalen dat verweerder eisers het door hen betaalde griffierecht moet vergoeden.
23. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser [persoon] gemaakte proceskosten. De rechtbank stelt deze kosten, overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht, vast op € 1.002,00 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, waarde per punt € 501,00, wegingsfactor 1) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit;
- draagt verweerder op om, met inachtneming van wat in deze uitspraak is overwogen, een nieuw besluit te nemen;
- bepaalt dat verweerder eisers het door hen betaalde griffierecht (€ 168,00 aan [persoon] en € 168,00 aan de overige eisers) moet vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser [persoon] tot een bedrag van € 1.002,00.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.H.G. van den Broek, voorzitter, en mr. D.J. de Lange en mr. H.M.H. de Koning, leden, in aanwezigheid van mr. H.J. van der Meiden, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 24 januari 2018.
griffier De voorzitter is buiten staat om
deze uitspraak te ondertekenen
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.