Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 17/1931
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 2 maart 2018 in de zaak tussen
[eiseres] , te [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: mr. A. Bakker),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Vught, verweerder
(gemachtigde: mr. A.G. Hendriks).
Procesverloop
Bij beschikking van 28 februari 2017, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2016, voor het kalenderjaar 2017, vastgesteld op € 455.000. In dit geschrift zijn tevens de aanslagen onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2017 bekend gemaakt (gebruikers- en eigenarenbelasting).
Bij uitspraak op bezwaar van 23 juni 2017 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 februari 2018. Partijen hebben zich laten vertegenwoordigen door hun gemachtigden.
Overwegingen
Feiten
Onder verwijzing naar het taxatieverslag heeft verweerder de onroerende zaak aangemerkt als een bouwterrein van ongeveer 585 m² onbebouwde grond. Eiseres heeft dit bouwterrein op 6 oktober 2016 gekocht voor € 455.000. Bij een op 18 november 2016 gesloten koopovereenkomst heeft eiseres een deel van het bouwterrein, te weten 114 m², voor een bedrag van € 88.692 verkocht aan een derde. Op 9 januari 2017 is dit deel bij notariële akte aan de koper geleverd.
Geschil en beoordeling
1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2016.
2. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiseres is aangevoerd.
3. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde van € 455.000 naar de eigen aankoopprijs van de onroerende zaak, zoals vermeld onder de feiten.
4. Eiseres voert aan dat zij vanaf 18 november 2016 niet meer het genot had van het verkochte deel van 114 m² van de onroerende zaak en dat het haar niet langer vrij stond om daarvan gebruik te maken. Het voornemen van eiseres om het verkochte deel op 7 december 2016 aan de koper te leveren, is niet gerealiseerd. Door omstandigheden is pas op 9 januari 2017 geleverd. Met die omstandigheden dient bij de onderhavige waardebepaling rekening te worden gehouden door de koopsom van het verkochte deel (ad € 88.692) in mindering te brengen op de waarde van de onroerende zaak. Eiseres stelt dat de op 1 januari 2017 in aanmerking te nemen onroerende zaak daarom een oppervlakte van 471 m² en een waarde van € 366.000 had.
5. Op grond van artikel 16 van Pro de Wet WOZ, voor zover hier van belang, wordt als één onroerende zaak aangemerkt een gebouwd eigendom (onderdeel a), een ongebouwd eigendom (onderdeel b), een gedeelte van een in onderdeel a of b bedoeld eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt (onderdeel c) en een samenstel van twee of meer van de in onderdeel a of onderdeel b bedoelde eigendommen of in onderdeel c bedoelde gedeelten daarvan die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren (onderdeel d).
6. De rechtbank stelt vast dat eiseres op 1 januari 2017 (nog) eigenaar was van de onroerende zaak met een perceeloppervlakte van 585 m² en dat het deel van 114 m² pas op 9 januari 2017 is geleverd aan de koper daarvan. Dat het volgens eiseres de bedoeling was de levering op 7 december 2016 te laten plaatsvinden, brengt geen wijziging in de betekenis van de juridische eigendomsverhouding. Omdat de eigendomsverhouding aan het begin van het belastingjaar in beginsel leidend is, oordeelt de rechtbank dat verweerder de objectafbakening juist heeft vastgesteld. De onroerende zaak bestond op 1 januari 2017 niet uit separate eigendommen van verschillende eigenaren en evenmin is gebleken dat sprake was van verschillende kadastrale percelen, zodat moet worden aangenomen dat het perceel van 585 m² op die datum één ongebouwd eigendom van eiseres betrof, als bedoeld in artikel 16, onder b, van de Wet WOZ. Aan dit oordeel kan de stelling van eiseres dat het perceel op 1 januari 2017 471 m² bedroeg, niet afdoen.
7. Eiseres heeft haar stelling dat zij het verkochte deel van 114 m² vanaf 18 november 2016 niet meer mocht gebruiken niet onderbouwd met verifieerbare, objectieve stukken. Daarom staat niet vast dat vóór 1 januari 2017 een gedeelte van het perceel blijkens zijn indeling bestemd was om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt én ook daadwerkelijk door een andere belastingplichtige werd gebruikt, hetgeen op grond van artikel 16 onder Pro c en d van de Wet WOZ vereist is om de onroerende zaak op te splitsen in meerdere WOZ-objecten.
8. In de vorige rechtsoverweging ligt tevens besloten dat eiseres niet kan worden gevolgd in haar stelling dat op grond van artikel 18, derde lid, onder c, van de Wet WOZ bij de waardering rekening moet worden gehouden met de door haar gestelde omstandigheid dat zij na 18 november 2016, en dus op de toestandsdatum 1 januari 2017, het verkochte deel van de onroerende zaak niet mocht gebruiken. Daarbij kan overigens in het midden worden gelaten of een dergelijke beperking kan worden betrokken bij de waardering. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde immers bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (de overdrachts- en verkrijgingsfictie).
9. Tussen partijen is niet in geschil dat het kort voor de waardepeildatum gerealiseerde eigen aankoopcijfer geldt als uitgangspunt bij de waardebepaling. Ook overigens oordeelt de rechtbank dat de per waardepeildatum 1 januari 2016 vastgestelde waarde van
€ 455.000 niet te hoog is.
10. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. H.M.H. de Koning, rechter, in aanwezigheid van
Z. Selkan, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 2 maart 2018.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.