Uitspraak
vonnis
RECHTBANK OOST-BRABANT
Civiel Recht
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
zaaknummer / rolnummer: C/01/339453 / KG ZA 18-613
Vonnis in kort geding van 22 november 2018
in de zaak van
de stichting
STICHTING TIJDELIJK WONEN,
gevestigd te Leerdam,
eiseres,
advocaat mr. E. van Berkel te Eindhoven,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde,
advocaat mr. M.A.R. Schuckink Kool te 's-Gravenhage.
Partijen zullen hierna de Stichting en [gedaagde] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 30 oktober 2018 met 16 producties
- de conclusie van antwoord van [gedaagde] met producties
- de mondelinge behandeling op 8 november 2018
- de pleitnota van de Stichting.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald op heden.
2.De feiten
2.1.
De gemeente Meierijstad is eigenaar van het pand aan de [adres onroerende zaak] (hierna: de onroerende zaak). De Stichting heeft van de gemeente de opdracht gekregen om de onroerende zaak te beschermen.
2.2.
Bij “overeenkomst van bruikleen” van 10 april 2018 (hierna: de overeenkomst) heeft de Stichting unit 2-21 (hierna: “de ruimte”) in het pand aan de [adres onroerende zaak] voor onbepaalde tijd in gebruik gegeven aan [gedaagde] . De overeenkomst kent de volgende - voor zover hier van belang zijnde - bepalingen:
“
Partijen nemen het volgende in aanmerking:
Partijen nemen het volgende in aanmerking:
(…)
-
De Onroerende Zaak staat ten tijde van het sluiten van de Overeenkomst leeg (al dan niet in afwachting van verkoop, verhuur, renovatie, sloop dan wel enige andere ontwikkeling);
De Onroerende Zaak staat ten tijde van het sluiten van de Overeenkomst leeg (al dan niet in afwachting van verkoop, verhuur, renovatie, sloop dan wel enige andere ontwikkeling);
Bruiklener is ermee bekend dat, behoudens voor zover de Overeenkomst voor bepaalde tijd wordt gesloten, de looptijd van de overeenkomst onbekend is en dat de Overeenkomst te allen tijde schriftelijk kan worden opgezegd met in achtneming van een opzegtermijn van 28 dagen;
(…)
Artikel 2
2.1.
De ruimte wordt voor onbepaalde tijd aan Bruiklener in gebruik gegeven.
De Overeenkomst kan door één der Partijen te allen tijde, zonder opgaaf van reden worden opgezegd, zonder in verband hiermee schadeplichtig te zijn.
Partijen dienen een opzegtermijn te hanteren van minimaal 28 dagen.
Zodra de overeenkomst is opgezegd, eindigt de Overeenkomst onherroepelijk op de datum waartegen is opgezegd.
(…)
Artikel 4
(…)
4.1.
Bruiklener zal de Ruimte als een goed huisvader bewaren en behouden, overeenkomstig de strekking van de Overeenkomst, inhoudende dat hij voor de bewaring en het behoud van de Ruimte zorg dient te dragen.
(…)
Artikel 6
(…)
6.1.
Bruikleengever wijst de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid De Vastgoedbeschermer B.V. aan als de Beheerder van de Onroerende Zaak.
(…)”
2.3.
Als beheerder van de onroerende zaak heeft de Stichting aangewezen De Vastgoedbeschermer B.V. (hierna: DVb). [gedaagde] heeft met DVb een serviceovereenkomst gesloten. Deze overeenkomst kent de volgende - voor zover hier van belang zijnde - bepalingen:
“
Artikel 1
Artikel 1
(…)
1.2.
De Vastgoedbeschermer verzorgt de volgende leveringen en diensten:
a)
De (energie)leveranties ten behoeve van de verwarming van de Onroerende Zaak;
De (energie)leveranties ten behoeve van de verwarming van de Onroerende Zaak;
b)
De levering van elektriciteit, gas en water voor het verbruik in de Onroerende Zaak
De levering van elektriciteit, gas en water voor het verbruik in de Onroerende Zaak
c)
De voldoening van de belastingen
De voldoening van de belastingen
-Onroerende zaakbelasting;
-Waterschaps- of polderlasten;
-Verontreinigingsheffing, oppervlaktewateren en zuiveringsheffing afvalwater;
-Baatbelasting
-Alle eventuele andere vormen van belastingen, welke aan De Vastgoedbeschermer van overheidswege worden opgelegd.
d.
24-uurs bereikbaarheidsdienst;
24-uurs bereikbaarheidsdienst;
e.
In het kader van toezicht en veiligheid bij het gebruik van de Onroerende Zaak onder meer:
In het kader van toezicht en veiligheid bij het gebruik van de Onroerende Zaak onder meer:
Het houden van toezicht op het juiste gebruik van de ruimte en de Onroerende Zaak ;
f.
Het verzorgen van de administratie/incasso betreffende het uitvoeren van de Overeenkomst;
Het verzorgen van de administratie/incasso betreffende het uitvoeren van de Overeenkomst;
g.
Verzorgen van huisvuilcontainers;
Verzorgen van huisvuilcontainers;
h.
Verzorgen douchevoorzieningen;
Verzorgen douchevoorzieningen;
i.
Acquisitiewerkzaamheden
Acquisitiewerkzaamheden
j.
Communicatie opdrachtgever en bruikleners.
Communicatie opdrachtgever en bruikleners.
(…)
Artikel 2
2.1.
Ten behoeve van de door De Vastgoedbeschermer te verzorgen leveringen en diensten, als omschreven in artikel 1.2. is Opdrachtgever aan Vastgoedbeschermer de volgende maandelijkse vergoedingen verschuldigd:
a) voor de leveringen en diensten onder artikel 1.2 a t/m c een vast bedrag verschuldigd van
€ 132,00
b) voor de levering en diensten onder artikel 1.2 d t/m j een vast bedrag verschuldigd van
€ 185,00.”
2.4.
Bij een controle van de onroerende zaak op 15 mei 2018 heeft de DVb geconstateerd dat er in de ruimte en de onroerende zaak werd gerookt. [gedaagde] is hierop aangesproken door de Stichting en heeft hiervoor een officiële waarschuwing gekregen.
2.5.
Bij controles van de onroerende zaak op 25 april 2018, 8 juni 2018, 20 juli 2018 en 27 augustus 2018 is geconstateerd dat er sprake is van algehele wanorde en smerigheid in de ruimte. [gedaagde] is daarop telkens aangesproken bij per e-mail toegestuurde pandcontroleformulieren op 25 april 2018, 8 juni 2018 en 20 juli 2018. In het pandcontroleformulier van 27 augustus 2018 heeft DVb als beheerder van de Stichting aangekondigd dat de Stichting heeft besloten de overeenkomst van bruikleen op te zeggen.
2.6.
Bij brief van 28 augustus 2018 heeft de Stichting de overeenkomst van bruikleen opgezegd tegen 25 september 2018. In de brief heeft de Stichting - onder meer - het volgende meegedeeld:
“Ten behoeve van de beëindiging van de overeenkomst van bruikleen zal op 17 september 2018 een voorinspectie van de onroerende zaak plaatsvinden. Dan zal de onroerende zaak worden geïnspecteerd en zullen eventuele (onderhouds)gebreken schriftelijk worden vastgelegd. De reden voor de opzegging is gelegen in het feit dat u zich niet gedraagt als goed huisvader. U heeft algehele wanorde en smerigheid in unit.
Op 24 september om 10.00 uur zal een eindinspectie van de onroerende zaak plaatsvinden waarbij uaanwezigdient te zijn. Ten tijde van de eindinspectie zult u de onroerende zaak ontruimd, bezemschoon en zonder gebreken dienen op te leveren”
2.7.
[gedaagde] heeft geen medewerking verleend aan de voorinspectie op 17 september 2018 en de oplevering op 24 september 2018.
2.8.
Bij brief van 24 september 2018 heeft de Stichting [gedaagde] laten weten dat hij in gebreke is gebleven met tijdige oplevering, waarbij de Stichting [gedaagde] een nadere termijn voor oplevering heeft gegeven tot vrijdag 28 september 2018. Tevens heeft de Stichting [gedaagde] er op gewezen dat hij als hij niet alsnog oplevert hij jegens de Stichting een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd is van € 1.000,00 per dag of gedeelte van een dag dat hij in gebreke blijft deugdelijk op te leveren.
2.9.
Aan deze sommatie, maar ook aan de sommaties van de Stichting om de ruimte en de onroerende zaak uiterlijk op 5 oktober 2018 dan wel 16 oktober 2018 op te leveren heeft [gedaagde] tot op heden geen gevolg gegeven.
3.Het geschil
3.1.
De Stichting vordert - bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad - [gedaagde] te veroordelen:
om de onroerende zaak gelegen te [adres onroerende zaak] en het aan [gedaagde] in gebruik gegeven gedeelte met nummer unit 2-21, binnen 3 dagen na betekening van het te wijzen vonnis ontruimd aan de Stichting op te leveren in de oorspronkelijke staat, behoudens normale slijtage, zoals vastgelegd in de opnamestaat, bezemschoon alsmede ontruimd van al de zijnen en het zijne en al diegenen die van zijnentwege die onroerende zaak en unit 2-21 occuperen, en de onroerende zaak ter vrije beschikking van de Stichting stellen, onder achterlating van alle aan [gedaagde] in bruikleen gegeven roerende zaken, alsmede onder overlegging van alle sleutels tot bedoelde onroerende zaak en unit 2-21 en daarna ontruimd te houden,
bij wege van voorschot te voldoen aan de Stichting de contractuele boete ad
€ 1.000,00, althans een zodanig bedrag als de voorzieningenrechter in goede justitie juist acht,
3. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van ontruiming, indien [gedaagde] daartoe niet zelf is overgegaan binnen de in het te wijzen vonnis genoemde termijn,
4. in de kosten van deze procedure.
3.2.
De Stichting legt daaraan ten grondslag dat zij de overeenkomst van bruikleen rechtgeldig heeft opgezegd tegen 25 september 2018. Als gevolg van de rechtgeldig gedane opzegging staat vast dat de overeenkomst, conform het bepaalde in artikel 2.2. van de overeenkomst, onherroepelijk is geëindigd per 25 september 2018. [gedaagde] verblijft derhalve sinds 25 september 2018 zonder recht of titel in de ruimte, maar weigert deze te verlaten. Op grond van het bepaalde in artikel 2.4. van de overeenkomst is [gedaagde] vanaf 25 september 2018 tevens gehouden de overeengekomen onmiddellijk opeisbare boete ad
€ 1.000,00 per dag of gedeelte van een dag dat [gedaagde] in gebreke blijft met de deugdelijke ontruiming van de ruimte, aan de Stichting te voldoen.
De Stichting heeft een spoedeisend belang bij haar vordering nu zij op dit moment geen grip heeft op de woning en zij daardoor haar zorgvuldigheidsverplichting jegens haar opdrachtgever (de gemeente) niet kan nakomen.
3.3.
[gedaagde] stelt zich op het standpunt dat hem een beroep op huurbescherming toekomt.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De vordering strekt tot ontruiming van (een gedeelte) van de onroerende zaak aan de [adres onroerende zaak] . Een vordering tot ontruiming is in kort geding toewijsbaar indien het zeer waarschijnlijk is dat de bodemrechter dienovereenkomstig zal beslissen en de feiten en omstandigheden zo zwaarwegend zijn, dat het gerechtvaardigd is vooruit te lopen op dat oordeel van de bodemrechter. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is hieraan niet voldaan.
4.2.
Kern van het geschil betreft de vraag of de overeenkomst tussen partijen kwalificeert als een bruikleenovereenkomst dan wel een huurovereenkomst. Een kenmerkend verschil tussen een bruikleenovereenkomst en een huurovereenkomst is gelegen in het al dan niet verlangen en verschuldigd zijn van een tegenprestatie in ruil voor het gebruik van - in dit geval - de ruimte (zie artikel 7:201 lid 1 BW). Gaat het bij een bruikleenovereenkomst om het in gebruik geven van de woning om niet, bij een huurovereenkomst dient sprake te zijn van een voldoende vastomlijnde tegenprestatie. Bij bepaling van de vraag om welke overeenkomst het gaat, is niet doorslaggevend hoe de contractuele relatie is betiteld. Bepalend is de strekking van hetgeen is overeengekomen in het licht van hetgeen partijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomst voor ogen stond.
4.3.
De stelling van de Stichting dat zij geen enkele vergoeding ontvangt van [gedaagde] , zodat evident geen sprake is van een tegenprestatie in de zin van artikel 7:201 BW faalt. Vast staat dat [gedaagde] op grond van de overeenkomst gehouden is te contracteren met de vastgoedbeheerder en dat de looptijd van deze service overeenkomst onlosmakelijk is verbonden met de looptijd van de tussen de Stichting en [gedaagde] gesloten overeenkomst. Op grond van de met DVb gesloten overeenkomst, dient [gedaagde] een bedrag van € 132,00 als kosten voor nutsvoorzieningen en een bedrag van € 185,00 aan servicekosten te voldoen aan DVb. Vast staat dat De Stichting en DVb zijn gevestigd op hetzelfde adres en niet is weersproken dat dezelfde persoon namens de Stichting en DVb de met [gedaagde] gesloten overeenkomsten heeft ondertekend. In zoverre dienen beide partijen, anders dan de Stichting stelt, te worden aangemerkt als dezelfde wederpartij.
4.4.
[gedaagde] heeft zich op het standpunt gesteld dat het door hem te betalen bedrag ad
€ 185,00 per maand (naast het bedrag van € 132,00 voor nutsvoorzieningen) aan DVb moet worden aangemerkt als een tegenprestatie in de zin van artikel 7:201, lid 1 BW. De Stichting heeft dit betwist en gesteld dat de gemaakte kosten enkel betrekking hebben op servicekosten en uitdrukkelijk geen vergoeding betreffen voor het gebruik van de ruimte. Ter zitting heeft de Stichting een door haar ontvangen specificatie van DVb overgelegd, waaruit de door DVb te verrichten werkzaamheden die bij (onder andere [gedaagde] ) in rekening worden gebracht zijn uitgewerkt. De heer [naam medewerker DVb] , die in dienst van DVb werkzaam is, heeft ter zitting deze kosten nader toegelicht en verklaard dat zijn werkzaamheden met name bestaan uit het bezoeken, beheren en controleren van de onroerende zaak opdat deze in goede staat blijft verkeren.
4.5.
De Stichting heeft onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de maandelijkse betaling van € 185,00 niet valt aan te merken als een tegenprestatie in de zin van artikel 7:201, lid 1 BW. Uit de door de Stichting overgelegde specificatie van de werkzaamheden blijkt dat voor verzorgen huisvuilcontainers een bedrag van € 15,00 in rekening wordt gebracht en voor verzorgen douche voorzieningen een bedrag van € 10,00. Dit zijn onkosten die verband houden met het gebruik van de ruimte. De overige kosten (tot een bedrag van € 160,00) zien op: “
24-uurs bereikbaarheidsdienst, administratieve afhandelingen, toezicht van het pand, waarbij ook onderhoud van het pand is begrepen, acquisitiewerkzaamheden en communicatie opdrachtgever en bruikleners”.Naar het oordeel van de voorzieningenrechter kan ten aanzien van deze bij [gedaagde] in rekening gebrachte servicekosten niet zonder meer worden aangenomen dat deze betrekking hebben op onkosten voor het gebruik van de ruimte in de onroerende zaak. Gelet op de hoogte van de vergoeding en gelet op de inhoud van de door de vastgoedbeheerder te verrichten werkzaamheden (voor een groot deel ten behoeve van de Stichting of de eigenaar van de onroerende zaak) is aannemelijk dat de vergoeding niet enkel betrekking heeft op de reëel gemaakte kosten voor het gebruik van de woning maar een deel hiervan betrekking heeft op een tegenprestatie in ruil voor de woning.
24-uurs bereikbaarheidsdienst, administratieve afhandelingen, toezicht van het pand, waarbij ook onderhoud van het pand is begrepen, acquisitiewerkzaamheden en communicatie opdrachtgever en bruikleners”.Naar het oordeel van de voorzieningenrechter kan ten aanzien van deze bij [gedaagde] in rekening gebrachte servicekosten niet zonder meer worden aangenomen dat deze betrekking hebben op onkosten voor het gebruik van de ruimte in de onroerende zaak. Gelet op de hoogte van de vergoeding en gelet op de inhoud van de door de vastgoedbeheerder te verrichten werkzaamheden (voor een groot deel ten behoeve van de Stichting of de eigenaar van de onroerende zaak) is aannemelijk dat de vergoeding niet enkel betrekking heeft op de reëel gemaakte kosten voor het gebruik van de woning maar een deel hiervan betrekking heeft op een tegenprestatie in ruil voor de woning.
Gelet hierop valt niet uit te sluiten dat de bodemrechter, later oordelend, zal beslissen dat (in ieder geval een deel van) de gestelde kosten moet worden aangemerkt als tegenprestatie in de zin van artikel 7:201 lid 1 BW.
Nu partijen voorts van mening verschillen over de vraag wat partijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomsten voor ogen heeft gestaan, en dit een nader onderzoek naar de feiten vergt waarvoor een kort geding zich niet leent, is de voorzieningenrechter van oordeel dat niet met voldoende mate van zekerheid kan worden gezegd dat tussen partijen sprake is van een bruikleenovereenkomst en niet van een huurovereenkomst.
4.6.
Voorts is onvoldoende aannemelijk dat sprake is van een huurovereenkomst die naar haar aard van korte duur is. Hiertoe overweegt de voorzieningenrechter dat de overeenkomst blijkens artikel 2, lid 1 is aangegaan voor onbepaalde tijd en dat ten tijde van het sluiten van de overeenkomst volstrekt niet duidelijk was welke plannen er bestonden ten aanzien van de onroerende zaak, laat staan wanneer eventuele plannen ten uitvoer zouden worden gelegd. Bovendien geldt dat, zeker in kort geding, terughoudendheid dient te worden betracht bij het aannemen van het bestaan van een dergelijke overeenkomst die immers noopt tot het ten nadele van de huurder maken van een uitzondering op het dwingendrechtelijk systeem van huurbescherming. Het voorgaande geldt evenzeer voor de stelling dat het beroep van [gedaagde] op de huurbeschermingsbepalingen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Evenmin is voldoende aannemelijk dat de door Stichting gestelde tekortkomingen van [gedaagde] (dat hij rookt in de ruimte en dat hij de ruimte rommelig, smerig en niet in representatieve staat houdt) de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen. [gedaagde] heeft voorts betwist dat sprake is van drie maanden achterstand in de betalingen aan DVb.
4.7.
Gelet op het voorgaande kan niet met voldoende mate van zekerheid worden gezegd dat de ontruimingsvordering van de Stichting in een bodemprocedure een gerede kans van slagen heeft. De vordering tot ontruiming zal gelet op het voorgaande worden afgewezen. Om die reden zullen ook de vorderingen onder 2 en 3, nog daargelaten de vraag of ten aanzien van die vorderingen een voldoende spoedeisend belang bestaat, worden afgewezen.
4.8.
De Stichting zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:
- griffierecht € 79,00
- salaris advocaat
980,00
980,00
Totaal € 1.059,00
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
veroordeelt de Stichting in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 1.059,00,
5.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. E. Loesberg en in het openbaar uitgesproken op 22 november 2018.