Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 18/90
uitspraak van de meervoudige kamer van 17 juli 2018 in de zaak tussen
[eisers] , te [woonplaats] , eisers
(gemachtigde: mr. Th.A.G. Vermeulen),
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Deurne,
(gemachtigde: A.G.M. Claassens).
Procesverloop
Bij besluit van 20 juni 2016 (het primaire besluit) heeft verweerder het verzoek van eisers tot tegemoetkoming in de planschade afgewezen.
Bij besluit van 6 april 2017 heeft verweerder het bezwaar van eisers ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 8 september 2017 (SHE 17/1542) heeft deze rechtbank het beroep gegrond verklaard, het bestreden besluit vernietigd en verweerder opgedragen een nieuw besluit te nemen op het bezwaar met inachtneming van haar uitspraak.
Bij besluit van 29 november 2017 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar gegrond verklaard, het primaire besluit herroepen en eisers een tegemoetkoming in de planschade toegekend van € 5.750,-.
Eisers hebben tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op 3 juli 2018. Eisers zijn met hun gemachtigde gekomen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, samen met mr. A.A.M. Bruggeman van de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (SAOZ).
Overwegingen
Feiten
1. De rechtbank gaat uit van de volgende feiten.
2. Eisers zijn sinds 2 december 2004 gezamenlijk eigenaar van de percelen met de kadastrale nummers [nummer] en [nummer] te Deurne. Op het oostelijk deel van de percelen was tot 1 juli 2013 het “Uitbreidingsplan in Hoofdzaken” van toepassing. Dit uitbreidingsplan is per 1 juli 2013 vervallen. Vanaf dat moment gold alleen de gemeentelijke bouwverordening. Het bouwen van gebouwen tot 15 meter hoogte was toegestaan op de percelen. Er waren geen planologische beperkingen aan het gebruik, wel beperkingen op grond van milieuwet- en regelgeving.
3. Op dit moment geldt op de percelen het bestemmingsplan “Tweede herziening bestemmingsplan Buitengebied” (het bestemmingsplan). Dit bestemmingsplan is door de gemeenteraad vastgesteld op 28 januari 2014, in werking getreden op 7 juli 2014 en onherroepelijk geworden op 26 augustus 2015. De betrokken percelen hebben nu de bestemming “Agrarisch-3” met de dubbelbestemming “Waarde-Archeologie 3”.
4. Eisers hebben op 22 december 2014 verzocht om een tegemoetkoming in de planschade die door deze planologische wijziging is veroorzaakt. Het verzoek ziet nu alleen nog op het oostelijk deel van perceel [nummer] en op perceel [nummer] (verder samen te noemen: het schadeperceel). In het primaire besluit (en in het eerste besluit op bezwaar van 29 november 2017) heeft verweerder het verzoek afgewezen omdat eisers de schade hadden kunnen voorzien. In de uitspraak van 8 september 2017 heeft deze rechtbank overwogen dat eisers in de periode 2013-2014 een begin hebben gemaakt met het gebruiken van het schadeperceel voor de bedrijfsmatige opslag van containers. Dan kan eisers niet worden verweten dat zij de schade hadden kunnen voorzien.
5. Naar aanleiding van de uitspraak van de rechtbank heeft verweerder opnieuw SAOZ ingeschakeld. SAOZ heeft op 11 november 2017 een nader advies uitgebracht. Dit advies heeft verweerder gebruikt als basis voor het bestreden besluit. Eisers hebben bureau Gloudemans ingeschakeld. Volgens deze deskundige is sprake van een veel hogere planschade.
Waar zijn partijen het over eens?
6. Beide partijen gaan ervan uit dat de waarde van het schadeperceel in het nieuwe bestemmingsplan € 5,- per m2 bedraagt (in totaal € 5.700,-). Beide partijen hanteren het uitgangspunt dat het schadeperceel kon worden gebruikt voor opslag van containers.
Waarover verschillen partijen van mening
7. SAOZ heeft de planschade berekend op basis van de residuele grondwaarde methode. Hierbij wordt de opbrengst van de verkoop van een perceel verminderd met de kosten die moeten worden gemaakt om een bepaalde koopprijs te realiseren. SAOZ raamt de opbrengst op € 100,- per m² (omdat op het schadeperceel maar één vorm van exploitatie kon worden ontwikkeld: de opslag van containers met enkele eenvoudige toilet- en kantoorvoorzieningen). SAOZ raamt de kosten van het bouwrijp maken van het perceel op € 20,- per m2. Daarnaast moet er een toegangsweg worden aangelegd van 350 meter lang en 3 meter breed. De aankoop van de benodigde grond bedraagt € 5.250,- (€5,- per m2), de verharding van de weg kost € 63.000,- (€ 60,-/m2, te vermeerderen met bijkomende kosten en onvoorziene kosten (ieder € 5,- per m2)). In de oude planologische situatie resulteert dat in een theoretische opbrengst van € 114.000,-. De totale kosten voor ontwikkeling van
€ 102.550,- worden in mindering gebracht. Dan resteert een bedrag van € 11.450,-. Na aftrek van de restwaarde resteert een schadebedrag van € 5.700,-
€ 102.550,- worden in mindering gebracht. Dan resteert een bedrag van € 11.450,-. Na aftrek van de restwaarde resteert een schadebedrag van € 5.700,-
8. Bureau Gloudemans heeft de planschade berekend op basis van de huurwaardemethode. Hierbij is uitgegaan van een huuropbrengst van € 5,- per m2 per jaar, gekapitaliseerd met een marktfactor 10, in totaal een waarde van € 57.000,- in de oude planologische situatie. Na aftrek van de restwaarde resteert een schadebedrag van € 51.300,-. Eisers bestrijden de opbrengst van het perceel en wijzen op de verkoopprijzen van grond op nabijgelegen industrieterreinen. Zij stellen verder dat de kosten van het bouwrijp maken en de aanleg van de weg veel te hoog zijn geraamd. De aanschafwaarde van de gronden voor de weg is juist, maar de weg hoeft niet zo breed te zijn. De verharding van de weg kan ook eenvoudiger worden uitgevoerd en hoeft niet zoveel te kosten. Ook de bijkomende kosten zijn niet gemotiveerd.
Het oordeel van de rechtbank
9. Verweerder heeft in navolging van SAOZ de residuele grondwaardemethode kunnen gebruiken om de planschade vast te stellen. In de vorige uitspraak is vast komen te staan dat eisers een begin hebben gemaakt met het gebruiken van het schadeperceel voor de bedrijfsmatige opslag van containers. Verweerder heeft deze vorm van gebruik als uitgangspunt genomen. Eisers hebben dit niet bestreden en los daarvan is ook de rechtbank van oordeel dat eisers geen concrete pogingen hebben ondernomen om andere (lucratievere) vormen van gebruik te realiseren. De residuele grondwaardemethode is in zo’n geval geschikt om de waarde van het schadeperceel te bepalen, al kan de huurwaardemethode wel als controlemiddel dienen.
10. Gelet op het uitgangspunt (het gebruik van het schadeperceel voor de bedrijfsmatige opslag van containers), is de rechtbank van oordeel dat verweerder en SAOZ uit hebben kunnen gaan van een theoretische opbrengst van het perceel van € 100,- per m2. De opbrengst van gronden op andere industrieterreinen is niet vergelijkbaar omdat deze gronden beschikken over veel uitgebreidere bouw- en gebruiksmogelijkheden. SAOZ heeft terecht rekening gehouden met de afzonderlijke ligging van het perceel.
11. De rechtbank heeft haar twijfels over de door SAOZ berekende kosten van het bouwrijp maken van het schadeperceel en de kosten van de aanleg van de toegangsweg. Voor het opslaan van containers zijn weinig extra werkzaamheden nodig. Een korte zoektocht op Marktplaats.nl en vergelijkbare websites leert dat de kosten van verhardingen (puinverharding of stelconplaten) wat goedkoper kunnen dan SAOZ heeft berekend.
De rechtbank is verder van oordeel dat SAOZ de oppervlakte van deze weg juist heeft berekend. Op de zitting heeft de rechtbank met partijen vastgesteld dat de weg een lengte zou moeten hebben van ongeveer 350 meter. De weg zou moeten worden bereden met vrachtwagens en opleggers. Beide partijen gaan uit van een minimale breedte van de weg van 3 meter en een totale oppervlakte van 1.050 m2.
De door SAOZ in rekening gebrachte hoogte van de bijkomende kosten en onvoorziene kosten (een percentage van 20%) vindt de rechtbank niet ongebruikelijk hoog.
De rechtbank is verder van oordeel dat SAOZ de oppervlakte van deze weg juist heeft berekend. Op de zitting heeft de rechtbank met partijen vastgesteld dat de weg een lengte zou moeten hebben van ongeveer 350 meter. De weg zou moeten worden bereden met vrachtwagens en opleggers. Beide partijen gaan uit van een minimale breedte van de weg van 3 meter en een totale oppervlakte van 1.050 m2.
De door SAOZ in rekening gebrachte hoogte van de bijkomende kosten en onvoorziene kosten (een percentage van 20%) vindt de rechtbank niet ongebruikelijk hoog.
12. Partijen hebben de gelegenheid gekregen om beter te onderbouwen wat de kosten van het bouwrijp maken van het schadeperceel en de kosten van de aanleg van de toegangsweg zijn om een opbrengstwaarde van € 100,-/perm2 te rechtvaardigen. Partijen hebben verschillende cijfers aangeleverd.
13. Volgens bureau Gloudemans bedragen de kosten van het bouwrijp maken van het schadeperceel € 8,94 per m2 (gebaseerd op de bouwkostenindex van Bouwkostenkompas, prijspeil 2015). Daarnaast gaat de deskundige er wel van uit dat het terrein wordt verhard met puingranulaat. De totale kosten bedragen dan € 19,78 per m2. Bureau Gloudemans schat het bouwrijp maken van de weg op een bedrag van € 12,84. Hierbij is uitgegaan van een verharding met puingranulaat. De deskundige raamt de bijkomende kosten en onvoorziene kosten op een bedrag van 23% van de aanlegkosten. De uiteindelijke waarde van het schadeperceel voor de wijziging van het bestemmingsplan is volgens eisers € 70.659,-.
14. Volgens SAOZ kost het bouwrijp maken (met toepassing van de kengetallen inrichting bedrijventerreinen 2014) € 15,- per m2 zonder het aanbrengen van een verharding. SAOZ acht een verharding van de toegangsweg met puingranulaat onvoldoende. Betonplaten zijn volgens SAOZ bij nader inzien niet geschikt. Straatwerk verkeersklasse 3 zonder riolering of greppel maar op een fundering is volgens SAOZ voldoende. Dat kost uiteindelijk € 47,10 per m2 dat SAOZ vervolgens afrondt naar € 50,- per m2. SAOZ raamt de bijkomende en onvoorziene kosten nog steeds op € 10,- per m2 (in totaal 20% van de kosten voor aanleg van de weg). De uiteindelijke waarde van het schadeperceel voor de wijziging van het bestemmingsplan is volgens SAOZ € 27.650,-.
15. De rechtbank stelt de kosten van het bouwrijp maken van het schadeperceel vast op een bedrag van € 17.100,- conform de aanname van SAOZ. Weliswaar schat SAOZ de kosten van het bouwrijp maken hoger in dan bureau Gloudemans maar deze deskundige brengt daarnaast nog een verbetering van het perceel in rekening en dat doet SAOZ niet. De rechtbank is verder van oordeel dat er wat hogere eisen aan de toegangsweg kunnen worden gesteld om een aankoopwaarde van € 100,- per m2 te kunnen rechtvaardigen. De enkele verharding met puingranulaat is onvoldoende voor een regelmatig gebruik met normaal verkeer. De rechtbank stelt deze kosten vast op een bedrag van € 47,- per m2. Dit resulteert in een bedrag van € 49.350,-. De rechtbank gaat uit van een percentage van 20% voor bijkomende en onvoorziene kosten (in navolging van SAOZ en lager dan het percentage van eisers) over de kosten voor aanleg van de weg (in totaal € 9.870,-). De totale kosten voor aanleg van de weg (inclusief de kosten voor de aankoop van de benodigde gronden) bedragen dan € 65.470,-. De uiteindelijke waarde van het schadeperceel bedraagt € 31.430,-. Dit resulteert in een planschade van € 25.730,-. Dit wijkt nog steeds af van het bedrag dat bureau Gloudemans heeft vastgesteld met de huurwaardemethode. De rechtbank hecht echter wat minder waarde aan de berekening van bureau Gloudemans omdat bij het bepalen van de huurprijs de omstandigheden van het geval (de ligging van het perceel en de beperkte gebruiksmogelijkheden) onvoldoende zijn betrokken.
16. Het beroep is gegrond en de rechtbank vernietigt het bestreden besluit. De rechtbank bepaalt de hoogte van de planschade zelf op een bedrag van € 25.730,-. De rechtbank bepaalt dat haar uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit.
17. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, moet verweerder aan eisers het door hen betaalde griffierecht vergoeden.
18. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eisers gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.252,50 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, 0,5 punt voor de reactie na de zitting). De vergoeding van de kosten in de bezwaarfase (€ 1.002,-) is ook in het vernietigde bestreden besluit toegekend. Als verweerder dit bedrag al heeft betaald aan eisers, hoeft verweerder dit bedrag niet nog een keer te betalen. De door eisers gemaakte deskundigenkosten (€ 2.641,44) komen ook voor vergoeding in aanmerking.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit;
- herroept het primaire besluit;
- bepaalt dat eisers in aanmerking komen voor een tegemoetkoming van € 25.730,- (zegge vijfentwintigduizendzevenhonderdendertig euro) te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 22 december 2014;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 168,- aan eisers te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eisers tot een bedrag van € 3.893,94.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.J.H.M Verhoeven, voorzitter, en mr. J. Heijerman en mr. J.H.G van den Broek, leden, in aanwezigheid van mr. A.F. Hooghuis, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 17 juli 2018.
griffier voorzitter
De griffier is buiten staat
deze uitspraak te ondertekenen.
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.