Uitspraak
vonnis
RECHTBANK OOST-BRABANT
Civiel Recht
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
zaaknummer / rolnummer: C/01/336139 / KG ZA 18-409
Vonnis in kort geding van 12 september 2018
in de zaak van
de stichting
STICHTING BEST ONDERWIJS,
gevestigd te Best,
eiseres,
advocaat mr. M.R.A. Dekker te 's-Gravenhage,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
KINDEROPVANG LITTLE PEOPLE B.V.,
gevestigd te Best,
gedaagde,
advocaat mr. L. Kruitwagen te Amsterdam.
Partijen zullen hierna Best Onderwijs en Little People genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding d.d. 13 juli 2018 met 12 producties
- de brief van mr. Kruitwagen d.d. 28 augustus 2018 met 8 producties
- de mondelinge behandeling
- de pleitaantekeningen van mr. Kruitwagen.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Best Onderwijs is het bevoegd gezag van onder meer basisschool de Heydonk te Best (hierna te noemen: de school). De school is gevestigd op de benedenverdieping van het gebouw aan de Paardenhei 7 te Best.
2.2.
Het gebouw aan de Paardenhei bestaat uit meerdere verdiepingen en is gesplitst bij akte van 20 augustus 1999 in appartementsrechten. Best Onderwijs is eigenaar van de benedenverdieping. Op de bovengelegen verdiepingen bevinden zich 48 wooneenheden.
2.3.
Best Onderwijs en de eigenaren van de wooneenheden zijn lid van de VvE Paardenhei. De eigenaren van de wooneenheden zijn daarnaast ook lid van VvE Speelkwartier (in verband met een subsplitsing).
2.4.
In de splitsingsakte is bepaald dat het appartementsrecht op de benedenverdieping uitsluitend bestemd is om te worden gebruikt als schoolruimte en hetgeen daartoe behoort in de meest ruime zin.
2.5.
Best Onderwijs heeft in overleg met de gemeente Best het plan opgevat om haar scholen door te laten ontwikkelen tot Integrale Kind Centra (IKC). Best Onderwijs wilde in dat kader kinderopvang realiseren op de benedenverdieping van het gebouw aan de Paardenhei bij de school.
2.6.
Little People is in dat kader per 1 september 2016 kinderopvang gaan verzorgen op de bedenverdieping van de Paardenhei. Afspraken tussen Best Onderwijs en Little People over het gebruik van de ruimtes van Best Onderwijs door Little People zijn niet schriftelijk vastgelegd.
2.7.
VvE Paardenhei heeft tijdens een vergadering op 5 oktober 2016 besloten dat kinderopvang op de benedenverdieping ongewenst is.
2.8.
Best Onderwijs heeft vervolgens de kantonrechter verzocht om vervangende machtiging te verlenen om de kinderopvang ter plaatse te kunnen realiseren. Bij beschikking van 20 maart 2017 heeft de kantonrechter de gevraagde machtiging geweigerd.
2.9.
Best Onderwijs heeft hoger beroep ingesteld tegen de beschikking van de kantonrechter.
2.10.
Bij beschikking van 22 februari 2018 heeft het hof in het hoger beroep de beschikking van de kantonrechter bekrachtigd. In r.o. 3.8.5. van de beschikking overweegt het hof onder meer met de kantonrechter van oordeel te zijn dat “het begrip ‘schoolruimte’ als bedoeld in de (hoofd)splitsingsakte moet worden uitgelegd als een ruimte voor onderwijs/opleiding, hetgeen wezenlijk iets anders is dan een ruimte voor opvang van kinderen van 0-4 jaar.”
2.11.
Best Onderwijs heeft aan VvE Paardenhei bericht dat zij de beslissing van het hof zal respecteren.
2.12.
Tussen Best Onderwijs en de VvE Speelkwartier is discussie ontstaan over de vraag of de voorschoolse opvang ook moet worden beëindigd. Volgens Best Onderwijs valt dat binnen de bestemming.
2.13.
Tijdens de vergadering van VvE Paardenhei op 20 maart 2018 heeft VvE Speelkwartier aangedrongen op handhaving door VvE Paardenhei tegen Best Onderwijs. VvE heeft tijdens de vergadering het besluit genomen dat aan Best Onderwijs een dwangsom wordt opgelegd aan Best Onderwijs van € 150,00 voor elke dag dat er vanaf 1 mei 2018 nog kinderen van 0 tot 4 jaar worden opgevangen in het privégedeelte van Best Onderwijs in de Paardenhei.
2.14.
Best Onderwijs heeft het besluit van VvE Paardenhei aangevochten bij de kantonrechter. Best Onderwijs heeft vervolgens met VvE Paardenhei een regeling getroffen die door de kantonrechter is vastgelegd in een proces-verbaal. De regeling luidt voor zover hier va belang als volgt:
SBO zal zich tot het uiterste inspannen om voor 9 juli a.s. een onderhandelingsresultaat te bereiken met de gemeente Best en/of Little People B.V. teneinde ervoor te zorgen dat er uiterlijk op 1 september 2018 geen activiteiten meer op de benedenverdieping zullen plaatsvinden die strijdig zijn met de akte van splitsing.
Indien op 9 juli 2018 geen overeenstemming is bereikt over een uiterlijke datum waarop Little People B.V. uit het gebouw zal zijn vertrokken, zal namens SBO in de week van 9 juli 2018 tot en met 13 juli 2018 een kortgeding dagvaarding worden uitgebracht tegen de gemeente Best en/of Little People B.V. teneinde het met de akte van splitsing strijdige gebruik van de benedenverdieping te beëindigen.
SBO zal vanaf heden iedere vier weken VvE Paardenhei op de hoogte houden van de voortgang van het bovenstaande.
Indien SBO zich niet houdt aan een van bovenstaande bepalingen zal zij een dwangsom verbeuren van € 150,00 per dag, met een maximum van € 5.000,00.
In het kader van deze vaststellingsovereenkomst zal de VvE geen uitvoering (meer) geven aan het besluit van 20 maart 2018 tot het opleggen van een dwangsom.
2.15.
Bij brief van 22 mei 2018 heeft Best Onderwijs aan Little People bericht dat zij de huurovereenkomst met Little People opzegt met het verzoek aan Little People om de gehuurde ruimtes zo snel mogelijk te verlaten “uiteraard rekening houdend met de tijd die nodig is om in samenspraak met Gemeente Best en Stichting Best Onderwijs een passende huisvesting te vinden voor de kinderen van 0 tot 4 jaar van Little People in de wijk Heivelden/Heuveleind.”
2.16.
Little People heeft op de brief van 22 mei 2018 gereageerd bij schijven van haar (toenmalige) advocaat d.d. 21 juni 2018. In de brief heeft Little People het over opzegging van de bruikleenovereenkomst door Best Onderwijs. Little People geeft aan niet dat zij niet op de hoogte was van de gebruiksbeperkingen van de ruimte en dat zij ervan uitgaat dat zij gebruik kan blijven maken van de ruimtes tot zij alternatieve huisvesting heeft gevonden.
2.17.
Best Onderwijs heeft Little People vervolgens op 13 juli 2018 doen dagvaarden teneinde onderhavig kort geding aanhangig te maken.
2.18.
Little People heeft inmiddels via de gemeente (tijdelijke) vervangende huisvesting gevonden aan de Wildheuvel 15 te Best. Little People kan daar per 1 maart 2019 terecht.
3.Het geschil
3.1.
Best Onderwijs vordert, samengevat, bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
Primair:
de datum vast te stellen waarop de overeenkomst inzake bruikleen rechtmatig moet eindigen, indien de voorzieningenrechter de datum van 1 juni 2018 niet juist acht en daarbij uit te spreken dat Little People geen kinderopvang meer mag uitvoeren in het gebouw Paardenhei per genoemde datum;
Subsidiair:
andere geboden, verboden, of meer algemene voorzieningen te treffen, naar redelijk en billijk inzicht van de voorzieningenrechter, waardoor aan de rechtmatige belangen van Best Onderwijs, alsmede aan de belangen van de andere appartementsrechteigenaren tegemoet wordt gekomen;
Primair en subsidiair:
Little People te veroordelen om een dwangsom van € 500,00 voor iedere dag waarop zij geen uitvoering geeft aan dit vonnis, tot een maximum van € 50.000,00;
Little People te veroordelen in de proceskosten, door de voorzieningenrechter in redelijkheid te begroten;
3.2.
Best Onderwijs legt daaraan, zakelijk weergegeven, het volgende ten grondslag.
De rechtsverhouding tussen Best Onderwijs en Little People kwalificeert als een overeenkomst van bruikleen. Best Onderwijs heeft de overeenkomst rechtsgeldig opgezegd per 1 juni 2018. Daarmee heeft Little People een redelijke opzegtermijn in acht genomen. Little People weigert echter de door haar gebruikte ruimtes vrijwillig te verlaten. Little People wil pas vertrekken als zij over alternatieve huisvesting beschikt. Dat is een onredelijke opstelling van Little People. Best Onderwijs is ook niet in de positie om andere huisvesting voor Little People te regelen.
Indien Best Onderwijs met 1 juni 2018 niet een redelijke opzegtermijn in acht zou hebben genomen, dan verzoekt Best Onderwijs om 1 september 2018 als einddatum te bepalen nu de eigenaren van de bovengelegenappartemen bij Best Onderwijs hebben aangedrongen op het vertrekt van Little People per die datum.
3.3.
Little People voert, zakelijk weergegeven, het volgende verweer.
Little People betwist dat sprake is van een bruikleenovereenkomst. De rechtsverhouding tussen partijen kwalificeert als een huurovereenkomst. Dat was de bedoeling van partijen en Little People heeft voor het gebruik van de ruimte ook een tegenprestatie geleverd. Best Onderwijs kan de huurovereenkomst niet zomaar opzeggen. Omdat aan Little People als huurder ontruimingsbescherming toekomt kan in dit kort geding geen einddatum worden vastgesteld. De overeenkomst ter zake de voor- en vroegschoolse educatie kan in redelijkheid sowieso niet door Best Onderwijs worden opgezegd.
Indien toch sprake zou zijn van een bruikleenovereenkomst dan is 1 maart 2019 een redelijke datum waartegen Best Onderwijs kan opzeggen. Little People beschikt dan over (tijdelijke) vervangende huisvesting. Eerder kan Little People nergens terecht.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Het spoedeisend belang van Best Onderwijs is evident. Hoewel Best Onderwijs de samenwerking met Little People in het kader van het IKC ter plaatse graag had willen voortzetten en ook Little People die wens heeft, wordt Best Onderwijs door VvE Paardenhei onder druk gezet om op te treden tegen Little People en heeft zich in dat kader op straffe van het verbeuren van een dwangsom jegens VvE Paardenhei verplicht om onderhavig kort geding aanhangig te maken.
4.2.
De formulering van de primaire vordering van Best Onderwijs in de dagvaarding doet de vraag rijzen in hoeverre deze in kort geding kan worden toegewezen. Het vaststellen van een einddatum van een overeenkomst en het daarbij uitspreken dat de uit hoofde van die overeenkomst toegestane activiteiten niet langer mogen worden verricht behelzen in feite een verklaring voor recht. Een dergelijke verklaring kan in kort geding niet worden gegeven nu het vonnis daarmee een declaratoir karakter zou krijgen. De advocaat van Best Onderwijs heeft ter zitting desgevraagd verklaard dat dit ook niet de strekking van de vordering is. De voorzieningenrechter begrijpt de vordering gelet op de stellingen van Best Onderwijs daarom aldus dat in feite wordt beoogd een titel te verkrijgen waarmee Little People kan worden ontruimd. Het feit dat Best Onderwijs een dwangsom vordert wijst daar ook op. Gelet op het door Little People gevoerde verweer heeft Little People de primaire vordering ook als zodanig uitgelegd.
4.3.
Het gaat in dit kort geding dus om de vraag of Little People de ruimtes die zij van Best Onderwijs in gebruik heeft in het pand aan de Paardenhei 7 te Best dient te ontruimen en zo ja per wanneer. Daarbij rijst allereerst de vraag hoe de rechtsverhouding tussen Best Onderwijs en Little People kwalificeert. Daarover zijn partijen het niet eens. Volgens Best Onderwijs is sprake van een bruikleenovereenkomst, terwijl Little People zich op het standpunt stelt dat tussen partijen een huurovereenkomst van kracht is. Welke naamgeving partijen zelf hanteren is niet doorslaggevend. Het gaat om de inhoud van de afspraken. Dat Best Onderwijs in haar opzeggingsbrief van 22 mei 2018 spreekt over een huurovereenkomst is in zoverre dan ook niet relevant, dit te meer nu de (toenmalige) advocaat van Little People in zijn brief van 21 juni 2018 zelf juist spreekt van een bruikleenovereenkomst.
4.4.
Partijen hebben de overeenkomst niet schriftelijk vastgelegd. Wat precies mondeling is afgesproken is onduidelijk. Essentieel voor een huurovereenkomst is dat sprake moet zijn van een tegenprestatie van de huurder voor het gebruik van de zaak (artikel 7:201 BW Pro). Dat partijen een dergelijke tegenprestatie zijn overeengekomen dan wel dat deze door Little People is verricht, is onvoldoende aannemelijk geworden. Vast staat dat Little People geen (maandelijkse) huurtermijnen aan Best Onderwijs betaalt en dat zulks ook niet is overeengekomen. Little People heeft niet aannemelijk gemaakt dat de door Little People gedane investeringen in het kader van de verhuizing en inrichting van de ruimte moeten worden aangemerkt als tegenprestatie. Het gaat kennelijk om investeringen ten behoeve van de eigen verhuizing van de onderneming van Little People en de inrichting van de door Little People zelf gebruikte ruimte. Gesteld noch gebleken is dat Little People daarmee investeringen heeft gefinancierd die voor rekening zouden moeten komen van Best Onderwijs omdat deze (vooral) ten haar voordele zouden strekken. Dat partijen vooraf zouden zijn overeengekomen dat de investeringen als huur zouden moeten gelden wordt door Best Onderwijs betwist en is verder door Little People niet onderbouwd. Het enkele feit dat Little People kennelijk 2 a 3 keer per week tussen de middag de “pleinwacht” voor haar rekening neemt is volstrekt onvoldoende om als tegenprestatie in de zin van artikel 7:201 BW Pro te kunnen worden aangemerkt. Slotsom is dat de rechtsverhouding tussen partijen naar het oordeel van de voorzieningenrechter kwalificeert als een bruikleenovereenkomst. Dat betekent dat Little People geen beroep kan doen op huurbescherming en/of ontruimingsbescherming.
4.5.
Uitgangspunt is dat Best Onderwijs de bruikleenovereenkomst kan opzeggen. Daarvoor heeft zij ook een goede reden. VvE Paardenhei tolereert de aanwezigheid van Little People immers niet langer. Daarbij hoeft Best Onderwijs geen onderscheid te maken tussen de verschillende soorten activiteiten die Little People in de Paardenhei aanbiedt. Ook als een deel van die activiteiten wel valt binnen de in de splitsingsakte vastgestelde bestemming dan staat het Best Onderwijs vrij om de overeenkomst volledig op te zeggen. Best Onderwijs dient wel een redelijke opzegtermijn in acht te nemen. Best Onderwijs heeft de overeenkomst opgezegd bij brief van 22 mei 2018 per 1 juni 2018. Die opzegtermijn acht de voorzieningenrechter onredelijk kort. De vraag is wat dan wel redelijk is. Daarbij dient rekening te worden gehouden met alle betrokken belangen. Van belang is dat Little People reeds in maart 2017 naar aanmelding van het vonnis van de kantonrechter wist dat de VvE afwijzend staat tegenover het realiseren van kinderopvang ter plaatse en dat er dus een probleem was om de met Best Onderwijs beoogde ICK in de Paardenhei te realiseren. Van belang is ook dat de bewoners van de appartementen (VvE Speelkwartier) al geruime tijd overlast ervaren van de aanwezigheid van Little People en het hof al ruim een half jaar geleden heeft beslist dat kinderopvang ter plaatse niet is toegestaan. Best Onderwijs dient zich de belangen van de bewoners aan te trekken en heeft zich jegens de VvE ook verbonden om zich daarvoor in te spannen. Van Best Onderwijs kan dan ook niet worden gevergd dat zij de overeenkomst laat voortduren tot 1 maart 2019 als Little People terecht kan in haar (tijdelijk) nieuwe onderkomen. De voorzieningenrechter acht onder de gegeven omstandigheden opzegging per 1 oktober 2018 redelijk. Dat komt neer op een opzeggingstermijn van ruim vier maanden.
4.6.
Het vorenstaande leidt tot het oordeel dat Little People zal worden veroordeeld om de ruimtes die zij van Best Onderwijs in gebruik heeft in de Paardenhei uiterlijk op 30 september 2018 te ontruimen. De gevorderde dwangsom zal worden toegewezen als na te melden.
4.7.
Voor zover de voorzieningenrechter daarmee zou toekomen aan een beoordeling van de subsidiaire vordering van Best Onderwijs, geldt dat deze onvoldoende concreet is om te kunnen worden toegewezen. Het is niet de taak van de voorzieningenrechter om zelf te bedenken welke voorzieningen in het belang van Best Onderwijs zouden kunnen zijn. De vordering zal daarom voor zoveel nodig worden afgewezen.
4.8.
Little People zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Best Onderwijs worden begroot op:
- dagvaarding € 85,44
- griffierecht 626,00
- salaris advocaat
980,00
980,00
Totaal € 1.691,44
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
veroordeelt Little People om de door Best Onderwijs aan haar in gebruik gegeven ruimte(s) op de benedenverdieping van het gebouw Staande en gelegen aan de Paardenhei 7 te 5685 GW Best uiterlijk op 30 september 2018 te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken tenzij deze zaken van Best Onderwijs zijn, en de sleutels af te geven aan Best Onderwijs,
5.2.
veroordeelt Little People om aan Best Onderwijs een dwangsom te betalen van € 500,00 voor iedere dag dat zij niet aan de in 5.1. uitgesproken hoofdveroordeling voldoet, tot een maximum van € 50.000,00 is bereikt,
5.3.
bepaalt dat geen dwangsommen zullen worden verbeurd voor zover dit naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar moet worden geacht, in aanmerking genomen de mate waarin aan het vonnis is voldaan, de ernst van de overtreding en de mate van verwijtbaarheid van de overtreding,
5.4.
veroordeelt Little People in de proceskosten, aan de zijde van Best Onderwijs tot op heden begroot op € 1.691,44,
5.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. E. Loesberg en in het openbaar uitgesproken op 12 september 2018.