Uitspraak
beschikking
RECHTBANK OOST-BRABANT
Civiel Recht
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
zaaknummer / rekestnummer: C/01/335774 / EX RK 18-109
Beschikking van 4 december 2018
in de zaak van
[verzoeker],
wonende te [woonplaats] ,
verzoeker,
verschenen in persoon
en
Het College van Gedeputeerde Staten van de Provincie Noord-Brabant,
zetelend te 's-Hertogenbosch,
verweerder,
gemachtigde mr. M.A.T.L.Thijssen te ‘s-Hertogenbosch.
1.De procedure
1.1.
Bij besluit van 15 mei 2018 heeft verweerder de lijst der geldelijke regelingen als bedoeld in artikel 62 Wet Pro inrichting landelijk gebied (Wilg), voor het herverkavelingsblok ‘Weerijs-Zuid’ (hierna: LGR) vastgesteld. De LGR heeft ter inzage gelegen van 24 mei 2018 tot en met 4 juli 2018.
1.2.
Bij verzoekschrift van 27 juni 2018, ontvangen op de griffie van deze rechtbank op 29 juni 2018, heeft verzoeker beroep ingesteld tegen de LGR. De door verzoeker in het verzoekschrift ingebrachte grief tegen de LGR houdt - zakelijk weergegeven - het volgende in:
Verzoeker wenst voor het verlies van 0.63.25 m² grond, inclusief daarop aanwezige klinkers en 71 bomen, een vergoeding van € 56.000,00.
1.3.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend. Verweerder heeft tevens algemene stukken in het geding gebracht. Daaronder bevinden zich de Nota van zienswijzen Lijst Geldelijke Regelingen landinrichting Weerijs-Zuid, de Nadere Regels voor de schatting als bedoeld in artikel 68 van Pro de Wilg voor het herverkavelingsblok Weerijs-Zuid (hierna: de Nadere Regels), voorbeeldbedrijven ten behoeve van de schatting, de algemene bepalingen bij de LGR Weerijs-Zuid, de voorlopige kostenopgave LGR Weerijs-Zuid, het besluit vaststelling ruilplan Weerijs-Zuid van 1 september 2015 en het besluit van verweerder van 18 september 2018, waarbij mr. M.A.T.L. Thijssen en mr. H.J.W. Leenen zijn gemachtigd om namens verweerder schriftelijk verweer te voeren en verweerder te vertegenwoordigen bij de mondelinge behandeling door de rechtbank.
1.4.
Het beroep van verzoeker is op 9 oktober 2018 ter zitting behandeld. Verzoeker is verschenen. Verweerder is verschenen bij gemachtigde mr. M.A.T.L. Thijssen. Deze werd bijgestaan door ing. [naam medewerker provincie] medewerker van de Provincie Noord-Brabant, en ing. [naam medewerker kadaster] van het Kadaster. Ook is verschenen de heer de heer [naam taxateur] , taxateur voor verweerder.
De belanghebbende de gemeente Zundert is verschenen in de persoon van mr. [naam medewerker gemeente Zundert] , werknemer van de gemeente Zundert, bijgestaan door ing. [naam adviseur] als adviseur.
1.5.
Vervolgens is uitspraak bepaald.
2.De inbreng en de toedeling
2.1.
Verzoeker brengt aan de [adres] een huiskavel in met een oppervlakte van 2.20.80 ha, waarvan 0.63.25 ha is gelegen onder de weg. De weg is in het Inrichtingsplan Weerijs-Zuid tot openbare weg bestemd en in eigendom, beheer en onderhoud toegewezen aan de gemeente Zundert. Hierdoor is verzoeker 0.63.25 ha onder die weg gelegen grond kwijtgeraakt. Voor het overige is de huiskavel ongewijzigd toegedeeld.
3.De ontwerp-LGR en de daartegen ingediende zienswijze
3.1.
In de ontwerp-LGR was geen vergoeding opgenomen voor het verlies van de weg. In zijn zienswijze heeft verzoeker gevraagd om een vergoeding van € 31.625,00 (€ 5,00/m²) voor het verlies van de weg, alsmede om een vergoeding van € 6.000,00 voor het verliezen van 1200 m² bestrating à € 5,00/m² en een vergoeding van € 279.452,20 voor het verlies van 55 beuken en 16 eiken.
4.De LGR
4.1.
Het individuele overzicht LGR dat betrekking heeft op verzoeker is aan deze beschikking gehecht. In de LGR is naar aanleiding van de zienswijze van verzoeker een door verzoeker te ontvangen bedrag van € 16.781,00 opgenomen. Blijkens het rapport zienswijze (bijlage 4 bij het verweerschrift) is dit bedrag opgebouwd uit een bedrag van
€ 1,00 voor een gedeelte van 0.25.65 ha. van de weg, een bedrag van € 11.280,00 voor een gedeelte van 0.37.60 ha. van de weg, een bedrag van € 2.400,00 voor het straatwerk en een bedrag van € 3.100,00 voor de bomen.
5.De beoordeling
5.1.
Verzoeker stelt dat blijkens de WOZ-aanslagen van de gemeente Zundert de WOZ-waarde van zijn eigendom in de nieuwe situatie met € 56.000,00 is gedaald. Verzoeker vindt dat hij als eigenaar door onteigening niet achteruit mag gaan in inkomen of vermogenspositie. Met een vergoeding van € 56.000,00 wordt aan het gehele bezwaar van verzoeker tegemoet gekomen. Dit bedrag omvat zowel een vergoeding voor de ondergrond van de weg als voor de bestrating en de bomen.
5.2.
Verweerder voert aan dat de WOZ-waarde niet de goede grondslag is voor het bepalen van de waarde in het kader van de landinrichting. De WOZ-waarde wordt door de gemeente namelijk vastgesteld met een computermodel en is niet gebaseerd op wat een onroerende zaak zou opleveren als het zou worden verkocht. De oppervlakte waarmee de huiskavel is verkleind behoorde fysiek niet tot de huiskavel en kende ernstige juridische beperkingen. Naar aanleiding van de zienswijze heeft verweerder de heer [naam taxateur] van [naam taxateur] Rentmeester & Adviesbureau B.V. (hierna: de taxateur) opdracht gegeven om advies uit te brengen omtrent de waarde van (onder meer) de door verzoeker ingebrachte weg. De van de taxatie uitgebrachte rapporten “ [verzoeker] februari 2018” en “Wegen maart 2018” zijn als respectievelijk bijlage 13 en bijlage 14 bij het verweerschrift gevoegd. Verweerder is van mening dat de naar aanleiding van de zienswijze berekende vergoeding juist is. Verweerder voert daaromtrent het volgende aan.
Een deel van de weg met een oppervlakte van 0.25.65 ha had op het moment van de vaststelling van het Inrichtingsplan ingevolge het bestemmingsplan Buitengebied van de gemeente Zundert van 1978 de bestemming ‘Verkeersdoeleinden, met de nadere aanduiding ‘te handhaven zandpad’. Volgens het door de taxateur uitgebrachte waardeadvies van maart 2018 (bijlage 14) kan aan een dergelijke weg een vermogenswaarde worden toegekend van € 1,00 de massa.
Het andere gedeelte van de weg, met een oppervlakte van 0.37.60 ha had op het moment van vaststelling van het Inrichtingsplan de bestemming ‘Agrarisch gebied met landschappelijke waarde’. Volgens het door de taxateur uitgebrachte waardeadvies van maart 2018 (bijlage 13) kan aan dit gedeelte van de weg een vermogenswaarde worden toegekend van € 11.280,00. Zodoende is in de LGR voor het verlies van de onder de weg gelegen grond een bedrag van € 11.280,00 opgenomen.
In de Nadere Regels is onder 4.3. bepaald dat straatklinkers worden verrekend tegen
€ 2,00/m². Deze waarde is gebaseerd op twee uitspraken van de rechtbank Breda in de ruilverkaveling “Zundert” van respectievelijk 8 maart 2012 en 15 maart 2012. Daarin heeft de rechtbank Breda geoordeeld dat een vergoeding van € 2,00/m² voor “oude gebakken klinkers” redelijk en billijk is. In de ruilverkaveling De Hilver, die in 2013 is uitgevoerd, heeft de rechtbank Breda die lijn gehandhaafd.
Wat betreft de waarde van de bomen dient onder de “waarde in het maatschappelijk verkeer” te worden verstaan de economische verkeerswaarde. Verweerder verwijst naar de uitspraak van de Hoge Raad van 7 mei 2010 (ECLI:NL:HR:2010:BL9550). Daarin heeft de Hoge Raad een uitspraak van de rechtbank Almelo (inz. ruilverkaveling Den Ham-Lemele) d.d. 3 september 2008 bevestigd. In de uitspraak van de rechtbank Almelo werd het verlies van de bomen vereenzelvigd met de situatie in geval van onteigening. Uitgegaan werd hier van de economische waarde, zijnde de waarde van “hout op stam”.
In het algemeen deel van de Nota van zienswijzen is onder 2.3.3. uiteen gezet op welke wijze de schade als gevolg van het verlies van bomen is bepaald. Deze werkwijze is geheel in lijn met de aangehaalde gerechtelijke uitspraken. Tijdens de in het kader van de ingediende zienswijze gehouden hoorzitting is het berekende aantal kubieke meters hout, op basis van aantal, hoogte en diameter van de bomen aan verzoeker toegelicht. De taxatie houtopstanden is opgenomen in bijlage 16 bij het verweerschrift. Het resultaat heeft geleid tot het in de lijst opnemen van een vergoeding van € 3.100,00.
Het in de zienswijze van verzoeker geclaimde bedrag van € 279.452,20 is blijkens de in dat kader overgelegde bijlage “waardebepaling bomen”, gebaseerd op de methode Raad. Dit is echter een methode om de belevingswaarde van een boom vast te stellen. Bij landinrichting gaat het niet om de belevingswaarde van een boom, maar om de economische waarde.
5.3.
De rechtbank is van oordeel dat de WOZ-waarde niet de juiste maatstaf is voor het bepalen van de waarde van de door verzoeker ingebrachte en niet meer aan hem toegedeelde weg. Bij de WOZ-waarde wordt niet bekeken welke functie en/of bestemming de verschillende onderdelen van een bepaald object hebben. In de door de taxateur opgemaakte rapporten is wel gekeken naar de functie en de bestemming van de niet meer toegedeelde weg.
Blijkens rapporten van de taxateur heeft hij de taxaties uitgevoerd met het doel om verweerder te informeren over de marktwaarde. De taxateur definieert het begrip “marktwaarde” als: “Het geschatte bedrag waartegen het actief tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de taxatiedatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld”. Bij de waardering heeft de taxateur gebruik gemaakt van de comparatieve methode. Daarbij wordt een parallel getrokken met de gerealiseerde koopprijzen voor soortgelijke percelen die gehanteerd worden in de (directe) nabijheid van de onroerende zaak. De taxateur heeft telkens 6 referentieverkopen in de rapporten vermeld. Op basis van vergelijking van die bij die verkopen betrokken percelen met het onderhavige perceel heeft de taxateur het gedeelte van de weg met de bestemming “Verkeersdoeleinden (te handhaven zandpad)” (0.25.65 ha.) getaxeerd op € 1,00 de massa. Daarbij heeft de taxateur toegelicht dat door de openbare bestemming, de gebruiksmogelijkheden en de onderhoudskosten wegen “niet lucratief” zijn en dat, als wegen worden “overgedragen of verkocht”, de prijs vaak nihil is.
Het gedeelte van de weg met de bestemming “Agrarisch gebied met landschappelijke waarde” (0.37.60 ha.) is door de taxateur getaxeerd op € 3,00/m², derhalve € 11.280,00 in totaal. Daarbij heeft de taxateur toegelicht dat aannemelijk was dat, indien het perceel met aanliggend eigendom door een derde was gekocht een lagere waarde dan de agrarische waarde betaald zou worden. Dit vanwege de oppervlakte die als weg in gebruik is. De verharding is niet meegenomen in de waardering.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de taxateur zijn rapport deugdelijk onderbouwd. Uit het taxatierapport blijkt dat de onder de weg gelegen grond geen of beperkte marktwaarde heeft. Met de toegekende vergoedingen is verzoeker naar het oordeel van de rechtbank voldoende schadeloos gesteld voor het verlies van de grond onder de weg.
5.4.
Met betrekking tot de door verzoeker ingebrachte wegverharding (betonstraatstenen) en de bomen overweegt de rechtbank als volgt.
In artikel 68, tweede lid, Wilg is bepaald dat de waarde van werken en beplantingen bij overgang van de grond verrekend wordt tussen de oude eigenaar
(verzoeker)en de nieuwe eigenaar
(de gemeente Zundert). Op grond van artikel 29 Besluit Pro inrichting landelijk gebied (Bilg), dienen de verrekenposten door verweerder te worden gewaardeerd op basis van de waarde in het maatschappelijk verkeer. Bij de waardering moet op grond van artikel 27, derde lid, Bilg worden uitgegaan van het moment van tervisielegging van het ontwerp-ruilplan (in dit geval: 30 maart 2012).
(verzoeker)en de nieuwe eigenaar
(de gemeente Zundert). Op grond van artikel 29 Besluit Pro inrichting landelijk gebied (Bilg), dienen de verrekenposten door verweerder te worden gewaardeerd op basis van de waarde in het maatschappelijk verkeer. Bij de waardering moet op grond van artikel 27, derde lid, Bilg worden uitgegaan van het moment van tervisielegging van het ontwerp-ruilplan (in dit geval: 30 maart 2012).
In de Nadere regels heeft verweerder onder 4.3. bepaald dat klinkers in wegen die van eigenaar veranderen worden verrekend tegen een waarde van € 2,00 per m². Deze waarde is tot stand gekomen aan de hand van eerder in vergelijkbare zaken redelijk geoordeelde vergoedingen. Verweerder heeft aldus met toepassing van genoemde bepalingen de aan verzoeker toe te kennen vergoeding in verband met het verlies van de in de weg gelegen klinkers berekend. Naar het oordeel van de rechtbank is een vergoeding van € 2,00/m² redelijk en billijk, zodat er op dit punt geen aanleiding is een hogere vergoeding toe te kennen.
Blijkens punt 2.3.3. van het algemeen deel van de Nota van zienswijzen heeft verweerder voor schade als gevolg van het verlies van bomen steeds de volgende werkwijze gehanteerd. Naar aanleiding van de ingediende zienswijze is het aantal bomen, de hoogte en de diameter vastgesteld, teneinde het aantal m³ te kunnen bepalen. Onderzoek heeft uitgewezen dat de houtopbrengst (verkoopprijs minus kosten) per m³ € 25,00 bedraagt. Reclamanten hebben daarom recht op een schadevergoeding van € 25,00/m³. Aldus heeft verweerder (voor alle reclamanten op dezelfde wijze) de waarde in het economisch verkeer van bomen bepaald. Het in de zienswijze van verzoeker verzochte bedrag van € 279.452,20 was gebaseerd op de zogenaamde “methode Raad”. Dat is echter een methode om de belevingswaarde van een boom als landschapselement vast te stellen. Die waarde is naar het oordeel van de rechtbank niet aan de orde, nu de bomen als zodanig niet verdwijnen, maar alleen van eigenaar veranderen.
Gelet op de bevestiging door de Hoge Raad bij uitspraak van 7 mei 2010 (ECLI:NL:HR:2010:BL9550) van de uitspraak van de rechtbank Almelo van 3 september 2008, is het hanteren van de economische waarde, zijnde de waarde van “hout op stam”, als wijze van bepalen van de waarde van bomen niet onjuist. Verweerder heeft dan ook juiste toepassing gegeven aan artikel 29 Bilg Pro bij de waardering van deze verrekenpost. In Bijlage 16 is met betrekking tot verzoeker vastgesteld dat in de weg 55 beuken en 16 eiken staan. De bomen hebben een gemiddelde hoogte van 9 meter. De beuken hebben een gemiddelde doorsnee van 54,19 en de eiken van 29,66. In totaal is sprake van 123,77 m³ hout. Het (afgeronde) bedrag van € 3.100,00 is aldus op juiste wijze berekend. Ook op dit punt ziet de rechtbank geen aanleiding een hogere vergoeding toe te kennen.
5.5.
De conclusie is dat het beroep ongegrond is.
5.6.
De rechtbank ziet in de aard van de zaak aanleiding om de proceskosten tussen partijen te compenseren op na te melden wijze.
6.De beslissing
De rechtbank
6.1.
verklaart het beroep ongegrond,
6.2.
compenseert de proceskosten tussen partijen in die zin dat elk van partijen de eigen kosten draagt.
Deze beschikking is gegeven door mr. G.J. Roeterdink en in het openbaar uitgesproken op dinsdag 4 december 2018.