ECLI:NL:RBOBR:2018:4777

• Datum uitspraak: 28 september 2018
• Publicatiedatum: 1 oktober 2018
• Zaaknummer: C/01/337820 / BP RK 18-672
• Instantie: Rechtbank Oost-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Beschikking
• Rechters: E. Loesberg
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 2 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Toewijzing verzoek tot ontruiming op grond van huurbeding bij executoriale verkoop woning

ABN AMRO Hypotheken Groep B.V. verzoekt de rechtbank om verlof om een beroep te doen op het huurbeding conform artikel 3:264 leden 5 en 6 BW en tot ontruiming van het pand door de huurders binnen drie dagen na betekening van de beschikking. De procedure omvat een verzoekschrift met 13 producties en een mondelinge behandeling.

De verzoekster heeft huurders per deurwaardersexploot geïnformeerd over de voorgenomen openbare verkoop van het pand en het inroepen van het huurbeding. De huurders stelden dat de verzoekster misbruik maakt van haar bevoegdheid, omdat zij bereid waren het pand voor €190.000 te kopen, terwijl de executoriale verkoop een lagere opbrengst van €145.000 zou opleveren.

De rechtbank oordeelt dat er geen sprake is van misbruik van recht. Verzoekster heeft een vordering van ruim €243.000 en belang bij een zo hoog mogelijke opbrengst. De taxatiewaarde van het pand varieert tussen €180.000 en €205.000, en het enkele argument van achterstallig onderhoud door de huurders is onvoldoende om misbruik aan te nemen.

De beschikking wordt toegewezen met een ontruimingstermijn van drie weken, omdat verzoekster belang heeft bij ontruiming vóór het verstrijken van de termijn voor biedingen, zodat potentiële kopers het pand kunnen bezichtigen. De huurders hebben de taxateur geen toegang verleend en hebben geen toezegging gedaan over medewerking aan bezichtigingen.

De rechtbank erkent de grote consequenties voor de huurders en hun gezin, maar benadrukt dat zij al geruime tijd op de hoogte waren van de situatie. De beschikking wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

Uitkomst: Verzoek tot inroeping huurbeding en ontruiming van huurders wordt toegewezen met een ontruimingstermijn van drie weken.

Uitspraak

beschikking

RECHTBANK OOST-BRABANT

Civiel Recht

Zittingsplaats 's-Hertogenbosch

zaaknummer / rekestnummer: C/01/337820 / BP RK 18-672

Beschikking van de voorzieningenrechter van 28 september 2018

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

ABN AMRO HYPOTHEKEN GROEP B.V. ,

gevestigd te Amersfoort,

verzoekster,

advocaat mr. A. Bijnevelt te Rosmalen,

tegen

1. [naam verweerder sub 1/hypotheekgever] ,

wonende te [woonplaats] ,

hypotheekgever,

verschenen in persoon,

2.
[naam verweerder sub 2/huurder] ,

wonende te [woonplaats] ,

advocaat mr. M.A. Geuze te Utrecht,

3.
ÉÉN OF MEER (ONDER)HUURDERS ,

wonende te [woonplaats] ,

huurders,

niet verschenen.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• het verzoekschrift van 31 augustus 2018 met 13 producties
• de mondelinge behandeling op 24 september 2018, waar namens verzoekster is verschenen mr. A. Bijnevelt. Tevens is verschenen in persoon [naam verweerder sub 1/hypotheekgever] , hypotheekgever en [naam verweerder sub 2/huurder] , huurder, bijgestaan door mr. M.A. Geuze. Mr. M.A. Geuze heeft ter zitting spreekaantekeningen overgelegd.

1.2.

Tenslotte is beschikking bepaald op heden.

2. De beoordeling

2.1.

Het verzoekschrift strekt tot het verkrijgen van verlof om een beroep te doen op het huurbeding als bedoeld in art. 3:264 leden 5 en 6 BW, alsmede tot ontruiming door de huurders van het pand plaatselijk bekend [adres] , kadastraal bekend [kadastraal nummer] , binnen 3 dagen na betekening van de beschikking.

2.2.

Verzoekster heeft bij deurwaardersexploot van 6 augustus 2018 aan huurders aangezegd dat tot openbare verkoop zal worden overgegaan op 15 november 2018 alsmede dat het huurbeding jegens huurders zal worden ingeroepen. Het verzoek voldoet aan de wettelijke vereisten.

2.3.

[naam verweerder sub 2/huurder] heeft ter zitting aangevoerd dat de verzoekster thans misbruik maakt van haar bevoegdheid. [naam verweerder sub 2/huurder] is bereid de woning te kopen voor een bedrag van

€ 190.000,00. Indien een onderhandse verkoop niet langs minnelijke weg kan worden gerealiseerd heeft hypotheekgever kenbaar gemaakt op een zo kort mogelijke termijn een procedure op grond van artikel 3:268, lid 2 BW op te starten. Verzoekster heeft zelf de opbrengst van de woning via een executoriale verkoop ingeschat op een bedrag van

€ 145.000,00. Nu [naam verweerder sub 2/huurder] bereid is een bedrag te betalen voor de woning dat vele malen hoger ligt, heeft verzoekster geen belang bij het doorzetten van onderhavige procedure en executoriale verkoop van de woning.

2.4.

Dit verweer faalt. Van misbruik van recht van de zijde van verzoekster door het indienen van onderhavig verzoek, is geen sprake. Verzoekster heeft een vordering op hypotheekgever per 31 juli 2018 tot een bedrag van € 243.732,56. Zij heeft er dan ook alle belang bij de onderhavige executoriale verkoop door te zetten, teneinde een zo hoog mogelijke opbrengst van de woning te realiseren. Uit het door verzoekster overgelegde taxatierapport blijkt weliswaar een marktwaarde van de woning van € 180.000,00, maar dit betreft slechts een geveltaxatie, waarbij terughoudend wordt gewaardeerd. Niet in geschil is dat de waarde van de woning in 2017 nog is getaxeerd op een bedrag van

€ 205.000,00. [naam verweerder sub 2/huurder] heeft wel gesteld dat deze waarde niet reëel is, omdat sprake is van achterstallig onderhoud aan de woning, maar deze enkele stelling is onvoldoende om thans aan te nemen dat verzoekster misbruik maakt van haar bevoegdheid.

2.5.

Dit betekent dat het verzoek zal worden toegewezen, waarbij aan huurders een ontruimingstermijn van drie weken zal worden gegund. Verzoekster heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat zij belang heeft bij ontruiming van de woning voordat de termijn van biedingen is verstreken, teneinde belangstellenden de gelegenheid te geven de woning te bezichtigen. Het is verzoekster uit ervaring bekend dat wanneer een onderpand niet vrijelijk kan worden bezichtigd, dit leidt tot lagere biedingen vanwege onduidelijkheid over de staat van het onderpand. Vast staat dat (de echtgenote van) [naam verweerder sub 2/huurder] tot tweemaal toe heeft geweigerd om de taxateur toegang te verschaffen tot de woning. Nu [naam verweerder sub 2/huurder] ook ter zitting niet de toezegging heeft gedaan dat hij zal meewerken aan bezichtigingen van de woning, bestaat aanleiding de ontruimingstermijn te bepalen op drie weken.

2.6.

Onmiskenbaar heeft dit grote consequenties voor [naam verweerder sub 2/huurder] , die met zijn echtgenote en twee jonge kinderen in de woning woont. [naam verweerder sub 2/huurder] was echter al geruime tijd op de hoogte van het feit dat sprake was van ongeoorloofde huur en van het feit dat verzoekster geen medewerking wenste te verlenen aan verkoop van de woning voor een bedrag van € 190.000,00. [naam verweerder sub 2/huurder] heeft zich dus geruime tijd kunnen voorbereiden op de situatie dat hij de woning met zijn gezin zou moeten verlaten.

3. De beslissing

De voorzieningenrechter

3.1.

verleent verlof aan verzoekster om het huurbeding in te roepen tegen huurders,

3.2.

veroordeelt huurders om het pand plaatselijk bekend [adres] , kadastraal bekend [kadastraal nummer] , te ontruimen met al de hunnen en al het hunne en om dat pand met afgifte van de sleutels aan verzoekster ter vrije beschikking te stellen,

3.3.

bepaalt dat gedurende een termijn van drie weken na de betekening van de beschikking aan huurders niet ontruimd mag worden,

3.4.

verklaart deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad,

3.5.

wijst af het meer of anders verzochte.

Deze beschikking is gegeven door mr. E. Loesberg en in het openbaar uitgesproken op 28 september 2018.