ECLI:NL:RBOBR:2019:2027

• Datum uitspraak: 28 maart 2019
• Publicatiedatum: 11 april 2019
• Zaaknummer: C/01/342919 / KG ZA 19-66
• Instantie: Rechtbank Oost-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Kort geding
• Rechters: A.H.L. Roosmale Nepveu
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 4 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontruiming woning wegens hennepstekkerij in strijd met huurovereenkomst en wet

De huurder, woonachtig met haar minderjarige zoon in een sociale huurwoning, werd geconfronteerd met een vordering tot ontruiming door de verhuurder na ontdekking van een hennepstekkerij met 3789 stekken in haar woning. De verhuurder stelde dat dit een ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst en een strafbaar feit opleverde, en dat zij een strikt zero tolerance beleid hanteert tegen hennepteelt.

De huurder voerde verweer dat zij onder druk van criminelen stond en dat het slechts ging om kleine stekjes zonder gevaarlijke apparatuur, zonder dat er sprake was van een hennepkwekerij. Ook stelde zij dat zij geen kennis had van illegale stroomaftapping en dat zij de huur steeds betaalde. Tevens wees zij op haar kwetsbare situatie en het belang van haar zoon met ADHD en autisme.

De voorzieningenrechter oordeelde dat het voldoende aannemelijk is dat de huurder ernstig tekort is geschoten en dat de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming gerechtvaardigd zijn. Het beroep op dwang door derden werd onvoldoende onderbouwd. Het belang van de verhuurder bij handhaving van het zero tolerance beleid en het tekort aan sociale huurwoningen weegt zwaarder dan het woonbelang van huurder en haar zoon.

De vordering tot ontruiming werd toegewezen, terwijl de vorderingen tot ongedaan maken van aangebrachte veranderingen en tot betaling van huur vanaf februari 2019 werden afgewezen. Proceskosten werden tussen partijen gecompenseerd.

Uitkomst: Huurder wordt veroordeeld tot ontruiming van de woning binnen 30 dagen wegens aanwezigheid van hennepstekkerij.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK OOST-BRABANT

Civiel Recht

Zittingsplaats 's-Hertogenbosch

zaaknummer / rolnummer: C/01/342919 / KG ZA 19-66

Vonnis in kort geding van 28 maart 2019

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

STICHTING WOONBEDRIJF SWS.HHVL ,

gevestigd te Eindhoven,

eiseres,

advocaat mr. F.P.G.F. de Moel MSc. te Eindhoven,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[gedaagde] ,

gevestigd te 's-Hertogenbosch,

in de hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van
[naam onderbewindgestelde] ,

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde,

advocaat mr. M.H. Kroon te Eindhoven.

Partijen worden Woonbedrijf en [gedaagde] genoemd. [naam onderbewindgestelde] , wier goederen onder bewind zijn gesteld, wordt [naam onderbewindgestelde] genoemd.

1. De procedure

1.1.

De procedure blijkt uit:

• de dagvaarding van 25 februari 2019 met producties, genummerd 1 tot en met 13;
• de brief van mr. Kroon van 11 maart 2019 met producties, genummerd 1 tot en met 8;
• de mondelinge behandeling ter zitting van 14 maart 2019;
• de pleitnota van mr. De Moel;
• de pleitnota van mr. Kroon en de e-mail d.d. 13 maart 2019 van WIJ Eindhoven die

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald op 28 maart 2019.

2. De feiten

2.1.

[naam onderbewindgestelde] huurt sinds 1 december 2015 van Woonbedrijf de woning gelegen aan de [adres] (hierna: ‘de woning’). Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden Woonruimte versie 1 november 2004 van Woonbedrijf van toepassing (hierna: ‘de Algemene Huurvoorwaarden’). [naam onderbewindgestelde] woont met haar minderjarige zoon [naam zoon] (4 jaar) in de woning. Over de goederen van [naam onderbewindgestelde] is beschermingsbewind ingesteld in de zin van artikel 1:431 e.v. BW. [gedaagde] is bewindvoerder.

2.2.

In de Algemene Huurvoorwaarden is onder meer bepaald:

Gebruik

6.2.1

Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf als woonruimte gebruiken, voor hem en leden van zijn huishouden, en er zijn hoofdverblijf hebben. Hij zal het gehuurde, waaronder begrepen alle aanhorigheden en de eventuele gemeenschappelijke ruimten, overeenkomstig de bestemming gebruiken en deze bestemming niet wijzigen.

Een gebruik van het gehuurde of de eventuele gemeenschappelijke ruimten, of een deel daarvan, voor bedrijfsmatige activiteiten wordt aangemerkt als een schending van voornoemd gebod […]

6.2.2.

Huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt een en ander met inachtneming van de eventuele (complexgewijze) ‘richtlijnen’ die door de verhuurder zijn opgesteld. […]

Gebruiksverboden

[…]

6.3.2.

Huurder mag geen reparaties of andere werkzaamheden verrichten aan leidingen, installaties, in meterkasten behalve als dit tot zijn “onderhoudsplicht” behoort, zoals omschreven in artikel 7.

6.3.3.

Huurder zal in het gehuurde en de daarbij behorende ruimten, geen stoffen gebruiken of opslaan die brand, explosie of anderszins de veiligheid in gevaar kunnen brengen of een verhoogd schaderisico met zich kunnen meebrengen.

[…]

Bescherming woonklimaat

6.7.1.

Huurder dient ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast, hinder of schade wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren of door derden die zich vanwege huurder in het gehuurde en/of de directe woonomgeving of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden.

6.7.2.

Het is huurder niet toegestaan in het gehuurde of in de eventuele gemeenschappelijke ruimten, of een deel daarvan, of in de directe omgeving die tot het gehuurde behoort, hennep te kweken of te verhandelen of het gehuurde in te richten als hennepkwekerij. Huurder is bekend met het feit dat het hebben van een hennepkwekerij leidt tot schade aan het gehuurde, leidt tot gevaarzetting alsmede overlast veroorzaakt. Het handelen in strijd met dit verbod is dermate ernstig dat dit de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde op de kortst mogelijke termijn rechtvaardigt.

6.7.3.

Het is huurder evenmin toegestaan om qat, soft drugs, harddrugs of andere van overheidswege verboden middelen te verhandelen te produceren of in groepsverband te gebruiken of te laten gebruiken in het gehuurde of in de eventuele gemeenschappelijke ruimten, of een deel daarvan, of in de directe omgeving van het gehuurde. Het is huurder bekend dat het handelen in strijd met voormelde gepaard kan gaan met overlast zoals vervuiling, vandalisme etc. Het handelen in strijd met dit verbod is dermate ernstig dat dit de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde op de kortst mogelijke termijn rechtvaardigt. ”

2.3.

Op 7 januari 2019 heeft de politie in een ruimte in de woning een hennepstekkerij met 3789 hennepstekken aangetroffen. Hoofdagent [naam hoofdagent] heeft hiervan dezelfde dag op ambtsbelofte een zogeheten “Hennepbericht Oost-Brabant” opgemaakt. Daarbij is gebruik gemaakt van de op ambtseed c.q. -belofte opgemaakte schriftelijke bescheiden opgenomen in de politieregistratie “Aantreffen hennepkwekerij” nummer BVH 2019004795 met bijlagen. De politie heeft het bericht op grond van het Eenheidsconvenant hennep Oost-Brabant gedeeld met Woonbedrijf.

2.4.

De stroom voor de hennepstekkerij werd legaal afgenomen. De keuken en woonkamer van de woning werden echter via een niet toegestane aftakking in de meterkast van stroom voorzien.

2.5.

Bij brief van 8 januari 2019 heeft Woonbedrijf [naam onderbewindgestelde] gesommeerd om de huurovereenkomst voor 15 februari 2019 op te zeggen. Voor het geval [naam onderbewindgestelde] de huur niet zou opzeggen, heeft Woonbedrijf haar een gerechtelijke procedure in het vooruitzicht gesteld. [naam onderbewindgestelde] ( [gedaagde] ) heeft de huur echter niet zelf opgezegd. Daarop is Woonbedrijf tot dagvaarden in dit kort geding overgegaan.

2.6.

[gedaagde] had ten tijde van de mondelinge behandeling op 14 maart 2019 de huur steeds betaald. Er is geen betalingsachterstand.

3. Het geschil

3.1.

Woonbedrijf vordert - samengevat - bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

1. [gedaagde] te veroordelen om de woning binnen 30 dagen na betekening van het te wijzen vonnis leeg en bezemschoon te ontruimen, met al diegene wegens haar de woning occuperen en met afgifte van de ter beschikking gestelde sleutels, ter vrije beschikking te stellen van Woonbedrijf;

2. Voor zover voornoemde ontruiming wordt toegewezen, [gedaagde] te veroordelen om uiterlijk voor de daadwerkelijke ontruiming, de door haar, althans onder haar verantwoordelijkheid als huurder, aangebrachte veranderingen aan het gehuurde ten behoeve van de hennepstekkerij ongedaan te maken, zulks onder het verbeuren van een eenmalige dwangsom van € 3.000,-- wanneer zij hier niet tijdig toe is overgegaan;

3. [gedaagde] te veroordelen tot voldoening van de verschuldigde huurtermijnen ad € 574,31 per maand vanaf 7 februari 2019 tot aan de dag der ontruiming van het gehuurde overeenkomstig het te wijzen vonnis;

4. [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten, als ook de nakosten van dit geding en de wettelijke rente over deze proceskosten, voor zover deze niet uiterlijk 14 dagen na betekening van het vonnis zijn voldaan.

Woonbedrijf legt hieraan - samengevat - het volgende ten grondslag.

3.1.1.

[naam onderbewindgestelde] heeft in strijd met de wet en het bepaalde in de huurovereenkomst de contractuele bestemming van de woning gewijzigd, door in de woning een bedrijfsmatige hennepstekkerij aanwezig te hebben dan wel te exploiteren. Dit is in strijd met de bepalingen van de huurovereenkomst (artikel 2) en in strijd met de Algemene Huurvoorwaarden (6.2.1, 6.2.2., 6.3.2. en 6.3.3.) en levert een ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst op, zoals ook uitdrukkelijk in artikel 6.7.2. van de Algemene Huurvoorwaarden is vastgelegd. Er is tevens sprake van een strafbaar feit. Woonbedrijf hoeft de schending van de huurovereenkomst en de wet niet te dulden.

3.1.2.

Het is een feit van algemene bekendheid dat een bedrijfsmatige illegale hennepstekkerij een ernstige gevaarzetting van brand oplevert. [naam onderbewindgestelde] heeft met de aanwezigheid, exploitatie en instandhouding van de hennepstekkerij een ernstig gevaarzettende situatie gecreëerd en heeft daarbij kennelijk doelbewust willens en wetens het risico op brandgevaar en gevaar voor elektrocutie voor haarzelf en haar omgeving aanvaard, overigens met als enige doel om geldelijk gewin uit het wederrechtelijk gebruik van de woning en de opbrengst van de hennepkwekerij te behalen. Woonbedrijf kan niet toestaan dat [naam onderbewindgestelde] de andere omwonende huurders van Woonbedrijf op een dergelijke wijze in gevaar heeft gebracht. Ook dit levert een ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst op.

3.1.3.

[naam onderbewindgestelde] heeft de omwonenden direct en/of indirect blootgesteld aan de gevaren van het criminele circuit die de hennepstekkerijen en -kwekerijen exploiteren.

[naam onderbewindgestelde] heeft zich door de bestemming van de woning te wijzigen door een bedrijfsmatige hennepkwekerij te hebben en een gevaarzettende situatie te creëren niet als goed huurder gedragen en is daarmee ernstig toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst.

3.1.4.

Deze toerekenbare tekortkomingen zijn niet van geringe betekenis en rechtvaardigen een ontbinding van de huurovereenkomst, niettegenstaande het door [naam onderbewindgestelde] gestelde woonbelang van haar vierjarige zoon die een zware vorm van ADHD heeft en een vorm van autisme.

Woonbedrijf moet vanuit haar volkshuisvestelijke plicht tegen hennepkwekerijen in woningen optreden om een veilige woonomgeving aan haar huurders te garanderen, gezien de negatieve gevolgen van hennepkwekerijen voor de (woon)omgeving.

[naam onderbewindgestelde] is al eerder veroordeeld voor het handelen in strijd met Opiumwet. In haar geval is dan ook kans voor recidive aanwezig, ook nu [naam onderbewindgestelde] stelt onder druk te zijn gezet door criminelen. Het risico dat [naam onderbewindgestelde] opnieuw in de fout gaat blijft zeer aanzienlijk.

De aan [naam onderbewindgestelde] toerekenbare tekortkomingen zijn, zowel separaat als gezamenlijk, dermate ernstig dat de kans zeer aannemelijk is dat de in een bodemprocedure te vorderen ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning worden toegewezen.

3.1.5.

Woonbedrijf heeft een spoedeisend belang bij ontruiming als voorlopige voorziening. Zij kan het tegenover woningzoekenden, die veelal 5 tot 7 jaren wachten op een huurwoning, en de omwonenden van de woning niet verantwoorden dat zij een huurder die een illegale hennepkwekerij heeft geëxploiteerd nog enkele maanden in een woning laat wonen. In geval een bodemprocedure - waarvan de uitkomst vaststaat - wordt getraineerd zullen woningzoekenden nog langer moeten wachten op een huurwoning. Ook heeft Woonbedrijf er belang bij dat haar overige, omwonende, huurders zien dat Woonbedrijf actief en doeltreffend (
zero tolerance ) tegen illegale hennepteelt optreedt en zien dat huurders daarmee niet weg komen. Voorts heeft Woonbedrijf belang bij spoedige ontruiming van de woning omdat illegale hennepkwekerij bijdraagt aan de verloedering van de straat en het slechte imago van de straat en de woonwijk. Tot slot bestaat er bij Woonbedrijf op grond van haar ervaringen met hennep kwekende huurders het gerechtvaardigde vermoeden dat [naam onderbewindgestelde] de huur over de resterende tijd van de huurovereenkomst niet zal voldoen. Deze huurders zijn vaak niet meer in staat om de huur te betalen en/of schade aan het gehuurde te herstellen. Ook ontbreekt ieder motief om nog huur te betalen als de huurder weet dat de huurovereenkomst zal worden beëindigd.

3.1.6.

Nu de huurovereenkomst, gelet op de ernst van de wanprestatie van [naam onderbewindgestelde] , zal worden ontbonden bedraagt het woonbelang van [naam onderbewindgestelde] niet meer dan 4 tot 6 maanden. Dit beperkte woonbelang weegt op geen enkele wijze op tegen de spoedeisende belangen van Woonbedrijf. [naam onderbewindgestelde] wist zeer goed dat wat zij deed in strijd is met de wet en de huurovereenkomst. Ook wist zij tot welke gevolgen dit zou leiden als de hennepstekkerij zou worden ontdekt. Dit heeft haar er niet van weerhouden de hennepstekkerij in haar woning te hebben. Een beroep op het woonbelang van haar zorgbehoevende zoontje komt dan ook te laat. [naam onderbewindgestelde] brengt Woonbedrijf met haar handelen schade toe en heeft daarover geen schuldbesef getoond. Het is niet de taak van Woonbedrijf om voor onderdak voor minderjarigen te zorgen wier ouder in ernstige mate tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Ontruiming van de woning zal aan de zijde van [naam onderbewindgestelde] en haar zoon niet tot een noodsituatie leiden. Daar tegenover staat dat de tekortkomingen van [naam onderbewindgestelde] Woonbedrijf belemmeren in haar wettelijke, door de overheid opgelegde kerntaak mensen met lage inkomens in goede woningen te huisvesten.

3.1.7.

Ten aanzien van de voorwaardelijke vordering tot het ongedaan maken van aangebrachte veranderingen, geldt dat het een feit van algemene bekendheid is dat als de huurder deze veranderingen niet zelf ongedaan maakt, Woonbedrijf dit zal moeten doen, hetgeen aanzienlijke kosten met zich brengt. Een eenmalige dwangsom van € 3.000,-- is een gepaste prikkel om [naam onderbewindgestelde] te bewegen om aan haar verplichting om aangebrachte veranderingen ongedaan te maken. Als de vordering tot ontruiming zal worden toegewezen, zal er voor [naam onderbewindgestelde] geen gelegenheid meer zijn om zelf voor de ongedaanmaking van de veranderingen zorg te dragen.

3.2.

De conclusie van [gedaagde] strekt tot afwijzing van alle vorderingen. Zij voert - zakelijk weergegeven - het volgende verweer.

3.2.1.

Aan de zijde van Woonbedrijf ontbreekt een spoedeisend belang. Er is geen reden om halsoverkop een kort geding te starten. Er doet zich geen situatie voor die zodanig ernstig of acuut is dat de uitkomst van een bodemprocedure niet kan worden afgewacht. Het belang van [naam onderbewindgestelde] bij (tijdelijk) behoud van haar woning is echter evident. Woonbedrijf onderbouwt het gestelde spoedeisend belang met vrijwel alleen maar algemeenheden. Deze zijn niet toegespitst op de zaak van [naam onderbewindgestelde] en gaan daarin ook niet op.

3.2.2.

[naam onderbewindgestelde] heeft een zeer zwaar verleden achter de rug. Zij is verslaafd geweest aan GHB en later speed. Zij is ook langere tijd opgenomen geweest in een forensische kliniek. De situatie is, nadat [naam onderbewindgestelde] de woning eerst via Atlant Groep en later rechtstreeks van Woonbedrijf is gaan huren, stabiel gebleven. Er zijn nooit bijzonderheden voorgevallen.

3.2.3.

[naam onderbewindgestelde] is vanwege een oude schuld aan een drugsdealer onder druk gezet om een hennepstekkerij in de woning te dulden. Aanvankelijk werd zij geacht (weer) als prostituée te gaan werken. Dat wilde zij niet. Er werd gedreigd dat haar kind iets zou worden aangedaan als zij geen hennepstekkerij in haar woning zou toelaten. [naam onderbewindgestelde] was niet opgewassen tegen deze druk en dreiging.

3.2.4.

Er is geen sprake van een hennepkwekerij, maar van een hennepstekkerij. Het gaat om zeer kleine stekjes en niet om hennepplanten. Er is behalve van tl-lampen geen gebruik gemaakt van (speciale) elektronische apparatuur. Ook is er geen water gebruikt. Stankoverlast of brandgevaar hebben zich niet voorgedaan. In de kleine slaapkamer waar de stekjes stonden waren alleen stellingen geplaatst. Daarin stonden de bakken met stekjes. De politie heeft de stellingen en tl-lampen laten staan en alleen wat dozen en enkele vuilniszakken met daarin de stekjes meegenomen.

3.2.5.

Van een illegale aftakking in de meterkast wist [naam onderbewindgestelde] niet. Van een gevaarzettende situatie was geen sprake. Enexis heeft de stroom niet afgesloten en is ter plekke met [naam onderbewindgestelde] een vaststellingsovereenkomst overeengekomen. Op grond daarvan betaalt [naam onderbewindgestelde] een bedrag van € 450,-- aan Enexis vanwege afgetapte stroom. [naam onderbewindgestelde] heeft zelf de mogelijkheid gekregen om de aftakking ongedaan te maken. [naam onderbewindgestelde] heeft dit door een erkend installateur laten doen tegen betaling van € 76,--. De ongedaanmaking was niet ingrijpend. [naam onderbewindgestelde] heeft geen schade toegebracht aan de woning en Woonbedrijf heeft ook geen schade geconstateerd. [naam onderbewindgestelde] heeft de tl-lampen verwijderd en de kamer leeggehaald.

3.2.6.

[naam onderbewindgestelde] betwist dat in geval van een hennepstekkerij in een woning de gemeente de woning zal sluiten. Dat doet de gemeente als er sprake is van handel. Daarvan is geen sprake.

3.2.7.

De bewindvoerder van [naam onderbewindgestelde] draagt er zorg voor dat de huur wordt voldaan. Het gestelde vermoeden dat de huur niet zou worden betaald ontbeert iedere grond.

3.2.8.

[naam onderbewindgestelde] heeft omwonenden niet blootgesteld aan de gevaren van het criminele circuit. Zij heeft met niemand over de hennepstekkerij gesproken en omwonenden zijn hiervan ook niet op de hoogte. De politie heeft alleen vuilniszakken en dozen meegenomen.

3.2.9.

[naam onderbewindgestelde] heeft waarborgen getroffen dat zij in de toekomst niet nog een keer in deze situatie geraakt. De wijkagent en medewerkers van Woonbedrijf en Wij Eindhoven mogen de woning controleren. Er is dan ook geen sprake van recidivegevaar.

3.2.10.

[naam onderbewindgestelde] heeft een groot belang bij voortzetting van de huurovereenkomst, ook al zou dit zoals Woonbedrijf stelt nog maar 4 tot 6 maanden kunnen duren. [naam onderbewindgestelde] is vanaf jonge leeftijd ernstig getraumatiseerd en heeft schokkende gebeurtenissen meegemaakt. Bij haar is PTSS gediagnosticeerd. Toch lukt het haar met hulp van buitenaf om te zorgen voor haar zoon [naam zoon] . Bij [naam zoon] is ADHD en autisme gediagnosticeerd. In verband met deze diagnose gaat hij ook naar een speciaal medisch kinderdagverblijf. Een verandering van woonomgeving brengt de ontwikkeling van [naam zoon] in het geding. Het is daarvoor zeer belangrijk dat hij met zijn moeder in de woning kan blijven wonen.

3.2.11.

[naam onderbewindgestelde] heeft geen andere woonruimte als zij de woning moet verlaten en kan niet terugvallen op een sociaal netwerk. Zij is dan aangewezen op maatschappelijke omvang. Het is in het belang van [naam zoon] als hij tot in ieder geval de zomerperiode op het medisch kinderdagverblijf kan verblijven. Er ontstaat wel degelijk een noodsituatie bij ontruiming. De zaak verdient het om in een bodemprocedure te worden behandeld. Een spoedeisend belang om nu al tot ontruiming over te gaan ontbreekt aan de zijde van Woonbedrijf.

3.2.12.

[naam onderbewindgestelde] heeft in de woning geen veranderingen aangebracht en de kamer waar de hennepstekken stonden is geheel leeggehaald.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

In dit kort geding moet aan de hand van de door partijen gepresenteerde feiten, zonder nader onderzoek, beoordeeld worden of de vorderingen van Woonbedrijf in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop de toewijzing reeds nu gerechtvaardigd is. In het bijzonder zal beoordeeld moeten worden of [gedaagde] gedwongen kan worden de woning op korte termijn te ontruimen. Daarbij moet zwaar wegen dat een veroordeling tot ontruiming bij wijze van voorlopige voorziening veelal een definitief karakter zal hebben en aldus diep ingrijpt in het woonbelang van de huurder. Terughoudendheid van de kortgedingrechter bij de beoordeling of een ontruiming bij wijze van voorlopige voorziening gerechtvaardigd is, is dan ook geboden.

4.2.

De voorzieningenrechter acht het voldoende aannemelijk dat in een eventueel nog door Woonbedrijf te voeren bodemprocedure zal worden geoordeeld dat [naam onderbewindgestelde] door het aanwezig hebben van 3789 hennepstekken in haar woning als huurster tegenover Woonbedrijf ernstig tekort is geschoten in het nakomen van verplichtingen jegens Woonbedrijf die voortvloeien uit de huurovereenkomst en de wet.

4.3.

Terecht heeft Woonbedrijf gesteld dat het (op grote schaal) stekken van hennep een onderdeel is van het kweken, het telen, daarvan. Vast staat ook dat [naam onderbewindgestelde] / [gedaagde] zich er jegens Woonbedrijf toe heeft verplicht om zich in de woning te onthouden van het bedrijfsmatig dan wel op grote schaal kweken van hennep (vgl. artikel 6.7.2. van de algemene huurvoorwaarden). Het telen van hennep is ook in strijd met artikel 3 van de Opiumwet. Linksom of rechtsom: het mag gewoon niet. De rechter kan moeilijk voorbijgaan aan het beroep van Woonbedrijf op spijkerharde contractsbepalingen en de wet.

Ook is voldoende aannemelijk dat [naam onderbewindgestelde] heeft toegelaten dat (een) derde(n) in strijd met artikel 6.3.2. van de algemene huurvoorwaarden een wijziging heeft aangebracht in de elektrische installatie van de woning.

4.4.

De volgende te beantwoorden vraag is of het voldoende aannemelijk is dat in een bodemprocedure tot het oordeel wordt gekomen dat dit tekortschieten in verband met alle omstandigheden van het geval voldoende ernstig is om een ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen te rechtvaardigen en een vordering tot ontruiming van de woning toe te wijzen (vgl. HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810, Eigen Haard/X).

4.5.

De verboden waarop Woonbedrijf een beroep doet, zijn in specifieke vorm opgenomen in de op de huurovereenkomst van toepassing verklaarde Algemene Huurvoorwaarden. Dat betekent niet dat deze verboden - samenhangend met het ruim bekende
zero tolerance beleid van woningcorporaties als het gaat om hennepteelt - van ondergeschikt belang zijn. Sterker, Woonbedrijf heeft er alle belang bij dat in haar woningen geen illegale zaken zoals (bedrijfsmatige) hennepteelt plaatsvinden. Ook heeft Woonbedrijf er belang bij dat de elektrische installatie van haar woningen niet zonder haar toestemming wordt gewijzigd, in ieder geval in die zin dat vóór de elektriciteitsmeter en in de meterkast aangebrachte veiligheidsvoorzieningen, zoals -zekeringen en aardlekschakelaars - elektrische stroom wordt afgetapt, gelet op het daarmee verbonden brand- en elektrocutiegevaar. [naam onderbewindgestelde] heeft betwist dat zij van het aftappen van stroom heeft af geweten. De juistheid van dit verweer valt in dit kort geding niet vast te stellen, maar ook niet uit te sluiten. Het kan echter in het midden blijven want de hennepstekkerij alleen is al erg genoeg. Ten aanzien van de aangetroffen hennepstekkerij kan worden opgemerkt dat daarin geen onschuldige activiteit wordt bedreven. Hennepstekkerijen vormen een belangrijke schakel in de keten van illegale hennepkweek en in de woning van [naam onderbewindgestelde] ging het ook nog eens om een groot aantal stekken: 3789 stuks. Daar kunnen heel wat kwekerijen mee worden gevuld, met alle daaruit voortvloeiende misstanden van dien.

4.6.

Gelet op de aard en ernst van deze tekortkomingen acht de voorzieningenrechter het zeer waarschijnlijk dat in een bodemprocedure tot het oordeel wordt gekomen dat de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning is gerechtvaardigd en dat de door [naam onderbewindgestelde] aangevoerde omstandigheden, dat zij feitelijk door derden is gedwongen de hennepstekken in huis te nemen en dat verlies van de woning voor haar en haar minderjarige zoon zeer ernstige gevolgen heeft, daaraan niet in de weg staan.

4.7.

[naam onderbewindgestelde] heeft onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt - anders dan met een blote stelling - dat zij werkelijk klem zat en redelijkerwijs niet anders heeft kunnen handelen dan zij heeft gedaan, namelijk toegeven aan de gestelde druk die op haar is uitgeoefend. De met diverse rapporten onderbouwde en op zichzelf geloofwaardige stelling dat [naam onderbewindgestelde] een zwaar leven achter de rug heeft en kwetsbaar is, alleen is daartoe onvoldoende. Ook ter zitting heeft [naam onderbewindgestelde] desgevraagd nog steeds geen openheid van zaken gegeven over de identiteit van de persoon of personen die haar onder druk zouden hebben gezet en wanneer dat is geweest en de wijze waarop het zou zijn geschied zijn slechts globaal beschreven. Met onvoldoende concrete informatie komt men in een civiele procedure als deze niet ver. De samenleving heeft [naam onderbewindgestelde] ook niet geheel in de steek gelaten want [gedaagde] is als bewindvoerder aangesteld. De bewindvoerder had op zijn minst geraadpleegd kunnen worden als [naam onderbewindgestelde] door schuldeisers uit haar verleden wordt benaderd en onder druk gezet, maar ter zitting is gebleken dat zij dat niet heeft gedaan.

4.8.

Ter zitting heeft [naam onderbewindgestelde] nog verklaard dat zij ervan heeft afgezien om naar de politie te gaan, omdat de politie eerder een andere melding dat er ’s nachts zonder toestemming mensen in haar woning waren binnengedrongen niet serieus heeft genomen. De voorzieningenrechter ziet zonder nadere toelichting - die ontbreekt - echter niet in waarom deze ervaring in de weg moet staan van een melding te doen van bedreiging van [naam zoon] , haar eigen zoon.

4.9.

De voorzieningenrechter begrijpt dat verlies van de woning voor de ontwikkeling van [naam zoon] , maar ook voor het welbevinden van [naam onderbewindgestelde] zelf, ernstig is. (Goede) huisvesting is een eerste, wezenlijke, levensbehoefte. Dat betekent echter niet dat de belangen van Woonbedrijf daar hoe dan ook niet tegen kunnen opwegen, al was het maar omdat het juist de taak van Woonbedrijf is om mensen met een smalle beurs, zoals [naam onderbewindgestelde] , aan goede en betaalbare woonruimte te helpen. Dergelijke woonruimte is schaars.

4.10.

Waar het op aankomt, is welk belang in deze procedure zwaarder moet wegen. Daarbij moet zoals hierboven is overwogen in aanmerking worden genomen dat ontruiming in de praktijk vaak een definitieve maatregel zal zijn en om die reden terughoudendheid bij het opleggen daarvan gepast is. De voorzieningenrechter is echter van oordeel dat Woonbedrijf in dit geval dusdanig zwaarwegende belangen heeft, dat ontruiming bij wijze van voorlopige voorziening gerechtvaardigd is.

4.11.

Woonbedrijf voert een strikt zerotolerancebeleid ten aanzien van hennepteelt in haar woningen. Dat was ook bij [naam onderbewindgestelde] bekend, althans het had [naam onderbewindgestelde] bekend kunnen en moeten zijn want dit beleid is er al jaren en wordt in de praktijk ook gehandhaafd. De Algemene Huurvoorwaarden zijn over de consequentie van een geconstateerde combinatie hennep(teelt) en huren duidelijk: dit is voor Woonbedrijf reden de huur te beëindigen. Woonbedrijf heeft er belang bij dat zij haar beleid consequent kan uitvoeren zodat op dat punt duidelijkheid blijft bestaan. Woonbedrijf heeft ook de taak tegen drugsgerelateerde activiteiten in haar woningen op te treden. Hoe hard het ook klinkt, maar indien juist is dat [naam onderbewindgestelde] onder druk is gezet door criminelen, illustreert het uitblijven van informatie over hun identiteit in deze zaak hun onaantastbaarheid en de grimmige noodzaak tot optreden. Het hoort zo te zijn dat de huurders en Woonbedrijf baas zijn in huis en buurt en niet anonieme criminelen. Ook ligt de verantwoordelijkheid voor het welzijn van [naam zoon] bij [naam onderbewindgestelde] en niet bij Woonbedrijf. Als [naam onderbewindgestelde] de woonruimte voor haarzelf en [naam zoon] op het spel zet, is dat in de eerste plaats haar verantwoordelijkheid als ouder.

4.12.

Het gaat in dit geval om een tekortkoming die al heeft plaatsgehad en niet meer kan worden teruggedraaid. Woonbedrijf is dus ook niet gehouden om aan de toezegging van derden, dat zij in het vervolg toezicht zullen houden op hetgeen er in de woning van [naam onderbewindgestelde] gebeurt, het gevolg te verbinden dat zij de huurrelatie toch voortzet.

4.13.

Verder is er een tekort aan sociale huurwoningen in [woonplaats] . Woonbedrijf stelt dan ook de terecht de vraag wat dan rechtvaardigt dat een woning langer dan nodig buiten bereik blijft van minder draagkrachtige woningzoekenden, nu een bodemprocedure naar alle waarschijnlijkheid tot ontbinding en ontruiming zou leiden.

4.14.

De vordering tot ontruiming van de woning zal dan ook worden toegewezen.

4.15.

Dat geldt niet voor de gevorderde veroordeling tot het ongedaan maken van veranderingen die ten behoeve van de hennepstekkerij aan de woning zijn aangebracht. Dat van dergelijke veranderingen in de woning sprake zou zijn, heeft Woonbedrijf, in het licht van het gemotiveerde verweer van [naam onderbewindgestelde] , onvoldoende aannemelijk gemaakt. Dergelijke veranderingen blijken in ieder geval niet uit het door de politie opgestelde hennepbericht en evenmin uit de door [naam onderbewindgestelde] overgelegde foto’s. Ook heeft Woonbedrijf niet gesteld dat zij aan [naam onderbewindgestelde] heeft gevraagd of zij naar aanleiding van de ontdekking van de hennepstekkerij de woning mocht inspecteren. Uit niets blijkt dat [naam onderbewindgestelde] zo’n verzoek tot inspectie zou weigeren. De feitelijke basis aan dit onderdeel van de vordering ontbreekt en dat moet tot afwijzing ervan leiden.

4.16.

Ook de veroordeling tot het voldoen van huurpenningen vanaf februari 2019 tot aan de dag van ontruiming zal worden afgewezen. Er bestaan onvoldoende gronden om aan te nemen dat [gedaagde] als bewindvoerder niet namens [naam onderbewindgestelde] zal blijven betalen tot het moment van daadwerkelijke ontruiming. Van een reeds bestaande huurschuld is geen sprake.

4.17.

Nu Woonbedrijf en [gedaagde] over en weer deels in het ongelijk worden gesteld, zal de voorzieningenrechter de proceskosten tussen partijen compenseren.

5. De beslissing

De voorzieningenrechter:

5.1.

veroordeelt [gedaagde] om de woning aan de [adres] binnen 30 dagen na betekening van dit vonnis leeg en bezemschoon te ontruimen, met al diegenen die wegens haar de woning occuperen en met afgifte van de ter beschikking gestelde sleutels, ter vrije beschikking te stellen van Woonbedrijf;

5.2.

compenseert de overige proceskosten tussen partijen, in die zijn dat iedere partij voor het overige de eigen kosten draagt;

5.3.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5.4.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.H.L. Roosmale Nepveu en in het openbaar uitgesproken op 28 maart 2019.